相続した共有不動産が他人との共有地だった場合でも時効により取得できるのか

時効

遺産相続で土地を相続したところ、赤の他人との共有であることが分かる場合があります。しかし、一定期間に渡って自己所有であると考えていた場合には、時効取得が成立する可能性があります。

この記事では、共有不動産の時効取得についてご紹介します。

20年または10年で時効取得できる場合がある

時効
他人との共有地の場合、20年または10年で時効取得が成立する場合があります。

民法では、以下のように定めています。

民法162条第1項
「二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する」
民法162条第2項
「十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する」

1項は、「長期取得時効」であり、通称「悪意取得」とも呼ばれるものです。
2項は、「短期取得時効」であり、通称「善意取得」とも呼ばれるものです。

1項の悪意取得の場合は、共有地である事実を知っていながら占有していた場合です。
2項の善意取得の場合は、共有地である事実を知らず、自分のものと考えて占有していた場合です。

時効要件1:「平穏に、かつ、公然と」

1項と2項には、共通している時効要件があります。「平穏に、かつ、公然と」それを占有していたことです。

「平穏に」とは、脅迫や暴力を振るうことによって奪い取ったようなものではないことを表し、「公然と」とは、占有状態が公にも明らかであり、密かに行われていたのではないことを表します。

平穏と公然については、占有を始めた当初だけでなく、占有している間中ずっと継続されていなければなりません。ですからもし遺産相続発生後にある相続人が「この不動産は10年以上前から自分の物だったので、時効取得できるはずだ」と突然主張し始めても、公然と占有されていたとは言えないため無効となるでしょう。

時効要件2:「他人の物」を占有している

「他人の物」を占有していることも、共通した時効要件です。これについては、元々自分の所有物であるものを占有し、時効取得を主張するようなことは通常考えられないために、あえて規定されているものです。

しかしまれに、本当に自分の所有する不動産であっても、長い年月の経過によって所有権などの証明書類が無くなってしまい、自分に所有権があることを立証できなくなってしまうケースがあります。

時効制度とは、このような権利の証明困難という事態に対する救済措置でもあります。そのためこの場合は、自分の所有物に対して時効による取得を主張することとなるでしょう。

また、不動産を売買した際に買主が所有権移転登記を済ませておらず、依然として元の所有者の名義のままである場合も同様です。この場合は事実上、元の所有者による所有が継続されていることになるため、自分の所有物に対して時効取得を主張できることになります。

自分の所有物に対して時効取得を主張でき、認められる可能性が高いのは、おもにこの2つのケースであると予想されます。

時効要件3:「所有の意思」があること

1項と2項の共通時効要件は他にもあります。「所有の意思」があったという点です。悪意があったにしろ善意だったにしろ、所有の意思が認められなければ時効取得は成立しません。

所有の意思とは何かについては、賃貸物件を例にすると分かりやすいかもしれません。賃貸物件に住んでいる人は、そこが賃貸契約によって借りている物件であることを知っています。

ですからたとえ20年以上そこに住み続けたとしても、ある日突然「ここは自分の持ち家だ」と言い出すことはないでしょう。長く住んでいるとしても借りているだけなので、所有の意思がなく、自分の所有物ではないことを理解しているはずだからです。

当然、自分のものだと言い出したとしても時効取得が認められることはありません。

時効要件4:一定期間の占有の継続

善意、悪意どちらの場合も、対象物が一定期間継続して占有されていることが必要要件です。途中で途切れている場合には、時効が認められない場合があります。

時効要件5:占有開始時の善意と無過失

善意取得にのみ当てはまる要件です。善意取得が成立するためには、占有を始めた当初において善意であり、無過失であることが必要です。

過去の判例を参考にすると、善意とは、占有しているものに対して自分には所有権がないという事実を知らなかったこと、つまり自分に所有権があるものと信じていたことを表しています。

そして無過失とは、自分に所有権があると信じていたことに関して過失がないことを表します。

ですから、誰かから所有権に関して「他の人の名義では?」などと指摘を受けたり、客観的な証拠を提示されたにもかかわらず事実を確認しようとしなかった場合などは、自分の所有権を信じたことに対して過失があるとみなされる可能性があります。

善意および無過失については、占有を始めた当初にその状態であれば良いとした判例があります。

そのため、自分のものと信じて占有して数年経った頃に他人の物である事実を知り、民法で言うところの「悪意」の状態に変わったとしても、占有開始から10年が経てば時効による取得は可能となる場合があります。

時効取得するためには「自主占有」していなければならない

自主占有
共有地を時効取得するためには、時効を主張する人がその土地を所有の意思を持って占有していたかどうか、つまり「自主占有」していたのかが重要です。自主占有が認められれば、共有地でも時効取得できる可能性が高くなります

他方、所有の意思がない状態は「他主占有」と呼ばれます。他主占有とみなされた共有地は、ほとんどの場合時効取得できません。

共有地が自主占有されているかどうかの判断は、占有者がどう認識していたか、共有地に関してどのような関わり方をしてきたか、などの要素を「外形的客観的」に見てどう判断できるかが考慮されます。

