共有名義不動産の固定資産税は誰が支払うの?納税義務者から滞納や死亡時の対応法について

固定資産税

相続などで不動産を共有することとなった場合には、所有権移転登記などの大事な手続きについては司法書士などの専門家に依頼するのが一般的でしょう。

不動産登記などの大切な手続きが終わったあと最後に残る決め事が、不動産を利用する方が他の共有者に支払う賃料と固定資産税の代表者だと言われています。家賃の支払いと固定資産税の代表者は、一見無関係に見えますが、実務ではよくセットにして話し合われます。

この記事では、固定資産税の納税義務者や「代表者」の意味や役割、支払い時期や支払い方から特別な事情が発生した場合の対応方法まで解説しますので、ぜひ参考にしてください。

共有名義不動産の固定資産税は誰が支払うの?納税義務者について

固定資産税
共有名義不動産の固定資産税は共有者全員で負担しなければならないと地方税法により定められています。正確には、固定資産税の租税債務は共有者全員の連帯債務にあたります。

連帯債務とは、わかりやすく言うと債務者全員がお互いの連帯保証人となっている債務です。したがって、自分の持分に相当する固定資産税をすでに負担していたとしても、他の共有者がその方の持分に相当する固定資産税を滞納した場合には立替払いをする義務があります。

したがって、固定資産税の納税義務者は共有者全員です。共有者同士で異なる約束をしたとしても、その約束は共有者同士では効力を持ちますが、固定資産税を徴収する市区町村には効力を持ちません。

また、例えばどなたかが全額を負担すること自体はかまいませんが、相続税法上は贈与にあたることがあり、金額によっては贈与税の納税義務が発生する場合があります。

また、その共有不動産の性質によっては生活費贈与に該当し、贈与税の課税対象とはならないことも考えられます。持分により按分する方法以外の負担割合を約束する場合には、事前に確認しておきましょう。

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共有名義不動産の代表者の決め方

不動産を共有すると、市区町村から「固定資産税の代表者をお知らせください。」という通知が届きます。固定資産税の代表者とは、市区町村が行う固定資産税に関する質問や調査などの電話に対応したり、実際に税金を納付したりする方のことです。また、固定資産税の納付書の送付先も代表者の住所です。

既にお知らせしたとおり、固定資産税の納税義務者は共有者全員です。ですから、市区町村はそれぞれの共有者に対して固定資産税に関する質問や調査をしたり、税金の督促をしたりすることが可能ですし、そうすべきです。

しかし、市区町村が共有者全員に調査を行ったり、固定資産税の督促をするのは手間がかかりますし「兄さんが支払うことになっている」「いや、それは姉妹が勝手に言っているだけで、自分は納得していない」などと、それぞれの共有者が異なる言い分を主張してくることがあります。

したがって、市区町村はそのような手間やトラブルの当事者となることを避けるため、共有者の話し合いで代表者を決めさせて、固定資産税についての話し合いは原則としてその代表者のみを対象とする方針で事務を処理しています。

代表者は大変!

固定資産税の代表者に選出されてしまうと、年に4回の固定資産税の納期に間に合うように不動産の共有者全員から、それぞれの負担分の固定資産税を徴収し、まとめて納税しなければいけません

共有者全員が共有している建物に同居しているのであれば、どなたが代表者になっても大きな問題になることは少ないと思われますが、それぞれが遠方に住んでおり、普段はあまり会う機会がない場合には代表者の負担は大きくなってしまいます。

細かな話ではありますが、共有者の中には振込手数料を差し引いて振り込んだりする方もいますし、伝えた期限までに支払わない方も多いです。うっかり振り込むのを忘れたのであればともかく、支払う意思がない方がいると対応が難しいです。

訴訟を提起するほどの金額ではありませんし、不動産を共有しているのは多くの場合家族や親戚ですから、以降のお付き合いを考えると強硬な態度も取りにくいです。また、全員から負担分を徴収できたかどうかにかかわらず、固定資産税の納期までに納付しないと市区町村から督促が来てしまいます。

その場合には、ひとまず共有者の方が立替払いをして納税しているケースが多いようですが、なかなか回収は難しいようです。

代表者の選び方

共有している不動産に共有者全員が住んでいるのであれば別ですが、そうでなければ共有不動産に住んでいる方を代表者にするのが一般的ですし、最もオススメできます。

なぜなら、その不動産に住んでいない方を代表者にしてしまうと、市区町村からの問い合わせにすばやく対応できないからです。例えば、増改築をした場合や隣接する土地の境界を確定した場合などには固定資産税の金額が変わることがありますので、市区町村から問い合わせが来ることがあります。

