用途のない借地を持て余しており、どのように処分すればよいか悩んでいる人は少なくありません。
借地も財産の1つなので、単純に地主へ返還する他に、売却や相続が可能です。
自分から借地を返還するときは、借地上の建物を解体して更地にするのが基本なので、費用がかかる点に注意しましょう。
借地の立地や地主との関係性を考慮しつつ、どういった方法で借地を処分するのがベストか選ぶ必要があります。
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目次
借地に建てた家の5つの処分方法
借地に建てた家を処分する方法として、次の5種類があります。
- 地主に買い取ってもらう
- 地主と協力して底地と同時売却する
- 第三者に売却する
- 賃貸物件にする
- 更地にして返還する
「どの処分方法を選ぶか？」については、以下を基準に検討することをおすすめします。
- 手続きが簡単であるか？
- 処分方法を実現できそうか？
- 手元にいくら残したいか？
まずは5つの処分方法について、1つずつくわしく解説します。
1.地主に買い取ってもらう
借地権を地主に買い取ってもらうことは借地権と借地上の建物を処分する方法としておすすめです。
なぜなら、借地権を地主へ売却するときには譲渡承諾料の支払いが必要ないからです。
また、借地権の中でも旧法借地権・普通借地権であれば、地主は正当事由がない限り更新を拒否できません。そのため地主は借地権を取り戻したくても、自分の都合で取り戻すことは難しくなっています。
一方で、借地権を返してもらって所有権の土地にしたい、自分の自由に活用したいと考えている地主が多くいることも処分方法としておすすめする理由です。
もちろん建物付きで買い取ってもらうのか、取り壊した上で買い取ってもらうのか、解体費用はどちらが負担するのか、借地権を買い取ってもらう金額はいくらか、など条件のすり合わせは必要になります。それでも、地主が借地権を取り戻したいと考えているのであればスムーズに話が進みやすいです。
また第三者に売却するよりも地主に売却するほうが価格は高くなりやすいメリットもあります。
2.底地と一緒に同時売却する
地主が借地権を取り戻したいわけではなく、底地と合わせての処分を考えているときには同時売却という処分方法を採ることができます。
同時売却は借地権と底地権を一緒に売却することです。
一般的な不動産の売買と同じなので、借地と底地、それぞれ単独で売却するよりも高く売却できる可能性があります。
このとき売却価格の配分は借地権割合を目安にすることが多いです。
借地権割合が60％であれば、売却価格を借地人と地主で6：4に分配するということになります。
ただ、借主よりも貸主の配分が少ないのは納得できないといって、その割合でトラブルになることも多いです。
当事者間での交渉となると感情も混ざってうまく進まないので、たとえ地主との関係性が良くても条件交渉のときから専門の不動産会社に任せた方がいいです。
また同時売却では、買主が地権者と地主とそれぞれ契約を結ぶ形になり、手続きが複雑です。
同時売却自体、めったにない取引なので安心して契約を任せるためにも、同時売却を成約させた実績のある業者へ依頼することをおすすめします。
3.第三者に売却する
地主に買い取ってもらえず、同時売却も難しいとなれば、第三者に売却することを考えましょう。
借地権付き建物として個人の買い手を募集するか、買取業者を探すことになります。
そしてどちらの方法で売却するにしても、地主から借地権の譲渡承諾をもらうことは必須条件です。
また建替を前提とした売却であれば、建替承諾も同時にもらう必要があります。
もし地主に不利益がないのに承諾をもらえないときには、借地非訟事件手続きをとって裁判所から地主の承諾に代わる許可を申立てることになります。
これには弁護士費用も時間もかかるので、できるだけ地主に認めてもらえるように話し合いを進める方が良いです。
また、買取業者に売却するときには問題となりませんが、個人の方に売却しようと思えば、建物への抵当権設定の承諾（ローン承諾）も重要になります。
ローン承諾がなければ住宅ローンを組めない可能性が高く、現金で購入するしかなくなるからです。
借地権付き建物が通常の不動産を購入するより安いことは事実ですが、それでも数千万円はします。
それだけの金額を現金で用意できる方は少ないため、一般的な借地権付き建物の価格では売却まで時間がかかり、そしていつまでも売却できない状態となる可能性が高く、大幅な値下げをしなければいけません。
以上のことから、第三者に売却する場合は地主から様々な承諾が必要となり、地主との関係性が重要な問題になります。
当事者間で話がまとまらないと感じるときには借地権の取扱いが得意な不動産会社に地主との交渉から任せることも検討しましょう。
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4.賃貸物件にする
