未接道物件とは、建築基準法という法律で定められた「接道義務」の規定を満たしていない物件のことです。
このような物件は「再建築不可物件」として扱われ、そのままでは建て替えや増改築ができません。そのため、未接道物件をそのまま売却しようと思っても需要が少なく、売却価格も大幅に下がる場合がほとんどです。
未接道物件は、セットバックなどをおこない接道問題を解消することで、通常物件と同じように売却できます。ただし、セットバックをするには一般的に30万~80万円の費用が必要なため、個人でおこなうにはハードルが高いでしょう。
手間も費用もかけず未接道物件を売却するには、専門の買取業者に買い取ってもらうのが最もよい方法です。
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目次
未接道物件とは？未接道物件となる4つのケース
未接道物件とは「建築基準法で定められた道路に敷地が接していない物件」のことです。建築基準法における道路とは、原則として「幅員4m以上の道路」を指します。
建物を建てる際、敷地は「建築基準法における道路」と接していなければなりません。どのように接しているかにも基準があり、敷地が道路に2m以上接しているいることが求められます。
上記の基準ができる前に建てられたものなど、一部の物件は接道の義務を満たしていない場合があります。それらは未接道物件として、再建築（建て替えや大規模な増改築）も認められません。
しかし、大規模な改築や建て替えをしない限り、そのまま使い続けることは可能です。そのような物件は「再建築不可物件」といいます。
未接道物件の具体例としては、下記4つのケースがあげられます。
- 敷地に接している道路の幅が4m未満
- 道路に接している敷地の間口が2m未満
- 旗竿地で路地の一部が2m未満
- 道路と接していない袋地
ケース1.敷地に接している道路の幅が4m未満
図のように土地が道路に接していても、道路の幅が4m未満の場合、未接道物件となります。
また、自治体によっては、幅員6m以上を基準にしている区域もあります。
幅員が基準に満たない場合は、のちほど解説する「セットバック」という方法で幅員を広げることが可能です。
ケース2.道路に接している敷地の間口が2m未満
2つ目は、道路との間口が2m未満となっているケースです。
不整形地や路地状敷地、敷地延長の土地に多くみられます。
相続時に複数人で土地を分けるときや、奥まった土地への通路を確保するときに、このような形状の土地が発生します。
ケース3.旗竿地で通路部分の一部が2m未満
旗竿地とは、文字どおり旗のような形をしている土地のことです。道路と接している部分が狭く、奥に行くと広い空間が広がっています。
旗竿地では、間口部分だけが2m以上あっても再建築が不可になります。建物が建っている敷地まで、すべて幅2m以上であることが必要です。
そのため、上図のように通路部分の一部が狭くなっていて、2m未満となっている形状の場合、未接道物件となってしまいます。
ケース4.道路と接していない袋地
袋地とは、周囲を他人の土地や河川・崖などで囲まれていて、全く道路に接していない土地のことです。無道路地ともいわれます。
このような土地への出入りは、隣接地の一部を私道として利用させてもらうか、そのまま敷地内を通行させてもらう必要があります。
通行は可能でも「徒歩はよいが車両の通行は認めない」といった制限がかかるかもしれません。
また、水道やガスなどのインフラ工事で地面を掘り返さなければならないとき、それぞれの土地に許可をもらう必要があります。
未接道物件の売却相場は通常の50%~70%程度まで安くなる
未接道物件は再建築不可物件となるため、近隣の一般的な物件に比べて売却価格は低くなります。相場は近隣の物件と比べて、50%~70%程度となります。
再建築不可物件のデメリットは、増改築・建て替えができないだけではありません。自然災害の影響で建物が半壊・全壊した場合であっても、その敷地上に建物を再建築することは認められないのです。
特に現在ある再建築不可物件は、築年数の古いものがほとんどです。建物も年月とともに劣化しますが、建て替えができないのであれば可能な修繕も限られます。
また、病気や火災などの緊急時、救急車や消防車など車両の通行もできません。そのために対処が遅れて、事態が悪化するケースもあります。
未接道物件は不動産業者でも扱いが難しい
未接道物件は、不動産の専門家である不動産業者でも、取り扱いが難しい物件です。
不動産を売却するとき、一般的に思い浮かぶ不動産業者は「仲介業者」でしょう。仲介業者は依頼を受けた物件の販売活動をおこない、購入希望者を探します。
しかし、未接道物件を好んで買う人はまずいません。加えて、未接道物件のように「問題のある物件」は住宅ローン審査に通りにくく、購入希望者にとっては「買いにくい物件」でもあります。
これらのことから、一般的な仲介業者や大手の不動産会社は、未接道物件の取り扱い自体を断るケースがあります。
売れない物件を抱えていても、不動産業者にとっては負担にしかならないのです。
未接道物件の売却は専門の買取業者に相談しよう
上記のように、不動産業者でも持て余す未接道物件ですが、専門の買取業者も存在します。
とくに、再建築不可物件専門の買取業者であれば、例えば提携している弁護士に隣家と交渉してもらい、隣地を買い取って再建築可能な状態にしてから、通常物件として高値で売却することも可能です。そのため、未接道物件でも高額での買取が期待できます。
