土地が妻名義・建物が夫名義の場合の不動産売却│名義変更の費用や手続きも解説

土地が妻名義・建物が夫名義の場合の不動産売却方法は4つ

土地は妻名義で、建物は夫名義の場合の不動産売却方法としては、以下の4つがあります。

• 名義を統一して売る（もっとも売れやすく高額）
• 土地が妻名義・建物が夫名義のまま同一の買主に売却する
• 建物だけを売る（借地権付き物件として）
• 土地だけを売る（底地として）

土地は妻名義で、建物は夫名義といった不動産を売却する場合、名義をどちらか一方に統一してから売却する方法が最も買い手がつきやすく、かつ高額での売却が期待できます。不動産の売買や贈与、離婚による財産分与、相続などの理由で登記を申請し、登記上の名義を移転させれば名義を統一できます。

名義を統一させてから売却すれば、通常の物件と同じように売却できるため、一般の買い手が付きやすく、市場価格通りの売却が可能になります。夫婦双方に売却の意思があれば、名義をどちらか一方に統一してから売却するのが望ましいです。

名義を統一できない場合や、どちらか一方が不動産を手放したくない場合は、名義が異なるまま土地や建物を同時・もしくは別々に売却するという選択肢もあります。同時に売却するのであれば、買主目線だと完全所有の不動産を購入するのと変わらないため、名義をそろえて売却するのと同等の価格で売却できる可能性があります。。

一方で建物だけなら借地権付きの物件として、土地だけなら底地として売却することになります。

借地権とは、建物の所有を目的として第三者から土地を借りる権利で、底地は借地権が設定された土地のことです。

夫婦間で建物や土地を無償で貸し借りしている状態であれば、まず夫婦間で借地契約を締結し、土地に借地権を設定しておかなければなりません。借地権の設定が終われば、後は名義人の意向で売却活動を単独で進められます。

しかし、別々での売却は買い手の需要が極めて低く、売却価格も市場価格と比較して大幅に下落するのが基本です。そのため、他の方法で売却できない場合の最終手段として捉えておきましょう。

1.妻の土地と夫の建物の名義をどちらかに統一して売却する

夫婦で別名義の土地と建物を売却する場合、前述のとおり土地と建物の名義を夫婦のどちらか一方に統一してから売却する方法が最も高くスムーズに売却できます。土地と建物の名義が分かれていると、「土地の所有者に地代を渡さなければならない」「建物が建っているから自由に土地を活用できない」といった点を買主が強く警戒します。

その結果、一般の個人買主はもちろん、不動産会社であっても敬遠し、売却活動そのものが長期化するケースが非常に多いのが実情です。

名義を統一すれば、買い手は完全所有権の土地と建物を取得できるため、土地と建物の名義が違うことによる制約やリスクから完全に回避できるのです。

それぞれ単独で売却するよりも一般の買い手がつきやすくなるため、売却手続きがスムーズに進みやすく、市場価格とほぼ同等の価格での売却にも期待できます。

なお名義を統一するためには、登記手続きや税金など一定のコストが発生するします。具体的には、登録免許税や不動産取得税、取得方法によっては贈与税や譲渡所得税がかかるケースもあるのです。

とはいえ、土地と建物をセットで「完全所有権」として売却できる状態になることから、借地権付き建物や底地として売却する場合と比べると、圧倒的に買主の選択肢が広がります。結果として売却が成立しやすくなるのが大きなメリットです。

実務上も、「名義統一にかかる費用以上に、売却価格や売却スピードの面で差が出た」というケースは少なくありません。そのため、多少のコストがかかっても、最終的にスムーズかつ有利な売却を目指すのであれば、名義を統一してから売却する方法が現実的といえるでしょう。

ただし、売買で名義を統一させる場合は、相手の不動産を適正価格で買い取れるだけの資金があるのが前提です。また、不動産を取得する際には不動産取得税や登録免許税が課せられるほか、不動産の取得方法によっては贈与税や譲渡所得税が課せられるケースもあります。

