共有私道に接する土地の売却をわかりやすく解説!トラブル例や解決方法なども詳しく説明

共有私道 土地 売却

共有私道に接している土地は権利関係が複雑に絡むため、売却が難しくなります。土地を売却する際は、できるだけ共有者とトラブルを起こさずに済ませたいものです。

この記事では、共有私道に接している土地の売却についてわかりやすく解説します。

また、共有私道の種類や共有私道に接する土地におけるトラブルなども詳しく説明しますので、ぜひ参考にしてみてください。

共有私道の種類

共有私道 種類
共有私道は2つの種類があり以下のとおりです。

  • 共同所有型私道
  • 相互持合型私道

それぞれの私道で共有状態や権利関係が異なります。そのため、私道の取り扱いを巡って共有者とトラブルに発展してしまうケースも考えられます。

次の項目から、2つの共有私道における違いも踏まえながら解説しますので、売りたい土地に接している私道がどちらなのか把握しておきましょう。

共同所有型私道

共同所有型私道・・・1つの私道を複数人で共有している状態

共有者それぞれが、私道全体に権利を有しています。そのため、私道の通行に関して共有者から許可をもらう必要はありません。

一方で、私道の舗装や水道管の引き直しなどをおこなうには共有者の同意が必要になります。

なぜなら、共有物に関する「管理行為」は「共有持分の過半数」が必要であると民法第252条で定められており、私道の舗装や水道管の引き直しなどが管理行為に該当するからです。

参照:e-Govポータル「民法第252条」

共有物に対してどのような行為であれば単独でおこなえるのか詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にするとよいでしょう。

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相互持合型私道

相互持合型私道・・・分筆した私道を近隣住民がそれぞれ単独所有している状態

1つの私道を縦・横に分筆してあり、それぞれが別名義の土地になっています。自分が所有している私道が必ずしも自分の土地に接しているとは限りません。

そのため、所有している私道がどの部分なのかを確認しておくことが大切です。

また、自分の所有部分のみを工事するときでも、他所有者の私道部分まで影響が出る場合は「掘削承諾」を得る必要があります。実際に手を加えなくても、工事車両がとおる場合などは同じように許可が必要です。

共有私道に接する土地の売却で気をつけること

共有私道 売却
共有私道に接している土地は権利関係が複雑で、買主にとっては「不安材料」となります。そのため、売買契約がなかなか成立しないことも考えられます。

物件を売却する前に私道の権利関係を明確にすることで、スムーズに取引を進められるかもしれません。

次の項目から売却前にすべきことや私道持分がない場合におこなうべきことなどを具体的に解説しますので、売買交渉を有利に進められるように行動するとよいでしょう。

売却前にすべきことは「共有私道に関する権利を明確にしておく」

共有私道に接する土地を売却する前に、以下のことを実施しておくとよいでしょう。

  • 私道が建築基準を満たしているか確認する
  • 掘削承諾を得る
  • 共有私道の持分割合を明確にする
  • 私道にかかる費用を計算する

大切なのは、共有私道に関する権利を明確にして、買主にとっての不安材料を取り除いてから売却活動にのぞむことです。

私道が建築基準を満たしているか確認する

共有私道が建築基準法を満たしていないとしたら、再建築不可物件として建て替えや増改築できません。

建築基準法によって原則「幅員4m以上の道路に敷地が2m以上」接していなければ、建物を建て替え・新築できないと定められています。

参照:e-Govポータル「建築基準法第42条、第43条」

再建築不可物件は宅地としての利用が難しいため、資産価値が低下する傾向にあります。相場の7~8割の取引価格になるのが一般的です。

売却する前に、建築基準法によって認められている私道なのか確認しましょう。

ちなみに、建築基準法の基礎知識や注意点などは以下の記事でわかりやすく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

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掘削承諾を得る

共有私道の補修や水道管・ガス管などのインフラ整備をするとき、共有者から掘削承諾をもらわなければならないケースもあります。

物件を購入した買主が新築や建て替えに伴って水道管やガス管を引き直そうとしても、共有者から承諾がもらえないなどのトラブルに発展してしまう可能性もゼロではありません。

このようなトラブルを避けるためにも、掘削工事をおこなう可能性がある旨を、物件売却前に共有者に通知しておくとよいでしょう。

掘削承諾は工事内容の誤解や認識のずれを防ぐためにも、口約束だけではなく承諾書を作成して共有者に署名捺印を求めることが大切です。

また、誰がどのくらい工事費用を負担するのかについても取り決めておくとよいでしょう。一般的には共有私道の持分割合によって決められることが多くなります。

共有私道の持分割合を明確にする

前の項目でも説明したように、共有私道の補修工事やインフラ整備の費用負担は持分割合によって決定されることがあります。

もしも、買主に正式な持分割合を伝えていなかったとしたら、共有私道に関する費用を請求されたとき、金額負担の根拠があいまいになってしまうかもしれません。

例えば、「共有私道の補修工事費用が6万円」「共有者は6人」「共有私道の持分はそれぞれ1/6ずつ」だとすると、各共有者の費用負担は1万円となります。

しかし、持分割合がはっきりしていないと費用負担額が妥当なのか判断できません。そのため、持分割合がはっきりするまで費用負担の話し合いがまとまりません。

共有私道の持分割合を確認するには、法務局で発行・閲覧できる登記簿謄本(登記事項証明書)を見ましょう。

私道にかかる費用を計算する

私道を共有していることで、通行料や整備協力金、掘削承諾料などを共有者に支払うときがあります。共有者間のルールとして定期的に私道の補修工事をおこなっていることもあるでしょう。

