不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
生前贈与など、第三者ではなく親族間で不動産を売却する場合も珍しくありません。
親族間で不動産を売却する場合、つい売却価格を安くしてしまいがちですが、相場より安い価格で売却すると「みなし贈与」と扱われる恐れがあるため注意が必要です。
親族間で不動産売却をおこなう際は「適正価格」に注意して、なるべく価格相場に近い金額で売却するように心がけましょう。
売りたい不動産の価格相場がわからない場合は、不動産会社の無料査定を受けることで、みなし贈与と扱われずに済む価格を調べてもらえます。
以下のリンクから、複数の不動産会社に無料で一括査定が申し込めるので、売りたい不動産の適正価格を確認してみるとよいでしょう。
法律上、不動産売却において売主・買主の制限はないので、親族同士で不動産を売買することも可能です。
こうした親族間での不動産売却は「親族間売買」とも呼ばれます。
親族間で不動産を売却する場合、以下の4点に注意しましょう。
それぞれの注意点を1つずつ見ていきましょう。
1つ目の注意点は、不動産売却における税金の控除・特例が利用しづらい点です。
売主・買主が対象となる特例には、以下のようなものがあります。
こうした不動産売買に適用できる控除や特例が、親族間売買では使えない場合があります。
例えば、自宅を売る場合、通常は譲渡所得税に対して、3,000万円の特別控除が受けられます。
しかし、親子や夫婦、生計を共にする親族などの関係であると、特別控除が適用されません。
2つ目の注意点は、住宅ローンの審査に通りにくく、融資が受けづらい点です。
なぜなら、融資した住宅ローンが犯罪や不正に用いられると誤解されやすいからです。
また、生前贈与を目的としている場合、他の相続人から親族間売買を反対されると、住宅ローンの返済が滞ってしまう恐れもあります。
通常の不動産売買よりも融資後のトラブルが多いため、金融機関の審査が厳しくなりやすいのです。
例えば、住信SBIネット銀行の場合、親族間売買でも住宅ローンを利用できますが、同居人同士での不動産売買には融資を認めていません。
参照:「〔住宅ローン〈フラット３５〉〕 親族間売買ですが利用できますか？」（住信SBIネット銀行）
3つ目の注意点は、不動産会社を通さない個人間売買は、トラブルが起きやすい点です。
親族間の不動産売買であれば、すでに買主も決まっているので、価格も直接決めやすく、不動産会社の協力は必要ないように思えます。
しかし、不動産会社を通さずに不動産売買を進めると、契約内容に誤解が生じたり、後で物件に問題が見つかるといったトラブルが起こりやすいです。
また、必要書類の書式はインターネットで探せますが、記入方法がわからなかったり、誤って記入してしまうトラブルもあります。
売却トラブルを防ぐためにも、親族間売買でも基本的には不動産会社に相談して、協力を仰ぐことをおすすめします。
4つ目の注意点は、売却価格が安いと「みなし贈与」と扱われてしまう点です。
親族間売買では、売主・買主同士が身内なので、安い価格で売却しやすいです。
その結果、適正価格よりも不動産を安く売却すると、贈与があったと見なされて「みなし贈与」と扱われてしまいます。
みなし贈与と扱われた場合、通常の不動産売却と異なり「譲渡所得税」ではなく「贈与税」が課されてしまいます。
親族へ不動産を引渡す場合、贈与と売却のどちらに該当するかによって、かかる税金の種類・金額が異なります。
親族間売買において課税される税金は、以下の2種類です。
| 種類 | 税率 |
|---|---|
| 贈与税 | 10〜55% |
| 譲渡所得税 | 20〜39% |
適正価格より安い価格で不動産売却をおこなう場合は「贈与税」が、適正価格で不動産売却をおこなう場合は「譲渡所得税」が、それぞれ課税されます。
基本的に贈与税は税率が高いので、親族に不動産を譲渡する場合は、贈与ではなく売却を用いることをおすすめします。
例えば、所有期間が10年で、時価5,000万円の不動産を贈与・売却する場合、贈与税と譲渡所得税は以下のとおりです。
| 種類 | 税額 |
|---|---|
| 贈与税 | 約2289万5,000円 |
| 譲渡所得税 | 約965万円 |
各ケースにおける税率について、順番に見ていきましょう。
親族間で不動産を贈与した際に課税される贈与税は以下のとおりです。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10％ | - |
| 300万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 400万円以下 | 20％ | 25万円 |
| 600万円以下 | 30％ | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40％ | 125万円 |
