所有者が高齢になって介護施設に移るなど、住んでいた家が空き家になるケースが増えています。
不動産売却には、本人の意思が必要です。しかし、委託契約などの制度を使えば、他の人が代理で処分することも可能です。
所有者が高齢な場合、空き家を放置しているとトラブルが発生しやすくなります。そのため、なるべく早いうちに処分することをおすすめします。
空き家の処分方法として一般的なのは売却ですが、立地など条件が悪く「売れないのでは」と不安に思っている人もいるでしょう。
空き家を高額で売却するのであれば、一括査定で複数の不動産会社に相談するのがおすすめです。下記の申し込みフォームから、高く売却できる不動産会社を見つけましょう。
所有者が高齢の空き家を処分する方法
所有者が高齢の場合、所有者本人が処分に関する手続きをできるかどうかが重要です。
認知症になっていれば処分の意思を確認できませんし、そうでなくても体力的に手続きが辛い場合や、物事が億劫になって重要な決断を避けるようになる問題が高齢者にはあります。
体調面など、所有者本人の状態・状況に合わせて、処分する方法を選択しましょう。
1.所有者が元気なら本人が処分する
所有者の体力や判断能力に問題がないなら、本人が空き家を処分すべきです。
そもそも、不動産は所有者本人が処分するのが原則です。本人以外は、例え家族でも処分の決定権はありません。
とはいえ、処分にかかる手続きもすべて本人しかできないのかというと、そうとも限りません。委任契約を結ぶなど、実質的に「所有者以外が処分する」ことも可能です。
2.所有者が手続きを「したくない」「できない」なら委託契約を利用する
高齢になると、どんなことでも体力的・精神的な負担が大きくなります。「空き家の処分には前向きだけど、手続きが面倒」という空き家所有者も少なくありません。
そのような場合は、委託契約で代理人を立てて、処分に必要な手続きを代行してもらうとよいでしょう。
委託契約を結んだ代理人は、委託者（所有者本人）の法的な権限を代わりに実行できます。空き家の処分に必要な手続きもすべて任せられるので、所有者の負担はなくなります。
代理人に資格は不要なので、本人の信頼できる人物ならだれでも指定可能です。多くの場合は自分の家族か、弁護士など法律の専門家に委託します。
委託契約には、委任状の作成が必要です。詳しくは関連記事を参考にしてください。
3.所有者が認知症なら法定後見制度を利用する
認知症にかかるなど、所有者本人の判断能力が失われてしまった場合でも、勝手に空き家を処分できません。法定後見制度を利用して、所有者の後見人を選任する必要があります。
後見人は、判断能力が失われた人の財産を管理し、利益を保護する役割をおこないます。本人の利益のためであると判断できれば、後見人の権限で空き家の処分が可能です。
ただし、後見人は家庭裁判所が選ぶうえ、後見業務を適切におこなっているかの調査も受けます。本人以外が、好きなように空き家を売却できるわけではないので注意しましょう。
法定後見制度の詳しい内容や手続きについては、関連記事を参考にしてください。
4.処分するのが先の話なら任意後見制度や家族信託を利用する
「将来的には家族に空き家のことを任せたいけど、いますぐ処分はしたくない」という場合は、任意後見制度や家族信託の利用で認知症に備えましょう。
任意後見制度は、所有者本人が後見人をあらかじめ指定できる点が、法定後見制度との違いです。後見人にしてほしいサポートの内容など、本人の希望を反映できます。
家族信託は、財産の管理・運用を家族に委託する制度です。後見制度のように家庭裁判所とのやり取りはなく、委託を受けた人（受託者）による柔軟な管理が可能です。
どちらの制度も、所有者本人が認知症になったときのリスクを軽減できます。家族とよく話し合い、自分や家族にとってベストな方法を選びましょう。
空き家はどのように処分するのがお得？
不動産を処分するときは、売却して現金化するのが一般的です。
しかし、立地の悪さや築年数の古さから「売れないのでは」と不安を抱えている人もいるかと思います。
空き家の状態が長い物件ほど売りにくいのは確かですが、どんな空き家でも売却できる可能性はあります。
では、なるべくお得に空き家を処分するなら、どのように売却するとよいのでしょうか？
高額で売却したいなら一括査定の利用がベスト
空き家を高額で売却したいなら、なるべく多くの不動産会社に査定してもらいましょう。各社で顧客層や得意な地域に違いがあるため、同じ物件でも査定価格にはばらつきがあります。
しかし、いくつもの不動産会社に1社ずつ査定を依頼していては、非常に手間がかかります。
そのため、オンラインで空き家の価格を調べられる、無料一括査定を活用しましょう。
無料一括査定なら、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるので、空き家を高額で売却できる不動産会社がすぐにわかります。
当サイトの無料一括査定サービスでも、大手企業から地元密着型の優良企業まで、多くの不動産会社に査定を依頼できます。空き家の売却相場も把握しつつ、自分と相性のよい不動産会社を見つけましょう。
空き家バンクを利用すれば仲介手数料が発生しない
空き家バンクとは、ホームページなどで空き家の物件情報を提供するサービスです。空き家の放置を解消し、地域を活性化させる目的で、各自治体が取り組んでいます。
空き家バンクは不動産会社の仲介手数料がかからないため、売却にかかるコストを抑えられる点がメリットです。
また、物件情報を見る人も「空き家に住みたい」という人が多いため、普通に売り出すよりも高い需要が見込めます。
不動産会社が間に入らないので「売主の負担」は増える
空き家売却において大きなメリットがある空き家バンクですが、デメリットもあります。
