底地相続の注意点と必要な手続きは?相続税評価額や売却方法についても解説

底地 相続

不動産の中には、底地や借地権といった権利関係が少し複雑になる不動産があります。

もしも、底地や借地権を相続することになった場合、親族や権利所有者などとトラブルにならないように対処する必要があります。

今回は、底地の相続における注意点や相続した際に必要となる手続き、相続税評価額などについて詳しく解説します。

底地相続後の売却方法もいくつか紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

底地を相続する際の注意点

底地は相続時にトラブルになりがちな不動産です。次に説明する底地相続時の注意点をおさえておきましょう。

相続する場合はなるべく単独所有にする

底地を相続するときに、誰が相続するのか話し合うことになります。

その際に、複数人で相続し共有名義の不動産にする手段もありますが、底地の場合は誰か1人の単独名義で相続して所有するほうがよいでしょう。

底地を相続人同士で共有すると、権利関係がより一層複雑になってしまうことが懸念されます。

また、借地人との関係悪化や相続人同士での収益取り分の争い、売却時の譲渡承諾などに多大な時間がかかるなど、さまざまなリスクを抱えることにもなります。

そのため、誰か1人が代表して底地を単独所有し、権利関係が複雑にならないようにしておきましょう。

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底地特有のデメリットがある

底地は土地利用に制限があり収益性も低いという面から、市場への流通性にも乏しい、非常に扱いにくい不動産です。

物件によっては地代収入を固定資産税の支払いが上回ってしまうような赤字物件に該当する底地も存在します。

また、底地単体での需要は少なく、いざ売却しようにも買い手が見つからない、大幅に値下げしなければ売れないなどの問題もあります。

底地のデメリットをあらかじめ理解し、相続するのか、財産放棄してしまうのかをよく考えることも大事でしょう。

底地について詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてみるとよいでしょう。

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相続税の負担が大きい

底地は、売却が困難で売れたとしても低価格、運用するにも収益性が悪く黒字化するのが大変であるということから、資産価値の低い不動産ともいえます。

しかし、資産価値が低い不動産だからといって税金の負担が軽減されるということはなく、一定の相続税が課税されてしまいます。

そのため、資産価値が低い底地ほど相対的に相続税の負担が大きく感じられ、税金をまかなうことも難しい場合があります。

底地は相続税の課税対象になる

税金
底地は相続税の負担が大きいということを前の項目で説明しました。

地主が亡くなった場合、生前に権利の譲渡がされなかった底地は相続財産となり、相続税の課税対象となります。

相続税評価額の計算方法

相続税評価額とは、相続税や贈与税の算出基準となる課税価格です。相続税評価額を求めるためには土地や家屋を評価する必要があります。

底地の相続税評価額は以下の計算式で算出できます。

自用地の評価額 ×底地割合(※1-借地権割合)
=底地評価額

※土地全体を1とし、借地権割合を差し引くことで底地割合を求めることができます。

また、自用地の評価額は
(路線価 × 奥行価格補正率)×地積
で求めることができます。

自用地の評価額と底地割合について、次の項目から詳しく説明していきます。

自用地の評価額

まず自用地とは何かというと、自身のみが所有し他人が使用する権利がないとされる土地のことです。土地評価額を算定する基礎となる土地ともいえます。

前の項目で記載した通り、自用地の評価額は
(路線価 × 奥行価格補正率)×地積
で算出できます。

路線価・・・道路に面する土地の1平方メートル当たりの価額。路線価が定められている地域の土地を評価する場合に用いられます。路線価図の道路に記載されている「720C」などの数字が路線価に該当します。

奥行価格補正率・・・道路に面する土地の奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことで、地区ごとに細かく異なります。詳しくは以下のリンクを参照。

