用途のない借地をどのように処分すればよいか悩んでいる人は少なくありません。
使わない借地は地主へ返還するだけでなく、売却や相続することも可能です。
ただし、自分から借地を返還するときは、借地上の建物を解体して更地にしなければならない点に注意しましょう。
ちなみに、借地を売却したい場合は「訳あり物件専門の不動産業者」に相談すると、最短数日で買取してもらえます。
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借地に建てた家の5つの処分方法
借地に建てた家を処分する方法として、次の5種類があります。
- 地主に買取してもらう
- 地主と協力して底地と同時売却する
- 第三者に売却する
- 賃貸物件にする
- 更地にして返還する
「どの処分方法を選ぶか？」については、次を基準に決めることをおすすめします。
- 手続きが簡単であるか？
- 処分方法を実現できそうか？
- 手元にいくら残したいか？
まずは5つの処分方法について、1つずつくわしく解説します。
1.地主に買取してもらう
借地権を地主に買取してもらうことは、借地権と借地上の建物を処分する方法としておすすめです。
なぜなら、借地権を地主へ売却する際、譲渡承諾料を支払わずに済むからです。
借地権の中でも旧法借地権・普通借地権であれば、地主は正当事由がない限り更新を拒否できないため、地主は借地権をなかなか取り戻せません。
そのため「借地権を返してもらって所有権の土地にしたい」と地主が考えている場合におすすめの処分方法です。
もちろん、以下のような条件のすり合わせは必要になります。
- 建物付きで買取してもらうのか
- 取り壊した上で買取してもらうのか
- 解体費用はどちらが負担するのか
- 借地権をいくらで買取してもらうのか
それでも、地主が借地権を取り戻したい場合、スムーズに話が進みやすいです。
また、第三者に売却するよりも地主に売却するほうが価格は高くなりやすいです。
2.底地と一緒に同時売却する
地主が借地権を取り戻したいわけではなく、底地の処分を考えている場合には、同時売却という処分方法がおすすめです。
同時売却とは、借地権と底地権を一緒に売却することで、一般的な土地と同じ扱いになるため、それぞれ借地権と底地を単独売却するよりも高く売れやすくなります。
このとき売却価格の配分は借地権割合を目安にすることが多いです。
この場合、売却価格を借地人600万円：地主400万円で分配します。
ただし、借地人より地主の取り分が少ないのは納得できないとして、売却益の分け方でトラブルになることも多いです。
また、同時売却においては、買主が借地人と地主の双方と契約を結ぶため、手続きが複雑になりやすいです。
素人だけで同時売却をおこなうとトラブルが起こりやすいので、たとえ地主との関係性が良くても、同時売却は専門不動産業者に依頼したほうがよいでしょう。
3.第三者に売却する
地主に買取拒否されて、同時売却も困難な場合、借地権を第三者に売却しましょう。
借地権付き建物として個人の買主を募集するか、買取業者を探すことになります。
ただし、借地権の譲渡承諾や抵当権設定の承諾が必要になるため注意しましょう。
地主から借地権の譲渡承諾が必要
個人の買主と買取業者のどちらへ売却するにしても、地主から借地権の譲渡承諾をもらわなければなりません。
また、建替を前提とした売却であれば、建替承諾も同時にもらう必要があります。
もし地主に不利益がないのに承諾をもらえない場合、借地非訟事件手続きによって裁判所から地主の承諾に代わる許可を得ることも可能です。
これには弁護士費用も時間もかかるので、できるだけ地主に認めてもらえるように話し合いを進めるほうがよいでしょう。
一般の買主に売るときは抵当権設定の承諾も必要
一般の買主に借地権を売却する場合、建物への抵当権設定の承諾「ローン承諾」も重要になります。
ローン承諾がなければ住宅ローンを組めない可能性が高く、現金で購入するしかなくなるからです。
借地権つきの建物を購入する場合、少なくとも数千万円はするため、すぐに購入資金を現金で用意できる一般の買主は少ないです。
そのため、買主または売主が金融機関と交渉して、住宅ローンを融資してもらう承諾を得なければなりません。
こうした承諾を得るのがむずかしい場合、借地権の取扱いが得意な不動産会社に各種交渉を任せることも検討しましょう。
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4.賃貸物件にする
売却価格が安かったり、地主からの承諾を得るのに手間がかかる場合、賃貸物件として活用する方法もおすすめです。
借地上の家を第三者に貸し出すことは、借地権の転貸にはあたりません。
借地上の建物は借地人の所有物であり、賃貸物件にしてもその建物の賃借人を通して借地権を行使しているとみなされるため、地主の承諾は不要です。
