【相続した土地の売却】兄弟で意見が分かれた場合の5つの売却方法

父や母などの親が亡くなると、相続が開始されます。相続が開始されると、親の財産を引き継ぐことになりますが、使わない土地を相続すると、その土地を売却しようと思うことが多いのではないでしょうか。しかし、兄弟で土地を相続した場合、売却について意見が分かれることもあります。

この記事では、相続した土地の売却について、兄弟で意見が分かれた場合の解決方法について徹底解説します。

相続した土地の売却で兄弟の意見が分かれた場合の5つの売却方法

相続した土地の売却について兄弟の意見が分かれると、土地の売却ができないのではないかと心配になるでしょう。確かに2人の共有名義の土地の場合、どちらかが反対したら売却ができないと考えてもおかしくありません。しかし、その場合でも売却できる方法があります。

１．自分の土地の持ち分のみを第三者に売却する方法

兄弟のどちらか一方が売却を希望し、もう一方が売却に反対している場合、売却を希望している人が、自分の持ち分のみ売却することで解決します。「持ち分」とは、その土地を所有する権利をいくら持っているのかを示す割合のことです。

持ち分の売却は、あくまで所有権のみの売却のため、他の兄弟の同意は必要ありません。そのため、売却に出すまでの労力が小さくすみます。ただし、共有者のいる物件を購入しようと考える第三者は少なく、売却先は不動産会社などに限られるデメリットもあります。

２．自分の土地の持ち分を他の兄弟に売却する方法

兄弟のどちらか一方が売却を希望し、もう一方がその土地を所有し続けたい場合、自分の持ち分を他の共有者（兄弟）に売却することができます。こうすることで、土地を売却したい側、土地を所有し続けたい側の利害が一致します。

ただし、土地の売却は基本、現金で行うため、購入側は現金を用意する必要があります。第三者への売却と違う点は、共有者全員の同意が必要ということです。例えば、3人以上の兄弟で共有している土地の場合は、他の2人の共有者に対して、自分の持分の買い取りを提案し、同意を得る必要があります。

３．他の兄弟の持ち分を買い取り、売却する方法

これは、他の兄弟の持ち分を買い取ったあと、売却する方法です。兄弟のうちの誰かがすぐに資金がいる場合で、自分は自分のタイミングで売却したい場合などの解決策として用います。一旦、相続した土地をすべて自分のものにし、その後に自分のタイミングで第三者に売却します。

この方法をとる場合は、先に他のすべての共有者である兄弟に購入を提案し、買い取りを行います。その後は自分の事情に合わせて売却時期や金額などを決めることができるので、自分のペースで売却を考えることができるメリットがあります。

４．相続した土地を分筆する方法

分筆とは、1つの土地を2つ以上の土地に分けることです。分筆することで兄弟の共有名義の土地ではなく、それぞれが分割した土地の単独の所有者となることができるので、相続した土地を売却したい兄弟も、売却したくない兄弟も自分の思い通りにできます。ただし、分筆をするためには、分筆登記と所有権移転登記の2つの登記が必要となります。

５．そもそも兄弟のどちらか1人に土地を相続させる方法

財産を所有している親や親族が亡くなり、相続が開始されると、遺産分割を行います。相続人全員で遺産分割協議を行い、全員の承認を得て、遺産分割が確定します。その際に証拠として作成されるのが、遺産分割協議書です。つまり、通常の遺産分割協議では、兄弟のどちらか1人に土地を相続させようとしても、兄弟間でもめた場合には決着がつきません。そんな場合に有効なのが遺言書です。

実は、相続では被相続人（亡くなった人）の意思が優先されます。遺言書に記載されている遺産については遺言書通りに分割し、それ以外の財産については遺産分割協議で分割を決定します。そこで、兄弟間でもめることが予想される場合は、財産を所有している親や親族が亡くなる前に遺言書を作成し、どちらか1人に土地を相続することを決めることで、死後のトラブルを未然に防ぐことができます。

相続した土地を売却する際の注意点

相続した土地を売却する場合には、いくつかの注意点があります。以下に挙げる3つの注意点を意識することで、売却者の有利に働いたり、不利になることを防げたりすることができます。

土地の売却には、譲渡所得税がかかる

相続した土地を売却して利益が出た場合は、共有者それぞれが確定申告を行い、所得税を納める必要があります。不動産を売却した場合は、サラリーマンの給与収入や自営業者の事業収入などとは異なり、特別な所得や税金の計算を行います。これを「譲渡所得」といいます。

譲渡所得は、売却代金から不動産の購入代金や諸費用などを差し引いた利益に、その不動産の所有期間に応じた一定の税率をかけて税金を計算します。譲渡所得の税率は、次のとおりです。

	国税	地方税	合計
所有期間5年以内	所得税30%、復興特別所得税0.63％	住民税9%	合計39.63％
所有期間5年超	所得税15%、復興特別所得税0.315％	住民税5%	合計20.315％

※相続した不動産を売却した場合の所有期間は、相続した日ではなく、被相続人（亡くなった人）が購入した日から売却までの期間で判定します。

相続した土地は3年以内に売却すると得になる

遺産を相続したら、10か月以内に相続税の申告と納付を行う必要があります。その後、相続した土地を売却すると、上述したとおり譲渡所得税の納付が発生します。では、相続があったあとすぐにその土地を売却した場合、どうなるのでしょうか。

相続の時に相続税を納付しているのに、すぐに譲渡所得税まで納付する必要があります。これでは、税金の払いすぎではないかという考えがあるため、相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続した土地を売却した場合は、納めた相続税は土地を売った際の経費（取得費）にし、譲渡所得税を少なくすることが認められています。これを「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。この特例を受けるための要件は、次の3つになります。

