相続が発生したとき、取得した土地を売却したいと考える人は少なくありません。
しかし、同じく相続人である兄弟と意見が対立して、土地を売却できず持て余している人も多いでしょう。
相続した土地の売却で重要なのは、相続時に土地を共有名義にしないことです。単独名義になるよう遺産分割をしたのであれば、兄弟でトラブルになることもありません。
しかし、すでに兄弟の共有名義で相続してしまった人や、いままさに遺産分割協議で揉めている人もいるでしょう。
弁護士と連携した共有持分の専門買取業者であれば、トラブル解決や土地買取のサポートが可能です。無料査定を利用して、専門家の具体的なアドバイスを聞いてみましょう。
兄弟トラブルを回避しつつ相続した土地を売却する方法
相続した土地の売却に関する兄弟トラブルは、おおむね「土地を共有名義にしない」ことで解決できます。
土地を兄弟の共有名義で相続してしまうと、売却は当然ながら、管理や利用にも制限がかかります。なにをするにも共有者である兄弟の了承が必要になり、利害が対立してトラブルになるのです。
ですから、遺産分割をするときは土地を共有名義にしないよう、分割方法の工夫が必要です。
しかし、すでに共有名義で相続してしまった場合も、トラブルを回避しつつ土地を売却する方法はあります。
次の項目から、遺産分割における共有名義の避け方と、共有名義で相続した土地の売却について具体的に解説します。
【方法1】遺産分割で「共有名義」になることを避けつつ売却する
遺産分割で土地を共有名義にするのは、一見すると公平かつ簡単な方法に思えます。
しかし、土地の共有名義はトラブルが起こりやすいため、なるべく避けるのがおすすめです。
単独名義で相続すれば、相続した人は自由に土地を売却できます。
とはいえ、遺産が土地の場合、共有名義を避けながら分割するのがむずかしいケースも少なくありません。
どうやって遺産分割をするのがよいか、具体的な例を解説していきます。
遺産全体の分割方法を調整して土地を単独名義にする
基本的なことですが、遺産分割は特定の財産だけでなく、遺産全体で分割方法を考えましょう。
土地のほかに現金や証券など別の財産があれば、それらを公平に分割しましょう。
この場合、1人が土地を相続し、もう1人が現金と証券を相続すれば、金額としては公平な遺産分割となります。
ちなみに、上記のように財産をそのままの状態（現物）で分割する方法を「現物分割」といいます。
土地を分筆して相続する
分筆とは、1つの土地を2つ以上の土地に分けることです。
遺産である土地を切り分けて、兄弟それぞれの「単独名義の土地」として相続します。相続後の土地は、売却するも維持・活用するも各自の自由です。
注意点としては、土地を切り分けるときは接道面積（道路と接している部分）や日当たり、形状なども配慮する必要があります。
土地は単純な面積だけでなく、上記のような細かい要素で価格が大きく変わります。土地の分筆は、不動産問題に詳しい弁護士など、専門家に相談しましょう。
ちなみに、上記のように分筆して分割する方法も「現物分割」といいます。土地を切り分けていますが、土地という財産の性質は変えていないため、現物分割の一種と考えられるのです。
「土地」と「土地以外の遺産」の差額を現金で清算する
「遺産全体で分割方法を考える」と解説しましたが、遺産全体の分割を考慮しても、公平に分割できない場合はあります。
この場合、土地以外の遺産が合計で700万円なので、土地を単独名義にしようとすると不平等になってしまいます。
土地と土地以外の遺産に差額がある場合は、その差額分を現金で清算するとよいでしょう。上記の例の場合、土地を相続する人が、土地以外の遺産を相続する人に差額の半額である150万円を支払えば、平等になります。
土地以外を相続する人：700万円+150万円=850万円
ただし、この方法は土地を相続する人に「現金を用意する」という負担がかかります。支払い方法を分割にするなど、負担を軽減するような取り決めをしておきましょう。
ちなみに、上記のように差額を現金で清算する分割方法を「代償分割」といいます。
土地を売却して現金で遺産分割をする
土地を単独名義にするための方法を紹介しましたが、相続人である兄弟全員が土地を不要というのであれば、相続時に売却してしまいましょう。