ただ、再建築不可物件専門の買取業者は数が少なく、探し方がわからないという人も多いでしょう。
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未接道物件を売却する方法
未接道物件を売却する難しさについて解説しましたが、必ずしも売却が不可能なわけではありません。工夫次第で、通常の物件と同じように売却できます。
具体的には、下記の方法があげられます。中には費用がかかるケースもあるので、自分の状況にあった方法を取りましょう。
- リフォーム後に賃貸用物件として売り出す
- セットバックをおこなう
- 隣接地を買い取って接道義務を満たす
- 隣接地と同時に売却する
- 隣接地の所有者に売却する
方法1.リフォーム後に賃貸用物件として売り出す
未接道物件であっても、既存の建物を使用する分には問題となりません。加えて、建築確認申請が不要な範囲であれば、自由に工事可能です。
建築確認申請の基準は自治体によって異なりますが、例としては、下記の工事では基本的に申請不要です。
- 外壁の塗り替え
- 壁紙の張替え
- 水回りの設備交換
リフォームで住居としての魅力を高めれば、入居希望者も増える可能性があります。居住目的で買う人はもちろん、立地や間取りがよければ賃貸用の収益物件としても売却できます。
再建築ができなくても、リフォームによって需要を高めることは可能なのです。
方法2.セットバックをおこなう
未接道物件である理由が「敷地に接している道路の幅員が4m未満」である場合、道路の幅員を拡張すれば再建築が可能になります。
そこで、下図のように敷地を後退させて道路の幅員を4m以上確保する「セットバック」をおこなえば、通常の不動産と同じように売却可能です。
セットバックすることで敷地面積は狭くなってしまいますが、接道義務の規定を満たすようになります。
もちろん「建て替え時にはセットバックが必要な物件」として売り出すこともできますが、売り出す前にセットバックしておく方が、需要は高まります。
方法3.隣接地を買い取って接道義務を満たす
道路に接している敷地の長さが2m未満の場合、隣接地を買い取って間口を広げる方法があります。接道義務さえ満たせば、売却しやすくなります。
隣接地すべてを買い取れなくも、接道面積を満たせる分だけ部分的に購入することも可能です。
例えば、下図のような旗竿地の場合、2m未満の部分だけ購入するいった方法です。
また、袋地では通路となる部分だけ買い取る方法もあります。
接道義務の規定を満たせる分だけ買い取れば、金銭的な負担は小さく、交渉もまとまりやすいでしょう。
ただし、隣接地を買い取る場合には、買い取ったあとも隣接地が容積率や建ぺい率を満たせるかが重要となります。
自分が一部を買い取ることで、隣接地が再建築不可物件となってしまうようでは、交渉は難しいでしょう。
方法4.隣接地と同時に売却する
隣接地との同時売却は、隣接地も未接道物件で、所有者が売却を考えている場合におすすめの方法です。2つの敷地を合わせることで、接道義務を満たすようになります。
同時売却であれば、どちらかの敷地を一度買い取る手間を省けます。お互いに土地を所有したまま売却活動ができるので、金銭的な負担は小さいでしょう。
ただし、売却代金や分配割合でトラブルになることが多いので、売却の段取りは不動産業者を挟んで決めていくとよいでしょう。
方法5.隣接地の所有者に売却する
隣接地も未接道物件である場合、隣接地の所有者に買い取ってもらえる可能性があります。
第三者にとっては価値の低い物件でも、隣接地所有者にとっては「自分の土地を再建築可能にする有効手段」の1つです。
仮に隣接地が未接道物件ではなくても、土地面積が広くなればそれだけで資産価値が上がるため、一般に売り出すより高値で買い取ってもらいやすいでしょう。
ただし、隣接地の所有者がすでに十分な敷地を持っているのであれば、追加で土地を広げようとは思わないかもしれません。広くても使い道が決まっていなければ、固定資産税や都市計画税が無駄にかかることになります。
まとめ
未接道物件は、そのままでは売却が難しい物件です。まずは未接道物件となっている原因を把握し、それを解消する方法を考えてから売却活動を進めましょう。
「セットバックやリフォームをする手間も惜しい」「とにかく早く売却したい」ということであれば、再建築不可物件の専門買取業者に相談するのがおすすめです。
専門買取業者なら、最短数日での現金化も可能です。
まずは一括査定を利用して、複数の専門業者を比較・検討してみてはいかがでしょうか。
未接道物件を売却するときのよくある質問
建築基準法で定められた道路に敷地が接していない物件のことです。一見すると道路に接していても、接する道路の幅が4m未満であったり、間口が2m未満の場合は未接道物件として扱われます。
未接道物件は再建築不可物件と扱われるため、近隣の一般的な物件と比べて約50%~70%まで売却価格が安くなります。
法律上の制限はないので、未接道物件をそのまま売却可能です。ただし、買主が見つかりにくく、売却価格は安くなりやすいです。再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者に相談すれば、高額かつスピード買取が可能です。→ 【最短12時間の無料査定！】再建築不可物件の専門買取業者はこちら
購入した未接道物件の再販や土地活用がむずかしいため、専門業者でないと売却できない場合も少なくありません。
リフォームしてから売り出したり、収益物件として投資家に売れば、未接道物件でも買主が見つかる可能性が高いでしょう。