夫婦間で不動産の名義を統一する方法としては、以下の4つがあります。

• 離婚（財産分与）
• 相手に自分の不動産を無償で贈与
• 夫婦間で売買
• 相続して売却

ここからは、それぞれのケースを例に挙げてかかる税金や注意点について解説していきます。

1. 離婚(財産分与)の場合

離婚をした場合、所有している不動産が婚姻期間に取得したものであれば、「財産分与」をして登記することで名義変更ができます。

財産分与の場合、不動産を譲り受けた人に対しては原則として税金はかかりません。

ただし、分与された財産が多すぎる場合や、贈与税を免れるために分与が行われたと考えられる場合には、例外的に贈与税や不動産取得税が課されることがあります。

一方、分与した側には譲渡所得税が課される場合があります。

譲渡所得税は不動産売却で得た利益に対して課税されますが、不動産の購入時の価格よりも分与した時の価格の方が高い場合、その差額部分が利益とみなされ譲渡所得税が課税されます。

購入時よりも土地の価格が上がっているような場合には、譲渡所得税が課税される可能性が高くなるでしょう。

譲渡所得税のことを知らないまま分与が行われると、後で財産分与の無効を主張されるなどトラブルになることがあります。

財産分与の際には譲渡所得税のことも含めてパートナーとしっかり話し合いをする必要があります。

住宅ローンの残債がある場合は要注意

離婚時に住宅ローンの返済が完了しているとは限りません。むしろ、住宅ローンが残ったまま財産分与を検討するケースも多いのが実情です。

たとえば、財産分与によって「夫名義・夫ローンの建物を妻が譲り受けて住み続ける」というケースはよく見られます。この場合、金融機関で住宅ローンの名義人変更を行わない限り、夫は離婚後も自分が住まない住宅のローンを支払い続ける立場になります。

しかし、金融機関は以下のような要素から返済能力があるかを判断したうえで住宅ローンを契約しています。そのため、住宅ローンの名義変更は原則として認められません。

• 収入の額や安定性
• 勤務先や雇用形態
• 他の借入状況

同等の返済能力があると判断されない限り、配偶者への名義変更が承認されることはほとんどありません。特に収入が少ない場合や専業主婦である場合には、名義変更は極めて難しいのが実情です。

また、住宅ローンは「居住用不動産の取得」を目的とした融資であるため、居住者とローン名義人が異なる状態は、厳密にはローン契約違反と判断されるおそれがあります。

一般的に多い「離婚後、妻が家に住み、夫が住宅ローンを支払う」という形も、金融機関に把握された場合には、一括返済を求められるリスクを完全には否定できません。

住宅ローンの名義変更が認められない場合の選択肢としては、住宅ローンの借り換えがあります。借り換えとは、新たに住宅ローンを組み、その融資金で現在のローンを完済する方法で、これによりローン名義人を居住者へ変更できる可能性があります。

ただし、借り換えを行うためには、新たなローン審査に通過する必要があります。したがって、居住者に十分な収入や信用力がなければ、借り換え自体が難しいのです。

そのため、離婚に伴って土地や建物の名義変更を検討する場合は、登記の問題だけでなく、住宅ローンを含めた全体の整理を前提に判断することが重要といえるでしょう。

連帯保証人になっている場合も注意

離婚による財産分与で土地と建物の名義を統一する際、ローンの連帯保証人となっている場合も注意が必要です。たとえば、建物の名義人とローン契約者が夫で、そのローンの連帯保証人が妻である場合を考えます。

そして、離婚によって妻名義の土地が夫に財産分与され、土地と建物が夫名義に一本化されたとしましょう。この場合、建物のローンに関しては、夫がローンを完済するまでは妻が連帯保証人としての義務を負い続けることになります。

もし離婚後に元夫がローンを滞納した場合、金融機関は連帯保証人である元妻に対して残債の一括返済を求めることができます。

連帯保証人も返済が困難であれば、土地や建物が競売によって強制的に売却され、退去せざるを得ない事態に追い込まれてしまいます。売却代金を充ててもローンを完済できず、残債の返済が困難である場合は、最終的に債務整理を検討せざるを得ません。

このような事態を防ぐためにも、離婚時は連帯保証人としての地位を解消しておくことが望ましいです。連帯保証人から抜けるには住宅ローンを完済するか、金融機関からの同意を得て連帯保証を解除してもらわなければなりません。

金融機関からの同意を得るためには、以下のような代替策を講じる必要があります。

• 追加で担保を差し入れる
• 代わりの連帯保証人を立てる

ただし、実際に同意してもらえるかどうかは金融機関次第であるため、代替策を講じたからといって必ず同意が得られるとは限りません。

2. 相手に自分の不動産を無償で贈与する場合

夫または妻はパートナーに不動産を「贈与」することができます。贈与によって不動産を譲ると名義はどちらか一方に統一されます。

贈与を受けた側は不動産取得税と贈与税を納めることになります。

不動産取得税は原則として不動産価額の4％ですが、2021年3月31日までに取得した土地及び住宅に関しては3％に引き下げられます。

また、贈与税に関しても配偶者控除があり、婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産の贈与が行われた場合、基礎控除額110万円のほかに最高で2000万円まで控除を受けることができます。

