マンションを共同で所有するにあたって、共有持分の割合で悩んではいませんか？
共有持分とは、共有者それぞれがもつ所有権の割合です。共有持分の割合によって、マンションの売却や貸し出しなど「可能な行為」も変わります。
共有持分の割合を決めるときは、出資金額の割合に合わせるのが一般的です。また、相続でマンションを共有名義にするときは、遺言書や遺産分割協議によって決めます。
離婚で夫婦共有名義のマンションが不要になったり、遠方にあるマンションを共有名義で相続したりなどで、共有持分を処分したいと考えている人も多いでしょう。
共有持分のみの売却であれば、他共有者の同意がなくても可能です。専門の買取業者に依頼すれば、最短48時間での売却も可能なので、共有持分の処分を検討しているときは一度相談してみましょう。
>>【小型の共有持分も高額買取！】専門買取業者の無料査定はこちら
マンションの共有持分割合はどう決まる？
マンションを共有で所有しようとしている場合、共有持分の割合をどのように決めればよいのか迷うのではないでしょうか。
一般的に、以下の2つの状況において、マンションを共有不動産として取得するケースが多いです。
- 夫婦や親子の共同出資でマンションを購入する場合
- マンションを相続する場合
次の項目から、上記のそれぞれにおける共有持分割合の決め方をお伝えします。
持分割合は出資金額の割合に比例するのが一般的
複数人で出資してマンションを購入した場合、共有持分の割合は当人同士で自由に決められます。
ただし、共有持分の割合は出資した金額の割合と比例させるのが一般的です。
例えば、3,000万円のマンションを以下の出資金額で購入するとします。
・1,000万円を頭金として妻が支払う
この場合、共有持分は夫2/3、妻1/3とするのがよいです。
なぜなら、出資額と共有持分の割合が一致しないとその差額は「贈与」とみなされ、贈与を受けた側に贈与税が課せられるためです。
上記の例で、出資額はそのままで共有持分の割合を1/2ずつにしたとします。
その場合、500万円が夫から妻へ贈与されたとみなされ、妻は贈与税を支払わなければなりません。
そのため、購入によってマンションを取得する場合は、出資割合と共有持分割合は一致させるのがよいでしょう。
また、マンションは1つの土地を複数の入居者で共有しています。そのため、地上権を入居者で準共有しているのが一般的です。
準共有とは、マンションの所有権以外の権利を複数人で共有している状態を指します。
そして、マンションでは地上権や建物の所有権を分離して処分できないように「敷地権」が定められているのが通常です。
そのため、マンションでは土地を夫の所有物、建物を妻の所有物といった分け方はできません。
売却の際も、土地と建物のどちらかを売却することはできないので注意しましょう。
相続の場合は遺言書や遺産分割協議によって決まる
相続によってマンションを共有で取得する場合、持分割合の決め方は主に以下の3つです。
- 法定相続分によって決定する
- 遺言書に従って決定する
- 遺産分割協議によって決定する
通常は法定相続分によって決めますが、遺言書がある場合はそちらに従います。
ただし、遺産分割協議で相続人全員の合意があれば、法定相続分や遺言書とは違った割合で共有持分を設定することが可能です。
不動産を相続によって共有とする場合は、以下の記事を参考にしてください。
マンションの共有持分割合の調べ方
相続によってマンションを取得した場合はとくに、共有持分割合がわからないというケースは少なくありません。
しかし、所有している共有持分の割合がわからないと、売却や賃貸契約が難しいことが多いです。
また、共有持分割合をあいまいにしておくと今後マンションにおいて相続が発生した際に、権利関係がどんどん複雑になってしまいます。
そのため、この項目を参考にして、マンションにおける共有持分の割合を確認しましょう。
登記簿を確認する
登記簿には、共有名義人ごとに共有持分割合が記載されています。
登記簿の「権利者その他の事項」を確認すると、以下のように共有持分割合の記載があります。
東京都〇〇区〇〇 持分3分の2 田中△△
東京都〇〇区〇〇 持分3分の1 田中□□
登記簿は、法務局の窓口で取得できますし、郵送やオンラインで申請して取得することも可能です。
郵送やオンライン申請であれば、平日に窓口へ出向くのが難しくても登記簿を取得できます。
