共有名義の相続登記│流れや費用、必要書類や注意すべきデメリット

共有名義での相続登記も義務化されている

相続登記は、2024年4月1日に不動産登記法が改正されて以降、法律で義務化されています。共有名義での相続登記も、単独名義での相続登記と同様に義務化の対象となっています。そのため、不動産を取得した相続人は、相続によって所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。

正当な理由なく期限までに相続登記を行わなかった場合は、10万円以下の過料の対象となります。なお、相続登記の義務化は、2024年4月1日よりも前に相続した未登記の不動産も対象です。この場合は、2027年3月31日（義務化開始から3年後）までに相続登記を行う必要があります。

相続登記を放置すると、過料の対象となるだけではありません。不動産を売却したり担保に入れたりする際に手続きが進められなくなるほか、相続が繰り返されることで権利関係が複雑化し、所有者が誰なのかわからなくなる恐れもあります。

共有名義で相続する場合も、こうしたトラブルを防ぐために、相続後はできるだけ早く相続登記を済ませることが大切です。

共有名義の相続登記は不動産の「元々の名義」によって変わる

共有名義の相続登記には、「所有権移転登記」「持分全部移転登記」の2種類があります。どちらの登記を行うかは、登記対象の不動産の元々の名義によって異なります。

元々の名義は、法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」の「権利部（甲区）」の欄で確認できます。「所有者」という表記に続いて名義人の氏名や住所が記載されている場合は「単独名義」、「共有者」という表記に続いて共有者全員の氏名・住所・持分割合が記載されている場合は「共有名義」となります。

被相続人が「単独名義」だった不動産を共有名義にする場合

被相続人の単独名義だった不動産を共有名義で相続登記する場合は、「所有権移転登記」を行います。所有権移転登記とは、不動産全体の所有権100％を新たな名義人に移転させるための手続きです。

たとえば、亡くなった父が単独名義で所有していた実家を、母や子どもが共同で相続するケースがこれに該当します。この場合、登記申請書には登記の原因を「相続」、登記の目的を「所有権移転」と記載します。

被相続人が「共有持分」を持っていた不動産を相続する場合

不動産が元々共有名義で、被相続人が所有していた共有持分を共有名義で相続登記する場合は、「持分全部移転登記」を行います。持分全部移転登記とは、共有不動産の所有権のうち、特定の共有者が保有している持分のすべてを新たな名義人に移転させるための手続きです。

たとえば、父と父の友人が実家をそれぞれ2分の1ずつの持分割合で共有しており、父が亡くなったケースを考えてみましょう。この場合、相続登記の対象となるのは不動産全体ではなく、父が所有していた2分の1の共有持分です。

父の共有持分を母1人が相続する場合は、父の2分の1の持分すべてを母へ移す「持分全部移転登記」を行います。一方、父の共有持分を母と子どもが共同で相続する場合も、登記の種類は同じく持分全部移転登記です。

いずれの場合も、登記申請書には登記の原因を「相続」、登記の目的を「〇〇（被相続人である父の氏名）持分全部移転」と記載します。相続人が1人か複数人かにかかわらず、被相続人が所有していた共有持分のすべてを相続によって移転するため、持分全部移転登記を行う点は共通です。

共有名義の相続登記手続きの流れ

前述のとおり、共有名義の相続登記は不動産がもともと単独名義だった場合と共有名義だった場合で、登記の種類や登記申請書の記載内容、登録免許税の課税対象などに違いがあります。しかし、相続登記全体の手続きの流れ自体は基本的に変わりません。
共有名義の相続登記は、以下の流れで進めます。

1. 相続登記に必要な書類を収集する
2. 登録免許税を計算する
3. 登記申請書を作成する
4. 管轄の法務局へ申請する（窓口・郵送・オンライン）
5. 登記完了証・登記識別情報を受領する

違いが生じるのは、主に登録免許税の課税対象や登記申請書に記載する「登記の目的」「課税価格」などです。それ以外の必要書類の収集や法務局への申請、登記完了後の流れは、単独名義の相続登記とほぼ同様に進められます。