共有私道に関わる費用が年間どのくらいの金額になるのか計算しておくことで、買主も安心できるため物件購入の可能性も上がります。

また、私道の費用負担額によっては売却価格の設定にも影響するため、年間費用はおおよそでも算出することをおすすめします。

私道の持分がない場合は通行権利を確保する

土地に接する私道の持分を持っていない場合、他人の私道を利用させてもらう形になっているはずです。

そのような場合、通行料の請求や、私道に関する意見を受け入れてもらえないなどの不利益があるかもしれません。

私道の利用において不利な立場のままだと、不安材料として買主が購入をためらうことも考えられます。このような不安材料を取り除くためには、主に以下の方法が考えられます。

  • 通行地役権を設定してもらう
  • 私道持分を購入する

次の項目でそれぞれについて具体的に解説しますので、取引する買主のことも考えながら方法を選択してください。

ちなみに、私道持分がない不動産を売却する方法は以下の記事でも詳しく解説しています。

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通行地役権を設定してもらう

通行地役権・・・私道を通行するための権利

私道所有者との間に、私道を通行する契約を結ぶと「通行地役権」が認められます。

「とくに契約を結ばずに私道を利用していた」という人もいるでしょう。その場合、暗黙の了解で私道の利用が許可されていたといえます。

しかし、物件を売却して所有者が変わったタイミングで、私道の所有者が通行料を請求するケースもあります。

そのため、買主と私道所有者が私道の利用を巡ってトラブルに発展してしまうこともあります。さらに「私道利用について説明してもらってない」と買主から苦情を受けてしまう恐れも考えられるでしょう。

そのため、私道利用について改めて私道所有者と話し合うことが大切です。許可がもらえれば、利用料の有無や車両通行の可否などの条件を記した契約書を作成しましょう。

売却する前に私道利用について詳しく買主に開示することで、売買契約をスムーズに進められます。

私道持分を購入する

通行地役権を設定するだけでなく、私道の持分を購入することも買主を安心させる手段の1つです。

私道の持分があれば自由に通行する権利が認められるため、通行地役権の設定や通行料を支払うなどの必要がなくなります。

通行料を毎年支払うより、持分を購入する方がトータルの費用負担を減らせるケースもあるでしょう。

ただし、私道所有者と取引価格の折り合いがつかなかったり、売買交渉自体を拒否されたりという可能性もあります。

私道持分の売買交渉をおこなうのであれば、相手に失礼のないよう誠意をもった対応を心がけましょう。

トラブルのない売却は共有不動産の専門買取業者へ!

「共有私道の権利関係で共有者と揉めている」「権利関係が不安材料となり買主が見つからない」などの場合、共有不動産の権利関係に精通した買取業者に売却することも検討してみましょう。

大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、共有不動産における複雑な権利関係を解消できないケースが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。

一方で、共有持分・共有不動産を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。

数ある買取業者の中でも、共有不動産のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は共有私道に接する土地でも高価格での買取を実現しています。

共有私道に接する土地は当社がトラブルなく買い取ります

当社クランピーリアル・エステートでは、共有私道に接する土地などのように権利関係が複雑に絡むような物件でも積極的に買い取っております。

全国800を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しており、トラブルや法的な権利などを調整しながら運用できる強みがあります。

