土地を所有している人も、そうでない人も底地とは一体どのような土地なのか気になる人もいるようです。
この記事では、底地を理解するための基礎知識をわかりやすく解説していきます。
また、底地の権利や地代の決め方、売却時の税金など、地主が知りたい知識も掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
底地とは借地権や地上権が設定されている土地のこと
地主は土地を誰かに貸した際、その土地は「底地」という扱いになり、土地を所有する権利の「土地所有権」と地代を貰う権利である「地代徴収権」を有することになります。
同時に、「土地の利用権」を一時的に失います。
対して、土地を借りた借地人は地代を支払う代わりに土地に建物を建てて利用する権利の「借地権」が与えられます。
借地人は土地を利用する権利はありますが建物の増改築や土地の改良、物件の売却など全て地主の承諾が必要になります。
一つの土地に地主と借地人の権利が交錯するので、権利関係が複雑になります。
底地と借地権の違い
底地と借地権はあわせて語られることが多く、意味が混同しやすいためよくわからないという人もいるでしょう。
底地と借地の違いをわかりやすく説明すると「底地=借地権が付いている土地」で「借地=借地権という権利そのもの」を指します。
関係性を一言で表すのであれば「地主が所有する底地に付いた借地権を借りているのが借地人」ということができます。
底地の定義
本来、底地は人に貸さなければただの土地です。
誰かに賃貸するという目的を持ったときに初めて、地主以外が利用する権利（借地権）が土地に付与されます。そのため「底地は借地権が設定されている土地」と説明されるのです。
底地は、土地の権利の中から借地権を借地人に貸している状態なので、地主は土地に建物を建てて利用することなどができなくなります。
つまり、底地を所有する地主の権利は「土地の所有権」と「地代や利用料（利用に関する諸費）をもらう権利」の2つが主となります。
底地に対する借地の定義
借地は土地そのものではなく、あくまで権利を借りていることと解釈します。その権利の中に土地を利用できるという項目があるだけで、土地の所有権はありません。
借地権の内容を具体的に説明すると「建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権」とされています。（借地借家法2条1号）
「建物所有目的」というのがポイントで、駐車場や墓地など、建物の所有目的ではない借地契約の場合、借地人を保護する借地借家法が適用されない場合があります。
借地借家法が適用されないことで、地主からの明け渡し要求などがあれば、すぐに土地を明け渡さなければなりません。
土地の完全所有権と底地の不完全所有権
土地は元々、所有者が自由に売却したり、建物を建てたりしてさまざまな活用をすることができます。
このような権利をまとめて土地の完全所有権といい、完全所有権が一切失われていない状態の土地は完全所有地といいます。自己所有の更地などは完全所有地に該当します。
しかし、底地の場合、土地を誰かに貸して自由な活用に制約がかかっているので、所有権は不完全であるといえます。
そのため、底地は不完全所有権の土地ということになります。
底地の評価方法
底地の評価方法は複数あり、さまざまな観点から底地を評価します。また、物件ごとに評価基準なども異なります。
そのため、底地の評価は全て個別的で、同じ方法で同じような評価がされるものは存在しません。
不動産鑑定士が底地を一つ一つしっかりと鑑定評価し底地の価値を見定めます。
ただし、おおよその評価額や価値を推算することはできます。以下の記事でも底地の評価について説明しているので参考にしてみてください。
底地の鑑定評価
不動産鑑定士が底地の鑑定評価を行う場合、国土交通省が定めている「不動産鑑定基準」が重要な指標のひとつとなります。
底地の価格について、不動産鑑定基準では以下のように定義しています。
底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。出典：http://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf、国土交通省 不動産鑑定評価基準
借地権設定者に帰属する経済的利益とは、地主が受ける経済的利益のことです。
この経済的利益とは、主に以下のようなものが当てはまります。
- 地代（賃料）
- 契約更新料や増改築承諾料
- 契約期間満了等で土地が戻ってくることによる経済的利益
鑑定評価で着目すべきは地代徴収権
底地の価格を決める上でまず考慮すべき点は、買主が底地の何に着目するかということです。
おそらく、多くの買主は底地の経済的利益はどのくらいあるのかということを一番に気にすることでしょう。
