マンションの共有持分を売却!持分割合の調べ方から売却まで徹底解説

マンション

所有者が夫や妻、親など親子で共有名義になっているマンションは珍しくありません。共有名義マンションの売却は、所有者全員の同意が必要です。

自分は売りたいと思っているのに「全員の同意が必要」だと自由に売ることが難しくなります。売りたい物件の管理費や固定資産税などの維持費を支払い続けるのは、納得がいかないでしょう。

マンションの売却には色々な方法があり、自分が所有している持分のみを売却することもできます。そして自分の持分のみの売却は、同意がなくても単独で売ることが可能です。

この記事では、マンションの共有持分の調べ方、持分の売却方法について解説していきます。また、共有持分を単独で売却する時のポイントも説明するので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの共有持分の調べ方

調べる
マンションを購入したのが自分であれば、共有持分の割合を知っているでしょう。自分が負担した出資額で持分割合が決まります。

しかし、相続や第三者と複数人で購入したマンションになると、正確な持分割合を把握していないこともあり得ます。持分がわからないと自分の持分を売ることができません。

ここではマンションの共有持分の調べ方について「固定資産税通知書」「登記簿」「遺産分割協議書」を使った3つの方法を解説します。

固定資産税通知書で確認

共有持分は「固定資産税通知書」で確認できます。固定資産税通知書は建物や土地など、不動産を所有している人に市区町村から送付される書類です。その通知書には持分が記載されています。

しかし固定資産税通知書は全員に届かず、共有持分の多い人や所在地域に住んでいる人など1名に送付されます。そのため固定資産税通知書が届かない人もいます。さらに誰がどのくらいの持分を所有しているかまでは把握することができません。

固定資産税通知書を紛失した、届いていない人は役所で「固定資産評価明細書」を取得できます。取得には手数料がかかり、窓口だけでなく郵送でも取得可能です。

登記簿で確認

登記簿を見れば「共有名義人の名前」「持分割合」が記載されているので、自分の持分割合を確認できます。登記簿は登記所に保管されている帳簿で、所在・所有者・面積などが記載されています。

登記簿で自分の持分割合を知るには「権利者その他の事項」をみるとわかり、具体的には以下のように書かれています。

共有名義人 東京都〇〇区〇〇 持分3分の2 田中△△
      東京都〇〇区〇〇 持分3分の1 田中□□

登記簿は「法務局の窓口」「オンライン」「郵送」「インターネット」の4つの方法で取得できます。手数料は取得方法によって違います。

相続後に登記していない場合は遺産分割協議書

相続した不動産が登記されていないことはよくあります。登記されていない不動産は、固定資産税通知書や登記簿では持分を確認することは不可能です。そんな時は「遺産分割協議書」で持分を確認できます。

遺産分割協議書とは相続人の財産を、誰がどのくらい相続するかを書類にしたものです。不動産の登記、故人の預金の引き出しなどさまざまな場面で必要になります。

自宅の土地や建物などを共有で相続した場合は、遺産分割協議書で持分を知ることが可能です。

マンションの持分は売却できる?

持分売却
マンションの持分は売却できます。持分であれば単独でも売却ができますが、通常の価格よりも下がるケースがほとんどです。

売る目的が住宅ローンの返済なら、そのローンの金額以上で売却しなければいけません。さらに債務だけでなく売却した後の税金のことを考えれば、税金の費用を上乗せして売却したくなります。人によって処分する基準や条件はさまざまです。

ここではマンションの持分割合を売却した時の売却金額、高額で売却する方法についてわかりやすく説明します。

共有持分は単独でも売却が可能

共有持分は単独でも売却が可能ですが「買い手がつきにくい」と考えた方がよいです。なぜなら、共有不動産であるマンションは自分の意思だけで自由に売却・活用できないからです。さらに他の所有者は赤の他人の可能性が非常に高くなります。

