過去に居住者が自殺してしまったなど、不幸な事故を理由に居住が避けられがちな事故物件。事故物件は取り扱いの難しい物件なため、損害賠償が発生するケースもあります。
実際に事故物件を所有している人や、身内が賃貸物件に居住している人は
・事故物件と知らずに購入してしまった。損害賠償できるの？
・事故物件を手放したいけど、損害賠償されるのが怖い・・・
・賃貸で身内が死んでしまい、事故物件になったら損害賠償の請求はされるの？
など、さまざまな疑問や悩みがあることでしょう。
この記事では「事故物件に居住する人」や「身内が事故物件で亡くなった人」のために不動産専門家がプロの観点から、あなたの疑問やお悩みを解決します。
具体的には
・事故物件を手放す際に注意すべき「告知義務」のこと
・事故物件と知らずに入居した際における損害賠償の方法
・身内が賃貸物件で亡くなったときの損害賠償について
などの内容を、重要なポイントに絞ってわかりやすく紹介していきます。
この記事を読めば「事故物件が損害賠償されるケース」や「事故物件の損害賠償を避ける方法」を理解できます。
最後まで読んで、ぜひ参考にしてみてください。
目次
事故物件とは一般的に「人死があった物件」
物件が「事故物件」とみなされると、心理的不安が大きいことから、その物件は敬遠されてしまいがちです。
そもそも、事故物件とはどのような物件なのでしょうか。
結論をいうと、事故物件は一般的に「人死があった物件」と解釈されています。
ただし、法律やルールで「このような物件が事故物件である」とは決められていません。
人死があった物件であっても、確実に事故物件とみなされるわけではなく、さまざまな要素をもとに事故物件かどうか判断されます。
以下のような例だと事故物件と判断されるケースが多いです。
- 自殺があった物件
- 他殺があった物件
- 事故死や孤独死があった物件
反対に「高齢の方が寿命で亡くなったが、すぐに親族に発見された」場合などは、事故物件とみなされないでしょう。
事故物件を売却する際は告知義務がある
事故物件を売却する際、売主は買主に対して「建物の瑕疵（欠点）」を伝える義務があります。
建物の瑕疵を伝える義務を「告知義務」といい、物件を取引する際には必ず告知されます。
また、告知義務は「重要事項説明」で物件の所有者から入居者に対しておこなわれます。
売却・賃貸契約を結ぶときは「事故物件」であることを、告知しなくてはなりません。
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
引用：e-Govポータル「宅地建物取引法第35条」
事故物件を売る際に「告知義務」を怠ると損害賠償請求の恐れがある
さきほども説明しましたが、物件を売却する際は物件の瑕疵を告知する義務があります。
もしも、告知義務を怠ると入居者から、損害賠償を請求される恐れもあるので注意が必要です。
告知義務違反となったら「契約不適合」とみなされ、以下のような対応を求められるでしょう。
- 売買契約のキャンセル
- 代金の減額
- 損害賠償金の支払い
もしも、告知義務を怠り損害賠償を請求されると、裁判まで発展する恐れもあります。
裁判まで発展すると、予想しない出費や時間がかかってしまいます。
事故物件である事実を隠したくても、正直に伝えることが大切です。
事故物件の告知義務に明確な期間はない
事故物件の取引をおこなう際は告知義務を果たす必要があります。
ただし「告知義務の期間はいつまでなのか」という点に、明確な決まりはありません。
「事故物件となった原因（死因）」や「事件・事故発生からどれくらい期間が空いているか」など、さまざまな要素をもとに事故物件か判断されるからです。
この不動産は都内にある賃貸アパートだったため、入居者が数ヵ月単位で入れ替わっていました。
3年の間に入居や退去が繰り返されたことにより、人死の告知義務がなくなったと判断されました。
これまで説明した通り、事故物件の売却には告知義務があるため、法知識に乏しい人ではスムーズに売却できないかもしれません。
そこで、おすすめしたいのが訳あり物件の専門買取業者への売却です。
訳あり物件の専門買取業者であれば、事故物件を活用するノウハウや売却に関する法知識が豊富なため、物件を高く買取できます。
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事故物件と知らずに入居したら家主に対して損害賠償を請求できる