ここからは、それぞれのステップについて詳しく解説していきます。

相続登記に必要な書類を収集する

まずは、相続登記に必要な書類を収集します。必要書類は相続の状況によって異なりますが、基本的に必要となる主な書類は以下の通りです。

これらの書類は、相続人を確定するためのものや、不動産の評価額・所在地を確認するためのものなど、それぞれ役割が異なります。一つでも不足していると法務局で補正を求められるため、登記完了までに時間がかかる可能性が高いです。

特に、被相続人が何度も本籍地を変更している場合や、過去の相続登記が行われていない場合は、複数の自治体から戸籍を取り寄せる必要があり、書類収集だけで数週間かかるケースもあります。そのため、必要書類は余裕をもって準備を進め、不明点がある場合は早めに法務局や司法書士へ相談するとよいでしょう。

登録免許税を計算する

相続登記に必要な書類の収集が終わったら、次に登記申請の際に発生する登録免許税がどの程度かかるか事前に把握しておきましょう。

登録免許税は、不動産の市場価格（時価）ではなく、固定資産税評価額を基準に計算されるため、まずは課税標準額となる固定資産税評価額を確認する必要があります。この固定資産税評価額は、不動産の元々の名義によって以下のように変わります。

固定資産税評価額は、毎年4～5月頃に自治体から送付される固定資産税納税通知書に添付されている課税明細書、被相続人の持分割合は法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できます。

課税標準額は固定資産税評価額の1,000円未満を切り捨てた金額です。課税標準額が把握できたら、これに相続登記の税率（0.4％）を乗じることで、登録免許税額を算出できます。

登録免許税額に100円未満の端数が生じた場合、その端数は切り捨てとなります。

登記申請書を作成する

登録免許税を計算し終わったら、次に登記申請書の作成に取り掛かりましょう。登記申請書は手書きでもパソコン入力でも作成できますが、鉛筆やシャーペンは使用できません。登記申請書には、「登記の目的」「登記の原因」「当事者の氏名や住所」「不動産の情報」などを記載します。

なお前述しましたが、不動産がもともと単独名義だった場合は登記の目的を「所有権移転」、共有名義だった場合は「〇〇（被相続人の氏名）持分全部移転」と記載します。また課税価格についても、単独名義の場合は不動産全体の固定資産税評価額、共有名義の場合は被相続人の持分割合に対応する固定資産税評価額を記載するため、不動産の元々の名義によって記載内容が一部異なります。

登記申請書のテンプレートや記入例は、法務局の窓口や公式ホームページで取得できます。なお、登記申請書に記載漏れや誤記があると、法務局から補正を求められ、登記完了までに時間がかかってしまいます。

特に、登記の目的や課税価格、不動産の表示は誤りがないよう、登記事項証明書や固定資産評価証明書を確認しながら作成しましょう。

書類作成に不安がある場合は、法務局の相談窓口を利用したり、司法書士へ依頼したりすることも検討しましょう。

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管轄の法務局へ申請する（窓口・郵送・オンライン）

登記申請書の作成が終わったら、不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請しましょう。相続登記の申請方法は、以下の3通りあります。

• 管轄の法務局の窓口で必要書類を提出する
• 管轄の法務局に必要書類を郵送する
• 専用のオンライン申請システムからインターネット経由で申請する

申請が完了すると法務局で申請内容が審査され、書類に不備がなければ、申請から1～2週間程度で登記が完了します。なお、相続登記は不動産の所在地を管轄する法務局に申請しなければなりません。

相続人の住所地ではないため、遠方にある不動産を相続した場合は、郵送やオンライン申請を利用するのがおすすめです。また相続する不動産が複数ある場合も、それぞれ管轄する法務局ごとに申請が必要となるため、事前に管轄を確認しておきましょう。

登記完了証・登記識別情報を受領する

相続登記が完了すると、「登記完了証」「登記識別情報」が交付されます。

登記完了証や登記識別情報の受領方法は、窓口・郵送・オンラインの3種類ありますが、これは相続登記の申請方法や申請時の対応によって異なります。

登記完了証は、登記手続きが完了したことを証明する書類です。一方で登記識別情報は、不動産を売却したり贈与したりする際などに本人確認のために利用される重要な情報であり、将来の不動産取引でも使用します。