つまり、贈与された不動産の価額が2110万円以内であれば、贈与税はかかりません。

この配偶者控除は夫婦でないと受けられないので離婚をする場合は離婚前に贈与しましょう。

3. 夫婦間で売買する場合

夫または妻がパートナーの不動産を買い取り、「売買」をして登記し名義を変えることも可能です。

第三者との売買と同じように、不動産の買主側は不動産取得税を支払い、売主側は利益が出れば譲渡所得税を支払うことになります。

しかし、実務上、夫婦間売買で最も大きなハードルになるのが、住宅ローンを利用できない可能性が高いという点です。

不動産売買は大きな金額の取引になるため、買主側は住宅ローンを組むことが多いでしょう。しかし親族間の売買においては、以下のような理由から銀行が融資に消極的になる傾向があるのが実情です。

• 融資資金が本来の目的以外に使われるリスクがある
• 担保としての不動産価値を適正に評価しにくい

そのため、不動産会社を介した売買であれば問題なく組める条件であっても、夫婦間売買というだけでローンを断られるケースは珍しくありません。

特に、買主側の収入が低い場合や、売買価格が市場価格とかけ離れているほど高額な場合には、融資はより難しくなります。不動産会社を媒介して売買契約を結ぶとローンを組める場合があるので、事前に住宅ローンが組める条件などを金融機関に確認しておくとよいでしょう。

売却価格によっては贈与税がかかる

夫婦間で不動産を売却する場合、売却価格によっては贈与を受けた側に贈与税が課される可能性があります。贈与税は個人からの贈与によって財産を無償で取得した場合に課せられる税金であるため、金銭のやり取りが発生する売買では原則として発生しません。

しかし、時価よりも著しく低い価額で売買した場合、時価との差額分が贈与されたと税務署にみなされ、差額分に対する贈与税が課されるリスクがあります。たとえば、時価が1,000万円の妻名義の建物を500万円で夫に売却し、これがみなし贈与にあたると判断された場合は、差額の500万円が贈与税の課税対象となります。

実務の現場では、「住宅ローンが組めないなら、価格を下げて対応しよう」「夫婦間の取引だから、多少安くしても問題ないだろう」と考えて売買価格を設定してしまうケースも見受けられます。しかし、安易に売却価格を下げることは非常にリスクが高いためおすすめはしません。

「著しく低い価額」の基準は法律で明確に定められているわけではありませんが、過去の裁判例では、時価の80％未満での土地の売買がみなし贈与にあたると判断した事例（東京地裁 平成19年8月23日判決）があります。

贈与税の課税リスクを避けるためには、たとえ夫婦間であっても市場価格とほぼ同等の価格で売買を行うのが賢明です。

4. 相続して売却する場合

土地や家を所有していた夫や妻が亡くなってしまった場合は、相続として登記し名義を変えます。

登記により、相続をする側には相続税の支払い義務が発生します。

相続税の課税対象となる遺産額は、相続される財産の総額から債務や葬儀費用を差し引いた金額です。

ただし、相続税には下記の通り基礎控除が設定されています。

例えば、法定相続人が1人しかいなかった場合の基礎控除額は下記の通りです。

つまり、遺産の総額が3600万円以内であれば相続税はかからないということです。

このように基礎控除額が比較的高額に設定されているため、実務上も、不動産を相続しても相続税の申告や納税が不要となるケースは少なくありません。

一方で、買取や売却の相談現場では、「名義が被相続人のまま長期間放置されていた」といったケースも多く見受けられます。

登記簿上に自分の名前が記載されていなければ、法律上その不動産の所有者であることを第三者に証明できません。その場合、相続人全員の合意が取れていても、相続登記が完了していなければ、不動産会社による媒介契約の締結や売買契約の締結はできないのです。

いざ売却したくなったとしても、登記手続きから行わなければならないため、余計な手間がかかります。そのため、相続登記を済ませて「いつでも売却できる状態」にしておくことが、相続不動産をスムーズに現金化するための前提条件といえるでしょう。

