住宅ローンは「夫婦共有名義」と「夫のみ」どっちがいい？選び方の注意点や税金について詳しく解説

夫婦で住宅を購入するとき、住宅ローンの名義を「夫の単独」にするか、もしくは「夫婦共有」にするかで悩む人も多いでしょう。

住宅ローンの名義を単独にするか共有にするかで、家の予算や税金、その後の生活資金にまで影響がおよびます。

高額なローンを長期間にわたって返済し続けるわけですから、住宅ローン控除や共有名義にすることのリスクなど、慎重に判断する必要があります。

住宅ローンの名義を決める際は、夫婦の職業や今後の収入予測から最適なライフプランを考えることが重要です。

また、仮にライフプランが崩れた場合、その都度プランを修正していくことも大切です。住宅ローンや家のことでお悩みの場合、弁護士と連携した不動産買取業者である当社「クランピーリアルエステート」まで、お気軽にご相談ください。

【共有名義or単独名義】自分の状況に合った住宅ローンは「夫婦の収入」と「ライフプラン」で決まる

住宅ローンを組むとき、夫婦の共有名義にするか、それとも夫or妻の単独名義にするかは、夫婦の収入とライフプランによって決めましょう。

共有名義の場合、前提として夫婦両方に収入が必要です。また、お互いの収入額や収入比率によって借入額も変わります。

今後のライフプランをどのように予定しているかも重要です。子供は何人欲しいか、親の介護は必要か、転勤や転職の可能性はないかなど、人生のイベント次第で将来の出費は大きく変わります。