「現在どのくらいの地代を受け取っているのか「将来的に地代を値上げすることはできるのか」などを考えた上で購入を検討します。
つまり、ほとんどの買主は地代徴収権に着目して底地の価値を見定めると推測できます。
そこで、鑑定評価においては主に地代が多いか少ないかが底地の価値や価格を決定づける大きな要因となります。
契約満了等により借地権が無くなった場合、普通の更地として利用することができるという将来的な経済的価値も鑑定評価の要素に含まれます。
これら底地の経済的価値以外に、契約内容や土地の状況なども合わせて考え、多角的視点から底地を評価し価格を決定します。
相続税路線価に基づいた底地の評価
路線価図に記されている相続税路線価から底地の評価額を求める方法もあります。
この方法は「財産評価基準による評価」ともいわれ、主に相続税や贈与税を計算するときに使用される方法です。
ただし、この方法は底地価格を決定するものではないということをおさえておきましょう。
底地の割合
相続税路線価を使用して底地の評価額を求める場合、まず土地に含まれる底地と借地権の割合を知る必要があります。
路線価図を見ると地図上の道路に「400C」などの路線価が記載されています。
今回はこの400Cという路線価を参考に割合を求めていきますが、複数の道路に囲まれている場合は基本的に一番数字が大きい路線価を参考にします。
結論からいうと、400Cという路線価が付いた道路に面した土地の借地権割合は70％となります。
借地権割合は、数字の後ろについているアルファベットで知ることができます。
このアルファベットにはそれぞれ
「A=90％」
「B=80％」
「C=70％」
「D=60％」
「E=50％」
「F=40％」
「G=30％」
というように借地権の割合が定められています。
借地権割合が70％ということであれば、残りは底地となるので、底地の割合は30％とわかります。
底地評価額の計算方法
底地の割合がわかったところで、実際に底地評価額を計算していきます。以下の計算式を使って算出します。
（1-借地権割合）というのは前の項目で底地の割合を出したときの計算と同じ意味のものです。
自用地とは、土地評価額の算定基礎となる土地のことです。自用地の評価額は「（路線価 × 奥行価格補正率）×地積」で計算することができます。
※奥行価格補正率については以下、国税庁のリンクを参照
例として
「対象の土地の路線価が400（40万円）」
「地積が500平方メートル」
「奥行価格補正率が0.90」
と仮定して計算してみます。そうすると自用地の評価額は1億8000万円と算出できます。
これを、底地評価額の計算式に当てはめると、以下のようになります。
底地評価額は5400万円と算出することができました。
参照：国税庁「路線価図の説明」
取引事例比較法
たとえば・・・
「所有する底地と似た条件の取引事例が3件」
「底地①の価格が1,500万円」
「底地②の価格が1,300万円」
「底地③の価格が1,100万円」
だとします。また、3件の取引事例における平均売却価格は以下の通りです。
つまり、このケースにおいて取引事例比較法による評価をおこなうとすると、所有する底地は1,500万円〜1,100万円の価格帯で売却できる可能性があり1,300万円が適正価格であると考えられます。
ただし、地域や当時の地価など物件を取り巻く事情が異なるため、必ずしも適正価格を算出できるとは限りません。そのため、あくまで目安の参考価格として捉えておくとよいでしょう。
参照：国土交通省「不動産鑑定評価基準 第７章 鑑定評価の方式 p.26」
底地の地代はどう決める？
底地を所有し、地代収益を得ている地主は一体どのように地代を決めたのか気になる人もいるでしょう。
結論からいうと、地代の額を定める法令は無く、一般的には地主（貸主）と借地人（借主）の当事者同士で話し合って決めることがほとんどです。
地代の算定方法は「スライド方式」「差額配分方式」「賃貸事例比較方式」「積算法」などさまざまな方法があります。
ですが、権利関係者たちの個別的な事情によって実際の契約内容も異なるので、これらの方法で算出された地代の額が、他のケースに適用できるものではないでしょう。
これらの算定方法はあくまで、俯瞰的に見た適正な金額ということなので、実際の地代を知りたい人はあまり参考にならないかもしれません。
土地にかかる税金が一般的な指標となる
前の項目で紹介した地代の算定方法よりも、より現実的な指標となるものがあります。
それは「固定資産税などの土地にかかる税金」です。
土地の所有権は底地を持つ地主なので、税金も地主が負担します。
そこで、地主は地代収益によって土地にかかる税金をまかなう必要があるので、地代を決める際に必ず考慮しなくてはなりません。
地代相場は固定資産税、都市計画税の約3～5倍程度
地代相場の事例として「固定資産税、都市計画税の約3～5倍程度の額」が適正価格とよく語られます。