参照：国税庁「No.4152 相続税の計算」

相続登記をおこなうために必要な書類

相続登記を行うためには、被相続人や相続人、相続する不動産に関連するさまざまな書類が必要になります。

必要書類は法定相続分に従って相続する場合や、遺産分割協議で取り決めた内容に従って相続する場合など、ケースごとによって異なってきます。どのような状況であっても、相続登記の際に必ず提出が求められる基本的な書類は以下の通りです。

必要書類	概要	入手方法
登記申請書	相続登記を申請するために必要	法務局の公式ホームページからダウンロード
被相続人の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍	・法定相続人を全員特定するために必要 ・被相続人が出生してから死亡するまでの間のすべての戸籍が必要	被相続人の本籍地の市区町村役場
被相続人の住民票の除票または戸籍の附票	・不動産の登記簿上の所有者と被相続人が同一人物であることを証明するために必要 ・登記簿上の住所や本籍地の記載があるものが必要。	・住民票の除票：被相続人の住所地の市区町村役場 ・戸籍の附票：被相続人の本籍地の市区町村役場
不動産の固定資産税評価証明書 （登記申請をする日に属する年度のもの）	法務局に納める登録免許税を算出する際の根拠となる不動産の評価額を確認するために必要	不動産の所在地の市区町村役場 （東京23区内の場合は都税事務所）

法定相続分による相続登記の場合は、基本書類と共に以下の書類が必要になります。

必要書類	概要	入手方法
相続人全員の戸籍謄本 （被相続人の死亡日以降に発行されたもの）	法定相続人全員が現在も生存していることを証明するために必要	相続人の本籍地の市区町村役場
相続人全員の住民票	相続人全員の正確な氏名・住所を登記簿に記載するために必要	相続人の住所地の市区町村役場

遺産分割協議による相続登記の場合は、基本書類と共に以下の書類が必要になります。

必要書類	概要	入手方法
遺産分割協議書	・法定相続とは異なる遺産分割に相続人全員が同意したことを証明するために必要 ・相続人全員の署名と実印の押印が必要	遺産分割協議が終了した後に作成
相続人全員の印鑑証明書	遺産分割協議書の押印が実印であることを証明するために必要	相続人の住所地の市区町村役場
不動産を相続する相続人の住民票	不動産を相続する相続人の正確な氏名・住所を登記簿に記載するために必要	相続人の住所地の市区町村役場

相続登記で必要な書類は、「取得後〇ヶ月以内」という有効期限は基本的にありません。ただし、相続人全員の戸籍謄本は被相続人の死亡日以降に発行されたもの、不動産の固定資産税評価証明書は登記申請をする日に属する年度のものが必要です。

提出書類や記載内容に不備があると相続登記の手続きに時間がかかってしまうため、必要書類をすべて揃えてから申請しましょう。

2.土地が妻名義・建物が夫名義のまま同一の買主に売却する

土地が妻名義、建物が夫名義であっても、夫婦（両名義人）が売却に合意しているのであれば、名義を統一せずに「土地と建物をセットで、同じ買主に売る（同時売却）」という方法が取れます。

買主から見れば土地と建物を一体として取得できるため、底地・借地権として売るよりも、一般的には売却価格が下がりにくい選択肢になりやすいのが特徴です。

ただし同時売却は、1つの不動産を2人の売主がそれぞれ売る取引になるため、実務上は通常の売却より段取りが増えます。

同時売却は「不可分一体」で契約するのが基本

土地と建物は本来一体として利用されている不動産である以上、どちらか一方だけが先に成立・移転してしまう状態は、買主にとって大きなリスクとなります。

そこで実務上は、売買契約書の特約として「不可分一体の契約」であることを明記するのが一般的です。

不可分一体の契約とは、土地と建物それぞれの売買契約に連動性を持たせるものです。具体的には、一方の契約が不成立・解除となった場合には、もう一方の契約も成立しない（失効する）と取り決めます。

この取り決めをしておかないと、たとえば妻名義の土地だけ先に売買が成立し、その後に建物の名義人である夫が協力しない、といった事態が起こり得ます。

その場合、買主は「土地と建物を一体で取得する前提」で契約したにもかかわらず、土地だけ、あるいは建物だけしか取得できないという中途半端な状態に陥ってしまいます。

こうしたトラブルを防ぐためにも、土地・建物それぞれで売買契約書を作成する場合でも、不可分一体の契約として扱うことが重要です。

なお、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は土地と建物を一体の不動産として担保評価するのが基本です。そのため、ローン審査や融資実行の実務上も、土地・建物を同日同時に決済・引渡しすることが前提になりやすい点は押さえておきましょう。

