再建築不可物件を購入するメリット・デメリットを詳しく解説！購入時のポイントや活用法なども説明

土地に面している道路の幅が狭いなどの理由で、今ある建物を取り壊して、建て替えることができない再建築不可物件。再建築不可物件を購入する人など少ないのではないか、と思う人が多いかもしれません。

しかし、実は、再建築不可物件を購入、あるいは購入を検討している人は意外に多いです。

それは、再建築不可物件の購入には、デメリットよりもメリットの方が大きいと考えている人が多いからです。では、再建築不可物件の購入によるメリットやデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

ここでは、再建築不可物件の購入によるメリット・デメリット、購入するときのポイントを詳しく解説していきます。

また、再建築不可物件を購入したあとの有効な活用方法についてもわかりやすく説明します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件にはさまざまなメリットがあります。メリットを確認する前に、まずは再建築不可物件の内容について簡単に見ておきましょう。

では、なぜ建て替えできないのでしょうか。それは、接道義務が関係しています。

接道義務とは、道路（前面道路）に接している土地と、建築基準法上の道路の2つの接道要件を満たさないと建て替えができないという義務のことです。

1つ目の前面道路への接道義務については、建基法（建築基準法）第43条で「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」と定められています。つまり、建築基準法上の道路に2メートル以上接していない場合は、建物を建築できません。

2つ目の接道義務にある「建築基準法上の道路」は、道路幅が4m以上で道路法などの法律で決められた道路です（法律が定められる前から使われていた一定の私道なども、建築基準法上の道路に含む）。

つまり、間口が2m未満の建物や道路に面していない土地にある建物は、接道義務を満たしていないため再建築ができません。また、幅員が4m未満の道路の場合も、建築基準法上の道路に該当せず再建築できないため、注意が必要です。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件にはどんなメリットがあるのか、解説していきます。

具体的には、下記のようなメリットが代表的です。

• 再建築不可物件は購入価格が安く済む
• 再建築不可物件は税金が安い
• 再建築不可物件は相続税対策になる
• 再建築不可物件は、不動産投資において利回りが良い

再建築不可物件は購入価格が安く済む

では、再建築不可物件のメリットを確認していきましょう。再建築不可物件のメリットといえば、なんといっても購入価格が安いということです。

建物の建て替えができないため、どうしても通常の不動産よりも需要が少なくなり、安い価格で売りに出されていることが多いのです。

物件や所在地などにもよりますが、市場価格の半値程度になっている場合もあります。そのため、都心部や駅近くの物件など通常なら価格的に手が届かないと思われる地域の物件でも、再建築不可物件なら安価で購入できるケースも少なくありません。

再建築不可物件は税金が安い

不動産を所有している場合に毎年必要となるのが、固定資産税です。固定資産税とは、土地や建物などの不動産を所有している人が、市区町村などの自治体に支払う税金です。

固定資産税は、不動産の購入価格に対して課されるのではなく、市区町村などの自治体が独自に評価した価格（評価額）に対して課されます。

中古物件は新築物件より安い固定資産税となりますが、再建築不可物件は建物の建て替えができないなどの理由から資産価値が低く、固定資産評価額も低い場合が多く一般の不動産と比べて固定資産税が安くなります。

再建築不可物件は相続税対策になる

再建築不可物件のメリットの1つとして、相続税対策が挙げられます。財産を所有している人が亡くなった場合、1千万円の現金を所有している場合よりも1千万円で購入した不動産を所有していた場合のほうが相続税が低いです。

相続税は、土地や建物の購入価格ではなく、相続税の計算のために評価した金額（相続税評価額）をもとに計算されます。土地は、国税庁が公表している路線価を用いて評価しますが、この路線価は一般的な市場の販売価格より低く設定されています。