ただし、遺産を売却したいときは、相続登記で被相続人から相続人に名義変更しなければ売却できません。
まずは遺産分割協議で「売却して現金で分割する」という取り決めをし、遺産分割協議書などで取り決めを証明できるようにしてから、相続登記をおこないましょう。
相続後に売却する予定なので、相続登記による土地の取得は一時的なものです。相続人全員の共有名義にするのもよいですし、代表者1名の名義にしてもかまいません。
ちなみに、上記のように売却代金に換えて土地を分割する方法を「換価分割」といいます。
【方法2】共有名義で相続した場合は「共有持分」の売買を検討する
すでに遺産相続が終わっており、共有名義で土地を相続してしまった場合、土地全体を売却するには全共有者の同意が必要です。
しかし、共有持分のみなら自分の意思だけで売却できます。
共有持分とは、共有名義の土地において「共有者それぞれがどれくらいの所有権をもっているか」を示すものです。
自分の共有持分を「専門買取業者」に買い取ってもらう
共有持分の売買は専門的な知識が必要なので、仲介業者など一般的な不動産会社に依頼しても、取り扱えるところは少ないのが実情です。
仮に依頼できても、安く買い叩かれてしまうか、いつまでも売れないというケースが多いでしょう。
そこで、共有持分の売却は専門の買取業者に依頼するのをおすすめします。
専門買取業者なら、共有持分に関するノウハウを豊富にもっているため、高額かつスピーディーな買取が可能です。
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自分の持分を兄弟に売却する
自分の共有持分を、共有者である兄弟に買い取ってもらうことも可能です。
兄弟が「土地を売りたくない」と考えているのであれば、高値で買い取ってもらえるかもしれません。
兄弟としても、第三者と共有名義になるより、自由に管理できる単独名義にしたほうがよいでしょう。
「買い取ってくれないなら買取業者に売却する」といって交渉すれば、兄弟が買取に応じる可能性も高くなると予想できます。
兄弟の共有持分を買い取って土地を売却する
自分の共有持分を売るのではなく、兄弟の共有持分を買い取るという方法もあります。
すべての共有持分を買い取れば、土地を自分の単独名義にできます。そうなれば当然、土地全体の売却も自由です。
じつは、共有持分のみの売却はどうしても市場価格が下がってしまいます。個々の条件にもよるため具体的な相場はありませんが、本来の価値の半額になるケースもありえるのです。
兄弟と話し合いもできないほど関係性が悪化している場合は、すぐに売却できる「共有持分のみの売却」がおすすめですが、交渉できる余地があれば「土地全体の売却」を目指したほうがよいでしょう。
「共有物分割請求訴訟」で土地を分割する
共有物分割請求訴訟とは、文字どおり「共有している土地の分割」を請求する訴訟です。当事者による「土地の分割を求める協議」で話がまとまらない場合、裁判所に訴訟を提起できます。
裁判では、方法1の「共有名義になることを避けつつ売却する」で紹介した、代償分割・換価分割・現物分割のどれかを使って土地を分割するよう、判決を下されます。
判決は覆すことができないので、あくまで当事者間での話し合いで解決できなかったときの最終手段と考えましょう。
また、裁判ではどの分割方法になるかは、裁判官の決定によります。自分の希望どおりに分割できるとは限らないので注意しましょう。
相続した土地を売却する際の注意点
相続した土地を売却する場合には、いくつかの注意点があります。
とくに、以下にあげる3つの注意点は、しっかりと把握しておきましょう。
- 土地の売却には、譲渡所得税がかかる
- 譲渡所得税の軽減を受けるには「相続から3年以内の譲渡」が条件
- 「被相続人の名義」のままでは売却できない
これらを理解しておかなければ、相続した土地の売却で損をしたり、スムーズな売買取引をできない恐れがあります。
土地の売却には譲渡所得税がかかる
相続した土地を売却して利益が出た場合は確定申告をおこない、所得税を納める必要があります。
不動産を売却した場合は、サラリーマンの給与収入や自営業者の事業収入などとは別に「譲渡所得」として計算します。
譲渡所得税は、売却代金から不動産の購入代金や諸費用などを差し引いた譲渡所得に、その不動産の所有期間に応じた一定の税率をかけて税金を計算します。