この特例を受けるためには、確定申告書に次の書類を添付する必要があります。

被相続人の名義のままでは売却できない

土地などの不動産を購入した場合は、元の所有者から購入者の所有権移転の登記を行い、名義を変更します。では、相続の場合はどうかというと、実は、所有権移転の登記を行わなければいけないという法律はありません。つまり、そのまま所有するのであれば、被相続人の名義のままでもすぐには問題になりません。

しかし、相続した土地を売却する際には、被相続人の名義のままでは売却することができません。所有権移転の登記には、少なくとも1週間程度かかる場合があるので、売却を急ぐ場合には、事前に、所有権移転の登記を済ましておきましょう。

土地の相続にかかる相続税

上記でも説明したとおり、遺産を相続したら、10カ月以内に相続税の申告と納付を行う必要があります。では、土地を相続した場合の相続税は、どれぐらいかかるのでしょうか。ここでは、土地の相続にかかる相続税の概要について見ていきましょう。

相続の大まかな流れ

相続税の大まかな流れは、次のとおりです。

①遺言書の確認

まずは遺言書の有無を確認します。相続では、遺言書があれば原則、その記載通りに財産を引き継ぎます。

②相続人・財産の確定

遺言書の確認と同時に「相続人の確認」と「被相続人が所有していた財産の確定」を行います。相続人の確定は、戸籍謄本等をさかのぼります。財産の確定は、通帳の流れや郵便物などをもとに行います。

③遺産分割協議と遺産分割協議書の作成

遺言書がない場合は遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成します。

④財産の評価

株式や土地などの不動産を所有している場合は、その価値を評価する必要があります。

⑤相続税の申告と納付

最後に、相続税の申告と納付を行います。

相続税の大まかな計算方法

では、相続税の大まかな計算方法を確認しましょう。相続税は、次の計算式で計算します。

※税率は、相続財産の金額が高くなればなるほど、高くなります。

基礎控除額とは、どの相続においても必ず適用される基本的な控除のことで、次の計算式で求めます。

例えば、相続人が配偶者と子供2人の合計3人の場合の基礎控除額は、3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円となります。つまり、基礎控除額よりも遺産の金額の方が低い場合には、相続税はかかりません。

土地の相続税評価方法

見てきた通り、納める相続税の金額は、遺産の金額で大きく異なります。遺産の中で最も評価額が大きいのが土地です。そこで、土地の評価がとても重要となります。土地の評価は、原則「路線価」を使って求めます。

路線価とは、その道路に面している土地の1㎡あたりの土地の価額のことです。路線価に、土地の面積を乗ずることで、おおまかな土地の評価額を求めることができます。※実際の土地の評価は、土地の現況によって様々な補正がかかります。

路線価は、国税庁のホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」に掲載されている路線価図に記載されています。路線価図に記載されている数字は、1㎡あたりの土地の価額を千円単位で表しています。
参照：国税庁

生前贈与するなら事前に確認しておくべき3つのこと

相続以外で土地を親族などに引き継ぐ方法に、「生前贈与」があります。実際、生前贈与をするケースは多くありますが、その際にはあらかじめ生前贈与の知識を身につけておく必要があります。特に、生前贈与する前に確認しておきたいことは、次の3つです。

生前贈与では贈与税がかかる

相続では、相続税がかかりますが、生前贈与では、贈与税がかかります。贈与税は次の計算式で求めます。

贈与財産の価値が110万円を超える場合は贈与税がかかるため、土地を生前贈与する場合は、贈与税の支払いが発生すると考えて良いでしょう。

生前贈与は節税になる

生前贈与には贈与税がかかります。では、相続税と比べるとどちらが節税になるかというと、一般的には贈与税の方が税金は安くなります。それは、20歳以上の直系尊属（子供や孫）への贈与は、通常の税率より低い「特例税率」が適用されるからです。ただし、相続人や土地の状況などによっては、相続税の場合の方が節税になることがあるため、生前贈与をする場合は、事前にしっかりとシミュレーションをする必要があります。

相続時精算課税制度とは

生前贈与で注意したいのが、相続時精算課税制度です。土地の生前贈与を受けた人が自分の意志で選択することで、相続時精算課税制度を利用することができます。相続時精算課税制度とは、簡単にいうと、60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に対して土地などの財産を贈与した場合、贈与時には2,500万円までは非課税とするというものです。

贈与時には非課税ですが、相続発生時には相続税の対象となります。生前贈与された財産を、相続財産に含めて相続税の計算を行います。贈与時には税金の支払いはありませんが、相続時には相続税の支払いがあるため、節税効果が高いとはいえません。ただし、生前に兄弟どちらかに土地を引き継ぎやすくなるので、相続時のトラブル予防策になります。

まとめ

相続した土地の売却について兄弟で意見が分かれている場合は、状況によってさまざまな解決策があります。しかし、話し合いなどをうまく進めないと、トラブルのもとになります。また、売却の際には譲渡所得税や相続税、贈与税のことなども考える必要があります。そのため、１人で売却から税金の支払いまでのすべてをこなすことは難しいです。相続した土地の売却には、法律から税金までをサポートしてくれる不動産業者に相談したほうが良いでしょう。

弊社クランピーリアルエステートでは弁護士や司法書士、税理士などの専門家と連携しています。兄弟で意見が分かれている土地売却のお手伝いだけでなく、その後のトラブルや交渉までサポートが可能です。相続した土地の売却で、何かお困りごとなどございましたら、ぜひ一度お声がけください。