登記完了証と登記識別情報は、いずれも原則として再発行できませんが、万が一登記識別情報を紛失しても直ちに所有権を失うわけではありません。

しかし、不動産を売却したり抵当権を設定したりする際には、司法書士などが本人確認を行い、その内容を法務局へ提出する本人確認情報制度を利用することになるため、追加の手続きや費用が発生します。

共有名義で相続した場合も、新たに名義人となった共有者それぞれに登記識別情報が交付されます。そのため共有不動産の売却時に、1人でも登記識別情報を紛失していると、その人について追加の手続きが必要です。

将来の不動産取引を円滑に進めるためにも、登記完了証と登記識別情報は、他人の目に触れない安全な場所で大切に保管しましょう。

共有名義の相続登記にかかる費用・税金

共有名義での相続登記には、主に以下の費用・税金がかかります。

ここからは、それぞれの費用について1つずつ詳しく解説していきます。

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登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）

相続登記を申請する際は、登録免許税が発生します。相続登記にかかる登録免許税は、「固定資産税評価額の0.4％」です。

不動産の元々の名義が単独名義である場合は「不動産全体の固定資産税評価額」、共有名義である場合は「不動産全体の固定資産税評価額×被相続人の持分割合」が課税対象となります。

登録免許税は、原則として現金で納付します。ただし、登録免許税額が3万円以下の場合などは、収入印紙による納付も可能です。

各種証明書の取得費用

相続登記では、戸籍謄本や住民票など申請に必要な各種証明書を取得するための費用も発生します。各種証明書の取得費用の目安は以下の通りです。

各種証明書の通数は、相続人の人数や被相続人の転籍の回数など状況によって異なります。

特に、被相続人が婚姻・転居などで本籍地を複数回移している場合や、相続登記が放置されたまま何世代にもわたって相続が発生していた場合は、取得費用や収集時間が想定以上にかかるケースが多いため、金銭的・時間的に余裕を持って準備を進めることが重要です。

司法書士へ依頼した場合の報酬相場

相続登記を司法書士に依頼した場合は、その司法書士に支払う報酬も発生します。相続登記は自力でも行えますが、必要書類の収集や書類作成、法務局への申請などに多大な労力や時間がかかります。

登記の専門家である司法書士に依頼すれば、正確かつスピーディーに手続きを進められるため、時間の節約や精神的負担の軽減につながるでしょう。

司法書士報酬の相場は5～10万円程度ですが、これはあくまで一般的な目安です。司法書士報酬は、依頼先の司法書士事務所や不動産の数、案件の複雑さなどによって変動するため、状況によっては相場を上回る場合もあります。

特に相続人が多い場合や、被相続人が複数回転籍している場合、過去の相続登記が未了となっている場合は、必要書類の収集や相続関係の整理に時間がかかるため、相場よりも高額になる傾向です。

司法書士へ依頼する際は、事前に見積もりを取り、報酬にどこまでの業務が含まれているのかを確認しておくことが大切です。

共有名義の相続登記に必要な書類

共有名義で相続登記を行う際に必要な書類は、相続方法や相続人の状況によって異なります。まずは基本的な書類を準備し、遺産分割協議や遺言書の有無、共有者の状況などに応じて追加書類を用意しましょう。

【基本的に必要な書類】

【遺産分割協議をした場合に必要な書類】

【遺言書がある場合に必要な書類】

【特定のケースで必要な書類】

なお、必要書類は相続の状況によって異なるため、すべてのケースで上記の書類が必要になるわけではありません。例えば、法定相続による相続登記では遺産分割協議書は不要ですが、遺産分割協議によって共有名義とする場合は、相続人全員が署名・押印した遺産分割協議書や印鑑証明書が必要になります。

また、相続関係が複雑な場合や共有者に未成年者・認知症など判断能力が不十分な人がいる場合は、家庭裁判所での手続きが必要になるケースもあります。自分のケースでどの書類が必要か判断できない場合は、事前に法務局や司法書士へ確認しておくと安心です。

共有名義で相続登記をするメリット

共有名義での相続登記には、主に以下の2つのメリットがあります。

• 相続人全員が公平に取得できる
• 遺産分割協議がまとまりやすい

ここからは、それぞれのメリットについて1つずつ詳しく解説していきます。

相続人全員が公平に取得できる

共有名義での相続登記には、相続人全員が公平に不動産を取得できるというメリットがあります。不動産は、現金や預貯金のように1円単位で細かく分割できないうえ、すぐに現金化もできないため、公平な分割が難しい財産の1つです。