売却しても期待するような金額には届かなそうであったり、地主からの必要な承諾を得るのに手間がかかりそうであったりすれば、賃貸物件として活用することも1つの方法です。
借地上の家を第三者に貸し出すことは、借地権の転貸にはあたりません。
借地上の建物は借地権者の所有物であり、賃貸物件にしたとしてもその建物の賃借人を通して借地権を行使しているとみなされるからです。
そのため地主の承諾も不要です。
また雨漏りや壁の修繕など経年劣化に伴うリフォームであれば地主の承諾も必要ありません。
地主の承諾が必要となるのは増改築や大規模なリフォームを行う場合です。
ただ実際には、この境目が曖昧なため簡単なリフォームであっても一度専門の知識を持つ不動産会社に相談することをおすすめします。
そして賃貸物件として貸し出すことを考えてリフォームを始めると、様々なところが気になるようになり、気づけば大規模修繕・大規模模様替えにあたる工事にまで発展することもあります。
工事内容が変わる場合は必ず地主に報告し、また必要であれば承諾を得ます。
無断で工事を変更して地主とトラブルになり、契約違反とみなされると、賃貸経営の前に借地権の契約解除となる可能性もあるので注意しましょう。
5.更地にして返還する
立地によっては借地権の売却も、賃貸物件としての活用も難しいことがあります。
買取業者にすら買取を拒否されてしまうような借地権です。
今後も利用する予定がなければ、このまま物件を管理し、地代を支払い続けたくはないでしょう。
そのような場合、敷地を更地にして、地主へ返還したほうがよいかもしれません。
借地権を地主に買い取ってもらうことが理想ですが、資金状況などの事情によっては断られる恐れもあります。
もしかすると、あなたは「建物買取請求権」という権利を聞いたことがあるかもしれません。
建物買取請求権とは、借地契約が終了したときに、借地上の建物を時価で地主に買い取ってもらえる権利です。
しかし、借地権者からの申し出で地主と借地契約を合意解除する場合、建物買取請求権は行使できません。
地主に返還するときには原則、家を解体する必要があります。
この解体費用は借地権者が負担することが一般的です。
つまり借地を更地にして返還する場合は、借地権者にメリットはほとんどなく、今後の地代の支払いと物件の管理が不要になる程度です。
したがって、更地での返還はお金を払ってでも借地権を処分したい、という場合以外にはおすすめしません。
ただし交渉次第では、解体費用を地主が出してくれる可能性もあります。
地主側からすると解体費用のみで借地権を取り戻すことができて、所有権の土地として売却したり、自分で活用したりできるメリットがあるからです。
そのため、借地権の買取を断られたとしても、一度地主に交渉してみるとでしょう。
家を取り壊して更地にする場合の解体費用
それでは、実際に家を解体するときの費用はどのくらいになるのでしょうか。
結論として、1坪あたりの目安を下表に示します。
| 造り | 1坪あたりの解体費用 |
| 木造 | 3万～4万円 |
| 軽量鉄骨造 | 3.5万～4.5万円 |
| 鉄筋コンクリート造(RC造) | 5万～7万円 |
表からわかる通り、造りが頑丈な家ほど1坪あたりの解体費用は高くなります。
たとえば40坪の木造建築の家を解体するときには120万～160万円の費用になることが多いということです。また、解体費用が決まる大きな要素は家の構造ですが、その他にも解体費用に影響するものがあります。
ただし、今回紹介した解体費用の平均坪単価はあくまで一例ですので、くわしくは以下の記事を参考にしてください。
解体工事がしやすい立地条件か
解体工事を進めるときの作業のしやすさも解体費用に影響します。
たとえば、周囲も開けていて、重機が入りやすい立地であれば近隣への影響も小さく、解体工事はしやすいので、費用も安く抑えられます。
一方で、家に面している道路が狭くて重機が入らなかったり、借地の上に高圧線があって重機を使えなかったりする場合には職人の手で解体工事をすることになるため費用は上がります。
解体業者が重機を所有しているか
解体業者が重機を所有しているかどうかも重要です。
基本的に家の解体工事は重機を使いますが、解体業者の中には自社で重機を所有していないところもあります。
所有ではなくリース・レンタルの場合、施工費用にそのリース料も上乗せされるので費用は高くなりやすいです。
また重機を所有せず、重機を所有している下請け業者に委託している場合は、管理費用などの中間マージンが上乗せされてしまいます。
そのため、解体費用を抑えるには、重機を所有している解体業者に直接依頼するほうがよいでしょう。
アスベストが使われているか
家にアスベストが使われていると解体費用は上がります。
通常の解体工事よりも必要な手続き・作業が増えるからです。
まずアスベストが飛散しないように集じん・排気装置の設置も必要になります。
また特殊な工事となり、アスベストが含まれる廃棄物の処理方法も法令で厳格に定められていることも、解体費用が高くなる理由です。
ただし、家が木造建築であればアスベストが使われている可能性は低いので、あまり心配しなくて大丈夫です。