告知義務があるため、一般的には不動産会社の方から「事故物件」であることを説明してくれます。
しかし、世の中には悪質な不動産業者がいるのも事実です。
「バレなければ大丈夫」と高を括り、事故物件であることを隠されたまま契約してしまうかもしれません。
もしも、事故物件と知らずに入居したら、契約書を確認し「事故物件であることが説明されていたか」確認しましょう。
「事故物件だと知っていたら、契約しなかった」ときに、損害賠償の請求が可能です。
ですので、契約時に「事故物件であること」が告知されていなければ、家主に対して損害賠償を請求できます。
「告知義務違反」があったときに借主が請求できること
契約時に事故物件と告知されずに入居した場合は、家主に対して損害賠償を請求できます。
借主が損害賠償として請求できるのは、以下の3つです。
- 契約の解除
- 代金の減額
- 転居にかかる費用などの請求
契約解除をすると「売買契約・賃貸契約」がなかったことになるため、代金の返還がされます。
また、居住を続ける場合でも、家賃・購入価格の減額を求められます。
民法415条
債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
引用：e-Govポータル「民法415条」
大家に対して損害賠償請求する場合は不動産問題に詳しい弁護士へ相談しよう
これまで説明した通り、事故物件であることを告知されず入居してしまった場合は、損害賠償を請求できます。
ただし、損害賠償請求するには、法に対する知識や複雑な手続きが必要です。
実際に損害賠償を請求したい場合は、不動産問題に詳しい弁護士へ相談することをおすすめします。
不動産問題に詳しい弁護士であれば、複雑な手続きをすべて任せられますし、損害賠償請求を有利に進められるでしょう。
賃貸で死亡事故が発生したら相続人は損害賠償を請求される恐れがある
死亡事故が起きてしまえば、遺体の体液や腐敗などによって物件が傷んでしまいます。
とくに、死体の発見が遅れた場合は遺体の腐敗が進むため、物件に死体の痕跡が残ってしまいます。
また、死人がでた不動産は事故物件とされるのが一般的です。
そのままでは事故物件を活用できないため、大家は家賃の値下げやリフォームをおこなうでしょう。
もしも、賃貸で身内が死亡してしまえば、大家から損害賠償を請求されるかもしれません。
賃貸で自殺が起きた場合は相続人に損害賠償の義務が課せられる
賃貸で死人が出た場合、賃借権（物件を借りる権利）は相続人に相続されます。
つまり、賃貸物件で死亡しても、自動的に契約解除されるわけではなく、相続人が契約を継続します。
また、死因に「故意・過失」がある場合、相続人は原状回復費用（リフォーム代など）を負担する必要があります。
死因が病死だった場合は、故意・過失が認められないため、原状回復費用を負担する必要はありません。
一方で、死因が自殺だった場合は、故意・過失が認められるため、原状回復費用を負担せねばなりません。
このように、賃貸物件で自殺が起きた場合、相続人には損害賠償の義務が課せられます。
損害賠償の義務を回避するには相続放棄をしよう
賃貸物件で自殺がおきたとき、相続人は物件の原状回復のために、損害賠償をする義務があります。
損害賠償の義務を免れたいなら「相続放棄」を検討しましょう。
相続放棄することで、死人の自殺を原因とした損害賠償の義務から逃れられます。
ただし、相続放棄をすると負債だけでなく、プラスの財産もすべて放棄する必要があります。
相続放棄をするべきか否か、迷っているなら弁護士に相談するとよいでしょう。
まとめ
事故物件とは一般的に「人死があった物件」のことを指します。
事故物件であれば、売却・賃貸契約を結ぶ際に、告知義務があるので注意しましょう。
また、事故物件を売却するには、複雑な手続きや法知識が必要になります。
高く、スムーズに事故物件を手放したい場合は、訳あり物件の専門買取業者に依頼するとよいでしょう。
さまざまなノウハウや法知識を活かし、事故物件でも高く購入してくれるでしょう。
なお、事故物件と知らされずに入居した場合は、大家に対して損害賠償の請求をできます。
損害賠償で請求できる権利は以下の3つです。
- 契約の解除
- 代金の減額
- 転居にかかる費用などの請求
損害賠償請求を有利に進めるためにも、不動産問題に詳しい弁護士への相談をおすすめします。
