相続した共有不動産が他人との共有地だった場合でも時効により取得できるのか

遺産相続で不動産を相続し、何年も経ってから赤の他人との共有名義だったと判明することがあります。

上記の場合、一定の要件を満たしていれば、時効取得が成立します。時効取得が認められた場合、不動産を自分の単独名義にすることが可能です。

時効取得の成立は、不動産を占有している状態が一定期間続いていることや、占有に至る経緯などで判断されます。

個々の事情によって判断は異なるため、詳しくは不動産会社や弁護士へ相談することをおすすめします。

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共有不動産は20年または10年の占有で時効取得が成立する

他人との共有不動産は、20年または10年の占有によって時効取得が成立する可能性があります。

時効取得とは、一定期間占有していた他者の不動産を、時効によって取得する制度です。共有持分（共有不動産における各共有者の所有権）も、時効取得の対象となります。

例えば、共有不動産を単独で占有している状態が続き、その他の要件も揃えば、実際に不動産を単独名義にできるということです。

民法では、以下のように定めています。

民法第162条
1項：20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2項：10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。
出典：e-Govポータル「民法第162条」

「悪意取得」の場合は20年の占有期間が必要

民法第162条の1項は「長期取得時効」についての規定です。長期取得時効は、通称「悪意取得」とも呼ばれます。

悪意取得は「不動産が自分のものではないとわかっていた状態」もしくは「過失により自分のものではないと知らなかった状態」での占有にあてはまります。

例えば、共有不動産であることを知りながら占有していたり、共有不動産であるかどうかを調べずに占有していたケースが悪意取得に該当します。

「善意取得」の場合は10年の占有期間で成立する

民法第162条の2項は「短期取得時効」についての規定です。短期取得時効は、通称「善意取得」とも呼ばれます。

善意取得は「不動産が自分のものであると信じており、そのように信じてしまうような経緯があった（本人に過失がなかった）場合」にあてはまります。

例えば、親から「単独名義である」と聞かされていた不動産を相続し、一定の調査をおこなっても共有名義であることがわからず、維持・管理を1人で負担してきたケースが善意取得に該当します。

取得時効が成立するための要件

「20年、もしくは10年の占有で時効が取得する」と解説しましたが、期間以外にもいくつかの要件があります。

• 1.平穏かつ公然と占有している
• 2.所有の意思がある
• 3.善意取得の場合は「占有開始時に善意・無過失」であること

それぞれの要件について、詳しく見ていきましょう。

要件1.平穏かつ公然と占有している

「平穏」とは、脅迫や暴力を振るうことで奪い取ったものではないことを指します。

「公然」は、占有状態が公にも明らかであり、本来の所有者に対してわざと隠すようなことをしていない状態です。

「平穏かつ公然」の要件については、占有を始めた当初だけでなく、占有している期間中ずっと継続されていなければなりません。

要件2.所有の意思がある

時効取得の成立は「自主占有」であることが求められます。

自主占有とは、所有の意思をもって占有することです。例えば、不動産を自分のものとして利用や維持・管理をしていた場合、自主占有とされます。

一方、他人の所有物であることを前提に占有している場合は、他主占有といいます。占有者が「不動産は借りているだけ」という認識で占有している状態は、他主占有です。

自主占有と他主占有の解釈はむずかしく、個々のケースにもよるので、迷ったら弁護士に相談しましょう。

「他主占有」が「自主占有」に切り替わる例

民法には、占有の性質が変更するケースについて規定があります。

民法第185条
権原の性質上占有者に所有の意思がないものとされる場合には、その占有者が、自己に占有をさせた者に対して所有の意思があることを表示し、又は新たな権原により更に所有の意思をもって占有を始めるのでなければ、占有の性質は、変わらない。
出典：e-Govポータル「民法第185条」

条文は「占有をさせた者に対して所有の意思を表示する」もしくは「新たな権原（行為の根拠となる権利）によって所有の意思をもつ」場合に、他主占有が自主占有に切り替わると解釈できます。

具体例として、下記のような判例があります。

上記の例は、YとZが遺産相続によって所有の意思をもち、実際に納税や使用・管理をおこなっていたことから、自主占有に切り替わった事例です。

参照：裁判所「平成8年11月12日最高裁判例」

要件3.善意取得の場合は「占有開始時に善意・無過失」であること

善意取得が成立するためには、占有を始めた当初において善意であり、無過失であることが必要です。

逆にいえば、占有当初に善意・無過失であれば、途中で悪意取得に切り替わることはありません。

つまり、善意・無過失によって占有を開始した場合、途中で「他人のもの」であるという事実を知っても、善意取得は成立します。

時効取得によって生まれる効果

時効による所有権の取得は、下記2つの効果が発生します。

• 1.原始取得
• 2.時効の遡及効

それぞれの効果について、詳しく見ていきましょう。

1.原始取得

原始取得とは、他人や前所有者から譲り受けるのではない、新しい権利取得を意味します。

また、時効による原始取得の場合は、前所有者にあった権利や責務が一切引き継がれないことも意味しています。

つまり、占有していた物をまっさらな状態で取得できる、ということです。

例えば、共有不動産に抵当権が設定されていたとしても、時効による原始取得をした場合は抵当権が消滅します。

2.時効の遡及効

遡及効とは、法律や法律要件の効力が、その成立より前の段階に遡っておよぶことを意味します。

つまり、時効取得が認められた場合、その効果は時効の成立日ではなく起算日まで遡って適用されるということです。

時効取得の成否はケースバイケース

時効取得が認められるには「対象物を自主占有していた」と客観的に認めてもらえなければなりません。

例えば、固定資産税の支払い記録などは証拠として強力なものとなるでしょう。

しかし、個々のケースで事情や経緯は異なります。客観的な証拠は十分あっても、思わぬことで時効成立にストップがかかる可能性も無いわけではありません。

逆に、不法占拠といえるケースでも、悪意による時効取得が成立してしまうこともあり得ます。

時効取得が認められるかどうかは、極めてケースバイケースといえるのです。

共有不動産の時効トラブルを防ぐには「権利関係の把握」が大切

共有名義の時効取得についてトラブルが起きる事例は、権利関係の把握をおそろそかにしていたケースがほとんどです。

相続時、自分以外の相続人がいないか確認することは基本です。登記簿の情報だけを鵜呑みにせず、被相続人の戸籍謄本を調査するなど、慎重に調べましょう。

また、そもそも共有名義の不動産は、権利トラブルが起こりやすい状態です。共有者の認識や意見の違い、もしくは利害の対立により、裁判沙汰に発展することも珍しくありません。

トラブル解決や不動産の売却は「弁護士と連携した買取業者」に相談しよう

共有不動産の権利トラブルや共有名義の解消、共有持分の売却など、疑問や悩みがあれば「弁護士と連携した買取業者」に相談することをおすすめします。

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まとめ

他人との共有不動産を、所有の意思を持ちながら平穏かつ公然と占有することで、時効取得が認められるケースがあります。

悪意取得なら20年、善意取得なら10年での占有期間で時効取得が成立します。ただし、他の要件は個々の事情によって判断もむずかしいため、詳しくは弁護士へ相談しましょう。

共有不動産の権利トラブルを避けるなら、早めに共有名義を解消することもおすすめです。不動産全体や共有持分の売却は、専門の買取業者に相談するとよいでしょう。