しかし、遠方に住んでいる方が代表者となっている場合には、現地の事情がわからないため、回答することが困難です。

また、共有不動産に住んでいる方は、住んでいない共有者の持ち分に応じて家賃を支払う義務があります。共有不動産に住んでいる方を代表者にしておけば、家賃から固定資産税を差し引いてそれぞれの共有者に支払うことができますから金銭のやり取りが煩雑にならずに済みますし、共有者が固定資産税の負担分を支払ってくれずに困るという問題も発生しません。

共有不動産に住んでいるのが高齢の方のみで、市区町村からの問い合わせに対応したり固定資産税の納付をすることができないなどの特別な事情がない限り、実際に共有不動産に住んでいる方を代表者とすることを強くお勧めします。

固定資産税の確認方法

代表者から伝えられた不動産の固定資産税が想定以上に高額なので、自分で固定資産税の金額を確認したいということもあるようです。その場合には、所有者の方であれば市役所などで固定資産税の金額や固定資産税評価額、その他の情報を直接確認することが可能です。これを固定資産課税台帳の「閲覧」制度といいます。

一方、一定の条件のもとで他の方が所有している不動産の固定資産税を確認できる固定資産課税台帳の「縦覧」という制度もあります。両制度は混同されやすいですが、縦覧を行える期間は概ね4月一杯に限定されています(土日や祝日などの関係で若干前後します)。

固定資産課税台帳の閲覧をする場合には手数料が300円かかりますが、縦覧期間中、つまり4月中であれば無料で閲覧できますから、急ぐ事情がなければ4月に確認するといいでしょう。

なお、固定資産課税台帳の閲覧はその不動産を所有している方に限定されており、身分証明書の提示が必要となりますので忘れずに持参しましょう。

また、息子さんなどのご家族が代わって確認する場合には委任状が必要となります。特に決まった様式などはありませんが、市区町村のウェブサイトなどにテンプレートが公開されていることがありますので、必要に応じて参考にするといいでしょう。

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固定資産税の支払い時期と支払い方法

固定資産税

固定資産税の支払い時期

固定資産税の支払い時期

固定資産税の支払い時期は毎年①6月末日まで②9月末日まで③12月末日まで④2月末日までの4回の納期に分けて支払うこととされていますが、必ずしも期日に近づかなければ支払うことができないわけではありません。

1年分、つまり4回分の納付書が毎年4月上旬に送られてきますから、金銭的に余裕がある場合には1年分をまとめて支払うと便利です。

なお、市区町村によって納期限が異なることがあります。納付書に納期が印字されていますから、確認しておきましょう。

固定資産税の支払い方法

固定資産税の支払い方法

固定資産税の支払い方法は、以前と比べて多様化しています。以前は納付書を金融機関に持ち込むことでしか支払いができませんでしたが、最近は金額に上限がありますが大手コンビニエンスストアでも支払うことが可能です。

また、銀行口座からの自動振替やインターネットバンキング・ATMでの電子納付、最近ではクレジットカード納付にも対応している市区町村が増えてきています。最も便利な方法で納税しましょう。

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共有名義人が固定資産税を滞納した場合はどうなるのか?

差し押さえ
既にお知らせしたとおり、代表者となっていない方が固定資産税の負担分を代表者に支払わない場合であっても、市区町村は代表者の方に請求をしてきます。実務上は、多くの場合には代表者の方が立替払いをせざるを得ないでしょう。では、代表者の方が市区町村に対して固定資産税を滞納した場合にはどうなるのでしょうか。

代表者の方が固定資産税を滞納した場合

代表者の方が市区町村に対して固定資産税を滞納し、督促しても支払わない場合には、市区町村は不動産を共有している方々に固定資産税を請求します。既に代表者の方に自分が負担すべき固定資産税を支払っているケースもあるでしょうが、そのような反論は通用しません。その不動産を共有している方であれば、どなたであっても固定資産税の全額を請求された場合には支払う義務があります。

