共有私道に接する土地の売却をわかりやすく解説!トラブルや解決方法なども詳しく説明

共有私道

共有私道に接している土地は権利関係が複雑に絡むため、売却が難しくなることも珍しくありません。できれば共有者とトラブルを起こさずに土地を売却したいと考える人もいるでしょう。

この記事では、共有私道に接している土地の売却についてわかりやすく解説します。

また、共有私道の種類や共有私道に接する土地におけるトラブルなども詳しく説明するので、ぜひ参考にしてみてください。

共有私道の種類

共有私道 種類
共有私道は2つの種類があり以下の通りです。

  • 共同所有型私道
  • 相互持合型私道

それぞれの私道は共有状態や権利関係が異なります。そのため、私道の取り扱いを巡って共有者とトラブルに発展してしまうケースも考えられます。

次の項目から2つの共有私道における違いも踏まえながら解説するので、土地が接している私道がどちらなのか把握しておきましょう。

共同所有型私道

共同所有型私道・・・1つの私道を複数人で共有している状態です。

共有者それぞれに持分が認められるため、私道の権利を有しています。そのため、私道の通行に対して共有者から許可をもらう必要はありません。

一方で、私道の舗装や水道管の引き直しなどをおこなうには共有者の同意が必要なケースもあります。

なぜなら、共有物に関する「管理行為」は「共有持分の過半数」が必要であると民法第252条で定められており、私道の舗装や水道管の引き直しなどが管理行為に該当する可能性があるからです。

共有物に対してどのような行為であれば単独でおこなえるのか・共有者の同意が必要なのか詳しく知りたい人は以下の記事を参考にするとよいでしょう。

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相互持合型私道

相互持合型私道・・・分筆した私道を近隣住民がそれぞれ単独所有している状態です。

1つの私道を縦・横に分筆することもあり、必ずしも自分が所有している私道が自分の土地に接しているとは限りません。

そのため、所有している私道がどの部分なのかを確認しておくことが大切です。

また、相互持合型私道は単独所有ですが、所有する私道の工事をおこなうためには近隣の所有者に「掘削承諾」を得なければならないケースもあります。

共有私道に接する土地の売却

共有私道 売却
共有私道に接している土地は権利関係が複雑に絡むことがあります。私道に関する権利関係は買主にとって不安材料となり売買契約がなかなか成立しないことも考えられます。

物件を売却する前に私道の権利関係を明確にしたり解消することで、スムーズに取引を進められるかもしれません。

次の項目から売却前にするべきことや私道持分がない場合におこなうべきことなどを具体的に解説するので、売買交渉を有利に進められるように行動するとよいでしょう。

売却前にするべきこと

共有私道に接する土地を売却する前に、主に以下のことを実施しておくとよいでしょう。

  • 私道が建築基準を満たしているか確認する
  • 掘削承諾を得る
  • 共有私道の持分割合を明確にする
  • 私道にかかる費用を計算する

私道持分の有無に関わらず上記をおこなうことで物件売却において良い結果が得られるかもしれません。

私道が建築基準を満たしているか確認する

共有私道が建築基準法を満たしていないとしたら、再建築不可物件として建て替えや増改築などが認められません。

建築基準法によって原則「幅員4m以上の道路に敷地が2m以上」接していなければならないと定められています。

再建築不可物件だと宅地としての利用が難しいため、資産価値が低下する傾向にあります。一般的には相場の7~8割の取引価格になるといわれています。

そのため、売却する前に建築基準法によって認められている私道なのか確認することが大切です。

私道状況を確認するのであれば、国土交通省や地方自治体に問い合わせるとよいでしょう

ちなみに、建築基準法の基礎知識や注意点などは以下の記事でわかりやすく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

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参照:国土交通省「道の相談室とは」

掘削承諾を得る

共有私道を補修したり水道管やガス管などのインフラを整備するなどの場合、共有者から掘削承諾をもらわなければならないケースもあります。

物件を購入した買主が新築や建て替えに伴って水道管やガス管を引き直そうとしても、共有者から承諾がもらえないなどのトラブルに発展してしまう可能性もゼロとは限りません。