譲渡所得の税率は、次のとおりです。
| 国税 | 地方税 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 所有期間5年以内 | 所得税30%、復興特別所得税0.63％ | 住民税9% | 合計39.63％ |
| 所有期間5年超 | 所得税15%、復興特別所得税0.315％ | 住民税5% | 合計20.315％ |
※相続した不動産を売却した場合の所有期間は、相続した日ではなく、被相続人（亡くなった人）が取得した日から売却までの期間で判定します。
譲渡所得税の軽減を受けるには「相続から3年以内の譲渡」が条件
遺産を相続したら、10か月以内に相続税の申告と納付をおこなうのが決まりです。その後、相続した土地を売却すると、先に解説したとおり譲渡所得税の課税があります。
ただし、相続で取得した土地を売却するとき、売却日が「相続税の申告期限の翌日から3年以内」であれば、納めた相続税を土地売却の経費（取得費）として加算できる特例があります。
これを「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といい、譲渡所得を低くして計算できるので、課税額の軽減が可能です。
この特例を受けるための条件として、以下の3つが設定されています。
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
また、特例を受けるためには、譲渡所得の確定申告書に次の書類を添付する必要があります。
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】）
相続で取得した土地を売却したときは、この特例を忘れずに申告しましょう。
「被相続人の名義」のままでは売却できない
換価分割の解説でも触れましたが、遺産である土地は相続登記で名義変更をしなければ売却できません。
じつは、相続登記は義務ではないため、放置していても罰則はありません。そのため、土地が何年も前に亡くなった人の名義で放置されているケースが少なくないのです。
もちろん、相続登記を放置していると後々トラブルの原因となります。土地の売却ができないだけでなく、権利関係が複雑化して、登記に必要な書類を入手できなくなる恐れがあります。
相続税の申告期限は10ヶ月と解説しましたが、相続登記による名義変更も、並行しておこないましょう。相続登記は法務局で申請します。
土地を相続するときの基礎知識
相続した土地の売却に関して解説しましたが、そもそも土地の相続手続きや、相続税についてしっかり理解していないと、売却しようにもできません。
そこで、相続手続きのおおまかな流れと、相続税の計算方法について解説していきます。
しかし、これらは専門知識が必要になるため、一般の人ではむずかしいと感じるはずです。
相続手続きは弁護士、相続税の申告は税理士に相談しましょう。各分野の専門家に代行してもらえば、適切かつスムーズに相続を終えられます。
相続のおおまかな流れ
相続税のおおまかな流れは、次のとおりです。
- 遺言書の確認
- 相続人・財産の確定
- 遺産分割協議と遺産分割協議書の作成
- 相続税の申告と納付
遺言書がある場合、原則としてその内容どおりに遺産分割をおこないます。遺言書どおりに遺産分割をするのであれば、遺産分割協議は不要です。
ただし、指定された内容に納得しない相続人がいれば、遺産分割協議で遺言書とは違う分割方法を決められます。
より詳しい手続きは、関連記事も参考にしてください。
相続税のおおまかな計算方法
相続税は基本的に、次の計算式で計算します。
※税率は、相続財産の金額によって変動します。
基礎控除額とは、どの相続においても必ず適用される基本的な控除のことで、次の計算式で求めます。
例えば、相続人が配偶者と子供2人で合計3人の場合、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×3人=4,800万円」となります。
つまり、基礎控除額よりも遺産の金額の方が低い場合には、相続税はかかりません。
参照：国税庁「相続税の計算」
土地の相続税評価方法