「そんな物件を好んで買う人はあまりいない」と考えるのが一般的だといえます。そのため共有持分を単独で売却する場合、通常よりも安価になります。

共有持分と共有名義は違う

共有持分と似ている言葉で「共有名義」がありますが、共有持分と共有名義は違います。

共有持分とは、その不動産に対して所有している所有権の割合のことです。例えば夫婦で1つの不動産を夫が3分の2、妻が3分の1ずつ共有している場合の共有持分は、夫の持分3分の2・妻の持分3分の1のことをさします。

一方で共有名義とは、その不動産を共有で所有している事実のことです。先ほどの例でいくと、夫と妻が名義人になります。共有持分と共有名義人は間違えやすいので、混同しないようにしましょう。

共有持分専門の買取業者になら高額で売却可能

共有持分を高額で売却したい時は、共有持分専門の買取業者に依頼しましょう。一般的な不動産会社は共有持分のマンションを購入しても運用ノウハウが少なく、売れたとしても価格を下げられてしまいます。

しかし共有持分専門の買取業者であれば、共有持分を運用するノウハウがあるため高額で買取が可能です。

実際に売却する時は、事前に売却を考えている不動産の価値を調べておくことが大切です。売却の目安となる金額がわからないと、相手の言い値になってしまうことも珍しくありません。

一般的には「固定資産税評価額÷7」「相続税評価額÷8」が時価といわれています。固定資産税通知書や固定資産税明細書でカンタンに計算することが可能です。似た言葉で都市計画税や課税標準額があるので、間違えて計算しないようにしましょう。

マンションの共有持分を売却する方法

売却
共有持分になっているマンションの売却方法は「持分のみの売却」と「マンション全体の売却」の2通りあります。自分の持分のみは単独、マンション全体の売却は全員の同意が必要となります。

どちらの方法でも売却後は原則、確定申告が必要です。取得費のわかる購入した時の契約書や領収書、所有期間のわかる登記簿謄本を準備するとスムーズに確定申告の手続きができます。所有期間によって税率が違うので、売却するタイミングは大事です。

