【共有名義マンションの売却方法】名義人別（夫婦・親子・親族）の注意点、売却する3つのコツ

相続で引き継いだマンションや夫婦や親子で資金を出しあって購入したマンションなどでは、名義が共有になっている場合があります。共有名義のマンションは、単独名義のマンションに比べて、売却するのに手間や時間がかかることがあります。

この記事では、共有名義のマンションを売却するコツや名義人別の注意点などを解説します。

共有名義のマンションを売却する4つの方法

単独名義（所有者が1人）のマンションであれば、自分ひとりの意思で売却することができます。しかし、共有名義のマンションとなると、自分だけの意思で売却することはできません。では、どのように売却すればよいのでしょうか。ここでは、共有名義のマンションを売却する方法について見ていきましょう。

マンションの共有者全員の同意で売却する方法

共有名義の不動産を売却する方法として最も一般的なものが、共有者全員でマンションの全部を売却する方法です。共有者全員が売却に同意し、第三者に売却します。共有者全員が売却に同意しているため、売買の交渉なども比較的スムーズに進むことが多いです。

例えば、2人で持ち分1/2ずつのマンションを3,000万円で売却した場合は、1人あたり1,500万円で売却したことになります。「持ち分」とは、そのマンションを所有する権利を示す割合のことです。共有者全員でマンションの全部を売却する方法では、必ず共有者すべての同意が必要になるので、注意しましょう。

マンションの一部を第三者に売却する方法

共有名義のマンションを売却する方法の1つとして、マンションの一部を売却する方法があります。これは、自分の持ち分のみを売却する方法です。実は、マンションは自分の持ち分のみを売却できます。

マンションそのものを売却するのではなく、あくまで所有権のみを売却します。この場合、他の共有者の同意は必要なく自分だけの事情で売却することができるため、売却に出すまでの労力が小さく済みます。ただし、共有者のいる物件を購入しようと考える第三者は少なく、売却先が不動産会社などに限られるため、注意が必要です。

自分の持分を他の共有者に売却（移転）する方法

この方法は、自分の持ち分を他の共有者に売却する方法です。他の共有者に売却する方が第三者に売却するよりも、契約がまとまることが多いため、メリットの多い売却方法です。しかし、現金での売買が基本となるため、購入者は現金を用意する必要があります。他の共有者に自分の持ち分を売却する場合には、共有者全員の同意が必要となります。

他の共有者の持ち分を買い取り、その後、マンションを売却する方法

この方法は、他の共有者の持ち分を買い取り、その後、売却する方法です。一旦、マンションをすべて自分のものにし、その後に自分のタイミングで第三者に売却します。他の共有者の持ち分を買い取った後は、自分のペースで売却を考えることができるためメリットが大きい方法になります。

共有名義人別（夫婦・親子・親族）の売却における注意点

ここまでは、共有名義のマンションであっても、売却できることを見てきました。しかし、ひとことで共有名義といっても、夫婦の場合や親子の場合など、共有している人同士の関係はさまざまです。そこで、ここでは共有名義人の間柄別に売却時の注意点を解説します。

夫婦で共有名義にしている場合の売却における注意点

マンションの共有名義を夫婦にしている場合、そのマンションを自宅としていることが多いです。マンションを自宅としている場合に注意しなければならないのが、住宅ローンのことです。住宅ローンが完済している場合は、問題なく売却できます。では、住宅ローンが残っている場合はどうでしょうか。

住宅ローンが残っている場合、住宅の売却価格より住宅ローンの残高が少ないケースと多いケースがあります。住宅の売却価格より住宅ローンの残高が少ないケースを「アンダーローン」、住宅の売却価格より住宅ローンの残高が多いケースを「オーバーローン」といいます。

アンダーローンの場合は、売却金額で住宅ローンを返済できるので問題ありません。問題となるのは、オーバーローンの場合です。この場合は売却しても負債が残るため、通常、売却できません。そこで、マンションの売却を考える際は、オーバーローンにならないように、返済を進める必要があります。