もちろん、未来のことを完璧に予想するのは困難です。それでも、ある程度の予測を立てておけば、もしものときに対応しやすいでしょう。

ライフプランは現在考えられる「とりあえず」のもので十分です。ある程度の指針を立てたうえで、状況に合わせて変更していきましょう。

「共有名義」と「単独名義」の違い

住宅ローンの名義は、家自体の所有権に大きく影響します。家の名義は法務局への登記申請によって決定しますが、基本的には購入時の費用負担に合わせて登記するからです。

住宅ローンを単独で組むということは、家の購入費用を1人で負担するのと同じです。つまり、家の所有権もその人のものです。

一方、夫婦2で住宅ローンを組んで購入する場合は、その家の所有権も夫婦の共有となります。

共有の場合、それぞれがもつ所有権を「共有持分」といいます。共有持分の割合（=持分割合）は、負担した費用の割合と同じです。

共有名義のメリット＆デメリット

住宅ローンについて、共有名義と単独名義のどちらがよいのかは単純には答えられません。個々の状況によって、どちらが適しているか違うからです。

しかし、それぞれにどんなメリットやデメリットがあるのかわからなければ、選びようがないかと思います。

共有名義のメリットを端的にいえば、購入予算や税負担で有利になるといえます。

一方のデメリットは、夫婦のライフプランに変化があると影響が大きいといえるでしょう。

メリットやデメリットについて、詳しく見ていきましょう。

【メリット1】購入予算が上がる

共有にすれば妻も費用を負担するため、単純に考えて購入できる家の予算が上がります。

住宅ローンを組むときは必ず収入の審査があります。収入を合算すれば、借入額の上限も上がるでしょう。

【メリット2】住宅ローン控除が夫婦ともに受けられる

住宅ローン控除とは、10年間に渡って住宅ローンの年末残高の1％を控除してくれる制度です。

控除される額は、一般住宅なら年間40万円、優良住宅なら年間50万円です。

共有にすれば夫婦それぞれに住宅ローン控除が適用されるので、控除される額は単純計算で2倍になります。

【メリット3】売却時の3,000万円特別控除も夫婦ともに受けられる

不動産を売却すると、利益に対して住民税と所得税が課税されます。

しかし、マイホームの売却に関しては、利益から最大3,000万円が控除される制度があります。

この制も共有者それぞれに適用となるので、夫婦の共有なら最大6,000万円の利益まで非課税になります。

【メリット4】夫婦のどちらかが亡くなったときに相続対策となる

あらかじめ夫婦で持分を分けておくと、どちらか一方が亡くなった場合に相続する資産を少なくできます。つまり、相続税対策になるといえるでしょう。

【デメリット1】一方の収入が減ることで返済がむずかしくなる

夫婦の共有名義にして妻も住宅ローンを負担するとなると、心配なのが今後も継続して収入を得られるかどうかです。

とくに、女性は出産で離職する可能性もあります。出産後に働く予定でも、産後の体調などによっては、離職を余儀なくされる可能性かもしれません

また、病気や怪我などで退職しなければならない可能性もあります。万が一のことがあったとき、2人分の収入をあてにして借りた住宅ローンが、大きな負担となる恐れがあるといえるでしょう。

【デメリット2】離婚時にもめる可能性がある

家を夫婦共有にすると、離婚時に財産分与やこれからの住まいのことでもめる可能性が高くなります。共有名義の家の売却は、共有者全員の署名と捺印が必要です。

「私はこの家に住み続けたい！」
「財産分与するのだから売ってしまおう！」

と話が平行線になれば、不動産を売却できません。売却するにしても、離婚する者同士が協力して売却活動をするのは苦痛になることも考えられます。

また、どちらか一方が住み続ける場合には、贈与とみなされ贈与税がかかることもあります。

【デメリット3】相続時にトラブルになる可能性がある

夫婦に子がいれば、最終的に家を相続するのは子なのであまり問題にはなりません。しかし、子がいない人は配偶者に加え親や兄弟、姪や甥も法定相続人になります。

例えば、夫を亡くした妻は相続によって夫の甥っ子が共有者になるケースも考えられます。

そして妻も亡くなれば、持分は同様に妻の兄弟や姪、甥に相続されます。夫婦の共有にすれば、将来、相続人が増えたり、関係性の薄い者が共有者になったりする可能性もあるでしょう。

共有名義の不動産でお悩みの方は当社クランピーリアルエステートまで

共有名義のデメリットは、夫婦のライフプランに変化があると大きな影響を受ける点です。

場合によっては、すぐに不動産全体や共有持分を売却したい方もいるでしょう。

しかし、売却したくても不動産知識がなくて不安な方や、状況が複雑で「こんな状況で売れるのか？」と悩んでいる方も多くいます。

当社クランピーリアルエステートでは、共有不動産や共有持分の買取を積極的におこなっております。共有不動産・共有持分の専門業者であるため、どんな物件でも、他社に負けない高額かつ最短数日のスピード買取が可能です。

また、不動産問題に詳しい弁護士とも連携しており、離婚や相続で揉めている場合もトラブル解決から一貫したアドバイスが可能です。

「共有不動産や共有持分を早く売却したい」「離婚や相続などで共有名義の家が問題になっている」という方は、ぜひお気軽に無料相談をご利用ください。

単独名義のメリット＆デメリットは共有名義の逆

単独名義のメリットとデメリットは、共有名義のものと逆にして考えてみるとよいでしょう。

つまり、メリットの部分をまとめると、夫婦のライフプランに変化があっても影響が少ないといえます。

一方、デメリットをまとめると、購入予算や税負担で不利になるといえるでしょう。

単独名義のメリットとデメリットについても、詳しく解説していきます。

【メリット1】離婚時にもめる可能性が低い

離婚時にトラブルになりづらい点は、メリットといえるでしょう。

単独名義であれば所有権がはっきりしているので、売却しようと思ったときの手続きは共有名義より簡単です。離婚する者同士が協力して売却活動をする、といったこともないでしょう。