外形的客観的、という聞き慣れない言葉が出てきますが、簡単に言えば「第三者から見てどう受け止められるか」のような意味合いになるでしょう。

共有地を相続した場合で考えると、その土地を相続した大切な財産とみなして必要な手入れをし、土地にかかる税金を払っており、その土地から収益を得るなどして日常的に関わってきたことが明らかであれば、それは外形的客観的に見ても所有の意思があり、自主占有していたと認められる状態かもしれません。

一方で、ほとんど何の世話もせずに放置しており、税金の負担も特にしていないなら、それは外形的客観的に見て所有の意思のある状態とは言えず、他主占有と判断されるかもしれません。

自分や家族のものだと考えていた土地が、実は他人との共有地だった・・・というケースは、遺産相続では時々あることです。

例えば、亡くなったお父さんの土地を相続したと思っていたら、その名義はお父さん個人のものではなく、他人との共有名義のものだった、などです。

この場合は、民法の次の規定が当てはまるでしょう。

民法185条
「権原の性質上占有者に所有の意思がないものとされる場合には、その占有者が、自己に占有をさせた者に対して所有の意思があることを表示し、又は新たな権原により更に所有の意思をもって占有を始めるのでなければ、占有の性質は、変わらない」

権原とは、権利が発生する理由のことを意味します。この条文では、新たな権原が発生することによって占有の性質が変わる可能性があるとしています。

つまり、他主占有から自主占有に変更される可能性があるということです。

遺産相続が新たな権原に該当するとみなされれば、占有の性質を自主占有に変更でき、共有地を時効取得できる可能性も出てきます。

過去の判例では、遺産相続で取得した相続財産を事実上支配していることによって所有の意思が認められる場合に、遺産相続を新たな権原と認めたものもあります。

時効取得によって生まれる効果

時効取得が成立すると、占有者は所有権や財産権を取得できます。これによって生まれる効果は、おもに2つに分けられます。「原始取得」と「時効の遡及効」です。

1. 原始取得

原始取得とは、他人や前所有者から譲り受けるのではない、新しい権利取得を意味します。時効による原始取得の場合は、前所有者にあった権利や責務が一切引き継がれないことも意味しています。

つまり、占有していた物をまっさらな状態で取得できる、ということです。ですから、共有地であった土地に抵当権が設定されていたとしても、時効による原始取得をした場合は抵当権が消滅します。

2. 時効の遡及効

遡及効とは、法律や法律要件の効力が、その成立より前の段階にさかのぼって及ぶことを意味します。時効取得によってもたらされた所有権や財産権が、時効の起算日にまでさかのぼって発生することを、時効の遡及効と言います。

時効とは、長期間に渡って継続した事実に基づいて、その権利関係を認めるものです。そして時効取得による効力は、その効力を起算日までさかのぼらせたとしても、法律や現状の混乱を招かないため、時効の遡及効が認められています。

もし遡及効が認められないとしたら、非常に不合理なことが起きます。例えば、時効取得した土地で時効期間中に作物が産出された場合、その作物すべてを以前の所有者に返還しなければならないことになるでしょう。

時効の遡及効は、長期間に渡って継続した事実状態と権利関係を一致させるという、時効制度の趣旨に沿う制度なのです。

時効取得の可能性はケースバイケース

登記簿確認
時効取得が認められるには、対象物を自主占有していたことを、外形的客観的に認めてもらえなければなりません。そのためには、客観的な証拠が必要です。

例えば、固定資産税の支払い記録などは証拠として強力なものとなるでしょう。

しかし、個々に事情や諸条件は異なります。客観的な証拠は十分あっても、思わぬことで時効成立にストップがかかる可能性も無いわけではありません。

逆に、不法占拠と言える方法で占有していた占有者でも、悪意による時効取得が成立してしまうこともあり得ます。

時効取得が認められるかどうかは、極めてケースバイケースと言えるのです。

共有トラブルを防ぐために

相続で不動産を取得する場合は、事前に権利関係について十分に確認しておくことが重要です。もしも遺産分割協議の段階で、相続財産である共有不動産に他人の権利がかかっていることが判明すれば、共有不動産を相続する相続人の遺産分割割合を調整することもできるはずです。

例えば、共有不動産を相続する相続人に、今後厄介事に巻き込まれる可能性があることを考慮して、通常よりも多めの代償金を渡したり、少し多めに相続してもらうなどの配慮が必要です。

重要なことは、登記簿の情報だけを鵜呑みにしないことです。遠方の不動産を相続する場合は、現地を確認しないまま、登記簿上の情報だけを見て相続登記をしてしまうケースがあります。

司法書士に依頼した場合は現地を確認してくれる場合もありますが、自分自身で現状確認に行くことをおすすめします。

現実の状態と、登記簿の状態が一致しているかどうかは、とても重要なことなのです。

また、他者に勝手に占有されていなくても、物件自体が老朽化していて他人に迷惑をかけている可能性も考えられます。

最近では全国で人が住まなくなった家が老朽化して近隣に迷惑をかける、いわゆる「空家問題」が深刻化してきています。空家問題の多くは、相続人が相続した不動産に全く関心を示さないからです。

なお、2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」により、特定空家等に認定されてしまうと、固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、高い税金が発生してしまうため十分注意が必要です。

知らないうちに他人に迷惑をかけてしまわないよう、相続する不動産は必ず現地を確認するようにしましょう。

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