また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。

共有持分や共有私道を巡って、トラブルがおきてしまった場合でも、まるごと当社にご相談ください。

共有私道に接する土地のトラブルと解決方法

トラブル
共有私道に接する土地は権利関係が複雑に絡むため、共有者とトラブルに発展しやすくなります。

とくに起こりやすいトラブルには、以下の3つがあります。

  • 掘削承諾が得られない
  • 私道が建築基準を満たしていない
  • 私道の状態が悪いと物件の印象も悪くなる

これらのトラブルの詳細を事前に把握し、適切な対処ができるようにしましょう。

次の項目から、それぞれのトラブルと解決方法を解説していきます。

掘削承諾が得られない

売却前に共有者から掘削承諾を得ようとしても、拒否されてしまう可能性もゼロとは限りません。

例えば、売却前に掘削承諾書を作成しようとしても、次の買主がどのような人物かわからないため、掘削承諾を拒否する私道共有者がいるかもしれません。

また、掘削の理由が水道管やガス管などの「修繕・補修」ではなく「引き直し」だとしたら「現状は困っていない」など共有者から異議を唱えられることも考えられます。

【解決方法】私道共有者との交渉を弁護士に依頼する

共有者から掘削承諾をもらえなくても、私道やライフラインなどの修繕には「公共性」があるとされ、裁判によって掘削工事が認められた事例もあります。

しかし、基本的に下水道法や民法などの法律を根拠に判断が下されますが、すべての掘削工事が認められるわけではありません。

このように、個別事情によって裁判結果が異なるため、不動産の権利関係に詳しい弁護士に相談するとよいでしょう。

また、裁判に発展する前に、共有者との話し合いで掘削承諾をまとめてもらえる可能性もあります。

私道が建築基準を満たしていない

古くからある物件や道路には、建築基準法が改正されたことによって再建築が認められない物件があります。

そのため、共有私道に接する土地が昔から存在するものであれば、建築基準を満たしていないこともあり得ます。

前の項目でも説明したように、再建築不可物件は資産価値が下がってしまうため売却価格を低く設定しなければならないでしょう。

また、宅地としての利用価値も少ないため、買主が見つからずに売却まで時間がかかるかもしれません。

もしも、私道の幅員が建築基準を満たしていないのであれば「セットバック」を検討してみてください。

【解決方法】セットバックして建築基準を満たす

セットバック・・・所有している土地の境界を後退させ、道路の幅員を広げる手段

例えば、共有私道の幅員が3mだとすると、土地を1m後退させる(セットバックする)ことで、道路の幅員が4mとなるため建築基準をクリアできます。

セットバックした部分は道路となりますが、地目変更しないままだと宅地扱いになります。

宅地扱いだと道路であっても固定資産税などの税金がかかるため、法務局で地目変更の手続きをおこないましょう。

ちなみに、再建築不可物件を建て替え可能にする方法は以下の記事でわかりやすく解説しているので、参考にしてみてください。

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私道の状態が悪いと物件の印象も悪くなる

「私道のアスファルトにおける凹凸が激しい」「雨が止んでも大きな水たまりが残る」など、私道に不具合があると物件の印象も悪くなります。

その結果、買主から物件の購入を敬遠されたり、値下げ交渉の材料として利用されたりする可能性もゼロではありません。

不利な取引とならないように、私道の状態を改善するとよいでしょう。ただし、私道の修繕や費用負担について共有者と話し合う必要があります。

「なるべく費用をかけたくない」という理由で拒否されるようであれば、補助金や助成金が受けられることを伝えると納得してくれるかもしれません。

【解決方法】補助金を受けて私道を修繕する

私道の状態が悪く、修繕する範囲や規模が大きいほど費用も高くなってしまいます。

持分割合のみの金額負担だとしても「数万円かかるなら修繕しなくてもいい」と主張する共有者もいるかもしれません。

このようなとき、私道の整備に対して自治体から補助金や助成金が受けられることを伝えると、承諾してもらえる可能性が高くなります。

補助金や助成金は、各市区町村でおこなっています。金額や要件を私道所在地の役所に確認してみましょう。

まとめ

共有私道に接する土地を売却する前に、私道が建築基準を満たしているか確認したり、共有者から掘削承諾をもらっておいたりすると買主にとって安心材料となります。多少の費用がかかっても、土地の売買取引を進めるために必要な出費と考えられます。

仮に共有私道の取り扱いを巡って共有者とトラブルになりそうであれば、弁護士に相談することでスムーズに解決できるかもしれません。

また、私道の持分を有していないのであれば、通行地役権の設定や私道持分の購入なども検討してみましょう。

共有私道に接する土地の売却に疑問や不安があるという人は、共有不動産を得意とする専門業者に相談することも1つの手段です。

共有私道についてよくある質問

共有私道とはなんですか?

共有私道とは、国や自治体以外が所有者である道路のうち、複数の所有者がいる道路です。私道全体の名義が複数人の「共同所有型私道」と、私道を区分けして別々の名義にしている「相互持合型私道」があります。

共有私道に接している土地は、どんな問題があるのですか?

道路を掘り返す工事や工事車両の通行に、私道の共有者全員から許可をもらう必要があります。また、私道の持分がないと通行に許可が必要なケースもあります。

共有私道に接する土地は売却できないのでしょうか?

いいえ、必ずしも売却できないとは限りません。通行や工事の許可を取得すれば需要が下がることはなく、通常通り売却できます。

私道に関するトラブルは、だれに相談すればよいですか?

私道共有者との交渉には、法律と交渉の専門家である弁護士に相談するとよいでしょう。また、弁護士と連携した共有持分専門の買取業者に相談すれば、共有私道のトラブルから不動産売却まで一貫したサポートが可能なのでおすすめです→ 共有持分専門の買取査定はこちら

「いろいろな不動産会社に買取を断られてしまった・・・」こんな共有持分・不動産でも売れるの?

不動産の買取自体を断られている物件でも売却できます。共有私道の権利関係は複雑で解決にコストがかかるので、買取を積極的におこなっていない会社もあります。そういった場合も「共有持分の専門買取業者」へ売却すると良い結果が得られることが多いです。

最終更新日:
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