地積・・・土地の面積

参照:国税庁「奥行価格補正率表」

底地割合

土地全体から底地の割合を求めるためには、まず借地権の割合を知る必要があります。

借地権の割合は路線価図というものに記載されています。国税庁が公表している以下のサイトで調べることができますので参考にしてみてください。

参照:国税庁「路線価図・評価倍率表」

路線価図

路線価図の地図上には道路ごとに「720C」などの記載があります。

これは路線価と借地権割合を表すものとなります。数字(単位は千円)が価格アルファベットが借地権割合です。

今回は、数字の部分ではなくアルファベットに注目します。

720Cの場合、図上部の赤枠で囲んだところを見てみると、Cの借地権割合は70%と定められています。

借地権割合が70%ということは、この土地の底地割合は30%ということになります。

このように、路線価図を見れば簡単に借地権割合と底地割合を求めることができます。

底地の物納について

相続税などを金銭で支払うことが難しい場合、金銭の代わりに相続財産よる納付ができる場合があります。

このことを物納とよび、定められた要件を満たすことで国から物納の許可を受けることができます。

結論から言うと、底地による物納は可能ですが、許可を受けることは非常に難しいです。

物納は国税納付ができない人の最終手段といえる方法ですので、審査はかなり厳しいものとされています。

物納の要件

国税庁が定める物納の要件は以下のように定められています。

(1) 延納によっても金銭で納付することを困難とする事由があり、かつ、その納付を困難とする金額を限度としていること。

(2) 物納申請財産は、納付すべき相続税額の課税価格計算の基礎となった相続財産のうち、次に掲げる財産及び順位で、その所在が日本国内にあること。

第1順位 不動産、船舶、国債証券、地方債証券、上場株式等
第2順位 非上場株式等
第3順位 動産(不動産以外の財産)

(3) 物納に充てることができる財産は、管理処分不適格財産に該当しないものであること及び物納劣後財産に該当する場合には、他に物納に充てるべき適当な財産がないこと。

(4) 物納しようとする相続税の納期限又は納付すべき日(物納申請期限)までに、物納申請書に物納手続関係書類を添付して税務署長に提出すること。出典:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4214.htm、国税庁 No.4214 相続税の物納

わかりやすく要約すると、以下のようになります。

  • 原則として国税の納付は金銭で延納などの手続きをしても納付が難しいと判断された場合
  • 底地以外に相続財産がある場合は順位にしたがって財産が調査される。また、納付すべき相続財産は任意で選んだものになるとは限らない
  • 抵当権付不動産や境界が明確でない土地、売却が不可能な不動産、共有財産、所有権が不明の財産など、何かしらの瑕疵的要因のある財産は原則として物納財産と認められない。ただしそれら以外に財産がない場合は認められることもある
  • 物納の手続きは納税期限までに終わらせておくこと

底地を物納財産とする場合は、物件の状態がクリーンであることが前提とされます。

借地権や境界などで争いが起きている場合や、地代があまりにも安すぎる、過去に事件があったなどの底地は物納が認められない場合が多いでしょう。

また、底地以外に家屋や建物、株式などを保有している場合は、底地ではなくそれらの財産を物納しなければならないという可能性もあります。

参照:国税庁「相続税の物納」

底地相続に必要な手続き

相続 手続き
底地を相続するとき、主に必要となる手続きを説明します。

手続きの流れなどをあらかじめ知っておくと、余裕を持って相続の手続きができるかもしれません。

相続人の特定

地主が亡くなったときはまず、地主の戸籍を全て調べて相続人に該当する人を特定します。

人によっては血族が多く直接関わったことのない人もいるかもしれませんが、余すことなく調べる必要があります。

また、相続人に該当する人が既に亡くなっている場合は、その人の代襲相続人も特定する必要もあります。

例えば、相続人となる「地主の子供」が亡くなっている場合は、その子供の子供、つまり「地主の孫」に当たる人が代襲相続人となります。

相続には多くの人が関わることになります。相続人を勝手に決めたり、配偶者などの身近な家族だけで遺産分割するなどの行為はトラブルや争いの原因となるので注意しましょう。