また、雨漏りや壁の修繕など、経年劣化に伴うリフォームであれば地主の承諾も必要ありません。
リフォームなどを施す場合は地主の承諾が必要
借地上の建物に増改築や大規模なリフォームを施す場合は地主の承諾が必要です。
ただし「大規模なリフォーム」とみなされる線引きが曖昧なので、リフォームを検討する場合、まずは専門知識をもつ不動産会社に相談することをおすすめします。
また、工事内容が変わる場合は必ず地主に報告して、また必要であれば承諾を得ます。
無断で工事を変更して地主とトラブルになり、契約違反とみなされると、賃貸経営の前に借地権の契約解除となる恐れもあるので注意しましょう。
5.更地にして返還する
立地によっては、借地権の売却も賃貸物件としての活用もむずかしいことがあります。
今後も利用する予定がなければ、このまま物件を管理したり、地代を支払い続けたくはないでしょう。
そのような場合、敷地を更地にして、地主へ返還したほうがよいかもしれません。
借地権を地主に買取してもらうことが理想ですが、資金状況などの事情によっては断られる恐れもあります。
建物買取請求権は行使できないので注意
建物買取請求権とは、借地契約が終了したときに借地上の建物を時価で地主に買取してもらえる権利です。
しかし、借地人からの申し出で地主と借地契約を合意解除する場合、建物買取請求権は行使できません。
地主に借地権を返還する際、原則として家を解体する必要がありますが、解体費用は借地人が負担することが一般的です。
ただし交渉次第では、解体費用を地主が出してくれるケースもあります。
地主側からすると解体費用のみで借地権を取り戻すことができて、所有権の土地として売却したり、自分で活用できるメリットがあるからです。
そのため、借地権の買取を断られたとしても、一度地主に交渉してみるとでしょう。
家を取り壊して更地にする場合の解体費用
実際に家を解体するときの費用はどのくらいになるのでしょうか。
家を取り壊して更地にする場合、1坪あたりの解体費用における目安は以下のとおりです。
| 造り | 1坪あたりの解体費用 |
| 木造 | 3万～4万円 |
| 軽量鉄骨造 | 3.5万～4.5万円 |
| 鉄筋コンクリート造(RC造) | 5万～7万円 |
表からわかる通り、造りが頑丈な家ほど1坪あたりの解体費用は高くなります。
例えば、40坪の木造建築の家を解体するときには120万～160万円の費用になることが多いです。
解体費用が決まる大きな要素は家の構造ですが、その他にも解体費用に影響するものがあります。
- 解体工事がしやすい立地条件か
- 解体業者が重機を所有しているか
- アスベストが使われているか
- 解体費用の補助制度を受けられるか
この項目では解体費用に影響する要因を1つずつ解説します。
ただし、今回紹介した解体費用の平均坪単価はあくまで一例ですので、くわしくは以下の記事を参考にしてください。
解体工事がしやすい立地条件か
解体工事を進めるときの作業のしやすさも解体費用に影響します。
例えば、周囲も開けていて、重機が入りやすい立地であれば近隣への影響も小さく、解体工事はしやすいので、費用も安く抑えられます。
しかし、以下のような場合、職人の手で解体工事をおこなうため解体費用は高くなります。
- 家に面している道路が狭くて重機が入らない
- 借地の上に高圧線があって重機を使えない
解体業者が重機を所有しているか
解体業者が重機を所有しているかどうかも重要です。
基本的に家の解体工事は重機を使いますが、解体業者の中には自社で重機を所有していないところもあります。
所有ではなくリース・レンタルの場合、施工費用にそのリース料も上乗せされるので費用は高くなりやすいです。
また重機を所有せず、重機を所有している下請け業者に委託している場合は、管理費用などの中間マージンが上乗せされてしまいます。
そのため、解体費用を抑えるには、重機を所有している解体業者に直接依頼するほうがよいでしょう。
アスベストが使われているか
家にアスベストが使われていると解体費用は上がります。
アスベストが飛散しないように集じん・排気装置の設置も必要になるため、通常の解体工事よりも必要な手続き・作業が増えるからです。
また特殊な工事となり、アスベストが含まれる廃棄物の処理方法も法令で厳格に定められていることも、解体費用が高くなる理由です。
ただし、家が木造建築であればアスベストが使われている可能性は低いので、あまり心配しなくて大丈夫です。
一方、アスベストが使われ始めた1955年頃から、使用禁止された2006年までに建てられた軽量鉄骨造・鉄筋コンクリート造の家は使われている可能性があります。
その場合は事前調査が必要になるので、しっかりと解体業者に情報提供するようにしてください。
解体費用が高くなるからといって、正しい手続き・施工方法で工事をおこわないと重い罰則を課せられることになります。