特に相続財産が不動産しかない場合や他の財産がほとんどない場合は、不動産を相続する人とそれ以外の相続人との間で不公平感が生じやすく、トラブルに発展してしまいがちです。

一方、共有名義で相続登記すれば、共有者全員が同じ財産を自身の法定相続分に応じて取得できるため、特定の相続人が有利になったり、不利になったりすることがありません。相続財産が不動産しかない場合や他の財産がほとんどない場合でも、公平な相続を実現することが可能です。

遺産分割協議がまとまりやすい

共有名義での相続登記は、遺産分割協議がまとまらない場合の対応策としても有効です。遺産分割協議では、誰がどの財産を相続するかで意見が対立し、一向に合意に至らないケースも少なくありません。

特に相続財産の大半を不動産が占めている場合は、複数の相続人が「不動産を相続する」と主張して譲らなかったり、逆に誰も不動産を相続したがらなかったりといった状況に陥りやすく、結果として協議が難航してしまいがちです。

共有名義で相続登記すれば、共有者全員で不動産を均等に分け合えるため、不平不満が生じにくくなります。イエコンが実施した相続に関するアンケートでも、「実家を誰が相続するかで兄弟の意見がまとまらなかったが、共有名義にすることで全員が納得し、遺産分割協議を進められた」という回答が寄せられました。

そのため、相続登記を期限内に済ませるために、ひとまず法定相続分で登記してその後に遺産分割協議がまとまり次第、登記内容を変更する方法も選択肢の一つといえます。

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共有名義で相続登記をするデメリット

共有名義で相続登記すれば相続人間の公平性を担保しやすいため、相続時のトラブルのリスクを抑える手段として有効です。

しかし、共有名義での相続登記は、将来的により深刻なトラブルに発展するリスクを多く抱えています。実際にイエコンが実施したアンケートでも、「相続時は公平だと思って共有名義にしたものの、売却や管理の段階で共有者同士の意見がまとまらず苦労した」という回答が寄せられています。

以下は、イエコン編集部で共有名義で不動産を相続した214名を対象に実施した「共有名義で相続して感じたデメリット」に関するアンケートの結果です（複数回答可）。

ここからは、アンケートで寄せられた実際の声も交えながら、それぞれのデメリットについて詳しく解説します。
※アンケートのコメントは、個人が特定されないよう一部内容を改変しています。

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不動産を活用するには共有者の同意が原則必要

共有名義で相続登記をすると、売却や建て替え、リフォームなど何らかの活用を行う際に、原則として他の共有者からの同意が必要となります。そのため、不動産を自分の意思のみで自由に活用・処分できないのが基本です。

ただし、必要となる同意の範囲は、行おうとする内容によって異なります。主な違いは以下のとおりです。

そのため、共有者の意見が一致しなければ、不動産を売却することはもちろん、有効活用することも難しくなる可能性があります。共有者全員の同意を得ないまま売却を進めようとしても、媒介契約や売買契約などの際に共有者全員の署名・押印などが必要となるため、強引に売却を進めることはできません。

単独名義の不動産であれば所有者の判断だけで売却できますが、共有名義では共有者全員の合意形成が必要になるため、売却のハードルが格段に上がります。特に共有者の数が多い場合や疎遠な親族がいる場合、売却の合意形成が難航しやすく、売却も活用もできない事態に陥りがちです。

実際にイエコンへ寄せられた相談の中には、「母から実家を兄弟2人で共有名義として相続したものの、空き家になった実家を売却したい自分と、『先祖代々の土地だから残したい』という兄の意見が対立し、話し合いがまとまらない」というケースがありました。

こうした事態を防ぐためには、相続が発生した時点で、不動産を将来どのように利用・管理・売却するのかについて、相続人同士で十分に話し合っておくことが大切です。

将来的に売却や建て替え、賃貸活用などを検討する可能性がある場合は、共有名義ではなく単独名義で相続する方法や、代償分割・換価分割など他の相続方法もあわせて検討するとよいでしょう。