また、法律上でもこのような行為は無効とされます。

財産目録の作成

地主が所有していた底地を含む不動産、預貯金(現金)、その他全ての財産を調べて特定し、遺産評価をおこなった上で財産目録を作成する必要があります。

生前に地主が目録を作成してくれていれば手間はかかりませんが、そのようなケースは稀といえるでしょう。

遺産評価自体は相続人同士での話し合いで決めることもできますが、相続税の計算時には国が定めている「財産評価基本通達」を基準として評価されます。

一般の人には理解が難しい手続きなので、税理士や弁護士など専門家の力を借りるのがよいでしょう。

相続登記も忘れずに

底地の相続後には相続登記の手続きをおこないましょう。

相続によって底地を取得した場合、稀に登記名義の変更を忘れてしまっている場合があります。

放置してても何かしらの罰があるわけではないですが、名義が異なることで自身が所有する不動産だという主張ができなくなります。

相続税申告

相続税申告は納税者である相続人が自らおこなう必要があります。

相続税申告には期限があり、被相続人が亡くなった日の翌日から10カ月以内に申告手続をしなければなりません。

国からの通知や催告がないので忘れがちですが、期限の10カ月を過ぎてしまうと無申告加算税などが課税されてしまい、本来よりも多くの税金を支払うことになります。

また、相続税の納付期限も同様に10カ月となっています。

相続した底地を売却する3つの方法

不動産売却
底地を相続によって取得した後、売却してしまおうと考える人もいるかと思います。

底地を売却する方法はさまざまですが、その中から3つの方法を紹介します。

また、底地の売却方法は以下の記事でも紹介しておりますので、ぜひ参考にしてみてください。

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1.底地を借地人に売却する

底地は借地権と対になることで、完全所有権の土地となり、活用の幅や資産価値が大幅に上がります。

そのため、借地人は底地を買取るメリットが大きく、底地を高額で売却できる売却先といえます。

底地を売却する際は、一番最初に借地人に買取の相談をするとよいでしょう。

2.借地人と同時売却をおこなう

借地人に買取の相談をするのもよいですが、もし借地人側も借地権を売却したいということであれば、お互いに協力して同時売却をするのも選択肢のひとつです。

同時売却とは、地主の底地と借地人の借地権を合わせて完全所有権の土地として売却し、売上金を分け合うという手段です。

底地、借地権は単独ではあまり値段がつかず買い手も少ない不動産ですが、完全所有権の土地にすれば高額で売却することができます。

ただし、この売却方法は地主と借地人が合意する必要があるので、少し難易度の高い売却方法といえます。

3.底地買取業者に売却する

底地をとにかく早く売却したいということであれば、底地買取を専門としている不動産会社や業者に売却するのがよいでしょう。

よほど問題のある底地でなければ、すぐに買い取ってもらえることが多いです。しかし、買取価格は低価格となる傾向があります。

土地の利用に制限のある底地は更地価格の10%~15%程度の価格になってしまうともいわれています。

しかし、あくまで相場ですので必ずしも低価格になるというわけではありません。

複数の不動産会社や底地買取業者に買取価格を査定をしてもらい、自分が一番良いと思えるところと売買契約を結びましょう。

当社では底地の買取もおこなっています。スピーディーに高い値段で底地を売却したい、底地売却が初めてで相談にのってもらいたいという方は、ぜひお気軽に以下のリンクからお問い合わせください。

底地と借地権を等価交換するという手も

地主が所有する底地と、借地人が所有する借地権を任意の割合で交換し、双方が完全所有権の土地を入手するという手段もあります。

扱いづらい底地と借地権が、完全所有権の土地となることで両者にメリットが生まれます。借地人は地代の支払いなどが無くなりますし、地主は土地を自由に利用できるようになります。

また、完全所有権の土地は売却時に売りやすく値段も高く付きやすいので、等価交換した後に売却するというのもよい方法でしょう。

しかし、双方が合意しなければ成立しない方法なので、同時売却と同様に難易度が高い方法です。

まとめ

底地の相続時、何となく財産だから相続しておこうという考えではなく、底地特有のデメリットなどを考えた上で相続するのか、財産破棄するのか決めたほうがよいでしょう。

底地の中には相続税などの税金をまかなうことすらできない赤字物件も存在するので、安易に相続してしまうと、利益よりも損失が大きく経済的に苦しい思いをしてしまうおそれがあります。

もしも底地を相続することになった場合には、相続に必要な諸手続きをあらかじめ把握しておきましょう。

戸籍や財産を調べたり、相続人は誰なのか特定したりと手続きには非常に手間がかかることに加え、相続税の申告などには期限があることも忘れてはいけません。

また、なるべく底地は共有不動産にはせず単独所有で相続すると余計なトラブルを防ぐことができそうです。

底地に限らず、財産の相続は難しいことだらけでわからないことも多いかと思います。トラブルになってしまった場合や相続税対策などは一人で悩まず、早めに税理士や弁護士などの専門家に相談しましょう。

最終更新日:

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