見てきた通り、納める相続税の金額は、遺産の金額で大きく異なります。遺産のなかでも土地の評価額は大きいので、土地の評価はとても重要です。
土地の評価は、原則「路線価」を使って求めます。
路線価に土地の面積を乗ずることで、おおまかな土地の評価額を求めることができます。ただし、実際の土地の評価は、土地の現況によって各種補正がかかります。
路線価は、国税庁のホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」に掲載されている路線価図に記載されています。路線価図に記載されている数字は、1㎡あたりの土地の価額を千円単位で表しています。
参照：国税庁「土地家屋の評価」
被相続人になる人は「生前贈与」も検討しよう
相続以外で土地を引き継ぐ方法に「生前贈与」があります。生前贈与とは、相続人になる予定の人に、あらかじめ財産を贈与しておく方法です。
相続人としては、早期に財産を譲ってもらうことで自由に活用できるのがメリットです。
相続人である兄弟が相続トラブルになることを防ぐ効果もあるため、高齢で自分の財産を整理したいと思ったときは、一度検討してみるとよいでしょう。
相続税と贈与税はどっちがお得？
相続税と贈与税のどちらが節税になるかというと、基本的には「場合による」としかいえません。
税率の観点からいえば、相続税のほうが低くなるといえます。
しかし、贈与税は年間110万円の基礎控除があります。基礎控除の枠内で少しずつ贈与すれば、理論上は課税されることなく財産を贈与できるのです。
上記の基礎控除だけでなく、税金の計算や制度は非常に複雑なため、節税については税理士に相談してみましょう。税理士なら個々のケースにあわせた最適な節税方法を提案できます。
「相続時精算課税制度」も活用しよう
生前贈与による節税で注目したいのが、相続時精算課税制度です。
生前贈与された財産のうち2,500万円までの課税を、相続発生まで先送りにする制度です。税率だけを見れば贈与税より相続税のほうが低いため、全体の課税額を抑えられます。
土地の生前贈与を受けた人が自分で選択・申告することで、相続時精算課税制度を利用できます。
このような制度を活用しつつ、相続人である兄弟がトラブルを起こさないよう、公平に財産を譲りましょう。
まとめ
相続した土地の売却は、遺産分割にあわせて売却するのか、遺産分割が終わった後に売却するのかで、具体的な手続きも異なります。
いずれにしても、相続によって兄弟の共有名義にするのはトラブルのもとなので、可能な限り避けましょう。
すでに共有名義で相続してしまった場合は、共有持分の売却がおすすめです。
また、弁護士と連携した不動産会社に相談すれば、土地売却だけでなく兄弟による相続トラブルまで、一貫したサポートができます。
当社クランピーリアルエステートも、弁護士と連携した共有持分専門の買取業者です。相続した土地の売却について困りごとがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。
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相続した土地の売却でよくある質問
兄弟の共有名義で相続したのであれば、土地全体を売却するには共有者である兄弟の合意が必要です。共有者のうち1人でも反対していれば、土地全体の売却はできません。
おすすめなのは、共有持分の売却です。共有持分とは共有不動産における「共有者ごとの所有権割合」を表したもので、持分の権利割合は1/3などの数字で表記します。
はい、あります。一般的な物件を扱う大手不動産会社よりも「共有持分を専門としている買取業者」へ売却したほうが高額となる可能性があります。また、相続に関連して共有者どうしがトラブルになっている共有持分は、弁護士と連携している専門買取業者への売却がおすすめです。→ 共有持分専門の買取査定はこちら
土地の名義が被相続人のままでは売却できないので、かならず相続登記をしてから売却しましょう。また、相続から3年以内に売却した場合、譲渡所得税を軽減できる制度もあるので、忘れず申告しておきましょう。
生前贈与であらかじめ土地を公平に贈与しておけば、相続人のトラブルを防ぐ効果があります。相続時精算課税制度などの特例で節税することも可能なので、弁護士や税理士に相談してみましょう。