ただし、単純に「所有権は夫のものだから妻に権利は一切ない」とはなりません。

なぜなら、結婚生活のなかで築いた財産はすべて夫婦が協力して築いたものとして財産分与の対象になるからです。

つまり、例え単独名義でも結婚中に建てた家は離婚するときにわける必要があります。

とはいえ、離婚に際して共有名義にすることは少なく、実際は家の名義になっている方が、名義をもっていない方に対して現金を払うことで清算するケースが一般的です。

【メリット2】相続時にトラブルになる可能性が低い

単独名義にしておくと、相続時にもトラブルになりにくいといえます。

共有名義だと相続時にトラブルになりやすいのは、共有持分が細分化されて共有者が増えていくからです。相続を繰り返すことで、遠い親戚などと共有者になってしまいます。

しかし、単独名義の不動産であれば共有持分が細分化していくことを防ぎやすいといえるでしょう。

【メリット3】片方が働ければ一方の収入が減っても返済できる

単独名義の場合、仮に住宅ローン名義人の収入が下がっても、もう一方が働ければローンの返済を続けられます。

病気や出産などのライフイベントや、転職・休職・退職に対応しやすいといえるでしょう。

また、住宅ローンは通常、団体信用生命保険（=団信）の加入を求められます。団信に入っていると、住宅ローン名義人が死亡もしくは高度障害状態となったとき、ローン残債の返済が免除されます。

【デメリット1】購入予算を上げられない

単独名義はローン審査も単独で受けるため、借入額も低くなりがちです。

ただし、購入したい家の費用に対して、単独名義でも十分な借り入れできる収入があれば問題にはなりません。

まずは、ライフプランも考慮して「どんな家が欲しいか」を決めることが大切です。同時に、単独名義だといくらくらい借り入れが可能なのかと、借り入れ上限額でどんな家が買えるのかも検討しましょう。

希望と費用のバランスを、長期的に判断することが大切です。

【デメリット2】住宅ローン控除が1人分しか受けられない

住宅ローン控除が1人分しか受けられないため、税金対策としては不利といわざるをえません。

ただし、税金対策にこだわるあまり、無理をして共有名義の住宅ローンを組まないようにしましょう。

税金対策は重要ですが、優先すべきは「滞りなく返済を続けられるか」という点です。

【デメリット3】売却時の3,000万円特別控除も1人しか受けられない

マイホームの売却時に受けられる3,000万円特別控除も、1人分のみとなります。

しかし、将来的な売却を予定しているならデメリットといえますが、マイホームを購入するときに売却のことまで考慮する人は少ないでしょう。

それに、マイホームを売る理由として考えられるのは、子供が生まれて狭い家から広い家に住み替えるときや、老後に古い家を処分するときです。

狭い家や古い家は売却価格も低くなるので、売却時の特別控除も1人分で十分なケースが多いといえます。

【デメリット4】名義人が亡くなったときに相続対策とならない

名義人が亡くなれば、配偶者や子供に不動産が相続されます。

家の価値に対してまるごと相続税が課税されるので、共有名義に比べて税額は高くなります。

相続税が気になる場合は、贈与をうまく活用していきましょう。年110万円の基礎控除や、相続時まで課税を引き伸ばせる相続時精算課税制度で、配偶者や子供へ課税を避けながら不動産を贈与できます。

