再建築不可物件は、一般的な不動産価格より相場が安くなるため、あえて再建築不可物件の購入を検討する人もいます。
しかし、購入する不動産が再建築不可物件の場合、住宅ローンは原則的に受けられないというデメリットがあります。
住宅ローンを融資する金融機関は、担保となる不動産の価値を考慮して融資の可否を決定しますが、再建築不可物件は一般的な不動産より資産価値が低いため、担保としては不十分と判断されてしまうのです。
ただし、再建築不可物件でも、ノンバンク系融資やフリーローンなど、金利の高いローン契約であれば、融資を受けられる可能性が高いです。
また、再建築不可物件だからといって、必ずしも住宅ローンを組めないわけではありません。ローンの融資が受けられるか判断するためにも、まずは一括査定を利用して購入を検討している物件の資産価値を把握しておきましょう。
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目次
再建築不可物件は住宅ローンを利用しにくい
再建築不可物件は金融機関から住宅ローンなどの融資を受けられない可能性が高いです。
再建築不可物件で住宅ローンを利用しにくい理由は以下のとおりです。
- 債務者の返済リスクが高い
- 担保としての価値が非常に低い
まずは融資を受けにくい理由を説明します。
債務者の返済リスクが高い
再建築不可物件は、様々なリスクを抱えている不動産です。
地震で倒壊したときも同様で、新しく家を建てることは不可能です。
そのため、入居者はせっかく住宅を購入したのに、家を失ってしまうリスクを負います。
住宅ローン返済中の家を失ったため、所有者は新居の家賃負担など、二重の負担を抱え込むことになります。
そうすると生活費が足りなくなり、破産する可能性もでてきます。
債務者にとってそのような大きなリスクがあると、返済が滞る可能性が高くなります。
そのため、金融機関は積極的に融資をおこないません。
自己資金を多めに用意することで、審査基準がゆるくなることもありますが、あまり期待しないでおきましょう。
担保としての価値が非常に低い
少し住宅ローンに詳しい人なら「火災などが発生した時、もしくは債務者の返済が滞った時には、再建築不可物件の土地を売却して、残債を返済すれば問題ないだろう」と考えているかもしれません。
しかし、再建築不可物件は、通常の建築可能な不動産と比べて、担保としての評価も非常に低いです。
金融機関が再建築不可物件への融資をおこわないということは、他の金融機関も購入希望者に対して同様の処置をとっていることになります。
つまり、再建築不可物件を売却しようとしても、買主は現金一括払いでしか再建築不可物件を購入できません。
購入できる人が見つからないわけではありませんが、買主が見つかるまでに半年〜数年は時間がかかってしまうことでしょう。
その間に住宅ローンの返済が滞るリスクもあるため、金融機関は再建築不可物件を担保としても融資を敬遠するのです。
また、再建築不可物件は建物の状態が悪いことも多く、リフォームをしないとまともに住めないことがあります。
土地だけでなく、建物自体の査定額も低いため、金融機関は再建築不可物件に対しての融資に極めて消極的なのです。
再建築不可物件で融資を受けるための方法
再建築不可物件でも、住宅ローン融資を受けられないわけではありません。
再建築不可物件で融資を受けるには、以下のような方法があります。
- ノンバンクから融資を受ける
- 金利が非常に高い
- 物件の状態が良いことを求められる
- 銀行の用途自由なフリーローンを利用する
- 不動産担保ローンなどを利用する
- リフォームローンの融資を受ける
そこで現実的に融資を受けるいくつかの方法をお伝えします。
ノンバンクから融資を受ける
住宅ローンの融資をおこなうのは、金融機関だけでなく、カードローン会社いわゆる「ノンバンク」でも融資する会社はあります。
そういった会社に「再建築不可物件を購入したいが、融資してくれないか」という相談をしてみましょう。
物件の立地や状態にもよりますが、融資を検討してくれることもあります。
ただし、ノンバンクから融資を受ける場合、いくつかの注意点や問題点も存在します。
金利が非常に高い
再建築不可物件はノンバンクにとっても、リスクが高い物件であることに変わりありません。
融資する立場上、リスクカバーのために金利を高く設定するしかありません。
一般的な住宅ローンの場合、長期固定金利ローンであれば1.5%以下の金利で融資を受けることが出来ます。
さらに、変動金利であれば最初の数年間は、金利0.5%程度で融資を受けることも可能です。
しかし、ノンバンクの住宅ローンの金利は4%前後が多いです。
・金利1.5％での毎月の返済額：96,509円
・金利4％での毎月の返済額：121,196円
このように、同じ金額を借りていても金利次第で毎月の返済額に、大きな差がつきます。
また、住宅ローンの融資を受ける時の手数料や保証料もかかります。
原則、再建築不可物件では、ローン融資を良い条件で受けることは難しいです。
物件の状態が良いことを求められる
再建築不可物件でも比較的融資してくれるノンバンクですが、物件の価値を重視しないわけではありません。
再建築不可物件のなかにも、需要があるものとないものがあります。
需要がある再建築不可物件といえば、東京23区内などの不動産としての人気が高い地域にある物件です。
住宅としての価値が見込める物件であれば、融資を受けやすくなります。
- 需要の高いエリアに存在する
- 住宅がリフォーム・修繕済み
- 敷地内にある程度の余裕がある
- 庭など敷地内に余裕がある
- 日当たりが良い
上記のような、評価の高い再建築不可物件であれば、融資が通りやすくなります。
それとは逆に、都心から離れた郊外や地方にある再建築不可物件は不利になります。
例えば、木造の築30年以上でリフォームを一切していない、とてもそのままでは住めない状態の再建築不可物件は、融資を受けることが難しいでしょう。
