夫婦でマンションを購入するとき、共有名義とするケースは多いです。
しかし共有名義の場合、離婚をきっかけにマンションの権利についてトラブルとなるケースがあります。
共有不動産は共有者全員の同意がないと売却できません。
そこで、共有者が売却に反対しているなら、自身の共有持分のみ売却することをおすすめします。
共有持分を手放すことで、共有関係から抜け出せるのでマンションの権利問題についても解決できます。
ただし、マンションの共有持分は活用が難しく、一般的な仲介業者では買取を断られるケースが多いのです。
そこで、共有持分専門の買取業者に買取依頼することをおすすめします。
共有持分の専門買取業者は、共有持分の活用方法を熟知しているため、マンションの共有持分も積極的に買取をおこなっています。
目次
共有名義マンションの売却方法
単独名義（所有者が1人）のマンションであれば、自分ひとりの意思で売却できます。
しかし、共有名義のマンションとなると、自分だけの意思で売却できません。
では、どのように売却すればよいのでしょうか。
次の項目から、共有名義のマンションを売却する方法を解説していきます。
共有者全員の同意をもらって売却する
共有名義のマンション自体を売却するには、共有者全員からの同意が必要です。
もし共有者が一人でも反対したら、売却は認められません。
共有者全員が売却に同意してくれれば、通常の不動産と同じように売却活動をおこなえるでしょう。
共有者全員で売却した場合、購入した買主の単独名義となって制限が発生しないため、相場以上の値段で売却できるかもしれません。
まずは売却の意思を共有者全員に伝えましょう。
共有者との交渉や説得が不安・苦手という人は共有名義不動産に詳しい弁護士に相談することも選択肢の一つです。
権利関係に詳しい弁護士に依頼することで、トラブルなく話し合いを円滑に進められるケースもあります。
持分をすべて買い取って売却する
共有者全員で売却するとしたら、それぞれのタイミングや売却価格を考慮しなければならないでしょう。
そのため「この日までに売りたい」「この価格でなければ売却したくない」などのように意見がすれ違ってしまう恐れがあります。
一方で、他の共有者の持分をすべて買い取れば共有関係を解消できるため、自分の意思だけで売却することが可能です。
そのため、自分のタイミングや希望する売却価格で売却活動を進められます。
ただし、共有者から持分を買い取る際に相場以上の価格での取引を要求されることも珍しくありません。
持分のみの売却方法
「共有者全員から売却の同意が得られない」「持分をすべて買い取るほどの資金力を有していない」などの場合であれば、持分のみの売却を検討してみましょう。
自分の持分のみであれば他の共有者の同意が無くても自由に売却できます。
共有者に売却する
共有者が共有名義のマンションを活用するつもりであれば、持分を買い取ってくれるかもしれません。
持分を売買することで共有者は共有関係を解消でき、自分は現金化できるため、利害が一致する可能性が高いといえます。
以上のように、共有者側にもメリットがあるので、持分のみでも相場価格で取引できるケースもあるでしょう。
しかし、ケースによっては「もっと安くしてほしい」「買い取れる資金力がない」などのように取引が上手く進まないことも考えられます。
共有持分の専門買取業者に売却する
「共有者との交渉が上手くいかない」「持分のみでもできるだけ高く売りたい」などの場合、共有持分専門の買取業者に売却することも一つの手段です。
大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、共有不動産における複雑な権利関係を解消できないケースが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。
一方で、共有持分・共有不動産を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。
数ある買取業者の中でも、共有不動産のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は共有持分のみでも高価格での買取を実現しています。
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当社クランピーリアルエステートでは、共有持分など権利関係が複雑に絡むような物件でも積極的に買い取っております。
全国1,200を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しており、トラブルや法的な権利などを調整しながら運用できる強みがあります。
離婚をきっかけにマンションの権利関係についてトラブルが起きている場合でも、あなたの共有持分のみ買取が可能です。
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共有名義人別（夫婦・親子・親族）の売却における注意点
ここまでは、共有名義のマンションであっても、売却できることを見てきました。
しかし、ひとことで共有名義といっても夫婦の場合や親子の場合など、共有している人同士の関係はさまざまです。
そこで、ここでは共有名義人の間柄別に売却時の注意点を解説します。
夫婦で共有名義にしている場合の売却における注意点
マンションの共有名義を夫婦にしている場合、そのマンションを自宅としていることが多いでしょう。