住宅ローンの4種類の名義パターン

夫婦の住宅ローンにおける名義は、次の4パターンがあります。

• 夫or妻の単独名義
• 連帯保証型の収入合算
• 連帯債務型の収入合算
• ペアローン

4つの特徴を押さえることができれば、必ず自分たちにあった住宅ローンが選択できるはずです。

この項目では、上記4つの特徴について詳しく解説していきます。なお、例を出すときは便宜上、夫が単独名義でローンを組んだパターンで考えまますのでご了承ください。

1.1人で住宅ローンを組む

まずは夫が1人でローンを組むというケースです。当然ながら購入した家は夫or妻の単独名義となります。

ローンの借入額を審査するにあたり、対象になるのは夫の収入だけですから、4つのパターンの中で借入額の上限額は一番低くなります。

単独名義の場合は、基本的に保証人を立てる必要はありません。

また、夫が死亡したり高度障害になったときにローン残債の返済を免除してくれる団体信用生命保険に加入するので、もしものときでも妻に債務は移行しません。

そのため、夫の単独名義の最大のメリットは、妻への負担がないことだといえるでしょう。

後述しますが、他の3つのパターンは、妻が連帯保証人になったり、妻が費用を負担するにもかかわらず妻の団信加入が認められない場合があります。

以上の特徴から、夫の単独名義に向いているのは以下のケースだと考えられます。

• 妻が専業主婦か、将来的に仕事を続けるかわからない
• 夫の収入が十分にある
• 家の名義を夫の単独名義にしたい

2.収入合算して連帯保証型で住宅ローンを組む

夫の収入だけでは予算が足りない場合は、妻と「収入合算」すればローンが通る可能性が高まります。

収入合算は、妻が「連帯保証」を負うのか「連帯債務」を負うのかで大きな違いがあります。まずは「連帯保証型」の説明をします。

連帯保証型の収入合算は、妻の収入を100％とはみなさず、50％ほどが審査対象となるのが一般的です。

なぜ妻側の収入みなし額が少ないのかというと、連帯保証人は共有者や債務者の1人ではなく、あくまで夫の保証人でしかないからです。連帯保証人型の債務者は、あくまで夫1人です。

連帯保証人の役目は、債務者の返済が滞った場合に保証することです。基本的な考え方として、共有者ではないので家の持分はなく、毎月の支払い義務もありません。

ただし夫の返済が滞った場合には、債務は保証人である妻に移行します。また団体信用生命保険は、債務者である夫のみが加入できます。

妻が死亡・高度障害になっても、夫の債務はなくならないので注意が必要です。

以上の特徴から、連帯保証型の収入合算が向いているのは以下のようなケースです。

• 妻が正社員ではない、または正社員を続けていくかわからない
• 「あと少し」夫の収入が足りなくて、ローンが通らない
• 家の名義を夫の単独名義にしたい

3.収入合算して連帯債務型で住宅ローンを組む

続いては収入合算の中でも、妻が「連帯債務者」になるパターンです。上記の表は、5,000万円の住宅ローンを「連帯保証型」と「連帯債務型」で組む場合の違いを示したものです。

両者の大きな違いは、妻も債務者の1人になるかどうかという点。

そのため、連帯債務型は夫・妻とも年収の100％まで合算可能です。夫も妻も債務者になりますが、前に「連帯」と付いています。「連帯」とは「2人で協力して」という意味です。

つまり「ローンを2人で協力して返済していく」というのが、連帯債務型の収入合算の特徴となります。

ローンの契約数自体は1本ですが、夫婦それぞれがローンを負担するので、妻も家の持分を持つことになります。

また負担する分を、両者別々の口座から引き落とすことも可能です。持分が共有になるので、住宅ローン控除も夫婦それぞれ受けることができます。

連帯債務型も連帯保証型と同様、団信に加入できるのは基本的に夫のみです。
（2017年よりフラット35は、夫婦連生団信「デュエット」により連帯債務の夫婦2人の団信加入を開始）

連帯保証型より妻の負担が大きい中、妻が団信に加入しないとなれば、負担割合によってはかなりのリスクになります。

参照：フラット35　

もし夫が死亡すれば妻の債務は免除になりますが、妻が死亡した場合には、例え負担割合が「夫：妻＝1:1」であったとしても夫に全ての債務が請求されます。

そのため夫と妻の負担割合が近い（1:1や3:2など）場合は、妻が死亡したときのリスクが大きいので、そのような場合は次に説明する「ペアローン」を選択するべきだと思います。