このように、同時売却では「契約は2本でも、内容は不可分一体」「決済と登記は同日同時」という原則を守ることが、スムーズかつ安全な取引につながります。

3.借地権付き物件として建物だけを売る

土地は妻名義で、建物は夫名義といった状態で建物だけを売却する場合は、建物を借地権付き物件として売却するのが基本です。土地に借地権を設定することで、借地人は地主に地代や権利金を支払う義務が生じる代わりに、その土地を継続的に利用できる権利が借地借家法で強く保護されます。

夫婦のような特別な関係では借地契約を交わさず、無償で土地を貸し借りする「使用貸借」の状態となっているケースがほとんどです。しかし、使用貸借のままでは借地借家法が適用されません。

その場合、買い手からすると一方的な立ち退きや土地返還を要求されるリスクが非常に高いことから、一般の買い手を見つけるのは実質的に不可能です。そのため、土地と名義が異なる建物だけを売却する際には、使用貸借から借地契約への切り替えが不可欠となります。

ただし、借地権を設定したとしても、単独名義の建物と比較すると、一般の買い手に売却するのは困難であるのが実情です。借地権付きの建物は地主との権利関係が複雑で、借地人となる買い手にとって以下のようなデメリットがあるためです。

• 地代や更新料、権利金の支払いが必要
• 増改築や売却時に地主の承諾や承諾料が必要
• 地主とのトラブルリスクがある（敷地への無断立ち入り、立ち退きを執拗に迫られるなど）
• 担保価値が低く住宅ローンが使えない可能性が高い

そのため、借地権付き物件の売却価格は、一般的な物件の市場価格の6～7割程度となるのが基本です。ここからは、建物を借地権付き物権として売却する際の借地契約の結び方や契約内容、借地権の種類や内容について解説していきます。

借地契約の結び方と契約内容

建物を借地権付き物件として売却する場合は、売却が成立する前に夫婦間で借地契約を締結する必要があります。借地契約を締結しないと、単なる親族間の土地の貸し借り（使用貸借）とみなされてしまうため、借地権付きの物件として売却できません。

借地契約は口頭でも成立しますが、口頭での合意のみでは買主や金融機関などの第三者に権利を証明できないため、実際は契約内容を書面として残しておくことが必須です。借地契約書に記載すべき主な契約内容は以下の通りです。

• 貸主と借主の氏名・住所
• 土地の所在地・地番・面積（登記簿通りに記載）
• 土地の利用目的（建物の所有目的など）
• 借地契約の存続期間
• 地代の金額・支払期限・支払方法
• 土地の利用に関する禁止・制限事項（土地の目的外の利用・無断転貸など）
• 契約違反による解除条項
• 契約終了時の原状回復義務
• 契約終了後に土地が返還されない場合の遅延損害金

借地契約書に貸主と借主双方の署名・捺印を行えば、契約内容が法的に有効となります。借地契約を交わした後は、貸主からの承諾を得たうえで売却活動を進め、買主と売買契約を締結するのが基本的な流れです。

建物の所有権移転登記を行えば、建物の所有権と共に借地権も買主へ引き継がれます。ただし、借地契約を交わした場合でも、実際に地代や権利金の支払いがなければ、使用貸借としてみなされてしまうリスクがあります。

トラブルなくスムーズに売却手続きを進めるためにも、建物を借地権付きの物件として売却する場合は、借地権に詳しい不動産会社や弁護士に相談することをおすすめします。

借地権に関する詳しい内容は次の項目で説明します。

参照：総務省「借地借家法　第38条第1項」

借地権の種類と内容

1992年8月以降の借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。

経験上、買主を見つけやすく価格も比較的安定しやすいのは「普通借地権」です。実際に、借地権付き建物の相談を受ける際も、どちらの借地権が設定されているかで、売却の難易度や想定価格は大きく変わってきます。

「普通借地権」と「定期借地権」それぞれの主な特徴と違いは次の通りです。

普通借地権の主な特徴	借地権の存続期間は30年以上
	契約の更新が可能
	契約終了時に土地の所有者に対して建物の買取を請求できる
定期借地権の主な特徴 (一般定期借地権の場合)	借地権の存続期間は50年以上
	契約の更新はできない
	契約終了後、借地人は更地にして土地を返還する