マンションを自宅としている場合に注意しなければならないのが、住宅ローンのことです。
住宅ローンが完済している場合は、問題なく売却できます。
では、住宅ローンが残っている場合はどうでしょうか。
住宅ローンが残っている場合、住宅の売却価格より住宅ローンの残高が少ないケースと多いケースがあります。
住宅の売却価格が、住宅ローンの残高より高いケースを「アンダーローン」と呼びます。
一方で、住宅の売却価格が住宅ローンの残高より低いケースを「オーバーローン」といいます。
アンダーローンの場合は、売却金額で住宅ローンを返済できるので問題ないでしょう。
しかし、オーバーローンは売却しても負債が残るため、一般的に売却できません。
マンションの売却を考える際は、オーバーローンにならないように返済を進める必要があります。
親子で共有名義にしている場合の売却における注意点
親子で共有名義にしている場合、売却で注意が必要なのが「無償の贈与」です。
共有名義の不動産を第三者に売却する際、所有者が1人の場合に比べて手続きが複雑になるでしょう。
そのため、先に父や母の所有権を子どもにまとめておいて、子どもが第三者に売却することもあります。
この場合、法務局で名義変更をおこないますが、親子の場合はお金のやり取りが発生しないことも珍しくありません。
親子だからお金のやり取りがないのは当然と思いがちですが、親から子どもへ持分を贈与したとみなされてしまい、贈与税がかかるでしょう。
贈与とみなされないためには、お金のやり取りを発生させるか、共有者全員でマンション自体を売却する必要があります。
親族で共有名義にしている場合の売却における注意点
マンションの共有名義が兄弟などの親族の場合、売却でトラブルになりがちな事が以下の3つです。
- 売却価格をいくらにするか
- 売却後のお金の分割割合をどうするか
- 売却したくない共有者がいる場合の売り方
1つ目がお金の問題で、マンションをいくらで売るのかで意見の相違があり、なかなか売却まで進まないことがあります。
また、売却後のお金をどのように分割するのかでもめることも多いです。
一般的には所有権の割合で売却額を分割します。
ただし、売却までの手間や労力が共有者の1人のみにかかる場合など、所有権の割合での分割に納得しないケースがでてくるかもしれません。
上記のようなトラブルを回避するためには、売却前に共有者間でしっかりとした協議をしておく必要があります。
3つ目の問題は、共有者の中に売却したくない人がいる場合です。
どうしても売却の説得ができない場合は、マンションの自分の持ち分のみを売却することなども考える必要があるでしょう。
売却前の必要書類・準備物
マンションを売却するためには、さまざまな書類や物が必要です。
そこで、マンションを売却することが決まったら、次に、売却に必要なものを用意していきます。
ここでは、一般的な必要書類・準備物と遠方に共有名義人がいる場合の必要書類について見ていきましょう。
一般的な必要書類・準備物
マンションの売却で一般的に必要な書類は次のとおりです。
- 不動産の登記済権利書または登記識別情報
- 土地測量図や境界確認書など
- 印鑑証明書、実印
- 住民票
- 本人確認書類
必要書類は不動産の状況などによっても異なります。
不動産業者に何を用意した方が良いかを必ず確認しましょう。
遠方に共有名義人がいる場合の必要書類
共有名義のマンションを売却する場合、契約の際には共有者全員が揃う必要があります。
しかし、共有者が遠方に住んでいたり、高齢のため外出が難しいなど、共有者全員が売買契約に出席できないケースも多くあります。
その場合は、上述した書類の他に「代理売買の委任状」が必要です。
委任状を作成すれば、他の共有者や代表者1人に権限をゆだねられます。委任状には決まった形式などはないため、自由に作成できますが、おおむね次の事項を記載します。
- 売買手続きを委任する旨
- 委任する範囲
- 委任者と受任者の住所氏名、押印
- 不動産の所在地
名義人同士がトラブルにならずに売却するための3つのコツ
共有名義のマンションを売却する場合は、名義人同士でトラブルになることもあります。
トラブルが起きると売却までに時間がかかったり、売却できなかったりとデメリットしかありません。
そこで、ここからは名義人同士がトラブルなく売却するための以下3つのコツを解説します。
売却後に必要な資金についてあらかじめ相談する
名義人同士のトラブルのもとになりやすいのが金銭でしょう。
なぜなら、マンションを売却する理由として、資金を必要としていることが多いからです。
上記のトラブルを回避するためにも、それぞれの名義人が売却後にどれぐらいの資金が必要なのか、あらかじめ相談しておかなければなりません。
相談時に気を付けたいのが、譲渡所得税のことです。
マンションの売却には、不動産業者への手数料などの経費はもちろんのこと、売却で利益が出れば確定申告をして、譲渡所得税を支払う必要があります。
売却することで得られるお金を考えるとき、費用については考慮していても、税金のことを忘れている場合があります。
マンション売却価格の査定をあらかじめおこなう
共有名義人にマンションの売却を提案する場合、ただ売却したいというだけでは説得できない可能性があるでしょう。
特に、売却の必要性を感じていない名義人がいる場合は、なおさらです。
上記の場合は、あらかじめマンションの売却価格の査定をおこない、査定額を伝えるといいかもしれません。