銀行の用途自由なフリーローンを利用する
銀行は様々な用途に対するローンの融資をおこなっており、債務者の用途を問わないフリーローンもいくつか存在します。
ただし、条件は住宅ローンよりもかなり悪く、金利は5～6%程度が多いため、毎月の支出がかなり増えてしまいます。
あくまで再建築不可物件の購入費用を調達するための一時的な手段として用いましょう。
近いうちにある程度まとまったお金が用意できる人に適した方法がフリーローンです。
不動産担保ローンなどを利用する
債務者や親族が所有している不動産・証券などを担保にしたローンの融資も金融機関はおこなっています。
つまり、自分が他に所有している資産があれば、それらを担保にしてまとまったお金の融資が受けられます。
不動産担保ローンの場合、金利は3%前後とそこまで高いわけではありませんが、住宅ローンと比べれば金利は高くなるため、再建築不可物件の最大のメリットである購入価格の安さを損ねてしまいます。
再建築不可物件の購入にあたって借入する場合は、基本的には現金で頭金を30～50%程度用意しましょう。
そして、短期間で捻出できない残りの資金を不動産担保ローンなどを利用して調達します。
まとまったお金ができたところで繰り上げ返済をおこなって、金利負担を減らしましょう。
リフォームローンの融資を受ける
再建築不可物件はリフォーム可能なので、リフォームローンの融資をおこなう金融機関を探して融資を受けましょう。
具体的には、リフォーム会社などに相談して、関係の深い金融機関とリフォームローンの斡旋を依頼しましょう。
唐突にリフォームローンの融資話を持ち込んでも、金融機関との交渉は難航するかもしれません。
しかし、リフォーム会社を通せば担当者が話を進めますので、スムーズに融資が受けられる可能性があります。
また、壁や床などをまるまる交換してしまえば、再建築不可物件といえども新築に近い状態の内装にできます。
再建築不可物件を購入する際、リフォームを施すことで住宅の資産価値も回復できるのです。
金融機関からの融資は担当者やタイミング次第
金融機関やノンバンクの融資の可否は、絶対的な審査基準が存在しているわけではなく、ある程度流動的な側面もあります。
わかりやすくいうと、交渉次第、担当者次第、また決算期などのタイミング次第といった、運の要素が絡んでくるのです。
ですので、1つの金融機関で融資を断られても、諦めてしまうのではなく、粘り強く複数の金融機関に融資の相談を持ちかけてみましょう。
話をするうちに融資を検討する金融機関が出てくることもあります。
スムーズに融資を受けるには、自己資金を1,000万円ほど用意した上で、一定の収入があること、そして担保になる資産があることなどを証明することをおすすめします。
再建築不可物件でも「銀行の住宅ローン」を利用する方法
基本的に再建築不可物件をローンで購入するのであれば、金利などの条件面で不利なローンの融資を受けるしかありません。
しかし、条件の良い住宅ローンを利用して融資を受けることも不可能ではありません。
では、どのようにすれば住宅ローンの融資が受けられるのでしょうか。
建築可能物件の条件を満たすために隣家と交渉する
再建築不可物件を建築可能物件に再生する手段として、隣地を買い取る、もしくは借り受けて接道条件を満たす方法があります。
建築基準法で『幅員4m以上の道路に2m以上接道していないため、消防車両などの緊急車両の進入が不可能であることを鑑み、防犯や防災のために再建築不可』とされている物件。
例えば、自分の敷地が路地奥や旗竿地であり、道路に対しては幅1.5mと、接道の間口幅２mを満たしていない土地だと考えてみましょう。
そこで、自宅より道路寄りに建っている隣家の敷地の一部が特に活用されていない場合、以下の図のようにすれば建築可能条件を満たせます。
このように接道要件を満たすために土地を買い取り、金融機関に建築可能物件とみなされれば、融資が受けられることもあります。
買取しなくても隣接地を借り受ける契約書を作成する、もしくは買い取りを約束する契約書を作成して金融機関に提示するなど、法的に有効かつ具体的な手段を用いれば、ローン審査を通過できる可能性が上がります。
このように接道条件を満たすには、隣家との交渉が必要になります。
必ずしも成功するとは限りませんが、自分たちの事情を話して理解を求めたり、また隣家が将来的に引越す予定などが分かれば、このような契約を交わすことも不可能ではありません。
ただし、やはり住宅の状態や需要なども判断されますので、この手が使えるのも東京23区など一部の地域に限られるでしょう。
まとめ
再建築不可物件で住宅ローンの融資を受けるには、そのままの状態では難しいです。
再建築不可物件で融資を受ける場合、基本的には住宅ローンではなくノンバンクの住宅ローンやリフォームローンの利用を検討しましょう。
しかし、最終的にローンの融資において重要なのは、再建築不可物件にどの程度の利用価値があるかです。
例えば、多少のリフォームで十分居住できる物件は融資を受けやすいですが、ボロボロで資産価値がないような物件は融資を受けにくいです。
まずは不動産業者に相談して、少し土地を借り受ければ建築基準を満たせる物件や、あまりリフォームせずにに住める物件をしっかりと見抜いて、お得に購入できる再建築不可物件を探しましょう。
再建築不可物件のローンに関するよくある質問
接道義務を守れていないなどの理由で建築基準法を満たしておらず、新しい建物の建築が認められていない土地を再建築不可物件といいます。
再建築不可物件は住宅ローンを利用できないケースが多いです。
債務者の返済リスクが高く、担保としての価値が非常に低いため、金融機関からの融資が下りないケースが多いです。
ノンバンクのローン・フリーローン・不動産担保ローン・リフォームローンなどを利用することで融資を受けられます。
隣家と交渉して、建築基準法の条件を満たせば、通常の物件と同様に銀行の住宅ローンから融資を受けられます。