建物を借地権付きの物件として売却する場合、普通借地権を設定した方が高値での売却に期待できます。なぜなら、普通借地権は定期借地権と比較すると借地人となる買主にとってのメリットが大きく、一般の買い手の需要が高いためです。

定期借地権は普通借地権よりも存続期間が長く設定されていますが、契約満了後の更新が認められていません。そのため、買主がその建物に居住できる期間は「残りの存続期間」に限定され、残存期間が短くなるほど、購入を検討する人が一気に減るのが実情です。

実際の売却現場でも、「あと何年住めるのか」「契約満了後は必ず立ち退かなければならないのか」といった点が強く意識され、結果として価格交渉が厳しくなるケースが多く見受けられます。

一方、普通借地権の場合は存続期間が満了した後も、原則として契約の更新が可能です。地主が契約更新を拒絶するためには、以下のような正当事由が必要になります。

• 借地人に債務不履行があった（地代の滞納や無断転貸など）
• 地主に借地を使用せざるを得ない特別な事情がある

これらの正当事由がない限り、借地人は半永久的にその土地に住み続けることが可能です。万が一契約が更新されず終了したとしても、借地人は地主に対して「建物買取請求権」を行使できます。

建物買取請求権とは、借地契約が更新されずに終了した際、地主に対して借地上の建物を時価で買い取るように請求できる借地人の権利です。建物買取請求権が適切に行使された場合、地主は原則として拒否できません。

土地を返還する際に建物を解体する必要がないうえ、建物の売却代金も手に入るため、この点も買い手にとって大きなメリットとなります。

このように、買主の立場から見ると、普通借地権は立ち退きや土地返還のリスクが極めて低く、将来の見通しが立てやすいことから、定期借地権に比べて買い手が見つかりやすいのが実情です。

また、定期借地権とは違って契約更新が前提となっているため、残りの存続期間は売却価格にほぼ影響しません。

売却時に気をつけたいこと

借地権付き物件の所有者は土地を自由に利用することができません。

建物を増改築したり売却・賃貸する際には土地所有者の承諾が必要で、場合によっては承諾料の支払いも発生します。

実際に、「地主が承諾してくれない」「承諾の条件が厳しく、話が進まない」といった理由で、売却そのものが長期化するケースも多く見受けられます。

こうした制約があることから、借地権付き物件は、同条件の所有権物件と比べて売却価格が低くなるのが基本です。

実際に買主からは、「将来の増改築が自由にできない」「地主との関係が不安」といった理由で、購入を見送られることも少なくありません。

また、離婚を理由に建物のみを売却しようとする場合、買主が見つかるまでの間は土地所有者である元配偶者に対して地代を支払い続けなければなりません。

売却できる見込みが立たないまま時間が経過すると、地代の負担だけが積み重なり、結果的に経済的な負担が大きくなってしまうリスクもあります。

そのため実務的に見ると、最初から訳あり物件を専門に扱う買取業者へ売却するほうが、結果的にスムーズに進んだというケースもあるのです。

訳あり物件専門の買取業者であれば、借地権付き物件特有の制約やリスクを熟知しています。地主との交渉や承諾条件の調整を含めて、売却までの道筋を具体的に描いたうえで話を進めることが可能です。

一般市場で時間をかけて買主を探し続けるよりも、地代の支払いを続けながら長期化するリスクを避けられるという点では、現実的かつ合理的な判断といえるでしょう。

4.底地だけを売る

所有している土地に借地権が設定されると「底地」として扱われるようになります。理論上は、土地の名義をそのままにして底地だけを売却することも不可能ではありません。

しかし実務上、底地は借地権付き建物と同様、あるいはそれ以上に権利関係が複雑で、一般の買い手を見つけることは極めて難しいのが実情です。
その理由として、買主側から見ると次のような大きなデメリットがあるためです。

• 土地の所有者であっても、貸し出した土地を自由に利用できる権利がない
• 土地にかかる固定資産税や都市計画税は、土地の所有者に支払い義務がある
• 借地人との間でトラブルが生じるリスクがある（地代の滞納や土地の無断転貸など）
• 底地は担保価値が低く、買主が住宅ローンを利用できない可能性が高い

買取や売却の現場では、「土地を持っているのに自由に使えない」「税金だけがかかり、収益性も高くない」といった点が強く敬遠され、一般個人が購入を検討することはほぼありません。