以上の特徴から、連帯債務型の収入合算が向いているのは以下のようなケースだと考えられます。

• 妻に安定した収入がある
• 妻の負担割合が少ない
• 家の名義を夫婦の共有にしたい

4.夫婦ペアローンを組む

最後は、夫と妻が完全に別の住宅ローンを組むというパターンの「ペアローン」です。連帯債務者ではなく、両者が「債務者」になるということです。

この場合、連帯保証人はお互いが担うことになります。

収入合算との大きな違いは、契約数が2本になる点です。そのためローン手数料も2倍、契約の手間も2倍となるのは難点だといえるでしょう。

ただし、それぞれが別の契約をすることのメリットもあります。

それは各々が異なる返済期間でローンを申し込むことができる点です。

「妻は10年後も正社員として働いているかわからない…」というときには、夫の返済期間は最長の35年にして、妻の返済期間は10年にする、といったことも可能です。

そしてペアローンの最大のメリットは、夫も妻も団体信用生命保険に加入できる点でしょう。

両者ともに債務者となるペアローンは、収入合算と違い妻も団信に加入できます。

つまり、夫が死んでも妻が死んでも、債務が配偶者に移行することはなく、お互い自分の債務だけを返していけばよいことになります。

持分もお互いが負担に応じて有することになりますから、住宅ローン控除もそれぞれ受けることができます。

ただやはり妻に安定した収入があり、それがずっと続く場合でないと、ペアローンは厳しいといえるでしょう。

そもそも非正規雇用や勤続年数が短い場合には、妻のローン審査は通りません。また妻が離職したからといって、妻の債務を夫に移行させることも簡単にはできないからです。

以上の特徴から、ペアローンに向いているのは以下のようなケースだと考えられます。

• 妻に安定した収入がある、また離職するつもりがない
• 夫婦ともに団信に加入したい
• 家の名義を夫婦共有にしたい

自分たちに合う住宅ローンの選び方

	ローンの契約	団信	ローン控除
夫のみ	1本	夫のみ	夫のみ
連帯保証型	1本	夫のみ	夫のみ
連帯債務型	1本	夫○　妻△	夫と妻
ペアローン	2本	夫と妻	夫と妻

4つの住宅ローンの特徴を上記の表にまとめてみましたが、どれがいいというのは一概にはいえません。ただし、住宅ローンは無理のない返済計画をもとに考えるべきとはいえるでしょう。

「妻の収入を合算すればこの家が買える！」などといって、安易なローン選択と借入額を決定することは賢明ではありません。

住宅ローンの名義を考えるときに大事になってくるのは、妻の雇用形態でしょう。

やはり「専業主婦で収入合算」「パート社員でペアローン」などは普通に考えて無理があります。

そして住宅ローンは、35年など長期に渡って返済していくものです。

現在は安定した収入がある妻も、将来の収入や雇用形態がどうなるかまで考えてローンを選択すべきでしょう。

ここからは妻の雇用形態別に考える住宅ローンの選び方を説明していきます。

専業主婦

現段階で専業主婦の場合、住宅ローンは夫の単独名義にするほか選択肢はないでしょう。それでも家の名義を共有にしたい場合は、妻名義の住宅ローンは組めないので、妻の資金から現金を出すしかありません。

パート社員

パート社員の場合はペアローンの審査は通らないので、夫の単独名義、または収入合算をするケースが考えられます。

パート社員の妻の収入は、多くの場合、夫の扶養内に収めているはずですから100万円前後ですよね。審査対象になる金額は、もっと低くなります。

妻がパート社員で収入合算をする場合は「夫婦で負担を分け合う」というよりも「夫の収入の足りない分を補う」という意味合いが強くなります。

「あとちょっと予算が足りない！」なんてときには有効な選択になりえますが「あとちょっと」のために妻が連帯保証人になったり、連帯債務者になったりすることが賢明な判断なのかは、よく考えるようにしましょう。

契約社員や派遣社員

契約社員や派遣社員の場合は、なかなかペアローンの審査は通りません。そのため考えられるのは収入合算ですが、やはり非正規雇用は安定面で不安があります。

パート社員に比べて合算できる収入も多いでしょうが、だからこそ合算して住宅ローンを組んで、妻が解雇されてしまったときの夫の負担増が怖いともいえます。

まとまった収入があるといっても妻の負担はできるだけ少なくし、夫のサポート要員程度に留めておくのが堅実な判断です。

正社員

妻が正社員の場合は、4つのパターンのいずれも選択することができます。

ただ夫の単独名義以外の選択をするときに注意すべきことは、いま働いている会社の産休の取りやすさや女性の働きやすさです。

この点が担保されていないと、妻にいくら働く意思があっても働くことができなくなる可能性もあるからです。

「産休・育休制度がある」というだけではなく「先輩社員が産休・育休を経て職場復帰をしているのか」など具体的なところも見るべきです。

そして妻自身が本当に働き続けることができるのかも、いま一度考えてみましょう。子どもができると「家庭に入りたい」「子どもとの時間を持ちたい」と考えるようになる人も多くいます。