共有者が認知症になると売却が困難になる

共有名義で相続登記をした後、共有者が認知症になってしまうと、不動産の売却や建て替え、大規模なリフォームなど、共有者の同意が必要となり活用が難しくなります。前提として、認知症が進行して適切な判断をする能力が低下すると、有効な意思表示や契約行為を単独で行うことが難しくなります。そのため、認知症の共有者から同意を得られたとしても、その同意に基づく契約が法的に有効と認められない可能性があります。

結果として、共有者全員の同意が必要な売却や変更行為はもちろん、認知症の共有者の同意や協力が前提となる活用についても進められなくなる可能性があるのです。

こうした状況で売却や大規模修繕などの手続きを進めるには、家庭裁判所で認知症の共有者の法定代理人となる成年後見人を選任してもらう必要があります。成年後見人が選任されれば、本人に代わって法律行為を行えるようになるのです。

ただし売却を考えている場合、対象の共有不動産が以下の条件に当てはまると、売却の際に家庭裁判所から「居住用不動産処分許可」を得なければなりません。

• 現在本人が住んでいる住宅
• 将来的に本人が住む予定のある住宅

この許可は、「本人の医療費や介護費を捻出するため」といった正当な理由がなければ基本的に下りないため、必ず売却できるとは限らないのです。

さらに現行制度では、原則として本人が死亡するか、判断能力が回復するまで成年後見人の解任は不可能です。弁護士や司法書士などの専門家が選任された場合、毎月数万円の報酬の支払いが発生するため、経済的な負担が長期間続く可能性があります。

イエコンに寄せられた相談の中には、「母が認知症となってグループホームへ入所したため、実家を売却して介護費用に充てようとしたものの、共有名義だったため売却できず、成年後見制度の利用も兄弟間で意見がまとまらなかった」というケースがありました。

こうした事態を防ぐためには、十分な判断能力があるうちに家族信託を契約するなど、将来認知症になった場合でも、家族が不動産の売却・賃貸・建て替えなど、状況に応じた管理・活用の手続きを進められる体制を整えておくことが有効です。

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相続が繰り返されると共有者が増え続ける

共有名義で相続登記したまま放置すると、相続のたびに共有者が増え、権利関係がより複雑になるリスクもあります。共有者が亡くなった場合、その人の共有持分は原則として法定相続人（配偶者や子どもなど）に引き継がれます。

このような相続が繰り返されると、共有者の人数が増えるだけでなく、共有者同士の関係も「兄弟」から「甥・姪」「いとこ」へと広がっていきます。その結果、連絡先が分からない共有者がいたり、面識のない親族が共有者になったりして、不動産の売却や活用に必要な合意形成が難しくなるケースも少なくありません。

固定資産税や維持費の負担を巡るトラブルも生じやすくなり、最終的には不動産を有効活用できずに費用だけがかかり続ける負の財産となりかねません。

イエコンへ寄せられた相談の中には、「祖父の代から共有名義だった実家を相続したところ、共有者が10人以上になっており、連絡先が分からない親族もいて売却の話し合いを始められない」というケースがありました。

このように、共有名義のまま放置することは、子どもや孫の世代へより解決が困難な問題を押し付けることにもなりかねません。次世代に負担をかけたくないのであれば、共有名義は自分の世代で解消しておくべきです。

固定資産税や維持費の負担で揉めやすい

共有名義で相続登記すると、固定資産税や維持費の負担を巡って共有者間で揉めるリスクがあります。民法上、共有不動産の固定資産税や維持費は、その不動産の利用状況にかかわらず、共有者全員がそれぞれの持分割合に応じて負担するのが原則です。

しかし、実際には「家に住んでいないから払いたくない」「経済的に厳しいから払えない」と主張する共有者が現れ、費用負担を巡って深刻なトラブルに発展するケースも珍しくありません。

固定資産税については共有者全員がそれぞれ全額の納付義務（連帯納付義務）を負っています。そのため、特定の共有者が支払いを拒否している場合は、他の共有者が立て替えて払わざるを得ないのです。