その結果、底地の売却先は、借地権や底地の扱いに慣れた専門業者に限定されるのが実情です。

底地の売却価格は売却先によって変動しますが、第三者へ底地を売却する場合は更地の市場価格の1～2割程度になるのが基本です。

これまでの経験から見ても、底地は借地権付き建物以上に自由度が低く、売却価格の下落率が大きくなりやすい傾向があります。

名義変更の手続きにかかる時間と費用

不動産の売買が成立した後は、不動産の名義を売主から買主に変更するための手続き（所有権移転登記）が必要です。名義変更の手続きでは、必要書類を法務局に提出した後、申請内容に問題がないか審査が行われるため、実際に名義が変更されるまではある程度の時間を要します。

また、名義変更の手続きにあたっては、必要書類の取得費用や法務局に納める登録免許税といった一定の費用がかかります。計画的に手続きをスムーズに進めるためには、事前手続きに要する時間や費用を把握し、余裕を持ったスケジュール管理や費用準備を行うことが大切です。

名義変更は1カ月～2カ月程度かかる

名義変更をするには、まず法務局に提出するための必要書類を揃えます。

必要書類は、売買・贈与・財産分与・相続といった名義変更の理由によって異なりますが、基本的には住民票や印鑑証明書、固定資産評価証明書、売買契約書や贈与契約書などが必要です。

これらの書類を郵送で揃えると、通常1～2週間程度かかります。

必要書類を揃えたら申請書とともに法務局へ提出します。その後審査に1～2週間程度かかり、ようやく名義変更が完了となります。

書類に不備がなければ1カ月程度で手続きが終わることもあります。しかし、実際では書類の記載漏れや添付書類の不足によって差し戻しになるケースも多いです。すると、そのたびに修正・再提出が必要となり結果的に期間が延びてしまうことがあります。

特に相続による名義変更は、戸籍謄本や遺産分割協議書など必要書類が多く、2カ月程度かかることも珍しくありません。売却を前提に名義変更を進める場合は、スケジュールに余裕を持って準備することが重要といえるでしょう。

名義変更の手続きにかかる費用

名義変更の手続きにかかる費用は以下の3種類です。

1. 役所で書類をもらう際の手数料
   （1通300円～750円ほど）
2. 名義変更を申請する際に納付する登録免許税
3. 司法書士に代行を依頼した際の報酬

実際にかかる費用は、名義変更の理由（売買・贈与・相続など）や必要書類の数、不動産の評価額、そして司法書士に依頼するかどうかによって大きく変わります。
司法書士にすべての手続きを任せた場合、登録免許税などの実費を含めて、20万～30万円程度になるケースが多いのが実情です。相続登記のように必要書類が多く、関係者が複数いる場合には、さらに費用がかかることもあります。

逆に手続きをすべて自分で行う場合は、司法書士に手続きの代行を依頼するより10万円前後安くなるといわれます。

ただし、「書類の取り寄せに想像以上に時間がかかる」「書類不備で法務局から差し戻され、何度もやり直すことになった」といったケースも少なくありません。
そのため、時間や手間、ミスによる遅延リスクを考慮すると、私としては司法書士に依頼することを推奨しています。

なお、司法書士の報酬額は、登記の内容や地域、事務所ごとの方針によって差があります。
依頼する際は、複数の司法書士事務所に見積もりを取り、費用と対応内容を比較したうえで、自分の状況に合った事務所を選ぶことが重要です。

登録免許税は不動産の価額と登記の理由で変わる

登録免許税は不動産の価額と名義変更の理由によって変わります。

贈与	不動産価額×2％
売買
相続	不動産価額×0.4％

実際に、「名義を変えるだけなのに、こんなに税金がかかるとは思わなかった」という声は多く、特に贈与や売買による名義変更では、登録免許税の負担が重く感じられがちです。

ちなみに令和3年3月31日まで、土地売買における登録免許税の税率は1.5％の軽減税率が適用されます。

不動産価額は市区町村の役所で発行している証明書で「本年度価格」「○○年度価格」または「評価額」と表記されている価格です。
（※価格が記載されていない場合、登記所に問い合わせれば確認できます）