また、建物については、上述した固定資産評価額を用いて評価します。そのため、現金で所有しているのであれば、不動産に変えておいた方が相続税の節税となります。

また、相続税では、すべての土地に対して同じ評価をするわけではありません。その土地の状況に合わせた評価をします。再建築不可物件は、建物の再建築に際して隣地などを購入して土地の間口を広げたり、セットバックなどをしたりする必要があります。

相続税評価では、セットバックなどの通常の土地と違う状況がある場合には、さらに評価額が低くなります。そのため、再建築不可物件の相続税評価額は、現金や預金で同じ金額を所有しているよりもかなり低いものとなり、大幅な相続税の節税効果をもたらします。

再建築不可物件は、不動産投資において利回りが良い

再建築不可物件をアパートなどの不動産投資として考えてみた場合のメリットとして、利回りの良さがあります。

例えば、ちょっとした手直しで、建物をアパートとして賃貸できる場合、再建築不可物件だからといって家賃が安くなるのかというと、そうではありません。

安い金額で購入したあとに修繕することで周辺の物件と同じ相場の家賃を得られるため、不動産投資として良い利回りが期待できるというわけです。

不動産投資は出口戦力もしっかり検討しよう！

再建築不可物件で不動産投資をおこなう場合、注意すべきは出口戦略です。

不動産投資は賃貸収入で利益を得られるものの、最終的な処分に困ってしまうケースが少なくありません。

とくに再建築不可物件の場合、ここまで解説したとおりメリットはあるものの、通常の不動産と比べると売買需要はどうしても低くなります。

そのため、いざ処分したいと考えても、買主がつかず処分できないという事態に陥りがちです。

再建築不可物件の処分をしたくなったときは、一括査定を利用しましょう。一括査定なら、再建築不可物件の専門買取業者も探せるため、売却によるスムーズな物件処分が可能になります。

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再建築不可物件のデメリット

ここまでは、再建築不可物件のメリットを見てきました。

しかし、逆に売却しにくいなどのリスクもあります。ここからは、下記にあげる再建築不可物件のデメリットについても見ていきましょう。

• 再建築不可物件は建て替えが不可
• 住宅ローンなどの融資が使えない場合が多い
• 道路の狭さによる諸問題

再建築不可物件は建て替えが不可

再建築不可物件の最大のデメリットは、建て替えができないということです。再建築不可物件の場合、建物が古く老朽化しているケースも多くあります。

そのため、再建築不可物件を更地にせざるを得ない場合、敷地を駐車場や資材置き場として使うなど用途が限定される可能性があります。

また、どうしても建て替えが必要な場合は、隣地などを購入し土地の間口を広げたりセットバックするなど費用が多くかかってしまうデメリットもあります。

住宅ローンなどの融資が使えない場合が多い

再建築不可物件を購入する場合、原則的には住宅ローンなど銀行の融資が使えない場合が多いこともデメリットです。もしくは借り入れができても、金利が高くなることもあります。

融資する金融機関としては、返済を保証するために、購入する物件を担保としてお金を貸し出します。再建築不可物件は他の物件よりも担保評価としての価値が低いため、融資が受けられないことも珍しくありません。

そこで、再建築不可物件を購入するときには、現金や預金などのお金を用意する必要があるため、ある程度の貯金がある場合など、購入に条件があります。

道路の狭さによる諸問題

再建築不可物件は、道路に2メートル以上接していなかったり、接している道路の幅が4m未満であったりする不動産です。そのため、使い勝手が悪いというデメリットがあります。

例えば、道路に接していない土地のため、自分の土地に入るために他の人の土地を通る必要があったり、周辺に高い建物によって日当たりが悪くなってしまうもあります。

また、道幅が狭いため、火災や地震などの災害時に消防車や救急車などが近くまで進入できないこともあります。再建築不可物件を購入する際には、周囲の環境も判断材料になります。