親子で共有名義にしている場合の売却における注意点

親子で共有名義にしている場合、売却で注意が必要なのが「無償の贈与」です。共有名義の不動産を第三者に売却する際、所有者が1人の場合に比べて手続きが複雑です。

そこで、先に父や母の所有権を子どもにまとめておいて、子どもが第三者に売却するというケースをとることがあります。この場合、法務局で名義の変更を行いますが、親子の場合はお金のやり取りがないことがあります。親子だからお金のやり取りがないのは当然と思いがちですが、この場合は親から子どもへ持ち分を贈与したことになってしまい、贈与税がかかります。きちんとお金のやり取りを発生させるか、共有者全員でマンションの全部を売却する必要があります。

親族で共有名義にしている場合の売却における注意点

マンションの共有名義が兄弟などの親族の場合、売却でトラブルになりがちな事が2つあります。

1つがお金のことです。マンションをいくらで売るのか、つまり売却価格をいくらにするのかで意見の相違があり、なかなか売却まで進まないことがあります。また、売却後のお金をどの割合で分割するのかで、もめることも多いです。一般的には所有権の割合で分割しますが、売却までの手間や労力が共有者の1人のみにかかる場合など、所有権の割合での分割に納得しないケースがでてくることがあります。そうならないためにも、売却前に共有者間でしっかりとした協議をしておく必要があります。

もう1つが、共有者の中に売却したくない人がいる場合です。どうしても売却の説得ができない場合は、マンションの自分の持ち分のみを売却することなども考えていく必要があるでしょう。

売却前の必要書類・準備物

マンションを売却するためには、さまざまな書類や物が必要です。そこで、マンションを売却することが決まったら、次に、売却に必要なものを用意していきます。ここでは、一般的な必要書類・準備物と遠方に共有名義人がいる場合の必要書類について見ていきましょう。

一般的な必要書類・準備物

マンションの売却で一般的に必要な書類は次のとおりです。

※必要書類は、不動産の状況などによっても異なります。不動産業者に何を用意した方が良いかを必ず確認しましょう。

遠方に共有名義人がいる場合の必要書類

共有名義のマンションを売却する場合、契約の際には共有者全員が揃う必要があります。しかし、共有者が遠方に住んでいたり、高齢のため外出が難しかったりするなど、共有者全員が売買契約に出席できないケースも多くあります。

その場合は、上述した書類の他に「代理売買の委任状」が必要になります。委任状を作成すれば、他の共有者や代表者1人に権限を任せることができます。委任状には決まった形式などはないため、自由に作成できますが、おおむね次の事項を記載します。

名義人同士がトラブルにならずに売却するための3つのコツ

共有名義のマンションを売却する場合は、名義人同士でトラブルになることもあります。しかし、トラブルが起きると売却までに時間がかかったり、最悪、売却ができなかったりとデメリットしかありません。そこで、ここでは名義人同士がトラブルなく売却するためのコツを3つ解説します。

売却後に必要な資金についてあらかじめ相談する

名義人同士のトラブルのもとになりやすいのが金銭です。マンションを売却する理由として、資金を必要としていることが多いからです。そこで、それぞれの名義人が売却後にどれぐらいの資金が必要なのかあらかじめ相談しておかなければなりません。そうしておかなければ、売却後の資金の分割を巡ってトラブルになります。

ここで気を付けたいのが、譲渡所得税のことです。マンションの売却には、不動産業者への手数料などの経費はもちろんのこと、売却で利益が出れば確定申告をして、譲渡所得税を支払う必要があります。売却することで得られるお金のことを考えるとき、費用については考慮していても、税金のことを忘れている場合があります。

マンション売却価格の査定をあらかじめ行う

共有名義人にマンションの売却を提案する場合、ただ売却したいというだけでは説得できない可能性があります。特に、売却の必要性を感じていない名義人がいる場合は、なおさらです。

その場合は、あらかじめマンションの売却価格の査定を行い、その査定額を伝えることでスムーズに話が進むことがあります。マンションの売却価格の査定は、名義人1人でも依頼することが可能です。

