離婚が決まれば、結婚後に形成した財産を「財産分与」します。
「夫婦間の金銭問題」や「子供を転校させたくない」といった事情から、妻側としては「離婚後もそのまま旦那名義の家に住みたい」というケースもあるでしょう。
そのような場合には、旦那との合意を得ることで、離婚後も旦那名義の家に居住できます。
ただし「離婚後も旦那名義の家に住む」ことは、さまざまなトラブルの原因になるため注意が必要です。
この記事では、旦那名義の家に住み続ける際によくあるトラブルと、その対策を解説します。
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離婚後も旦那名義の家に住むのは高リスク
住宅ローンを完済していれば、財産分与の際に簡単な手続きのみで旦那名義の家を妻名義に変更できます。
一方、住宅ローンを返済中の場合、完済するまで家の名義変更はできません。
したがって、離婚後に旦那名義の家に住み続ける場合でも、住宅ローンは旦那が返済を続ける必要があります。
「旦那が住宅ローンの返済を続ける」ことは、お互いに同意のうえで離婚しますが、旦那が支払い続ける保証はありません。
もしも、旦那の仕事や私生活の変化によって住宅ローンの返済が滞ると、家が差し押さえられる恐れもあります。旦那が第三者に家を売却して、知らないうちに家の名義が変更されるかもしれません。
このように、離婚後も旦那名義の家に住み続けることは、妻にとって高リスクといえます。
以下の項目から、旦那名義の家に妻がそのまま住み続ける際によくあるトラブルを紹介します。
よくあるトラブル1.売却や賃貸契約が自由にできない
旦那名義の家は、妻の意思で売却や賃貸契約ができません。
そのため、引っ越しをする際は必ず元夫に連絡を取って、家の処分方法を決める必要があります。
離婚後に夫とは縁を切りたいと思っていたり、いずれ賃貸物件として利用したいと考えている場合は、離婚時に名義変更をするとよいでしょう。
家が共有名義の場合は持分割合次第で賃貸契約が可能
家が共有不動産である場合、妻が過半数の共有持分を持っていれば賃貸契約を妻の位置だけで結ぶことが可能です。
第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。出典：e-Govポータル「民法第252条」
ただし、売却に関しては共有者全員の同意が必要なので注意しましょう。
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。出典：e-Govポータル「民法第251条」
共有名義のまま離婚することも可能ですが、家の取り扱いを巡ってトラブルになるケースが大半です。詳しくは、下記の関連記事も参考にしてください。
よくあるトラブル2.住宅ローンの規約違反となり残債の一括返済を求められる
住宅ローンは、ほとんどの場合「契約者本人が居住していること」が条件です。
そのため、離婚して住宅ローンの契約者（旦那）が家を出る場合、規約違反とみなされる恐れがあります。
規約違反となれば、金融機関から住宅ローンの残債を一括で返済するよう求められ、返済できなければ債務不履行となって家は差し押さえられてしまいます。
住宅ローンの返済中に離婚することとなり、旦那名義の家に妻がそのまま住み続ける場合には、金融機関へ相談してください。
金融機関に事情を説明し「旦那が居住していなくても、住宅ローンを返済できる」と説明することで、一括返済を求められずに済みます。
金融機関からの承諾が得られれば、規約違反とはならないため、旦那名義の家に住み続けられます。
金融機関へ離婚した事実を伝えないことは高リスク
「離婚したことを金融機関に伝えなければ、規約違反だとばれず、一括返済を求められない」と考える人もいるかもしれません。
しかし、金融機関に断りなく、離婚後も旦那名義の家に居住を続けることはやめましょう。
月々の住宅ローンを返済していても「契約者本人が居住しているか」金融機関から確認されることがあります。
このとき、契約者本人が住んでいないことが判明すれば「金融機関を騙そうとした」と思われて、有無を言わさず一括返済を求められるでしょう。
先ほどお伝えしたように事情を説明すれば、離婚後も旦那名義の家に住むことを認めてくれる可能性があるので、正直に相談することをおすすめします。
よくあるトラブル3.旦那が住宅ローンを滞納して家が差し押さえられる
妻が旦那名義の家に住み続けることを、金融機関に認められるためには「住宅ローンの返済が滞らないこと」が条件です。
もしも、住宅ローンの滞納が発生し、督促状や催告書が届いても返済されなければ、家は差し押さえられて競売にかけられます。競売が決まれば、退去せざるをえません。
離婚時には旦那が住宅ローンを返済し続けることで合意していたとしても、10年、20年と経てば旦那の経済状況が悪化する可能性は十分にあります。
知らないところで競売が決まり「ただ立ち退き要請に従うのみ」といった事態も起こりうるので、離婚後も旦那名義の家に住み続けることには高いリスクがあります。