| 1500万円以下 | 45％ | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50％ | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55％ | 400万円 |
贈与税に関しては、課税価格から年間110万円まで基礎控除が受けられます。
例えば、不動産の時価が5,000万円であれば、基礎控除を引いた4890万円が課税価格です。
この場合、課税価格が3,000万円超のケースにあたるため、2,289万5,000円の贈与税が課されます。
親族間で不動産を売却した際に課税される譲渡所得税は以下のとおりです。
| 種類 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39%(所得税30%+住民税9%) |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20%(所得税15% + 住民税5%) |
「譲渡所得」とは、不動産売却によって得た、以下の利益のことです。
ちなみに不動産の取得費がわからない場合、売却価格の5％相当額が取得費です。
例えば、売却価格が5,000万円の場合、5％である250万円が取得費となります。
この場合、取得期間が5年超であれば、税率20%なので、譲渡所得税は約965万円です。
親族間売買における不動産の適正価格はどの程度なのでしょうか。
適正価格より安過ぎる価格で売却すると、高額な贈与税が課されてしまいますし、高過ぎる価格で売却しても、買主が損をする結果になってしまいます。
この項目では、親族間売買における不動産の適正価格と調べ方を解説します。
過去の判例によると、相続税評価額の80％以上の価格で不動産を売却すれば、贈与税はかからないとされています。
なぜなら、土地を相続税評価額の80％で親族間売買した場合、相続税法第7条の規定する「著しく低い価額」にはあたらないとする、2007年8月23日の東京地裁の判決があるからです。
この判例によって「相続税評価額の80％以下で親族間売買しなければ、贈与ではない」と周知されています。
参照:「相続税法第7条及び第9条の適用範囲に関する一考察」（国税庁）
相続税評価額における80%以上の価格で売却すれば、贈与税は課税されにくいですが、自ら相続税評価額を調べるのでは、時間も手間もかかってしまいますね。
そうした場合におすすめしたいのが、不動産会社の一括査定を利用して、売りたい不動産の市場価格を簡単に調べる方法です。
インターネット上の一括査定を利用すれば、簡単な物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社によってあなたの物件の売却価格を予想してもらえます。
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親族間売買で不動産を売る場合、通常の不動産売却と方法は異なるのでしょうか？
親族間で不動産売却をおこなう流れは、以下のとおりです。
基本的には、売却価格に注意する以外、通常の不動産売却と異なる点はありません。
それぞれの流れを順番に見ていきます。
まずは、不動産会社の無料査定で適正価格を確認しましょう。
査定を受ければ、不動産の適正価格が把握できるので、みなし贈与を回避できます。
ただし、1社しか不動産会社の査定を受けない場合、提示された価格が適正価格なのか、把握することができません。
ですので、不動産の適正価格を調べたい場合は、一括査定を利用して複数の不動産会社の査定額を比較するようにしましょう。
つづいて、適正価格で不動産の売買契約を買主と締結しましょう。
売買契約においては、以下の内容を定めておくことをおすすめします。
親族間売買の場合、契約書を作成しない人もいますが、後でトラブルになる恐れもあるので、必ず「売買契約書」を作成して契約内容を残しておきましょう。
最後に、売却価格を受け取った後、不動産を買主に引渡しましょう。
具体的には、所有権移転登記をおこない、不動産の名義を買主に変更します。
ただし、所有権移転登記には、さまざまな書類が必要になるため、自分で手続きするのは非常に手間がかかります。
そのため、所有権移転登記を司法書士に依頼するか、不動産会社に売却を任せたほうが、手間もかからずに安心できるのでおすすめです。
親族間で不動産売却をおこなう場合、適正価格でないと「みなし贈与」と扱われて、高額な贈与税が課せられるため注意しましょう。
具体的には、相続税評価額の80%以下の価格で売却すると、差額が買主への贈与と見なされて、高額な贈与税が課せられてしまいます。
売却する不動産の適正価格を確認する場合は、無料査定で不動産会社が示した査定額を目安にする方法がおすすめです。
このとき一括査定を利用すれば、複数の査定額を一気に把握して、売りたい不動産の適正価格をすぐに確認できます。
相手が親族であっても、個人で不動産売買をおこなうことは難しいので、わからない点があれば、遠慮なく不動産会社に相談するとよいでしょう。