不動産業者に依頼する

どうしてもトラブルが起こりそうな場合は、不動産業者に間に入ってもらうとよいでしょう。不動産業者の中には弁護士などの専門家と連携し、さまざまなトラブルを解決している会社もあります。そうした不動産業者であれば、個々の事情に合った解決策を提案してくれるでしょう。

話し合いで解決しない場合は、「共有物分割請求」をする

共有名義のマンションを売却する場合、共有名義者同士で話し合いをしても解決しないことも多いです。では、話し合いで解決しないといつまでも売却できないかというと、そうではありません。裁判所に「共有物分割請求」をすることで、解決できます。ここでは、共有物分割請求について見ていきましょう。

共有物分割請求とは

民法では、共有物の各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができると定めています。つまり、裁判所に訴訟を起こすことで、マンションの分割（今回のケースでは、売却すること）を解決しようというのが「共有物分割請求」です。

共有物分割請求は、1人の名義人が、他の名義人のいずれかの住所がある所を管轄する地方裁判所、または共有マンションの所在地を管轄する地方裁判所に提起することで、行うことができます。ただし、その前に話し合い（共有物分割協議）を行う必要があります。

話し合い自体ができない場合は、裁判所の調停手続きを利用して行うことも可能です。その場合は、まず裁判所の調停手続きの利用を考えましょう。

共有物分割請求の3つの判決

共有物分割請求を行うと、最終的に裁判所の判決を受けることになります。共有マンションの売却の場合、その判決は主に次の3つのいずれかになります。

競売

「競売」とは、複数の不動産業者などに値をつけさせて、最高価格を申し出た者に売る方法のことです。マンションのように現物分割ができない共有物の場合、競売の判決が出ることがあります。競売により得たお金は、名義人の持分割合に応じて配分されます。

価格賠償による分割

「価格賠償による分割」とは、マンションをだれか１人の所有物にして、ほかの共有者には金銭が支払われる方法です。買い取りを希望する共有者がいた場合のみ、用いられる方法です。

その他

その他に、名義人の持分に応じて、共有物そのものを分ける「現物分割」や共有物を現物分割した際に生じる過不足を現金によって精算する「部分的価格賠償」といった判決が出されることもあります。

共有名義マンションが売れない場合の見直すポイント

共有名義者の同意を得て、いざマンションを売りに出しても、なかなか売れないこともあります。その場合は、いくつかのポイントを見直すことで売却しやすくなることもあります。ここでは、共有名義マンションが売れない場合の見直すポイントを見ていきましょう。

内覧の印象を良くする

マンションの売却には、内覧の印象が大きく影響します。そこで、少しでも内覧の印象を良くする努力をします。

室内に不用品などが残っている場合は、それを処分し部屋を広く見せる必要があります。壁紙の剥がれやフローリングの傷などがあれば、補修しておくことで、内覧の印象を良くすることが可能です。また、内覧の時間を最も部屋に日が入る時間にすることで、多少日当たりの悪い状態の部屋であっても、内覧の印象を良くすることができます。

売却金額の見直し

マンションが中々売れない理由の1つに、売却金額が適切でないことが挙げられます。マンション売却の相場には需要と供給のバランスが大きく影響します。

転職・転勤が多い春や秋などの繁忙期には需要は増えますが、それでも売却価格が高すぎると売却できません。また、郊外にあるマンションの場合は、そもそも繁忙期に需要が伸びるとは限りません。供給の状況を見ながら、売却金額の見直しを行いましょう。

まとめ

共有名義のマンションは、他の名義人の合意を得る必要があるなど、1人でマンションを所有している場合に比べて売却の手続きは複雑です。また、売却を巡って共同名義人同士でトラブルになることもあります。そのため、１人で売却にかかわるすべてのことをこなすことは難しいでしょう。共有名義のマンションの売却には、その分野に強い不動産業者に相談することをおすすめします。

弊社クランピーリアルエステートでも、弁護士や司法書士、税理士などの専門家と連携しています。共有名義のマンション売却のお手伝いだけでなく、その後のトラブルや交渉までサポートしますから、安心しておまかせいただけます。共有名義のマンション売却で、何かお困りごとなどございましたら、ぜひ一度お声がけください。