再建築不可物件の固定資産税は安いけど増大リスクもアリ!計算方法も詳しく説明!

再建築不可 固定資産税

「再建築不可物件」とは、いまある建物の建て替えや増改築ができない物件です。

再建築不可物件は、時代の流れで法改正が進み、法規制が厳しくなったことで発生しています。築古物件が多いため自然と資産価値が下がり、固定資産税も安くなります。

ただし、固定資産税が安くとも「実際に住んでいる」「貸し出している」などで活用していないのであれば、無駄な税金負担です。活用する予定がないのであれば、早いうちに処分したほうがよいでしょう。

再建築不可物件は購入希望者が少なく売れにくいため、専門の買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。

専門の買取業者であれば、再建築不可物件の活用ノウハウを豊富にもっているため、高額かつ最短数日のスピード買取が可能です。「使いみちがなく固定資産税を納めるだけ」というような再建築不可物件は、買取業者に買い取ってもらい迅速に処分しておきましょう。

不動産における固定資産税・都市計画税

不動産を所有しているだけでも「固定資産税」という税金が課せられます。

また、不動産の立地によっては「都市計画税」が課せられることもあります。これらの税金がどのように決められているのかなど、疑問に思うこともあるでしょう。

そこで、まずは固定資産税・都市計画税について解説します。

固定資産税とは不動産を所有している人が市町村に納める税金

固定資産税とは、毎年1月1日の時点で土地や建物、償却資産(事業用の固定資産)を所有している人が、市町村に納める税金です。

例えば、東京23区内の場合には都に納めます。

各市町村が、それぞれの土地建物の構造や条件などをもとに定めた「固定資産税課税標準額」に税率を乗じて1年分の固定資産税額を計算します。

各市町村により異なりますが、一般的に税率は1.4%です。

固定資産税の計算方法は「課税標準額×1.4%」

前の項目でも説明した通り、固定資産税は毎年納める必要があります。

そして、固定資産税の求め方は以下の式です。

固定資産税評価額(課税標準額)× 標準税率(1.4%)=固定資産税

固定資産税評価額(課税標準額)とは、土地・建物などの不動産における評価額です。

不動産ごとに評価は異なり、訳あり物件や古い物件は減額されることがあることを覚えておきましょう。

都市計画税とは「都市計画区域」に不動産を所有する人が納める税金

都市計画税も固定資産税と同様に、毎年1月1日の時点で都市計画区域に不動産を所有している人が、市町村に納める税金です。

都市計画区域・・・法律によって定められている、都道府県知事や国土交通大臣が指定するエリアのこと。

都市計画税も、固定資産税と同様に「固定資産税評価額」を、一定のルールに基づいて調整した「固定資産税課税標準額」に税率を乗じて1年分の税額を計算します。

各市町村により異なりますが、一般的に税率は0.3%です。

課税標準額(評価額)× 0.3%=都市計画税

固定資産税・都市計画税の納付方法

固定資産税は、自分で申告をする必要はありません。

毎年5月~6月頃までに各市町村から納付書が送られてきます。この納付書に税額や納期などが記載されていますので、納期までに納付書とお金を用意し、地方税の納税に対応している金融機関に持ち込んで納付します。

なお、納期は年4回あり、1年分を分割して支払うこととなっています。早く支払う分には問題ありませんから、資金に余裕がある場合には1年分を前払いしてしまってもよいでしょう。