不動産会社のサポートがないため、一般的な不動産売買より売主側の負担は大きくなります。購入希望者の内覧対応や売買契約の手続きなど、どうしても手間がかかるでしょう。
また、自治体によっては空き家バンクがなかったり、制度がうまく機能していないケースもあります。
ただし、どの自治体にとっても空き家の放置は重要な問題です。役所などに相談してみると、空き家バンクとは異なる取り組みを紹介してもらえるかもしれません。
相続税に関しては「相続後に売却」のほうがお得
空き家の売却では、税金についても注意が必要です。とくに多い悩みは、不動産を売却して現金で相続するか、不動産のまま相続するか、どちらが節税できるかという悩みです。
基本的には、不動産のまま相続したほうが相続税を抑えられます。不動産のほうは、相続税評価額を時価の80%程度にして計算するからです。
ただし、不動産のまま相続すると、相続人の預貯金から相続税を支払う必要あります。現金で相続すれば、相続財産から支出が可能です。
「相続から3年以内の売却」は特別控除を受けられる
相続してから売却する場合、相続から3年以内であれば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を使い、譲渡所得税を軽減できます。
売却する空き家が被相続人のマイホームであり、次の要件にあてはまるのであれば、特例の対象です。
- 建築されたのが昭和56年5月31日以前
- 区分所有建物登記がされていない
- 相続まで被相続人以外が居住していない
上記にあてはまれば、相続開始のあった日から3年が経過した年の年末まで※に売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
他にも細かい要件があるため、国税庁のホームページで確認しましょう。
参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
相続前でも「空き家になってから3年以内の売却」で特別控除を受けられる
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は相続後の空き家売却に関する特例ですが、相続前、つまり所有者本人が売却するときも特別控除の特例があります。
「マイホームを売ったときの特例」というもので、自分のマイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
こちらの特例は、マイホームに住まなくなった（空き家になった）日から3年が経過した年の年末までに売却することが要件です。
その他の細かい要件については、国税庁のホームページで確認しましょう。
所有者が高齢の空き家を放置するリスク
所有者が高齢の場合、空き家を放置すると次のようなリスクがあります。
- 1.固定資産税が発生し続ける
- 2.「特定空き家」に指定されると税額の値上げや罰金がある
- 3.所有者が亡くなれば相続トラブルが発生しやすい
上記のようなリスクをなくすためにも、将来的に使う予定のない空き家は、早めに処分したほうがよいといえます。
それぞれのリスクについて、詳しく見ていきましょう。
1.固定資産税が発生し続ける
不動産は所有しているだけでコストのかかる財産です。とくに、固定資産税は毎年課税されます。
所有者がしっかりと納税していれば問題ありませんが、滞納したまま亡くなった場合、相続人に支払い義務が引き継がれます。
いますぐ空き家を売らないとしても、固定資産税がしっかりと支払われているか確認しておきましょう。
2.「特定空き家」に指定されると税額の値上げや罰金がある
特定空き家とは、倒壊の恐れがあったり、景観や公衆衛生などの観点から近隣の生活に悪影響のある空き家のことです。各自治体の権限で指定されます。
特定空き家に指定されると、土地の固定資産税が約6倍に跳ね上がります。住宅用の土地はもともと、住居が建っていれば固定資産税の軽減を受けているのですが、この優遇措置が解除されるのです。
また、各自治体から空き家の改善を指導・命令されますが、これに応じない場合、50万円以下の過料が科されます。
空き家を処分しないとしても、最低限の維持・管理は必要です。
3.所有者が亡くなれば相続トラブルが発生しやすい
空き家を放置したまま所有者が亡くなれば、空き家の処分を巡ってトラブルになるかもしれません。
だれも利用する予定がなく、資産価値の低い空き家だと、相続人の間で処分を押し付けあうようなケースもあるでしょう。
「相続放棄をすれば責任を負わずに済む」と考える人も多いのですが、仮にすべての相続人が相続放棄をしても、相続財産管理人が選任されるまでは管理義務が消えません。
相続財産管理人の選任までに、空き家が倒壊するなどの事故で怪我人が出れば、相続人が責任を負うことになります。
相続トラブルを防ぐためにも、所有者が高齢の空き家は早めに処分したほうがよいでしょう。
まとめ
所有者が高齢の場合、空き家の処分でもっとも問題となるのが「所有者の健康状態」です。
所有者が元気であれば、本人の意思でスムーズに処分をおこなえます。しかし、体調面の不安がある場合や、認知症を発症している場合は、委託契約や法定後見制度などの手続きが必要です。
「思い出の残る家を売りたくない」と思う所有者もいるかと思いますが、空き家は放置しているとさまざまなリスクが発生します。
なるべく早期に売却して、将来のトラブルを防いだほうがよいでしょう。
所有者が高齢な空き家についてよくある質問
高齢な親が所有している空き家を処分したいのですが、本人以外でも処分できますか？
委託契約とはなんですか？
家族信託とはなんですか？
成年後見制度とはなんですか？
空き家を売却したいとき、どこに相談すればよいでしょうか？