再建築不可物件を購入するときのポイント

再建築不可物件にはいくつかのデメリットがあります。しかし、購入価格が安いなどのメリットも多いため、再建築不可物件の購入を考えている人も多いです。

再建築不可物件を購入するのであれば、できるだけ良い物件を購入したいものでしょう。次の項目から、再建築不可物件を購入するときのポイントを詳しく解説していきます。

建物の状態を確認する

再建築不可物件の多くは1950年に建築基準法が施行される前に建設されているため、老朽化によって建物が古くなってしまっている可能性が高いです。

躯体や屋根の損傷が激しい場合、建物が傾いていたり雨漏りを引き起こしているかもしれません。

このように建物の状態が悪いと快適な生活を送るのが困難なこともあるでしょう。また、リフォーム・リノベーションをおこなう際に予算を大幅に超えてしまいかねません。

そのため、物件購入前に「ホームインスペクション（住宅診断）」を実施してもらえるように交渉してみましょう。

建物の築年数、瑕疵担保責任

再建築不可物件に限ったことではありませんが、中古物件を購入する場合に注意する必要があるのが、建物の築年数や瑕疵担保責任の有無です。

瑕疵担保責任とは、売主が買主に対して負う責任のことです。瑕疵担保責任があれば、購入後に欠陥が発覚すると売主が補償するのが一般的です。

建物の築年数が古い場合、老朽化もそうですが、目に見えない欠陥などが物件購入後に発見されるケースがあります。この場合に瑕疵担保責任があれば、修繕費などを売主が負担してくれるので安心です。