なお、口座振替やATMでの納税、クレジットカード決済に対応している自治体もありますから、ご自身にとって都合の良い納税方法を利用しましょう。

不明な点があれば、不動産がある自治体の市役所に問い合わせると丁寧に説明してもらえます。

再建築不可物件の固定資産税は安くなる傾向にある

再建築不可物件の固定資産税は、建物の状態や経過年数だけではなく、土地の形状や道路の接道状況などによっても税額が変わります

無接道や不整形地といった物件が多い再建築不可物件の場合、土地や建物の評価に対して減価補正されることがあるため、固定資産税もその分安くなる傾向があります。

さきほども説明しましたが、固定資産税は不動産の評価額によって決められます。

ですので、不動産として評価が低くなりがちな再建築不可物件は、税金も安くなります。

不動産評価が低い再建築不可物件は固定資産税が安くなりやすい

再建築不可物件の建物や住宅は、築40年や50年といった築古物件が多いです。

建物の評価は経年とともに下がっていくシステムになっているため、固定資産税の負担額も不動産の評価が下がるにつれて減額されていきます。

さらに、不動産の評価には経過年数ごとに「経年減価補正率」が設定されており、築45年以上になると家屋の評価額は新築時の2割にまで下がります。

また、前の項目でも説明したとおり「無接道」「不整形地で間口が狭小」などの特徴を持つ再建築不可物件は不動産評価が減価補正されます。

そのため、固定資産税の負担額も減価分だけ安くなります。

固定資産税の負担が増加するリスクもある

再建築不可物件は不動産の評価が低いため、固定資産税が安くなるケースがほとんどです。

しかし、再建築不可物件を持ち続けると固定資産税が増えてしまうリスクもあります。

  • 更地になった場合
  • 特定空家等に該当される場合

上記2つのことに注意しましょう。

更地になった場合

「再建築不可物件の土地を高く売るために建物を解体した」「再建築不可物件の建物が地震で倒壊してしまった」などの理由で更地にすることもあるでしょう。

元々、住宅が建っていた物件が更地になる、住宅用地における軽減措置(住宅用地の特例)が解除され固定資産税の負担が最大6倍にまで膨れ上がってしまいます。

住宅用地の特例・・・住宅が建設されている土地(宅地)の固定資産税を1/3~1/6にまで軽減する制度。


住宅が失われた土地(更地)は宅地に該当しないので、住宅用地の特例を受けられません。

そのため、以前よりも固定資産税の負担が増大します。

さらに、再建築不可物件には新たに住宅を建てられないので、物件を所有している限り、膨れ上がった固定資産税をずっと支払い続けることになります。

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特定空家等に該当される場合

「相続したけど使わない」「中古物件が再建築不可だと知らずに購入してしまった」などで再建築不可物件をうまく活用できず、空き家になっているケースもよく見かけます。

放置された空き家は、管理・維持されないため劣化するのも早いです。

それによって「倒壊や火事の危険性」「不審人物や害獣の住処になる」など、さまざまな問題が浮かび上がります。

このような空き家物件は「特定空家等」として扱われる恐れがあります。

特定空家等とは、倒壊の危険性や衛生上有害となる状態、周囲の景観に悪影響をおよぼす空き家に対して指定されるものです。

特定空家等に指定され、自治体からの勧告を受けると、土地にかかる固定資産税の軽減措置が解除され、更地と同様に負担額が最大6倍になります。

■空き家対策特別措置法の内容

空き家対策特別措置法は平成27年から施行されている政令です。

空き家対策特別措置法の主な目的は、そのまま放置していると危険を生み、周囲に被害を及ぼすような空家への対策を進めることです。具体的には以下のような3つの対策措置を定めています。

  1. 自治体から特定空家等と指定され、対策を取ることを求められているにもかかわらず所有者が対応しない場合には、自治体が強制的に空家を解体して所有者に費用を請求する
  2. 特定空家等を解体する場合に、国と自治体が補助金を交付して解体費用の一部を負担する
  3. 特定空家等に対して建物が建っている土地であっても固定資産税・都市計画税の減税措置を適用しない

再建築不可物件を更地にしたい場合、②の補助金を利用して建物を解体することを強くお勧めします。

なお、この補助金は1年間の予算が決まっていますから、年度の後半になると締め切っていることがあります。なるべく早めに申し込みをしましょう。

固定資産税の金額はどこで確認できる?

自分が現在負担している固定資産税の金額は、固定資産税の納付書の控えなどを確認すればすぐにわかります。しかし、紛失してしまうかもしれません。

また、これから購入しようとしている不動産の固定資産税の金額をあらかじめ知りたいと思うこともあるでしょう。

自分が現在負担している固定資産税の金額はもちろん、他の方が所有している不動産の固定資産税の金額を調べられます。

固定資産税の調べ方や自分で計算する方法、不動産を購入したあとの注意事項まで解説します。

自分が所有・賃借している不動産の場合

上記のとおり、自分が負担している固定資産税は納付書の控えなどを確認すればすぐにわかります。

また、不動産を共有しており、自分が代表者ではない場合であっても、不動産がある市町村から固定資産税に関する通知で確認できます。問い合わせなどの手続きをおこなう必要はありません。

もしも、それらの書類を紛失してしまった場合は「固定資産課税台帳の閲覧」という制度を利用しましょう。

固定資産課税台帳の閲覧とは、自分が所有する不動産や、借りている不動産の固定資産税に関するデータが記載されている「固定資産課税台帳」を市役所で確認することができる制度です。