このようなトラブルを避けるためにも掘削工事をおこなう可能性がある旨を、物件売却前に共有者に自ら通知しておくとよいかもしれません。

掘削承諾は工事内容の誤解や「言った・言わない」のトラブルを防ぐためにも、口約束だけではなく承諾書を作成して共有者に署名捺印を求めることが大切です。

また、誰がどのくらい工事費用を負担するのかについても取り決めておくとよいでしょう。一般的には共有私道の持分割合によって決められることが多いといわれています。

共有私道の持分割合を明確にする

前の項目でも説明したように共有私道の補修工事やインフラ整備などにかかる費用負担は持分割合によって決定されるケースがあります。

もし買主に正式な持分割合を伝えていなかったとしたら、共有私道に関する費用を請求されたときに金額負担の根拠があいまいになってしまうかもしれません。

例えば、
「共有私道の補修工事費用が6万円」
「共有者は6人」
「共有私道の持分はそれぞれ1/6ずつ」

だとすると、各共有者の費用負担は1万円となります。

しかし、持分割合がはっきりしていないと費用負担額が妥当なのか判断が難しくなるでしょう。そのため、持分割合がはっきりするまで費用負担の話し合いがまとまらない可能性もあります。

共有私道の持分割合は法務局で発行される登記簿謄本(登記事項証明書)で確認できるので、買主のためにも取得することが大切です。

私道にかかる費用を計算する

私道を共有していることで通行料や整備協力金、掘削承諾料などの費用を共有者に支払わなければならないことも珍しくありません。

また、共有者間のルールとして定期的に私道の補修工事をおこなっているかもしれません。

共有私道に関わる費用が年間どのくらいの金額になるのか計算しておくことで、買主も安心できるため前向きに物件購入を検討してくれるでしょう。

また、私道の費用負担額によっては売却価格の設定や手取りなどにも影響することもあるため、おおよその金額を算出することが大切です。

私道の持分が無い場合

私道の持分を有していないとしたら、他人の私道を利用させてもらう形になります。

ケースによっては通行料を請求されたり私道の取り扱いに関する意見を受け入れてもらえないなどの可能性もあります。

私道の利用において不利な立場のままだと不安材料として買主が購入をためらうことも考えられます。このような不安材料を取り除くためには。主に以下の方法が考えられます。

  • 通行地役権を設定してもらう
  • 私道持分を購入する

次の項目でそれぞれについて具体的に解説するので、取引する買主のことも考えらながら方法を選択してみてください。

ちなみに、私道持分がない不動産を売却する方法は以下の記事でも詳しく解説しています。

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通行地役権を設定してもらう

通行地役権・・・私道を通行する権利のことであり、私道所有者から許可をもらいます。

私道の持分を有しておらず私道所有者と直接通行地役権の契約を結んでいなくても、私道を利用していたという人もいます。つまり、暗黙の了解で私道の利用が許可されていたといえます。

しかし、物件を売却して所有者が変わったタイミングで、私道の所有者から利用料を請求されるケースもあります。

そのため、買主と私道所有者が私道の利用を巡ってトラブルに発展してしまうこともあります。さらに「私道利用について説明してもらってない」と買主から苦情を受けてしまう恐れも考えられます。

そのため、私道利用について改めて所有者と話し合うことが大切です。もし許可されるのであれば利用料の有無や車両通行の可否などの条件を契約書に記載しておきましょう。

売却する前に私道利用について詳しく買主に開示することで、スムーズに売買契約が成立するかもしれません。

私道持分を購入する

通行地役権を設定するだけでなく、私道の持分を購入することも買主を安心させる手段のひとつとして考えられます。

私道の持分があれば自由に通行する権利が認められるため、通行地役権を設定したり通行料を支払うなどの必要がなくなります。

通行料を毎年支払うよりも少しでも持分を購入できればトータルの費用負担を減らすことが可能なケースもあるでしょう。

ただし、私道所有者と取引価格の折り合いがつかなかったり売買交渉自体を拒否されてしまうこともあります。

もし私道持分の売買交渉をおこなうのであれば相手に失礼のないように誠心誠意な対応を心がけることが大切です。

トラブルのない売却は共有不動産の専門買取者へ!

「共有私道の権利関係で共有者と揉めている」「権利関係が不安材料となり買主が見つからない」などの場合、共有不動産の権利関係に精通した買取業者に売却することも検討してみましょう。

大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、共有不動産における複雑な権利関係を解消できないケースが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。

一方で、共有持分・共有不動産を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。

数ある買取業者の中でも、共有不動産のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は共有私道に接する土地でも高価格での買取を実現しています。

共有私道に接する土地は当社がトラブルなく買い取ります

当社クランピーリアル・エステートでは、共有私道に接する土地などのように権利関係が複雑に絡むような物件でも積極的に買い取っております。

全国800を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しており、トラブルや法的な権利などを調整しながら運用できる強みがあります。

