再建築不可物件を購入する際のメリット・デメリットについて

再建築不可物件

土地に面している道路の幅が狭いなどの理由で、今ある建物を取り壊して、建て替えることができない再建築不可物件。再建築不可物件を購入する人など少ないのではないか、と思う人が多いかもしれません。

しかし、実は、再建築不可物件を購入、あるいは購入を検討している人は意外に多いです。それは、再建築不可物件の購入には、デメリットよりもメリットの方が大きいと考えている人が多いからです。では、再建築不可物件の購入によるメリットやデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

ここでは、再建築不可物件の購入によるメリットやデメリットだけでなく、良い物件を見極めるポイントから有効な活用方法まで詳しく解説します。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件

再建築不可物件とは

再建築不可物件にはさまざまなメリットがあります。メリットを確認する前に、まずは再建築不可物件の内容について簡単に見ておきましょう。
再建築不可物件とは、今建っている建物をつぶすと、再度建築することができない土地や不動産のことをいいます。

では、なぜ建て替えできないのでしょうか。それは、接道義務が関係しています。接道義務とは、道路(前面道路)に接している土地と、建築基準法上の道路の2つの接道要件を満たさないと建て替えができないという義務のことです。

1つ目の前面道路への接道義務については、建基法(建築基準法)第43条で「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」と定められています。つまり、建築基準法上の道路に2メートル以上接していない場合は、建物を建築することができません。

2つ目の接道義務にある「建築基準法上の道路」とは、道路幅が4m以上の道路で道路法などの法律で決められた道路です(法律が定められる前から使われていた一定の私道なども、建築基準法上の道路に含む)。

つまり、間口が2m未満の建物や、道路に面していない土地にある建物は、接道義務を満たしていないため、再建築ができません。また、幅員が4m未満の道路の場合も、建築基準法上の道路に該当せず再建築できないため、注意が必要です

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再建築不可物件は購入価格が安く済む

では、再建築不可物件のメリットを確認していきましょう。再建築不可物件のメリットといえば、なんといっても購入価格が安いということです。

建物の建て替えができないため、どうしても通常の不動産よりも需要が少なくなり、安い価格で売りに出されていることが多いのです。

物件や所在地などにもよりますが、市場価格の半値程度になっている場合もあります。そのため、都心部や駅近くの物件など、通常なら価格的に手が届かないと思われる地域の物件でも、再建築不可物件なら購入することが可能です。

再建築不可物件は税金が安い

不動産を所有している場合に毎年必要となるのが、固定資産税です。固定資産税とは、土地や建物などの不動産を所有している人が、市区町村などの自治体に支払う税金です。

固定資産税は、不動産の購入価格に対して課されるのではなく、市区町村などの自治体が独自に評価した価格(評価額)に対して課されます。

中古物件は、新築物件より安い固定資産税となりますが、再建築不可物件は、建物の建て替えができないなどの理由から資産価値が低く、固定資産評価額は低い場合が多く、一般の不動産と比べて固定資産税が安くなります。

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再建築不可物件は相続税対策になる

再建築不可物件のメリットの1つとして、相続税対策が挙げられます。そもそも、財産を所有している人が亡くなった場合、1千万円の現金を所有していた場合と、1千万円で購入した不動産を所有していた場合、相続税はどちらが安くなるのでしょうか。答えは不動産を所有していた場合です。

相続税は、土地や建物の購入価格ではなく、相続税の計算のために評価した金額(相続税評価額)をもとに計算されます。土地は、国税庁が公表している路線価を用いて評価しますが、この路線価は一般的な市場の販売価格より低く設定されています。また、建物については、上述した固定資産評価額を用いて評価します。そのため、現金で所有しているのであれば、不動産に変えておいた方が相続税の節税となります。

また、相続税では、すべての土地に対して同じ評価をするわけではありません。その土地の状況に合わせた評価をします。再建築不可物件は、建物の再建築に際して隣地などを購入して土地の間口を広げたり、セットバックなどをしたりする必要があります。相続税評価では、セットバックなどの通常の土地と違う状況がある場合には、さらに評価額が低くなります。そのため、再建築不可物件の相続税評価額は、現金や預金で同じ金額を所有しているよりもかなり低いものとなり、大幅な相続税の節税効果をもたらします。

再建築不可物件は、不動産投資において利回りが良い

再建築不可物件をアパートなどの不動産投資として考えてみた場合のメリットとして、利回りの良さがあります。

例えば、ちょっとした手直しで、建物をアパートとして賃貸できる場合、再建築不可物件だからといって家賃が安くなるのかというと、そうではありません。

安い金額で購入、修繕し、周辺の物件と同じ相場の家賃を得ることができるため、不動産投資としては、利回りが良くなります。

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再建築不可物件のデメリット

今までは、再建築不可物件のメリットを見てきました。しかし、逆に売却しにくいなどのリスクもあります。ここからは、再建築不可物件のデメリットについても見ていきましょう。

再建築不可物件は、建て替えが不可

再建築不可物件の最大のデメリットは、建て替えができないということです。再建築不可物件の場合、建物が古く老朽化しているケースも多くあります。

そのため、再建築不可物件の立地によっては、建物を取り壊し、更地にした敷地を駐車場や資材置き場として使うなど、用途が限定される可能性があります。

また、どうしても建て替えが必要な場合は、隣地などを購入し土地の間口を広げたり、セットバックなどをしたりする必要があるので、費用が多くかかるデメリットもあります。

住宅ローンなどの融資が使えない場合が多い

再建築不可物件を購入する場合、原則的には住宅ローンなど銀行の融資が使えない場合が多いこともデメリットです。もしくは借り入れができても、金利が高くなることもあります。