もちろん、市区町村にきちんと納税したあとで、代表者の方に既に支払った負担分の返金を求めることは可能です。

固定資産税を滞納してしまった場合の延滞金と強制執行

固定資産税を滞納してしまった場合、納付期限の翌日から1カ月間は年利2.9%、それ以降は年利9.2%の延滞金、つまり金利を支払わなければいけません。1年で1割近くの金利を支払わなければいけませんし、支払えずに破産してしまっても税金は免責されませんから、なんとしても支払う必要があります。

不動産を共有している場合には複数の納税義務者がいますから、そんなに長期間滞納をすることは考えにくいと思われるかもしれません。しかし、納税義務者が多いからこそ全員が「誰かが支払うだろうから、今自分が負担するのは損だ!」と考え、かえって滞納が長期に渡ってしまうことも多いです。

強制執行を受ける場合の流れ

固定資産税の滞納による強制執行

また、固定資産税を滞納するほど家族が金銭的に困窮している場合には、それが原因で家族関係が悪化しており、感情的な対立がもとで誰が固定資産税を負担するのか話し合いがつかないケースも多いでしょう。また、市区町村は滞納が長期間に渡り、延滞金が多額になるまでは強く督促をするケースが少ないため、ついつい甘く考えてしまうこともあるようです。

しかし、市区町村は納付期限が過ぎても固定資産税が納付されない場合、20日以内に督促状を発送しなければならず、督促状を発送してから10日を経過しても納付されない場合には納税義務者の財産を差し押さえなければならないと定められています。

なお、法律に「差し押さえなければならない」との記載がありますが、督促状を発送してから10日後に財産を強制的に取り上げられるわけではありません。財産の調査など、差し押さえの準備に着手しなければならないという意味ですから、過大な心配は不要です。

民間の金融機関と異なり、市区町村は差し押さえをするにあたり裁判を行う必要がありません。特に固定資産税の場合には、差し押さえる不動産などの固定資産が存在するため、市区町村は最終的には税金を回収できると考え、あまり強く督促をしていないという側面もあるようです。

固定資産税が納期限までに納付されず、市区町村が差し押さえの方針を固めると、不動産の共有者全員の財産調査が行われ、共有者の銀行口座から強制的に税金を引き落としたり、資産を持ち出して競売、つまりオークションに掛けたりして、固定資産税を強制的に回収します。また、共有不動産を競売にかけることもあります。

強制執行は絶対に回避しよう

強制執行の際、共有者の財産であれば、市区町村は徴収しやすい方の、徴収しやすい資産を予告なく差し押さえることが可能です。共有者のうち、どなたが原因で滞納に至ったのかを考慮してくれることはほとんどありませんし、どの財産を差し押さえてほしいと希望することもできません。

代表者の方が固定資産税を滞納したことが原因で、例えば代表者のご家族がとても大切にしている絵画を競売にかけられたり、ご家族の銀行口座を差し押さえられたことでアテにしていた資金繰りが狂い、経営している会社が倒産したりしてしまったら、家族関係は破綻してしまうでしょう。

また、共有者の中には住宅ローンや事業用資金などを金融機関から借り入れている方もいることでしょう。金融機関から借り入れをする際には殆どの場合、強制執行を受けた場合には期限の利益を喪失する、つまり借入期間に関わらず強制執行を受けた時点で借入金を一括返済するという契約になっています。

つまり、金融機関から借り入れがある方が強制執行を受けると、借入金の一括弁済を求められて破産してしまうケースが非常に多いです。そのような事態が発生すると家族関係は修復できなくなってしまいますから、強制執行は絶対に回避しましょう

強制執行を回避する最良の方法は、できれば滞納が発生する前、最悪の場合でも督促状が届いた時点で必ず市区町村に連絡し、固定資産税を支払う意思がある旨と支払い計画を具体的に伝えることです。

固定資産税を支払うだけの資金がない場合、ついつい市区町村からの連絡を無視してしまう方が多いのですが、それは絶対に避けなければいけません。納税の意思がないと受け取られてしまいますし、市区町村の職員も他の解決策を提示できませんから、法令通りに強制執行を淡々と行うしかなくなってしまいます。

市区町村からの連絡にきちんと対応するのは当然ですが、滞納してしまいそうなとき、滞納してしまったときは自分から市区町村に連絡を取りましょう。

固定資産税の猶予・減免

正当な理由で固定資産税を支払うことができなくなってしまった場合には、申請することで固定資産税を減免してもらうことができます。市区町村の職員と話し合いをして強制執行を待ってもらう方法と異なり、延滞金が減額されますので、下記の条件のいずれかに当てはまる方は必ず申請しましょう。