容積率・建ぺい率を確認する

購入予定の再建築不可物件における容積率・建ぺい率が現在の建築基準を満たしておらず「既存不適格物件」として扱われているケースもあります。

もし既存不適格物件をリフォームをおこなうとしたら、現在の建築基準を満たすように減築しなければならない恐れもあります。

物件の広さを好んで購入したあとにリフォーム時に家を狭くする必要があるとなっては取り返しのつかないことになってしまいます。

既存不適格物件を判断するためには売主に「検査済証」の提示をお願いしましょう。万が一、検査済証を紛失している場合「台帳記載事項証明書」を取得してもらうとよいです。

風通しや日当たりの良し悪しを確認する

再建築不可物件の代表例ともいえる旗竿地や袋地などは隣地に囲まれていることが多く、風通しや日当たりが悪い傾向にあります。

風通しや日当たりが悪いことで換気や乾燥の効率が低下してしまうため、室内の湿度が高くジメジメとした印象を与えてしまう可能性が高いです。

また、湿度によってカビやシロアリの発生原因になってしまうこともあります。

居住用・投資用に関わらず快適な生活や物件の老朽化防止などのために風通しと日当たりの良さを加味して購入の判断をおこなうとよいでしょう。

隣地との境界線を明確にする

築年数が40～50年以上も経過している物件は当時の境界確定技術が未熟であったり、境界杭がずれてしまっているケースも珍しくありません。

隣地との境界線が曖昧なまま物件を取引してまうと、隣地の一部を含めて売買してしまう恐れもあり隣地所有者とトラブルに発展してしまう可能性もあります。

まずは契約に記載されている境界線が正しいか調査するために「地積測量図」を売主に提出してもらいましょう。

もし地積測量図を閲覧してもはっきりしないのであれば、改めて境界の確定を協力してもらうことが大切です。

隣地の環境を把握する

再建築不可物件の購入で注意しなければならないことの1つが、隣地の環境です。例えば、道路に面していない土地の場合は、自分の土地に行くのに隣地を通る必要があります。

トラブルにならないためにも、隣地の所有者にその土地を通ることの承諾を得ているかどうかが重要です。それを証明するのが「通行承諾書」です。

売主と隣地所有者が取り交わした通行承諾書の契約内容は購入した買主にも承継されるため、必ず受け取りましょう。

万が一、売主が口約束や暗黙の了解のみで他人所有の道路を通行していた場合、道路所有者に事情を説明して通行承諾書を作成をお願いしてみましょう。

そこで、再建築不可物件を購入する場合には、通行承諾書があるか、隣地との境界線はきちんとしているのかを、不動産業者の情報や図面などで確認しておく必要があります。

周辺環境を考慮する

再建築不可物件を購入して住宅として利用する場合も、賃貸などの投資不動産として利用する場合も、注意したいのが周辺環境です。

例えば、駅の周辺や中心街など利便性の高いエリアなのかどうか、学校や病院、スーパーなどが充実しているのかどうかで、投資不動産の賃料に影響します。

そのため、再建築不可物件を購入する場合は、購入金額や物件の現況だけでなく周辺の環境についても考慮に入れる必要があります。

リフォーム・リノベーションの可能な範囲を調べる

再建築不可物件は建て替えできません。しかし、建て替えができないといっても、リフォームやリノベーションといった大規模修繕が不可能というわけではありません。

そのため、売主が以前にリフォーム・リノベーションした再建築不可物件であれば、新築のようにキレイで耐久性の高い物件を購入することも可能かもしれません。再建築不可物件を購入する場合は、リフォームやリノベーションの有無について質問するとよいでしょう。

融資が受けられるか事前審査する

再建築不可物件は「土地活用の選択肢が限られる」「宅地利用できないリスクがある」などの理由によって資産価値が低くなってしまうのが実状です。

このように資産価値が低いことで担保としての価値も低いと考えられるため、再建築不可物件に対して融資をおこなわない金融機関も少なくありません。

融資の事前審査をしないまま売買契約を結んでしまい、実際に審査に通過しなかったとしたら契約を破棄しなけれなならない可能性もあります。

買主都合によって契約を破棄する場合、売主に支払った手付金を放棄しなければならないため、その分のお金を無駄にしてしまうでしょう。

このような事態を防ぐためにも融資の事前審査を申請することが大切です。

再建築不可物件を購入後、有効な活用方法は？

再建築不可物件の購入には注意しなければならない点がいくつかありました。では、購入後に有効活用するためにはどのような方法をとればよいのでしょうか。具体的には次のような活用方法が考えられます。

再建築できるようにする

再建築不可物件の活用方法はいくつかありますが、活用方法の幅を広げるためにもまずは再建築できるようにする方法を考えましょう。

再建築できるようにするためには、接道義務を満たすようにすればよいのです。

そこで、道路に2メートル以上接していない場合は、隣地を購入し間口を広くします。また、接している道路幅が4m未満の場合はセットバックをし、道路幅を4m以上にすることで、再建築できるようにします。

再建築不可物件を建て替え可能にする方法は以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

建物を解体し、資材置き場や駐車場として使う

隣地の購入やセットバックなどで再建築できない場合は、建物を解体して資材置き場や駐車場として使うことも選択肢の一つです。

工場などを経営している場合、自社の資材置き場として活用することはもちろんのこと、所有している不動産の周辺に大きな工場や大きな道路、商業施設などがある場合は、資材置き場や駐車場として貸し出しても十分需要があるでしょう。

リフォームをして、住宅や賃貸物件として活用する

再建築不可物件を建て替えることはできませんが、リフォームやリノベーションは可能です。そのため、大幅なリフォームなどをすることで、住宅や賃貸物件として活用できます。

住宅といっても、普段住むためのものだけでなく別荘として利用することも可能です。

また、都心など賃貸物件として人気の高いところであれば、大規模な模様替えなどをして活用するとよいかもしれません。

昨今のインバウンド需要の高さや新しい法律の制定などにより、再建築不可物件をリフォームして民泊とするのも活用方法の1つです。先にも述べましたが、再建築不可物件は購入金額が安いので、賃貸物件として十分活用が可能です。

まとめ

再建築不可物件は建て替えができない不動産のことです。一見すると、利用価値は低いと考えがちですが、実はそうではありません。

購入価格が安いなどのメリットがあるため、購入する際のポイントや購入後の活用方法などをしっかり検討すれば、十分に購入する価値のある物件となります。

不動産業者などの専門家と相談しながら、自分に合った良い再建築不可物件を購入しましょう。