ここでは2通りのマンション共有持分の売却方法について解説します。

自分の持分のみは単独で売却

マンションの共有持分を買って住んでも、購入者は他の共有者と共同生活になってしまいます。そんな状況を好んで住む目的で購入する人はほとんどいないでしょう。

そのため自分の持分のみを単独で売却する場合、一般的な売却先は「マンションの共有者」「不動産投資家」「共有持分専門の買取業者」になります。

共有持分は単独で売却が可能なので、普通の不動産の売却と同じ手順になります。具体的には以下のような手順です。

  1. 売却の相談・査定
  2. 売却価格の決定
  3. 媒介契約の締結
  4. 販売開始
  5. 売買契約の締結
  6. 物件の引き渡し

マンションの売却には一般的に以下のような書類が必要になります。

・身分証明証
・実印
・印鑑証明書
・住民票
・権利書
・固定資産税通知書
・マンションの管理規約

マンション全体を売る場合は共有者全員の同意が必要

マンション全体を売る場合、購入者はそのマンションを売る・住むなどが自由にできます。持分のみの売却とは違い、売却先が増えます。

共有持分の売却は単独でもできますが、マンション全体の売却となると共有者全員の同意が必要です。

マンションの売却は民法の「共有物の変更」該当し、他にも増改築などがあります。所有権をもつ全員の同意が必要なこと以外は、基本的に通常の不動産の売却と変わりません。

また、売買契約の締結時には共有者が全員参加しなければいけませんが、さまざまな理由で全員が売買契約に立ち会えないこともあります。

そのような場合は代表者を1名決めて、その代表者に任せることも可能です。売却手続きは委任状があればできます。

委任状を不正して売買した事例もあるので、通常は委任状があっても共有者本人の売却意思が確認されます。

マンションの共有持分を単独売却する時のポイント

ポイント
マンションの共有持分の売却を円滑に行うためには、事前におさえてほしいポイントがあります。

ここでは持分を単独売却する時の「持分割合を明確にしておく」「共有者に売却することを伝える」「共有者に売却を勧める」の3つのポイントについて説明します。

持分割合を明確にしておく

共有持分は単独で売却できますが、他人の持分まで勝手に売ることはできません。後でトラブルにならないためにも、持分割合を明確にしておくことが大切です。

自分の持分は「固定資産税通知書」「登記簿」「遺産分割協議書」で確認できます。中には贈与や相続で取得した不動産の登記が、未完了になっていることも珍しくありません。

登記が完了していない状態では、売却できません。登記が未完了になっている不動産を売却する時には、まずは登記をしましょう。

遺産分割協議書が作成されていない場合は、他の相続人と協力して作成します。話し合いが円滑に進むのであれば、話し合いの時に持分を売却することを伝えておくとよいかもしれません。

共有者に売却することを伝える

持分は他の共有者の同意がなくても単独で売却ができますが、共有者に売却することを伝えておくほうがよいです。共有者が離婚をした相手や疎遠になっている家族であっても、売却の意思を伝えておきましょう。

何も伝えずに売却すると、共有者・購入者とトラブルになるかもしれません。

共有者に売却を勧める

マンションの共有持分は、他の共有者に売却を勧めることができます。共有持分の売却は「購入者が見つかりにくい」「取引価格が安くなる」「トラブルが発生するかもしれない」などのデメリットが懸念されます。

しかし共有者が購入すると「購入した共有者は持分が増える・単独名義になる」「売却した人は売却相手を見つけなくてもいい・取引がスムーズになる」など双方にメリットがあります。

でも売りたい気持ちが先行して無理矢理売ることはやめましょう。共有者が持分を購入しても所有権割合が増えるだけ、場合によっては他の人と共有になることを阻止する目的で購入します。

必要以上に高い金額、無理に売るとかえってトラブルになります。

それとは逆に親族間売買の場合、低すぎる金額はみなし贈与になる可能性があります。みなし贈与は例えば3,000万円の不動産を1,000万円で売買するなど、安すぎる取引などのことです。

みなし贈与でも贈与税が発生するので、専門家に相談することをおすすめします。

マンションの共有持分売却は当社へご相談ください

持分売却
マンションには区分所有法と呼ばれる民法の特別法が適用されます。

戸建て住宅とは違い、区分所有法では区分所有者が単独で所有している専有部分、供用廊下やエレベーターなど区分所有者全員で供用している供用部分があります。さらに管理組合の加入など戸建ての売却に比べて複雑です。

共有の状態が続くと子供から孫、孫からひ孫へと共有の権利者がどんどん増えていきます。自分の子供や孫に共有持分を相続させることは、リスクやトラブルを先送りすることにもなります。そうならないためにも、共有持分を売却することは有効です。

マンションの共有持分の売却は通常の不動産売買に比べて、権利関係が複雑でトラブルが発生しやすいです。それなのに売却価格は一般的な価格よりも安くなります。安心して、高く売却するためには専門家に相談することが大事です。

マンションの共有持分売却は当社へご相談ください。

当社は不動産事業を通じて全国各地の弁護士・税理士・司法書士だけでなく、投資家の方々と幅広い関係を築いてきました。そのため弁護士と連携しトラブルを回避、独自の投資家ネットワークで購入希望者を探すことができます。

無料相談も実施しているので、まずはお気軽にお問い合わせご相談ください。

まとめ

マンションの共有持分の売却は単独でもできますが、通常の取引金額に比べて安くなります。売りたい不動産を所有していると、固定資産税や管理費などの維持費が負担になるので少しでも早く売りたいものです。

しかし、まずは自分が所有している持分を「固定資産税通知書」「登記簿」「遺産分割協議書」で確認することが大切です。

他の共有者に何も連絡をしないまま持分を売却すると後でトラブルになることがあるので、事前に売却の意思を伝えておくとよいです。場合によっては、他の共有者が持分を買い取ってくれることになるかもしれません。

共有持分の売却は一般的な不動産売買に比べて煩雑でトラブルが発生しやすいです。そのため信頼のできる専門家に相談することが大切になります。

最終更新日:
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