固定資産税や都市計画税は「公租公課」とよばれ、公租公課に倍率を掛けて地代を査定する方法を「公租公課倍率法」といいます。
この倍率の明確な根拠はありませんが、過去の判例からおおよそ3倍程度、高くて5倍程度が慣例となっているようです。
前提として、地代収益で税金をまかなうことができなければ、賃貸借契約を結ぶ以前に土地の所有自体ができなくなるので公租公課の負担額よりも高めの地代になることは当然といえます。
地代を決める際は、漠然とした土地の価値を話すよりも「固定資産税や都市計画税がこれくらいかかっているため、地代はこのくらいの値段になりますよ」と説明したほうが借地人にとってもわかりやすく、受け入れやすいでしょう。
底地の税金
土地や建物などの不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税がかかります。
それは底地も例外ではありません。そのため地主は、誰かに土地を貸していたとしても固定資産税や都市計画税を支払う必要があり、税率が軽減されるなどの特約もありません。
固定資産税
固定資産税は土地や家屋、償却資産（駐輪場や門、塀など）に課せられる地方税です。固定資産税額は以下のように計算されます。
「固定資産税評価額」は固定資産税を賦課するための基準となる評価額で、国土交通省が年に1回定める「地価公示価格（公示地価）」の70％が目安とされています。
「標準税率」は市町村の地方自治体が課税する際に用いられる税率で、市町村によって異なることがあります。
都市計画税
所有している底地が「市街化区域にある不動産」の場合、都市計画税が徴収されます。
都市計画税というのは道路や公園整備などの都市計画事業、土地区画整理事業に必要な費用に充てる目的で徴収される税金です。
都市計画税額は以下のように計算されます。
都市計画税の税率の上限は0.3％ですが、これよりも低い税率の地域もあり、それぞれ異なります。
底地への課税による地主の負担
底地は収益性が低いのにもかかわらず、固定資産税や都市計画税は通常の更地と同じ金額を負担しなければなりません。
基本的にこれらの税負担は地代による収益でまかなえるようにしていることが多いです。
ところが、土地の時価が上昇し税額も上昇した場合、現在の地代でまかなうことは難しくなるケースが多いです。
その場合、地主は地代を値上げすることを考えますが、長年契約時の地代で土地を借りていた借地人は地代の値上げに応じない可能性が大いにあります。
建物などが建っている場合は尚更ですが、もし立ち退きを請求するのであれば、別途立ち退き料や移設費用などを負担することになるでしょう。
必ず上記のようなケースになるとはいえませんが、地代の値上げができず税負担のみが大きくなっていくという悩みを地主が抱えていることも少なくありません。
底地売却にかかる税金
所有している底地を売却することになった場合、さまざまな費用や税金がかかります。
「譲渡所得税」や売買契約書などの公的書類の作成にかかる「印紙税」をはじめ、抵当権抹消登記にかかる費用、不動産会社への仲介手数料、土地の測量費用などが挙げられます。
今回は、底地売却にかかる税金の譲渡所得税と印紙税について説明します。
譲渡所得税
底地を売却することになった場合「譲渡所得税」がかかります。
譲渡所得税は、不動産を売却したことによって発生した所得に対して課税される税金です。
不動産の所有期間によって税率が異なります。
- 5年以内ならば「短期譲渡所得（約39％）」
- 5年超ならば「長期譲渡所得（約20％）」
印紙税
印紙税は不動産の売却時、売買契約書などの公的書類に添付する収入印紙によって納税される仕組みになっています。
収入印紙には公的書類の作成にかかる手数料などを徴収する目的があります。
契約金額などによって、印紙税額が異なります。詳しくは以下の国税庁のリンクを参照するとよいでしょう。
参照：国税庁「印紙税額」
また、以下の記事では、土地売却にかかる税金について詳しく説明していますので参考にしてみてください。
まとめ
自分と他人の権利が同時に存在する底地は扱いが難しい不動産です。
基本的に底地は「土地そのもの」、借地は「借地権という権利」と覚えておくと混乱しないでしょう。底地と借地権の両方を所有すると、その土地は完全所有地（更地）になるという点も重要です。
また、底地の評価や価格は「鑑定評価」が基本となり、さまざまな観点から個々で価値を評価します。一つの指標や方法では底地の価値は測れないということをおさえておきましょう。
底地の固定資産税や都市計画税は更地と同じ金額がかかります。そのため、地主は地代を決める際に将来的にも負担が大きくならないような金額に設定することを意識するとよいでしょう。
今回記事で解説した底地の基礎知識をしっかり理解して、メリットのある底地活用ができるとよいですね。