また、市区町村の職員の職権で猶予が行われることもありますが、あまり多くありません。

<固定資産税の猶予を受ける条件>
ア 財産が災害(震災、風水害、火災など)を受けたり、盗難にあったとき
イ 納税者や生計を一にする親族が病気になったり、負傷したとき
ウ 事業を廃止したり、休止したとき
エ 事業に著しい損失を受けたとき
オ 上記に類する事実があったとき
カ 法定納期限後1年を過ぎてから課税されたとき

参照:東京都主税局

また、風水害や地震、火災などの被害にあった場合には、被災の程度により固定資産税を減免してもらうことができます。たとえば東京都の場合には、以下のような状況となったときには被災の程度に応じて減免されます。

このような事態が発生した場合には、納税を待ってもらうのではなく減免の申請をすべきですが、罹災したことを証明する必要があります。慌てて業者に依頼して対応してもらった場合、市区町村が被害を確認できませんから、罹災したことを証明できなくなってしまいます。

東日本大震災でも、大きな被害があったにもかかわらず業者に対応を依頼してしまい、罹災証明書の発行を受けられなくなってしまった方がいました。くれぐれも市区町村に罹災を確認してもらった後に対応するか、市区町村に指示を仰いでから対応しましょう。

どうしても時間がない場合でも、写真を撮影して保管しておくことをお勧めします。

<固定資産税の減免を受ける条件>
土地の場合
崖崩れ、地滑り、土砂岩石の流入等により、土地の効用を妨げられた地積の割合が全体地積の20%以上の場合

家屋の場合
①損壊、焼失または流失した部分の床面積が、家屋の延床面積の20%以上の場合
②浸水が床面以上に達した場合(①に該当する場合は除きます)

参照:東京都主税局 

共有名義人が死亡した場合の固定資産税の支払いはどうなるのか?

共有名義人が死亡した場合の固定資産税の支払い

共有名義人が死亡した場合には、原則として共有名義人が負担すべき固定資産税は共有名義人の相続人が支払うこととなります。つまり、借金を残して亡くなったのと同様です。しかし、遺産分割の協議が整うまでは、亡くなった方の銀行預金を下ろすことができなくなってしまう場合があります。

縁起でもない話ですが、共有名義人が近い将来亡くなる可能性があり、固定資産税の負担分が立替払いできないほど多額の場合には、存命中にある程度の預金を現金化しておいてもらうといいでしょう。

共有不動産の固定資産税を支払いたくない場合、共有名義を解消する

不動産を共有していると、どなたがその不動産を利用するのか、家賃はどうするのか、大規模修繕をするかどうかという点で意見の食い違いが発生することが多いです。

実際に共有不動産に住んでいる方が必要に迫られて屋根や外壁の大修繕を提案したとしても、共有不動産を利用していない共有名義人にとっては自分の住環境が改善するわけでもないのに予期せぬ出費だけを迫られる迷惑な提案だと感じてトラブルになってしまうケースをよく耳にします。

そのようなトラブルを予防、解決するために、共有名義を解消することを検討しましょう。ただし、不動産の売却に伴い譲渡所得が発生し、所得税が発生することもあります。また、無償で持分を移動させた場合には贈与税が発生することもあります。十分に注意し、事前に専門家に確認の上で行いましょう。

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共有者の誰かが他の共有名義人の持分を買い取る方法

共有者が共有名義人の持分を買い取る方法

不動産の共有名義を解消する場合、その不動産をこれから利用しようとする方が、他の共有名義人から不動産の持分を買い取る方法が考えられます。

この方法の長所は、なんと言っても共有している不動産が外部に流出しないことです。購入しようとする方の経済状態に余裕があったり、その不動産の担保価値が十分で金融機関から借り入れをできるのであれば良い方法ですが、そうでなければ実現困難な方法でもあります。

金融機関からの借り入れが難しい場合には、分割払いの約束をして持分の売買を行ったり、持分を複数回売買したりすることも可能です。

分割払いの約束をして持分の売買をする方法と持分を複数回売買する方法は一見同じように見えますが、全く異なる契約ですから違いをよく理解しましょう。

分割払いの約束をして持分を売買する場合には、最初に契約を行った際に持分の全部が買手に移ります。したがって、万一代金の支払いが行われなかった場合には、売手は裁判などの手段で持分を返してもらわなければいけません。もし、そのとき既に持分が人手に渡っていた場合には、取り返すことは極めて困難です。