「旦那名義の家に居住を続ける際のトラブル」を避ける方法
ここまでは、離婚後に「旦那名義の家に妻がそのまま住んだとき」によく起きるトラブルを紹介しました。
なかでも、とくに気をつけたいトラブルは、旦那が住宅ローンを滞納したときに家が差し押さえられることです。
妻からすると、急に立ち退き要求がきて、従わなければならない状態になります。
このようなことを避けるための方法を解説します。
旦那の財産を差し押さえるための「公正証書」を作成する
公正証書とは、法務大臣に任命された公証人が作成し、その内容を証明した公的文書を指します。
この公正証書に「住宅ローン返済の滞納が発生した場合には、旦那の給与や財産を差し押さえる」といった内容を盛り込んで作成することで、住宅ローン滞納が発生しても家の差し押さえを防げます。
家が差し押さえる前に旦那の給与や財産が差し押さえられ、住宅ローンの返済に充てられるからです。
そして、この公正証書の具体的な作成方法は下記のとおりです。
- 公正証書作成の申し込みに必要な資料を担当者に聞いて集める
- 公証役場へ夫婦で行く
- 公正証書作成を申し込む
- 公証人が公正証書を作成する
- 公正証書に署名・押印する
- 公証人手数料を納めて公正証書を受け取る
公正証書は申し込んで完成するまでに1週間～2週間ほどかかるので、早めに公正証書の作成を申し込むようにしましょう。
また、公正証書を作成するには、夫婦両名の同意が必要なことに注意が必要です。
家を売却してその収益を財産分与する
トラブルを避けるために家を売却して、その収益を財産分与することも検討しましょう。
一般的には下記の流れで財産分与を進めます。
- 不動産の価格査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を開始する
- 内覧などの対応をおこなう
- 売買契約を結んで手付金を受け取る
- 残金の決済、住宅ローン残債の返済をする
- 残った収益を財産分与する
住み慣れた家から離れることになりますが、トラブルの原因をなくし、すっきりした状態で新しい生活を始められるメリットがあります。
売却価格が住宅ローン残債より低ければ売却できない
家を売却するには「住宅ローンを完済していて抵当権が設定されていないこと」が条件です。
そのため、住宅ローンの残債よりも売却価格が低ければ、自己資金を使わない限り完済できないため、売却できません。
この場合、旦那名義の家に住みながら住宅ローンを返済し続け、住宅ローン残債が売却価格を下回ったタイミングで売却し、収益を分配することになるでしょう。
ただし「任意売却」といった制度を利用することで、住宅ローンの残っている家でも売却できます。
任意売却とは、金融機関の許可を得ることで、住宅ローン残債がある家でも売却できる制度のことです。
任意売却の場合は住宅ローンを完済できないため、物件の売却後も住宅ローンの返済を続ける必要があることに注意しましょう。
夫が家に住み続けて妻は代償金を受取る
住宅ローンが残っていたり夫も家に住み続けたいと主張した場合などは、夫から代償金を受取り妻が家を出ていく方法も検討してみましょう。
前述したように、財産分与ではすべての財産を折半するのが原則です。
しかし、夫が家に住み続ける場合、家を物理的に分けることはできません。そこで、家の価値の半分を夫が妻へ支払うことで財産分与が完了します。
例を用いて詳しく解説します。
・住宅ローン残債・・・1,500万円
上記の住宅では、家の査定額から住宅ローン残債を差引いた1,500万円が財産分与の対象となります。
そこで、妻がその半分の750万円を受取れば公平な財産分与となります。
ただし、住宅ローン残債が売却益を上回ると、住宅には価値がないとみなされて財産分与の対象となりません。
その場合は、前の項目で解説したように、夫が住宅ローンを支払い続けて妻が住むこともできます。
しかし、なるべくトラブルを避けたいなら、夫が離婚後も住宅ローンを支払って住み続ける代わりに、代償金を受取らずに妻が出ていくのもよいでしょう。
離婚後に旦那名義の家に住む4つの方法
妻が離婚後に旦那名義の家やマンションに住むケースは決して少なくありません。
子供を妻が引き取るケースや、妻に経済的な不安がある場合などは、離婚後に旦那名義の家に住むことが多いです。
では、どうすれば離婚後に旦那名義の家に住めるのでしょうか。ここでは、離婚後に旦那名義の家に住むための4つの方法についてお伝えします。
財産分与で家を取得する
住宅ローンを完済している場合、家の名義変更はシンプルです。旦那から妻に家を財産分与すれば、妻名義に変更できます。
財産分与は、基本的に夫婦で形成した財産を半分に分けますが「絶対に半分にしなければならない」と決まっているわけではありません。
夫婦の話し合いによって、どちらかが多く受け取っても問題ありません。
また、妻が家を受け取ったうえで、以下のようにも財産分与できます。
- 家の評価額の半分を旦那へ現金で渡す
- 旦那は家以外の財産を受け取る
- 家以外の財産を旦那と半分ずつ分け合う
住宅ローンの名義を自分に変更する