融資する金融機関としては、返済を保証するために、購入する物件を担保としてお金を貸し出します。再建築不可物件は他の物件よりも担保評価としての価値が低いため、融資ができません。

そこで、再建築不可物件を購入するときには、現金や預金などのお金を用意する必要があるため、ある程度の貯金がある場合など、購入に条件があります。

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道路の狭さによる諸問題

再建築不可物件は、道路に2メートル以上接していなかったり、接している道路の幅が4m未満であったりする不動産fです。そのため、使い勝手が悪いというデメリットがあります。

例えば、道路に接していない土地のため、自分の土地に入るために他の人の土地を通る必要があったり、周辺に高い建物が建っていて、日当たりが悪かったりすることもあります。

また、道幅が狭いため、火災や地震などの災害時に消防車や救急車などが近くまで進入できないこともあります。再建築不可物件を購入する際には、周囲の環境も判断材料になります

再建築不可物件を購入する際、良い物件を見極めるポイントは?

再建築不可物件
再建築不可物件にはいくつかのデメリットがあります。しかし、購入価格が安いなどのメリットも多いため、再建築不可物件の購入を考えている人も多いのが実情です。どうせ再建築不可物件を購入するのであれば、良い物件を購入したいものです。ここでは、再建築不可物件を購入する際に良い物件を見極めるポイントについて見ていきましょう。

リフォームやリノベーションの有無

再建築不可物件は、建て替えができません。しかし、建て替えができないといっても、リフォームやリノベーションといった大規模修繕ができないというわけではありません。

そのため、再建築不可物件であっても、老朽化していない耐久性の高い物件を購入することは可能です。再建築不可物件を購入する場合は、リノベ不動産など、リフォームやリノベーションの有無について把握しておきましょう。

隣地の環境に注意する

再建築不可物件の購入で注意しなければならないことの1つが、隣地の環境です。例えば、道路に面していない土地の場合は、自分の土地に行くのに隣地を通る必要があります。

トラブルにならないためにも、隣地の所有者にその土地を通ることの承諾を得ているかどうかが重要です。それを証明するのが、通行承諾書です。また、隣地との境界線がきちんとしているのかも重要となります。

そこで、再建築不可物件を購入する場合には、通行承諾書があるか、隣地との境界線はきちんとしているのかを、不動産業者の情報や図面などで確認しておく必要があります。

建物の築年数、瑕疵担保責任

これは、再建築不可物件だけに限ったことではありませんが、中古物件を購入する場合に注意する必要があるのが、建物の築年数や瑕疵担保責任の有無です。瑕疵担保責任とは、売主が買主に対して負う責任のことです。

瑕疵担保責任があれば、購入後に、欠陥が発覚した場合でも売主が補償をします。建物の築年数が古い場合、老朽化もそうですが、目に見えない欠陥などが物件購入後に発見されるケースがあります。この場合に瑕疵担保責任があれば、修繕費などを売主が負担してくれるので安心です。

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周辺環境

再建築不可物件を購入し、住宅として利用する場合も、賃貸などの投資不動産として利用する場合も、注意したいのが周辺環境です。例えば、物件があるのが、駅の周辺や中心街など利便性の高いエリアなのかどうか、学校や病院、スーパーなどが充実しているのかどうかで、投資不動産の場合は、賃料の金額に影響します。そのため、再建築不可物件を購入する場合は、購入金額や物件の現況だけでなく、周辺の環境についても考慮に入れる必要があります。

再建築不可物件を購入後、有効な活用方法は?

民泊
再建築不可物件の購入には、注意しなければならない点がいくつかありました。では、購入後に有効活用するためには、どのような方法をとればよいのでしょうか。具体的には、次のような活用方法が考えられます。

再建築できるようにする

再建築不可物件の活用方法は、いくつかありますが、活用方法の幅を広げるためにも、まずは再建築できるようにする方法を考えましょう。

再建築できるようにするためには、接道義務を満たすようにすればよいのです。

そこで、道路に2メートル以上接していない場合は、隣地を購入し、間口を広くします。また、接している道路幅が4m未満の場合はセットバックをし、道路幅を4m以上にすることで、再建築できるようにします。

建物を解体し、資材置き場や駐車場として使う

隣地の購入やセットバックなどで再建築できない場合は、建物を解体し、資材置き場や駐車場として使うことを考えましょう。工場などを経営している場合、自社の資材置き場として活用することはもちろんのこと、所有している不動産の周辺に大きな工場や大きな道路、商業施設などがある場合は、資材置き場や駐車場として貸し出しても、十分需要があります。

リフォームをして、住宅や賃貸物件として活用する

再建築不可物件を建て替えることはできませんが、リフォームやリノベーションは可能です。そのため、大幅なリフォームなどをすることで、住宅や賃貸物件として活用することができます。住宅といっても、普段住むためのものだけでなく、別荘として利用することも可能です。

また、都心など、賃貸物件として人気の高いところであれば、大規模な模様替えなどをして活用するのがオススメです。昨今のインバウンド需要の高さや新しい法律の制定などにより、再建築不可物件をリフォームし、民泊とするのも活用方法の1つです。先にも述べましたが、再建築不可物件は購入金額が安いので、賃貸物件として十分活用が可能です。

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まとめ

再建築不可物件は、建て替えができない不動産のことです。一見すると、利用価値は低いと考えがちですが、実はそうではありません。購入価格が安いなどのメリットがあるため、購入する際のポイントや購入後の活用方法などをしっかり検討すれば、十分に購入する価値のある物件となります。不動産業者などの専門家と相談しながら、自分に合った良い再建築不可物件を購入しましょう。

最終更新日:

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