持分を複数回売買する場合には、売買を行うたびに少しづつ持分が売手から買手へと移動します。毎回代金と持分を交換するイメージですから、代金が不払いとなる心配はありません。

共有名義不動産 持分を複数回で売買

しかし、買手は最終的に持分のすべてを購入できると期待しています。もし途中で売手の気が変わって持分の売却をやめると言い出した場合には、それまで支払った代金がムダになったと感じてしまい、トラブルになる可能性が高いです。

そのような自体を避けるためにも、途中で持分の売却を辞めると言い出されることがないように、必ず専門家の助言を受けて契約書を作成しましょう。

また、持分を複数回売買する場合には、売買ごとに持分が移転した旨を登記すべきです。司法書士に依頼する場合には、売買ごとに報酬が発生しますので注意しましょう。

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共有不動産を第三者に売却する方法

共有不動産を第三者に売却して分配

共有不動産を全くの第三者に売却し、代金を持分にしたがって配分する方法も考えられます。この方法は共有者の手元に不動産が残せないことが欠点ですが、共有者のいずれかが他の方の持分を買い取る方法とは異なり、購入資金の借り入れをする必要はありませんし、売買代金が元で共有者同士が気まずい思いをすることもありません。

本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートでも買取を行っております。

弊社は税理士や弁護士などを中心とした士業とのネットワークを活かした買取を行っているので、他の共有者などとトラブルにならない方法で柔軟に対応することができるという強みがあります。

共有持分の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。


なお、共有不動産を他の方に売却する場合には、売買代金を持分にしたがって配分しないと贈与税の課税対象となることがありますので、事前に確認しておきましょう。

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相続の際はよく考えて!

不動産の共有を解消するには共有者全員の同意が必要となりますし、費用もかかります。売却するにも大修繕をするにも、共有者の中に強く反対する方が一人でもいると実務上は手続きを進めることができません。

不動産の共有が起こる大きな理由の一つに相続が挙げられます。不動産の所有者が亡くなった際に、どなたが不動産を相続するのか相続権がある方の間で話し合いがつかず、ひとまず相続人全員の共有にしてしまったというケースをよく耳にします。

特に、不動産以外に預金や有価証券等を持っていない場合には、不動産を相続する方とそれ以外の方の間の不公平感が強く、遺産分割がうまくいかないケースが多いです。終活の一環として、自分が亡くなったらどのように遺産分割をしてほしいのか、遺言書にまとめておくといいでしょう。

遺言書を作成する際、一般的には父親のあとに母親が亡くなると想定する方が多いのですが、必ずそうなるわけではありません。父母のどちらが先に亡くなっても困る方が出ないよう、遺言の内容は弁護士と慎重に検討しましょう。

中には相続人に相続放棄をしてもらうことを前提とした計画を立てる方がいますが、相続放棄は事前に強制することができません。生前は相続放棄に同意していたとしても、いざ相続が開始した途端に相続放棄をしないと言い出す方もいますから、そのような事態が発生しないよう、弁護士と遺言内容を精査しましょう

また、遺留分といって、相続人が必ず相続することができる最低保証額のようなものが法令で定められています。遺留分を失念して遺言を作成してしまうと、いざ相続の際に大きなトラブルとなってしまいますから、十分に注意しましょう。


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まとめ

不動産を共有している場合には、その不動産から発生する収益・費用の配分を行わなければならず、面倒に感じてしまうことが多いです。その代表例が、年に4回訪れる固定資産税の負担分の精算でしょう。

共有者が高齢になってしまうと不動産の売買が困難となってしまうため、共有を解消する意向がある場合には早めに行動した方がいいでしょう。しかし、なかなか機会をつかめなかったり、つい先延ばしにしてしまっている方も多いのではないでしょうか。

この記事を目にしたことをきっかけに、固定資産税の負担額を請求する際やこれから年末年始にかけて共有者の皆さんが集まる機会にでも、一度共有の解消に向けて話し合ってみてはいかがでしょうか。

最終更新日:

共有持分の売却をご検討の方は今すぐご連絡ください

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