以下のページから申請できますので、参考にしてください。
相続後に登記が完了していなければ遺産分割協議書を確認する
相続後に登記をしておらず、登記簿を確認しても共有持分の割合がわからないことがあります。
その場合、遺産分割協議書を確認するとよいでしょう。
遺産分割協議書は、相続人がそれぞれ所持しているのが通常です。
遺産分割協議書を確認した後は、記載された内容に従って登記を済ませるとよいでしょう。
固定資産税通知書で確認する
共有持分の割合は「固定資産税通知書」でも確認できます。
固定資産税通知書は建物や土地など、不動産を所有している人に市区町村から送付される書類です。
ただし、固定資産税通知書は共有者のうち、代表者にしか送付されません。
そのため、代表者が自分以外の場合は、連絡を取るか自治体の窓口で「固定資産評価明細書」を取得するとよいでしょう。
また、固定資産税通知書には「誰がどのくらいの持分を所有しているか」までは記載されていないのが通常なので、登記簿を確認するのが確実です。
所有する共有持分割合によってマンションに対してできる行為が異なる
共有名義の不動産は、所有している持分割合によってできる行為が異なります。
とくにマンションの賃貸借契約や売却を考えている場合は、所有している共有持分割合が重要です。
この項目では、共有名義のマンションにおいて、共有持分割合に応じてできることをお伝えします。
共有持分割合をすべて所有していれば物件を丸ごと売却できる
共有持分割合をすべて所有していれば、自由にマンションの売却ができます。
また、一人がすべての持分を所有していなくても、共有者全員の同意があればマンションの売却が可能です。
逆に、共有者のうちで一人でも売却に反対している人がいると、売却はできません。
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。出典：e-Govポータル「民法第251条」
また、共有不動産に大規模な修繕が必要な際も、共有者全員の同意が必要です。
「共有不動産に物理的な変更を加えるときは共有者全員の同意が必要」と覚えておくとよいでしょう。
共有者がマンションの売却に反対しているときの対処法は、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
また、以下の記事では共有不動産の売買時に発生する税金や、諸費用についても解説しています。
共有持分割合が過半数以上なら賃貸借契約ができる
所有している共有持分の割合が過半数以上なら、賃貸借契約を結ぶことができます。
第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。出典：e-Govポータル「民法第252条」
この際、共有者の人数における過半数ではなく、共有持分割合における過半数であることに注意しましょう。
例えば、以下のような共有名義のマンションがあったとします。
子供：4人がそれぞれ1/8ずつの持分割合を所有
この場合、子供全員がマンションを賃貸借したいと主張しても、母親が反対すると賃貸借契約を結ぶことはできません。
共有持分割合が過半数以下でも自己持分なら売却できる
所有している持分割合が過半数に満たないと、自身の判断では賃貸借契約や売却ができません。
ただし、自身の共有持分のみであれば、他共有者の同意を得なくても売却が可能です。
第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。出典：e-Govポータル「民法第249条」
他にも「保存行為」であれば単独でできます。
保存行為とは、共有不動産の現状を維持する行為です。
具体的には不動産の修繕、法定相続による所有権移転登記、不法占拠者への明け渡し請求などが保存行為にあたります。
マンションの共有持分を高く売却する方法
ここまで、マンションにおける共有持分割合の確認方法や、共有持分割合によってできることを解説しました。
共有名義のマンションを所有している人の中には、共有持分を売却したいと考えている人は多いのではないでしょうか。
そこでこの項目では、共有持分を高く売却する方法を解説しますので、ぜひ参考にしてください。
共有者全員で売却をする
共有名義不動産は、共有者全員の同意を得て1つの不動産として売却する方法が、一番高値での売却が見込めます。