旦那名義の住宅ローンを自分名義に変更することで、旦那の返済状況を気にする必要がなくなります。
住宅ローンを名義変更する方法は
- 免責的債務引受
- 住宅ローンの借り換え
の2つです。
不動産の名義と住宅ローンの名義は別物ですが、住宅ローンの名義を変更せずに不動産の名義を変更してしまうと規約違反となって、一括返済を求められます。
そのため、先に住宅ローンの名義を自分に変更しましょう。
「免責的債務引受」とは旦那名義の住宅ローンを妻が代わりに引き継ぐもの
免責的債務引受は、旦那名義の住宅ローンを妻が代わりに引き継ぐものです。
妻が金融機関に免責的債務引受を申し込み、承諾されれば旦那の住宅ローン残債が妻に移転します。
金融機関を変えず、当初の住宅ローンのまま利用し続けられる点がメリットです。
ただ、免責的債務引受の審査は通常の住宅ローンを組むときの審査と同じくらい厳しいため「旦那と同じくらいの収入」や「十分な預貯金」などがなければ、審査に通過できません。
住宅ローンを旦那名義から妻名義に借り換える
住宅ローンの借り換えは、妻が新たに住宅ローンを組みます。
たとえば、旦那名義の住宅ローンの残債が2,000万円の場合、妻名義で2,000万円の住宅ローンを新たに組んで返済します。
「旦那名義の住宅ローンよりも低金利で借り換えできる」「返済プランの見直しで返済額を減らせる可能性がある」などが住宅ローン借り換えのメリットです。
なお、住宅ローンの審査は通常通りおこなわれるので、審査を通過するために収入や、預貯金が必要になります。
住宅ローンの名義を自分に変更し家を売却するのもアリ
離婚するときには「住み慣れた家だからこのままずっと住み続けたい」と思っているでしょう。
しかし、日が経てば「住まいも新しいところにしよう」「新しいことを始めたい」と考えが変わり、まとまったお金が必要になるかもしれません。
そのような場合は、自分名義に変更した家を売却すればお金を捻出できます。
住宅ローンの名義を変更したからといって、一生住み続ける必要はありません。売却して現金化する選択肢も覚えておきましょう。
住宅ローンは夫名義のままで妻が夫に家賃を支払う
妻が住宅ローンの支払いは難しい場合、住宅ローンや家の名義は変更せずに妻が夫に対して家賃を支払う方法があります。
この際、家賃に金額は妻と夫で自由に設定できるため、妻に無理のない範囲で決められます。
ただし、以下のような注意点があることを押さえておきましょう。
- 夫が住宅ローンを滞納すると家が差押えられる
- 夫が勝手に家を売却してしまう可能性がある
家の名義が100％夫の場合、夫は妻の同意なく家を売却できます。
また、妻が家賃の支払いを守らなかった場合も、夫の対応によっては立ち退きを要求される可能性があります。
親族に住宅ローン残債を立て替えてもらって名義を変更する
資金にゆとりのある親族がいる場合には、住宅ローンの残債を立て替えてもらう方法もあります。金融機関からではなく、親族から融資を受けます。
現在の住宅ローンを完済することで不動産の名義を変更し、立て替えをしてくれた親族と金銭消費貸借契約を結びます。
民法587条
消費貸借は、当事者の一方が種類、品質及び数量の同じ物をもって返還をすることを約して相手方から金銭その他の物を受け取ることによって、その効力を生ずる。
引用：e-Govポータル、民法587条
このとき、金銭消費貸借契約ではなく単純な「立て替え」とした場合、その金額の贈与とみなされ、贈与税の課税対象となるので注意してください。
まとめ
離婚後も旦那名義の家に居住を続けるには、さまざまなリスクがあります。
今までの家に安心して住み続けるためにも、旦那名義の家を自分名義に変更するようにしてください。
また「住宅ローンの返済途中で、旦那名義からの変更が難しい」ときや「金融機関の承諾なく旦那が家を出た場合」などには、規約違反とみなされる恐れがあります。
規約違反とみなされると残債の一括返済を求められ、返済できない場合には家が差し押さえられるため注意が必要です。
もしも、家の名義変更が難しい場合には、今後のトラブルを防ぐため、家を売却して財産分与することをおすすめします。
離婚後に旦那名義の家に居住を続ける際によくある質問
はい、妻が居住を続けられます。ただし、トラブルやリスクが多いため、離婚時には「妻名義」に変えるべきです。
旦那名義のまま居住を続けると「自由に引っ越しできない」「規約違反となり残債の一括返済を求められる」「住宅ローンが滞納され家が差し押さえられる」といったトラブルがあります。
「公正証書を作成する」ことで、トラブルを防止できます。また、トラブルを防止したい場合は、居住を続けるのではなく「家を売却して財産分与する」ことも検討すべきです。
家の名義に関しては、離婚を事由に変更できます。ただし、住宅ローンの名義変更は金融機関側の判断次第であり、大半は認められません。別のローンを借り換えるといった対処が必要です。
名義変更が困難な場合は、物件を売却して財産分与に充てることも検討しましょう。現金化することで、さまざまなトラブルを事前に防げます。