ペアローンを選択したら、妻の収入がなくなるというのはあってはならないことです。収入合算においても妻の負担割合が大きければ、妻の離職によって年収負担率はかなり高まります。

正社員だからといって安易なローン選択はせず、必ず将来性をもって判断すべきです。

住宅ローンを共有名義にする際の3つの注意点

住宅ローンを共有名義にする際は、収入や雇用形態によって今回紹介した4つのパターンを使い分ける必要があります。

補足として、次の3つの点についても注意しておくとよいでしょう。

• 出資分以上の持分にしない
• 「年収負担率」を高くしない
• 妻の収入がなくなった場合に「贈与」とみなされないよう注意する

1.出資分以上の持分にしない

「ペアローンを組んだ」「連帯債務で返していく」等、夫婦それぞれが出資する場合、家の名義も2人の共有にする必要があります。

このときの注意点は、資金の負担割合に応じて登記することです。

3,000万円の家を購入するケースで考えてみましょう。夫は2,000万円の住宅ローンを、妻は1,000万円の住宅ローンを組んで家を購入したとします。

この場合「夫婦だし持分は1/2ずつにしよう！」としてはいけません。

出資の割合が「夫2:妻1」にもかかわらず、持分を「夫1:妻1」にするような場合、夫が妻に贈与したとみなされ贈与税が課税されてしまいます。

出資の割合が2:1なら、持分の割合も2:1にする必要があります。

2.「年収負担率」を高くしない

住宅ローンは、一般的に年間の返済額が年収の35％以内に収まっていないと審査が通りません。

年収に対する年間の返済額の割合は「年収負担率」といいます。

例えば「夫の収入が足りないから妻と収入合算する」というケースでは、夫の年収に対して負担率が35％を超える額を借り入れるということです。

そもそも理想的で無理のない年収負担率は「25％」といわれています。

共有名義にするからといって、夫の年収に対して負担率が40％、50％となってしまうのはやはりリスクが大きいといえます。

妻が正社員で居続けることが前提のペアローンならまだしも、収入合算なら年収負担率が高くなりすぎないよう気を付けるべきです。

「借りられる額」が「返せる額」とは限りません。

3.妻の収入がなくなった場合に「贈与」とみなされないよう注意する

連帯債務型の収入合算やペアローンは、妻が離職しないことを前提にしているはずです。

しかし出産や子育てで離職して収入がなくなり、妻が負担しているローン返済ができなくなったとしたら、多くの場合、夫が返済額を負担することになるでしょう。

しかしローンの負担率で家の持分を分けている以上、妻のローンを夫が代わって返済するとなれば、それは「贈与」とみなされてしまいます。

多額な贈与税を課税されないためには、妻の返済能力がなくなった時点で持分を変えるなど対応をする必要があります。

または離職してもなお返済が続けられるよう、妻の退職金や貯蓄を優先的に返済に充てるというのも1つの手です。

まとめ

夫婦共有名義でローンを組むことは「予算が上がる」「受けられる控除が増える」などのメリットがある反面、収入状況や働き方によってはリスクもあります。

住宅ローンを組むときは、借入額や借入先、金利など、考えることがたくさんあります。まずは、共有名義と単独名義のどちらが自分たちに適しているか決めましょう。

最初の判断を間違わなければ、無理のない返済計画が立てられ、家の予算も明確になるでしょう。

また、すでに共有名義で住宅を購入しており、売却を考えている場合は、当社クランピーリアルエステートにご相談ください。

共有不動産・共有持分の買取から、不動産に詳しい弁護士の紹介まで、不動産トラブルを解決する総合的なアドバイスを無料でご提供いたします。