立て替えた分は求償権の行使によって請求が可能ですが、頑なに支払いを拒否される場合や目ぼしい財産がない場合、回収は困難です。

実際に寄せられた相談の中には「実家を兄弟で共有名義として相続したものの、固定資産税を立て替えた後に持分に応じた負担を求めても、『住んでいないから払いたくない』と拒否され、関係が悪化してしまった」というケースがありました。

お金に関する問題は深刻な関係悪化を招く原因になるため、共有名義で相続登記する場合は、費用負担についても事前に合意を取っておくことが大切です。

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共有持分を勝手に売却される可能性がある

前提として、自分の共有持分だけなら他の共有者の同意を得ず自由に売却できます。
そのため、共有名義で相続登記したあと、共有者が共有持分を勝手に売却したことで共有関係が変化し、新たなトラブルが勃発するリスクもあります。

この売却先が、投資家や買取業者など利益追求を目的とした第三者である場合、他の共有者に対して以下のような手段を講じてくるケースが多いです。

• 不動産を単独所有化するため、他の共有者に対して持分の売買を持ちかけてくる
• 居住者に対して持分割合に応じた賃料を請求してくる
• 共有状態を解消するため、共有物分割請求を起こす

これらは、いずれも共有者として法律上認められた権利の行使であり、それ自体が違法というわけではありません。しかし、残された共有者にとっては、面識のない第三者との交渉や不動産の利用方法を巡る話し合いが必要となるケースが多いため、精神的・金銭的な負担につながりやすいです。

イエコンへ寄せられた相談の中には、「妹が自身の共有持分を第三者へ売却したことで、突然知らない会社から連絡があり、持分の買い取りや不動産の活用について話し合いを求められるようになった」というケースがありました。

現在は何事もなく円満に共有関係を続けられていても、持分売却によって第三者が加わることで関係性が一変し、平穏な生活が脅かされてしまう可能性があります。共有名義での相続登記を検討している場合は、こうしたリスクも考慮したうえで慎重に判断することが大切です。

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共有物分割請求を起こされる可能性がある

共有名義での相続登記には、将来的に他の共有者から共有物分割請求を起こされ、望まぬ形で強制的に共有名義が解消されてしまうリスクもあります。共有物分割請求とは、共有者の1人が他の共有者に対して共有物の分割を求める手続きのことです。

各共有者は、一定期間分割を禁止する特約が定められていない限り、いつでも共有物の分割を請求することが可能です（民法第256条）。共有物分割請求が行われた場合、他の共有者は具体的な分割方法を決めるための話し合いに応じる義務が生じるため、請求を拒否することはできません。

もし、話し合いに応じなかった場合や合意に至らなかった場合は、共有物分割訴訟に発展する可能性があります。訴訟では裁判所が共有物の分割方法を判断し、現物分割や代償分割、換価分割（競売など）のいずれかが選択されます。

判決には法的強制力があるため、判決で分割が命じられた場合は、その方法に従って共有名義を解消せざるを得ません。そのため競売が命じられた場合は、共有者のうち誰も望んでいなかったとしても、不動産そのものを失ってしまうことになるのです。

実際に相談の中には、「兄弟3人で共有していた実家について、売却を希望する弟から共有物分割請求を受け、話し合いがまとまらず訴訟になるのではないかと不安を感じている」というケースがありました。

こうした事態を防ぐためには、あらかじめ共有者全員で「一定期間は共有物分割請求をしない」という契約（不分割特約）を結んでおくことが不可欠です。不分割特約の期間は最長5年ですが、共有者全員の合意があれば更新が可能です。

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共有名義で相続登記すべきかどうかの診断チェックリスト

共有名義で相続すべきかは、将来の不動産の活用計画や各共有者の意向、関係性など状況によって異なります。

共有名義は将来的に深刻なトラブルを招くリスクを多く抱えているため、明確な目的や計画もなく安易な気持ちで共有名義にすると、大きな後悔を招く結果になりかねません。

まずは、以下の10個のチェックリストと自身の状況を照らし合わせ、共有名義にしても問題ないかチェックしてみましょう。

該当するチェックリストが7個以上の場合は、共有者との関係が比較的良好で、将来の管理・処分計画もきちんと共有できているため、共有名義で相続登記してもトラブルに発展するリスクは低いです。