共有持分のみで売却をしようとしても、共有持分は活用が難しく需要が低いため、相場よりも低くなってしまうのが一般的です。
そのため、共有持分を売却したいと思ったら、まずは他共有者へ売却を提案してみるとよいでしょう。
売却後は、売却益を共有持分割合に応じて分配するのが通常です。
他共有者の持分を買取って持分割合を大きくしてから売却する
前の項目でも解説したように、共有持分は所有している割合が大きいほど、共有不動産に対してできる行為の幅が広がります。
そのため、なるべく持分割合を大きくしてから売却するのも、共有持分を高値で売るための方法です。
全員の同意が取れなくても、売却に同意している共有者がいるのなら、共有持分の買取を持ちかけてみるとよいでしょう。
その際、売買価格は自由に設定できますが、相場よりも低すぎる価格での売買は贈与とみなされる恐れがあります。
そのため、身内や知り合いであっても、なるべく相場と近い価格で売買するとよいでしょう。
また、年間に贈与を受ける金額が110万円以下であれば、贈与税の控除を受けられます。相場価格と照らし合わせて、上手く活用するとよいでしょう。
>>【相場価格を調べるなら】専門買取業者の無料査定を利用しよう
共有持分専門の買取業者へ売却する
共有持分のみで売却する場合、一般の不動産業者では買取をしていなかったり、相場よりも大幅に低い値段を提示されることは少なくありません。
そのため、共有持分の売却は「実績豊富な買取業者」に依頼することが大切です。
当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、共有持分の専門買取業者として数々の取引実績があります。買取後の共有持分を運用・転売するノウハウが豊富にあるので、高値での買取が可能です。
とくに、弁護士と連携して各種手続きをスムーズにおこなえるという強みがあるため、権利関係が複雑な物件や、共有者とトラブルになっている物件でも高額買取をおこなえます。
無料相談も承っているので、共有持分の売却に関して不安や疑問があれば、ぜひお気軽にお問い合わせください。
売却したいなら
共有持分買取専門の
当社にお任せください!
まとめ
マンションを共有不動産として購入する際、共有持分割合は出資額に応じて設定するのが一般的です。
また、相続によってマンションを共有にする場合は、主に以下の3つの方法があります。
- 法定相続分によって決定する
- 遺言書に従って決定する
- 遺産分割協議によって決定する
現在所有しているマンションの共有持分割合を知りたい場合は、法務局で取得できる登記簿を確認しましょう。
また、共有持分の割合は大きいほど、マンションに対してできる行為の範囲も大きくなります。
とくに売却を考えている場合は、共有持分の割合を多く持っていた方が有利となります。
自身の共有持分のみで売却をしたい場合は、共有持分専門の買取業者へ依頼するとよいでしょう。
当社では、無料相談や無料査定をおこなっているので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
マンションの共有持分についてよくある質問
マンションに限らず、共有不動産の持分割合は「取得時の出資割合」にあわせて決めるのが一般的です。持分割合と出資割合に差があると贈与とみなされて、贈与税を課される場合があります。相続の場合は、遺言や遺産分割協議で決定した分割割合によります。
登記簿を確認すれば、共有者の名前や持分割合を把握できます。登記簿はだれでも確認できるので、法務局の窓口やインターネット経由で申請しましょう。
はい、あります。短期の賃貸借契約を締結する行為や部分的な改修は、持分割合の過半数が賛成している必要があります（共有者の人数ではないので、1人が過半数の共有持分をもっていれば単独で可能）。また、マンションを売却したい場合や大規模なリノベーションは、共有者全員の同意が必要です。
はい、マンションの持分だけを売却することは可能です。設定した自分の持分割合分は共有者の許可無く売却できます。ただし、共有しているマンションをまるごと売却するときは共有者の許可が必要です。
はい、あります。一般的な物件を扱う大手不動産会社よりも「共有持分を専門としている買取業者」へ売却したほうが高額となる可能性があります。また、離婚などで共有者どうしがトラブルになっている共有持分は、弁護士と連携している専門買取業者への売却がおすすめです。→ 共有持分専門の買取査定はこちら