アスベストが使われ始めた昭和30年頃から、使用禁止された平成18年（2006年）までに建てられた軽量鉄骨造・鉄筋コンクリート造の家は使われている可能性があります。
その場合は事前調査が必要になるので、しっかりと解体業者に情報提供するようにしてください。
解体費用が高くなるからといって、正しい手続き・施工方法で工事をおこわないと重い罰則を課せられることになります。
一部地域では解体費用の補助制度があります
解体工事の費用は、売主にとって大きな負担となります。
しかし、市区町村としても空き家問題が深刻化している今、空き家としてそのまま放置されることは好ましくありません。
そのため、一部地域では家の解体について費用補助を受けられる自治体もあります。
京都市でも老朽木造建築物除去事業として、上限60万円(補助率2/3)の費用補助が出ます。
実施している自治体は少なく、適用条件も厳しいものが多いですが、補助金が支給されれば負担は小さくなります。
家を解体するときには、その家のある自治体で補助制度が実施されていないかを事前に確認しておきましょう。
解体費用を抑えるなら相見積もりは必須
ここまで解体費用の目安と費用に影響する要素について解説してきましたが、解体費用は解体業者によって大きく異なります。
そのため、解体費用を抑えるためには複数の業者に見積もりを依頼することは必須で
残念ながら、解体業者の中にはぼったくりのような価格で解体工事を請け負っているところもあります。
解体費用は安ければよいわけではありませんが、無駄な費用を支払わないためにも見積もりで適切な価格を見極めることが大切です。
共有名義の家全体を処分する場合は、共有者全員の同意が必要
家を処分する方法は、売却・賃貸・解体の3種類です。
家が共有名義だった場合、どのような方法で処分するにしても共有者全員の同意が必要になります。
共有名義は名義人それぞれ建物を所有している状態なので、他の共有者の意見を無視して、家全体を処分できないからです。
そのため、たとえば売却で言えば地主から譲渡承諾を得られたとしても、売却に対して共有者全員の同意を得られず売却活動を始められないこともあります。
共有者に同意を強制することはできないので、しっかりと話し合って意見をまとめることが大切です。
持分のみ売却も可能
どうしても共有者全員の同意が得られないときには、持分のみを売却するという方法もあります。
不動産の共有持分の所有者は、持分の範囲内で自由に使用収益することが認められているため、持分のみであれば自由に売却できます。
しかし、持分のみを売却する場合、価格は安くなりやすいです。
そのため売却益を期待するよりも、今後の面倒なトラブルを避けられることが大きなメリットと考えるようにしてください。
また、個人で持分のみを購入したいという方はまず見つかりにくいため、持分のみの売却は買取業者を利用することになります。
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借地に建てた家の処分で「相続放棄」は最後の手段として考える
- 借地に建てた家の買主を見つけられない
- 解体費用を捻出する余裕がない
- 相続税が高く期限までの納税が難しい
このような場合には「相続放棄」という選択肢も考えることになります。
相続放棄すれば地代を支払う必要もなければ、地主に求められたとしても家を取り壊して更地にする必要はありません。
ただし、相続放棄は最後の手段として考えるようにしてください。
相続放棄すると、不動産以外の財産もすべて相続できません。
もし他の相続財産も合算して、相続税や処分のための必要経費を差し引いてもプラスになるのであれば、それだけ損をしてしまいます。
また相続放棄したとしても、あなた以外に相続人がいなければ相続財産を管理しなければなりで定められています。
いい加減な管理で相続放棄した借地上の家が倒壊し、近隣の住宅や通行人に被害を与えた場合は損害賠償責任を負う可能性があるので注意が必要です。
「相続放棄するべきか？」の判断が難しい場合、弁護士などの専門家に相談しましょう。
まとめ
この記事では、借地に建てた家の5つの処分方法と解体費用、相続放棄について解説しました。
- 処分方法は、地主への売却・第三者への売却・同時売却・賃貸・更地返還
- 解体費用の相場は、家の構造で決まる
- 解体費用は、周辺環境などの条件・業者・アスベストの有無で上下する
- 共有名義の場合は、家全体を処分するのに共有者全員の同意が必要
- 相続放棄したとしても他に相続人がいなければ、相続財産の管理義務がある
この記事で紹介した処分方法のうち、どの方法があなたに合っているかを借地権の条件や建物の状況、地主との関係性から考えてみてください。
「借地を相続するべきか？」決められないときは1人で悩まず、借地権の取扱い実績のある不動産会社へ相談してみるとよいかもしれません。
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