該当するチェックリストが5～6個の場合は、現状では問題なくても、将来的に意見の対立や状況の変化でトラブルに発展するリスクが潜んでいます。共有名義で相続登記する場合は、将来の管理・処分計画、費用負担などについて具体的なルールを決めておくことが重要です。

該当するチェックリストが4個以下の場合は、安易に共有名義にすると、意見の対立や相続による権利関係の複雑化によって深刻なトラブルに発展するリスクが極めて高いため、単独名義での相続や換価分割を優先的に検討すべきです。ただし、これはあくまで目安に過ぎません。

チェックリストが7個以上あっても一定のリスクはあるため、相続や不動産問題に強い弁護士や司法書士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けたうえで判断されることをおすすめします。

すでに共有名義で相続登記した場合の共有名義の解消方法

一度共有名義で相続登記した不動産も、適切な手続きを踏めば共有名義を解消することが可能です。具体的な解消方法としては、以下の5つが挙げられます。

ここからは、それぞれの解消方法について1つずつ詳しく解説していきます。

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他の共有者へ持分を売却する

他の共有者へ持分を売却し、共有者の1人がすべての持分を取得すれば、共有名義を解消できます。共有者間で持分を売買すれば、共有持分を買い取った共有者は不動産を単独で所有可能です。

他の共有者の意向に左右されることなく、不動産を自由に活用・処分できるようになります。共有持分を売却した共有者は、不動産の費用負担や管理責任から解放されるうえ、持分に応じた現金が手に入ります。

不動産の所有を希望している共有者、共有名義の解消を希望している共有者の双方にとってメリットがある方法であるため、不動産の活用・処分方針を巡って意見が対立している場合に適しています。

イエコンへ寄せられた相談の中にも、「兄が実家に住み続けることを希望していたため、自分の共有持分を兄へ売却し、共有名義を解消した」というケースがありました。共有者同士で合意できれば、第三者が新たに共有者となることもないため、比較的円満に共有状態を解消しやすい方法といえます。

ただし、この方法で共有名義を解消するには、不動産の所有を希望している共有者にすべての持分を時価で買い取れるだけのまとまった資金があることが必須条件です。

時価よりも著しく低い価格で売買すると、みなし贈与にあたるとして買い手に贈与税が課される可能性があります。税務上のリスクを避けるためには、たとえ親族間であっても適正価格で取引することが重要です。

共有不動産全体を売却する

共有者全員が協力して共有不動産全体を売却し、共有名義を解消する方法もあります。共有持分は市場での需要が著しく低いため、共有持分単体の売却だと一般の買い手を見つけるのは困難なうえ、売却相場も「不動産全体の市場価格×持分割合」の価格を大幅に下回ります。

一方、共有不動産全体を売却すれば、単独名義の不動産と同様に売却できます。一般の買い手まで購入対象が広がるため、市場価格通りの売却も可能です。

売却によって不動産を現金化すれば、持分割合に応じて1円単位で公平に分割できるため、不平不満が生じにくいというメリットもあります。共有者全員が不動産を手放したいと考えているのであれば、共有不動産全体の売却が最適な解消方法です。

ただし前述の通り、共有不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。売却に反対している共有者が1人でもいる場合や、売却条件に合意できない場合は売却手続きが進められません。

認知症などで判断能力が低下している共有者や行方不明の共有者がいる場合は、状況に応じた裁判上の手続きを経たうえで売却活動を進める必要があります。

共有物分割請求を行う

共有名義の解消に反対されている場合や具体的な解消方法がなかなか決まらない場合は、共有物分割請求を行って共有名義を解消することも検討してみましょう。

共有物分割請求をすれば、他の共有者は共有名義の解消に向けた話し合いに応じる義務が生じるため、停滞していた話し合いを動かす強力なきっかけになります。

イエコンが実施したアンケートでも、「共有者との話し合いがまとまらなかったため、共有物分割請求を行ったことで協議が進展した」という回答が寄せられました。

それでも話し合いに応じてくれない共有者がいる場合や合意に至らなかった場合は、共有物分割請求訴訟で解決を図ることが可能です。共有物分割請求訴訟を起こせば、最終的に裁判所の判決によって分割方法が決まるため、強制的に共有名義を解消することが可能です。