例えば、不動産価額が1000万円の場合の登録免許税は次のようになります。

贈与	1000万円×2％＝20万円 （※軽減率適用の場合は15万円）
売買
相続	1000万円×0.4％＝4万円

登録免許税は例外なく納付することになるので忘れないようにしましょう。

参照：国税庁「登録免許税のあらまし」

土地は妻名義・建物は夫名義のまま離婚して放置するリスク

土地は妻名義で建物は夫名義のまま放置すると、以下のようなトラブルが生じるリスクがあります。

• 売却時に元配偶者の同意が必要になる
• 元配偶者が失踪・音信不通になると、売却手続きが進められない
• 住宅ローンの連帯保証人となっている場合、契約者が滞納すると一括請求を受ける
• 固定資産税の負担や管理責任が曖昧になり、トラブルに発展しやすい
• 相続のたびに所有者が増え、権利関係が複雑化しやすい
• 財産分与が未整理の場合、後から財産分与を請求される可能性がある

これらのリスクは、夫婦関係が継続している間は表面化しにくいものの、離婚後に一気に深刻化する傾向があります。

土地と建物の名義が異なるまま離婚すると、不動産を売却・活用・処分しようとするたびに、元配偶者との合意形成や連絡、費用負担の調整が必要になります。住宅ローンが絡んでいる場合は金融機関との調整も加わるため、問題はより複雑になるのが実情です。

買取や売却の相談現場でも、「離婚後はもう関わりたくない相手だが、名義の問題で連絡を取らざるを得ない」「話し合いがまとまらず、不動産を何年も放置することになってしまった」といったケースは決して珍しくありません。

特に、感情的な対立が大きい離婚の場合、元配偶者の協力が得られず、売却や名義整理が完全に行き詰まるケースも多く見受けられます。その結果、不動産を有効活用できないまま、税金や維持費だけを払い続ける状況に陥ってしまうこともあるのです。

将来的なトラブルを避けるためには、離婚前後のタイミングで専門家を交えて配偶者と十分に話し合い、土地と建物の名義をどちらか一方に統一するか、売却によって権利関係を整理しておくことが重要です。

問題を先送りにするほど、解決のハードルは高くなってしまうため、早めの判断と行動が望ましいといえるでしょう。

売却の際は専門家に相談してトラブルを防止しよう

土地と建物の名義が異なる不動産の売却は、通常の不動産売買と比べて難易度が非常に高く、実務上もトラブルに発展しやすい分野です。 名義人が複数に分かれている以上、売却や名義整理を進めるには、名義人同士の合意や協力が不可欠になります。

たとえば、土地と建物の名義を統一してから売却する場合や、借地権を設定したうえで建物のみを売却する場合には、相手方の同意や協力が前提となります。しかし実際には、感情面や利害関係の対立から話し合いが進まず、売却手続きが完全に止まってしまうケースも少なくありません。

また、売買や贈与によって名義を統一する際には、想定していなかった贈与税や譲渡所得税が発生するリスクもあります。税金の判断を誤ると後から高額な税負担が発生し、結果的にトラブルになることもあるのです。

相続や売却に伴う登記手続きについても、必要書類が多く内容も複雑です。特に初めて手続きを行う人や不動産や税務の知識がない人にとっては、想像以上に時間と労力がかかる作業になるでしょう。

このような背景から、名義が異なる土地や建物をトラブルなくスムーズに売却したい場合は、不動産会社・弁護士・司法書士・税理士などの専門家に早い段階で相談し、役割分担をしながら進めることが現実的といえます。

当事者同士では感情が先行してしまい、冷静な話し合いが難しいケースでも、中立的な第三者が間に入ることで、条件整理や合意形成が進みやすくなることは実務上よくあります。
結果として、無用な対立や長期化を避け、円満な解決につながるケースも少なくありません。

無料相談を実施している専門家や不動産会社も多いため、問題を一人で抱え込まず、早めに相談することでトラブルを未然に防ぎつつ、スムーズな売却を目指すことが重要といえるでしょう。

まとめ

「土地は妻名義・建物は夫名義」といった物件を売却する場合、土地と建物を別々に売る方法より、名義変更して土地と建物をセットで売る方法をおすすめします。

なぜなら、名義変更せずに建物だけを売る方法や、底地だけを売る方法は買主が見つかりにくい上、売却価格も安くなりやすいからです。

「離婚」「贈与」「売買」「相続」といった理由があれば、登記によって建物と土地の名義を夫婦間で統一することが可能です。

ただし、名義変更は時間や税金などもかかる複雑な手続きなので、名義変更後の売却も含めて不動産業者にサポートしてもらうことをおすすめします。