一部地域では解体費用の補助制度を受けられるか
解体工事の費用は、売主にとって大きな負担となります。
しかし、市区町村としても空き家問題が深刻化している今、空き家としてそのまま放置されることは好ましくありません。
そのため、一部地域では家の解体について費用補助を受けられる自治体もあります。
京都市でも老朽木造建築物除去事業として、上限60万円(補助率2/3)の費用補助が出ます。
実施している自治体は少なく、適用条件も厳しいものが多いですが、補助金が支給されれば負担は小さくなります。
家を解体するときには、その家のある自治体で補助制度が実施されていないかを事前に確認しておきましょう。
解体費用を抑えるなら相見積もりは必須
解体費用は解体業者によって大きく異なります。
そのため、解体費用を抑えるためには複数の業者に見積もりを依頼することは必須です。
残念ながら、解体業者の中には高額で解体工事を請け負っているところもあります。
解体費用は安ければよいわけではありませんが、無駄な費用を支払わないためにも見積もりで適切な価格を見極めることが大切です。
共有名義の家全体を処分する場合は、共有者全員の同意が必要
家を処分する方法は、売却・賃貸・解体の3種類です。
家が共有名義だった場合、どのような方法で処分するにしても共有者全員の同意が必要になります。
共有名義は名義人それぞれ建物を所有している状態なので、他の共有者の意見を無視して、家全体を処分できないからです。
そのため、例えば売却で言えば地主から譲渡承諾を得られたとしても、売却に対して共有者全員の同意を得られず売却活動を始められないこともあります。
共有者に同意を強制することはできないので、しっかりと話し合って意見をまとめることが大切です。
持分のみ売却も可能
どうしても共有者全員の同意が得られないときには、持分のみを売却するという方法もあります。
不動産の共有持分の所有者は、持分の範囲内で自由に使用収益することが認められているため、持分のみであれば自由に売却できます。
しかし、持分のみを売却する場合、価格は安くなりやすいです。
そのため売却益を期待するよりも、今後の面倒なトラブルを避けられることが大きなメリットと考えるようにしてください。
共有持分を売るなら専門業者がおすすめ
個人で持分のみを購入したい買主は見つかりにくいため、持分のみの売却は買取業者を利用することになります。
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借地に建てた家の処分で「相続放棄」は最後の手段として考える
次のような場合には「相続放棄」という選択肢も考えることになります。
- 借地に建てた家の買主を見つけられない
- 解体費用を捻出する余裕がない
- 相続税が高く期限までの納税が難しい
相続放棄すれば地代を支払う必要もなければ、地主に求められたとしても家を取り壊して更地にする必要はありません。
ただし、相続放棄すると、不動産以外の財産もすべて相続できません。
もし他の相続財産も合算して、相続税や処分のための必要経費を差し引いてもプラスになるのであれば、それだけ損をしてしまいます。
相続放棄しても建物の管理責任は免れない
相続放棄したとしても、あなた以外に相続人がいなければ、相続財産を管理しなければならないと定められています。
相続放棄した借地上の家が倒壊して、近隣の住宅や通行人に被害を与えた場合は損害賠償責任を負う恐れがあるため注意が必要です。
「相続放棄するべきか？」の判断が難しい場合、弁護士などの専門家に相談しましょう。
まとめ
借地に建てた家を処分する場合、地主や第三者に売却したり、底地と同時売却する方法がおすすめです。
とはいえ、借地権の売却には地主の譲渡承諾や金融機関のローン承諾が必要になるため、通常の不動産売却に比べてむずかしい点に注意しましょう。
「借地を処分するべきか？」で悩んだ場合、借地権の取扱実績のある専門の不動産会社へ相談してみるとよいかもしれません。
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借地権を処分するときのよくある質問
「地主に買い取ってもらう」「底地と一緒に同時売却する」「第三者へ売却する」「賃貸物件にする」「更地にして返還する」という、5種類の方法で処分できます。
建物の構造によって異なりますが「木造＝3万～4万円/坪」「軽量鉄骨造＝3.5万～4.5万円/坪」「鉄筋コンクリート造(RC造)＝5万～7万円/坪」になります。
「解体工事がしやすいか」「解体業者が重機を所有しているか」「アスベストが使われているか」といった点を考慮して解体費用が決められます。
共有者全員の同意があれば、借地に建てた家が共有名義でも処分できます。同意が得られない場合、持分のみを売却することも可能です。
不動産以外の財産もすべて相続できないので、借地に建てた家の相続放棄はおすすめしません。