ただし、共有物分割請求訴訟まで発展した場合、自分が望まぬ方法で分割が命じられる可能性があります。共有物分割請求訴訟による分割方法は、以下の3種類あります。

まずは「現物分割」「代償分割」が優先的に検討され、どちらも困難な場合は最終手段として「換価分割」が命じられます。裁判所は、共有不動産の状況や各共有者の事情・意向などを考慮したうえで、実現可能かつ最も公平に分割できる方法を選択します。

そのため必ずしも希望通りになるとは限りません。また、共有物分割請求や共有物分割請求訴訟は、時間や費用がかかるだけでなく、共有者との関係が悪化する可能性もあります。

訴訟はあくまで最終的な解決手段と考え、まずは話し合いによる解決を目指すことが望ましいでしょう。

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共有持分専門の買取業者へ売却する

他の共有者への売却や不動産全体の売却が難しい場合は、共有持分専門の買取業者への売却を検討してみましょう。

共有持分は共有者以外の第三者への売却も法律上では可能ですが、共有持分の性質上、一般の買い手を見つけるのは難しいのが実情です。そのため、第三者への売却先は、事実上共有持分専門の買取業者に限られます。

専門の買取業者は、共有持分を収益化するための法的知識や実務ノウハウを豊富に有しているため、一般市場では売れないような共有持分も買取に応じられる可能性があります。買取条件に合意できればすぐ売買契約に進めるため、最短数日～1ヶ月程度での現金化も可能です。

一方で、売却相場は「不動産全体の市場価格×持分割合」の価格の1/2～1/3程度に留まります。売却価格よりもスピード感を重視したい場合や、他の共有者との合意形成が難しい場合は、専門の買取業者への売却が適しています。

イエコンが実施したアンケートでも、「他の共有者と話し合いがまとまらず、早く共有関係を解消したかったため、価格よりも早期売却を優先して共有持分専門の買取業者へ売却した」という回答が寄せられました。

そのため、共有持分専門の買取業者への売却は、「できるだけ高く売りたい人」よりも、「多少価格が下がっても早く共有関係を解消したい人」に向いている方法といえるでしょう。

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共有持分を放棄する

不動産全体や共有持分の売却が難しい場合は、共有持分を放棄して共有名義から離脱する方法もあります。

共有持分の放棄は、他の共有者へ放棄する意思を通知した時点で法的な効力が生じます。放棄した持分は、他の共有者の持分割合に応じて帰属するため、放棄すること自体に他の共有者の同意は必要ありません。

ただし、放棄した共有持分の名義人を他の共有者に変更するための「持分移転登記」は、放棄者と新たに持分を取得する共有者と共同で申請しなければなりません。持分移転登記を申請しなければ、名義人は放棄者のままであるため、共有者としての費用負担や管理責任からは完全に逃れられません。

そのため、共有持分の放棄を実現するには、他の共有者全員からの協力を得ておくことが不可欠です。また、放棄者の共有持分は他の共有者へ無償で譲渡されるため、税務上ではみなし贈与にあたるとして、他の共有者に贈与税が課せられる可能性があります。

こうしたリスクを説明せず一方的に意思表示をすると、他の共有者から反発され、登記申請の際に協力が得られないリスクがあります。手続きをスムーズに進めるためにも、事前に他の共有者と相談し、協力体制を整えたうえで手続きを進めることが大切です。

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まとめ

単独名義の不動産や共有持分を共有名義で相続する場合であっても、相続登記は必須の義務です。登記を怠ると、正式な所有者であることを公的に証明できないばかりか、期限を過ぎた場合には10万円以下の過料が科される可能性があります。

共有名義で相続登記する場合は、「将来の管理や処分計画、費用負担について明確なルールを決めておく」「認知症対策として家族信託を契約しておく」など、トラブルを未然に防ぐための対策が不可欠です。何も考えず安易に共有名義で相続登記すると、大きな後悔を生む結果になりかねません。

特に共有者との関係が悪い場合や意見が対立している場合は、単独名義で相続するか、生前に話し合って権利関係を整理しておくことを強くおすすめします。共有名義での相続登記について何か不安やトラブルがあれば、相続問題に強い弁護士や司法書士などの専門家へ早めに相談するようにしましょう。