また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。

売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。

共有私道に接する土地のトラブルと解決方法

トラブル
共有私道に接する土地は権利関係が複雑に絡むため、共有者とトラブルに発展してしまうことも少なくありません。

起こりやすいトラブルは主に以下の3つがあります。

  • 掘削承諾が得られない
  • 私道が建築基準を満たしていない
  • 私道状況によっては物件の印象が悪くなる

次の項目から起こりやすいトラブルと解決方法を解説していきます。

掘削承諾が得られない

売却前に共有者から掘削承諾を得ようとしても拒否されてしまう可能性もゼロとは限りません。

例えば、まだ買主が見つかっていない時点で承諾を得ようとしても、買主の人柄を伝えることが不可能なため快く思わない共有者もいるかもしれません。

また、掘削の理由が水道管やガス管などの「修繕・補修」ではなく「引き直し」だとしたら「現状は困っていない」など共有者から異議を唱えられることも考えられます。

弁護士に相談する

共有者から掘削承諾をもらえなくても私道やライフラインなどの修繕には「公共性」があるとされ、裁判によって掘削工事が認められた事例もあります。

基本的に下水道法や民法などの法律を根拠に判断が下されますが、すべての掘削工事が認められるわけではありません。

このように個別事情によって裁判結果が異なるため、不動産の権利関係に詳しい弁護士に相談することが大切です。

また、裁判に発展する前に共有者と私道の掘削承諾について話し合いを穏便にまとめてくれることも考えられます。

私道が建築基準を満たしていない

古くからある物件や道路は建築基準法が改正されたことによって条件に当てはまらなくなってしまい再建築が認められないケースもあります。

そのため、共有私道に接する土地が昔から存在するものであれば、建築基準を満たしていないこともあり得ます。

前の項目でも説明したように再建築不可物件は資産価値が下がってしまうため、売却価格を低く設定しなければならないでしょう。

また、宅地としての利用価値が損なわれてしまうことによって買主が見つからず、売却までに時間がかかってしまうことも考えられます。

もし私道の幅員が建築基準を満たしていないのであれば「セットバック」を検討してみてください。

セットバックして建築基準を満たす

セットバック・・・所有している土地を後退させて道路の幅員を広げる手段です。

例えば、共有私道の幅員が3mだとすると、土地を1m後退させる(セットバックする)ことで、道路の幅員が4mとなるため建築基準をクリアできます。

セットバックした部分は道路となりますが、地目変更しないままだと宅地扱いになります。

宅地扱いだと道路であっても固定資産税などの税金がかかる可能性があるため、必要書類を要して法務局で地目変更の手続きをおこなうことが大切です。

ちなみに、再建築不可物件を建て替え可能にする方法は以下の記事でわかりやすく解説しているので、参考にしてみてください。

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私道状況によっては物件の印象が悪くなる

私道のアスファルトにおける凹凸が激しい・雨が止んでも大きな水たまりが残るなどの場合、物件の印象が悪くなってしまうことも考えられます。

その結果、買主から物件の購入を敬遠されたり、値下げ交渉の材料として利用される可能性もゼロではありません。

不利な取引とならないように私道の状態を改善すると良いかもしれません。ただし、私道の修繕や費用負担について共有者と話し合う必要があります。

もし費用をかけたくないという理由で拒否されるようであれば、補助金や助成金が受けられることを伝えると納得してくれるかもしれません。

補助金を受けて私道を修繕する

私道の状態が悪く修繕する範囲や箇所の規模が大きいほど、費用が高くなってしまうこともあるでしょう。

持分割合のみの金額負担だとしても「数万円かかるなら修繕しなくてもいい」と主張する共有者もいるかもしれません。

このようなケースであれば私道の整備に対して自治体から補助金や助成金が受けられることを加味して説得すると承諾してもらえる可能性もあります。

補助金や助成金の金額や要件などは自治体に問い合わせて確認しましょう。

まとめ

共有私道に接する土地を売却する前に私道が建築基準を満たしているか確認したり、共有者から掘削承諾をもらっておくことで買主にとって安心材料となるため取引を進めやすくなることもあります。

仮に共有私道の取り扱いを巡って共有者とトラブルになりそうであれば弁護士に相談することでスムーズに解決できるかもしれません。

また、私道の持分を有していないのであれば、通行地役権の設定や私道持分の購入なども検討してみましょう。

共有私道に接する土地の売却に疑問や不安があるという人などは共有不動産を得意とする専門業者に相談することも大切です。

最終更新日:
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