なお、固定資産課税台帳に関する証明書を発行してもらうこともできます。

後述する固定資産課税台帳の縦覧期間に確認する場合には無料ですが、それ以外の期間に確認する場合や証明書を発行してもらう場合には300円ほどの費用がかかります。

他の方が所有する不動産の場合

他の方が所有している不動産の場合には「固定資産課税台帳の縦覧」という制度を利用できます。

固定資産課税台帳の縦覧とは「自分が所有している不動産」と「他の不動産」の固定資産税を比較するための制度です。

したがって、固定資産税を確認したい不動産と同一区内(市町村によって異なります)にご自身が不動産を所有していない場合には、この制度を利用できません。

さらに、固定資産課税台帳の縦覧は期間が決まっています。土日祝日の関係で毎年若干の前後はありますが、おおむね4月中だと考えておけばいいでしょう。

すでにお知らせしましたが、縦覧期間中であれば自分が所有する不動産の「固定資産課税台帳の閲覧」にも費用がかかりません。確認を急がないのであれば縦覧期間中に閲覧してもよいでしょう。

これから購入する不動産の固定資産税を知りたい場合

これから購入する不動産と同一区内に不動産を所有していれば、縦覧の制度を利用できます。

しかし、同一区内に不動産を所有していることは多くないでしょうし、縦覧の制度を利用できる期間は決まっています。

そこで、購入を検討している不動産がある場合は、その不動産の売主に固定資産税を直接尋ねてみましょう。

口頭での回答を求めているのであれば簡単に教えてくれるでしょうし、ご本人であれば市町村に証明書の発行をしてもらうことも可能です。

物件を購入する際は固定資産課税台帳の確認を忘れずにしよう

再建築不可物件を購入する場合には、購入後に固定資産課税台帳を確認し、間口や土地の形、面積などを確認しましょう。

再建築不可物件は「通常の物件と比較して間口や接道している道路が狭い」「土地の形が綺麗な四角形ではない」など、住宅としての条件が悪いです。

また、接道義務を果たしていない物件のため、住宅用地として高い市場価格がつかないことや、建て替えができないことも考えると、土地の固定資産税評価額は相当低くなります。

したがって、一般的には通常の不動産より固定資産税が低額になる傾向にあります。

しかし、固定資産課税台帳の記載内容に誤りがあり、高額の固定資産税を納税し続けているケースも多く見受けられます。

その場合は、誤っている点を市役所に伝えましょう。担当者が再調査し、正確な内容に修正してくれます。

また、間違いがあった場合には、地方税法の規定により5年間さかのぼって還付を求められます。過去には20年前までさかのぼって返還されるケースもありました。

固定資産税は納税者が申告するのではなく、行政側が一方的に金額を伝えてくるものです。

行政側が金額を間違えていた際は、国家賠償請求訴訟を提起することで20年間さかのぼって還付を請求できます。

国家賠償請求訴訟を提起するには法知識が必要となります。

不動産問題に詳しい弁護士へ相談することで、訴訟をスムーズに進められるでしょう。

まとめ

再建築不可物件は取得するときの費用が少なくて済むため、相対的にそれ以外の費用が収支に大きな影響を与えます。

とくに、固定資産税・都市計画税は再建築不可物件を取得してから手放すまで、毎年納税しなければならない税金です。不動産を取得する前に課税額をよく確認しておきましょう。

また、不動産を居住用にしているかどうか、建物を壊して更地にするかどうかで税法上の取扱が大幅に変わることが多いです。

転居したり解体したりする前に弁護士や税理士に相談するとよいでしょう。

再建築不可物件の固定資産税におけるよくある質問

再建築不可物件とは何ですか?

接道義務を守れていないなどの理由で建築基準法を満たしておらず、新しい建物の建築が認められていない土地を再建築不可物件といいます。

再建築不可物件を所有すると、どのような税金がかかりますか?

再建築不可物件に対して、固定資産税・都市計画税が課税されます。

再建築不可物件にかかる固定資産税はどの程度ですか?

再建築不可物件にかかる固定資産税は「課税標準額×1.4%」で計算できます。課税標準額とは、土地・建物などの不動産における評価額です。

再建築不可物件にかかる都市計画税はどの程度ですか?

税率は各市区町村によって異なりますが、再建築不可物件にかかる都市計画税は「課税標準額×0.3%」で計算できる場合が多いです。

再建築不可物件にかかる固定資産税の金額はどこで確認できますか?

固定資産税の納付書を見る、または市役所で「固定資産課税台帳」を閲覧することで確認可能です。

最終更新日:
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