不動産の価値を正確に理解すると、売却したい気持ちが芽生えてスムーズに話が進む可能性があります。
ちなみに、マンションの売却価格の査定は、名義人1人でも依頼することが可能です。
不動産業者に依頼する
どうしてもトラブルが起こりそうな場合は、共有不動産・共有持分を扱っている不動産業者に依頼するとよいでしょう。
不動産業者の中には弁護士などの専門家と連携し、さまざまなトラブルを解決している会社もあります。
そうした不動産業者であれば、個々の事情に合った解決策を提案してくれるはずです。
話し合いで解決しない場合は「共有物分割請求」をする
共有名義のマンションを売却する場合、共有名義者同士で話し合いをしても解決しないことも多いでしょう。
話し合いで解決しないといつまでも売却できないかというと、そうではありません。
裁判所に「共有物分割請求」をすることで、解決できます。
ここでは、共有物分割請求について見ていきましょう。
共有物分割請求とは
民法では、共有物の各共有者はいつでも共有物の分割を請求できると定めています。
つまり、裁判所に訴訟を起こすことで、マンションの分割（今回のケースでは、売却すること）を解決しようというのが「共有物分割請求」です。
共有物分割請求は、1人の名義人が他の名義人のいずれかの住所がある所を管轄する地方裁判所、または共有マンションの所在地を管轄する地方裁判所に提起することでおこなえます。
ただし、その前に話し合い（共有物分割協議）をおこなう必要があります。
話し合い自体ができない場合は、裁判所の調停手続きを利用することも可能です。
その場合は、まず裁判所の調停手続きの利用を考えましょう。
共有物分割請求の3つの判決
共有物分割請求をおこなうと、最終的に裁判所の判決を受けることになります。
共有マンションの売却の場合、その判決は以下3つのいずれかになるでしょう。
上記の判決のイメージは以下の通りです。
現物分割
名義人の持分に応じて、土地などを分割するといった判決が出されることもあります。
ただし、マンションや家などは物理的に分割するのが困難なので、基本的には土地などに適用されるでしょう。
換価分割（代金分割）
マンションのように現物分割ができない共有物の場合、競売にかけられる判決が出る可能性があるでしょう。
競売により得たお金は、名義人の持分割合に応じて配分されます。
価格賠償による分割
買い取りを希望する共有者がいた場合のみ、用いられる方法です。
共有名義マンションが売れない場合の見直すポイント
共有名義者の同意を得て、いざマンションを売りに出しても、なかなか売れないこともあります。
その場合は、以下のようなポイントを見直すことで売却しやすくなるかもしれません。
内覧の印象を良くする
マンションの売却には、内覧の印象が大きく影響します。
ですから、少しでも内覧の印象を良くする努力をしましょう。
たとえば、以下のように調整するといいかもしれません。
- 「不用品などは処分して部屋を広く見せる」
- 「壁紙の剥がれやフローリングの傷などは補修する」
- 「部屋に日が入りやすい時間に内覧してもらう」
少しでも物件の印象を良くしておくことで「ここに住みたい！」感じてもらえるでしょう。
売却金額の見直し
マンションが中々売れない理由の1つに、売却金額が適切でないことが挙げられます。
マンション売却の相場には需要と供給のバランスが大きく影響します。
転職・転勤が多い春や秋などの繁忙期には需要が増えますが、それでも売却価格が高すぎると売却できません。
また、郊外にあるマンションの場合は、そもそも繁忙期に需要が伸びるとは限りません。
売却の時期や物件周辺の環境を加味しながら、妥当な売却金額に見直しましょう。
まとめ
共有名義のマンションは、他の名義人の合意を得る必要があるなど、単独でマンションを所有している場合に比べて売却が難しい傾向にあります。
また、売却を巡って共同名義人同士でトラブルになることも珍しくありません。
そのため、１人で売却にかかわるすべてのことをこなすことは難しいでしょう。
しかし、持分のみであれば共有者の同意が必要なく自由に売却可能です。
「持分だけでも現金化したい」などの場合、共有持分を専門的に扱っている不動産業者に相談してみるとよいでしょう。
共有名義マンションの売却についてよくある質問
はい、必要です。マンションに限らず、共有名義の不動産を売却するときは共有者全員の同意が必要であり、1人でも反対していれば売却はできません。
自分の持分だけを売却することは可能です。設定した自分の持分割合分は、共有者の同意がなくても売却できます。
共有持分とは共有不動産における「共有者ごとの所有権割合」を表したものです。持分の権利割合は1/3などの数字で表記します。ちなみに共有不動産は「他人と共有している不動産そのもの」を指します。
共有持分の買取価格相場は通常不動産の半額程度、もしくはさらに低い価格となる場合がありますが、売却先によっては相場に関わらず比較的に高い価格で買取していることもあります。そのため、買取相場が明確に決まっているわけではありません。
はい、あります。一般的な物件を扱う大手不動産会社よりも「共有持分を専門としている買取業者」へ売却したほうが高額となる可能性があります。また、離婚などで共有者どうしがトラブルになっている共有持分は、弁護士と連携している専門買取業者への売却がおすすめです。→ 共有持分専門の買取査定はこちら
