【共有名義マンションの売却方法】名義人別の注意点や売却のコツを詳しく解説！

相続や夫婦の共同購入などで、共有名義のマンションをもっている人は多いでしょう。

共有名義のマンションは、自分1人の意思では売却できません。他共有者が全員、売却に同意している必要があります。

ただし、相続トラブルや離婚問題などで共有者との話し合いが難しい場合、自分の共有持分だけを売却するという方法もあります。

共有持分の売却に他共有者の同意は不要なので、好きなタイミングで売却が可能です。

しかし、一般的な仲介業者では取り扱いを断られるところが多いので、共有持分専門の買取業者に相談しましょう。専門買取業者なら、最短数日で高額買取ができます。

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共有名義マンションの売却方法

単独名義（所有者が1人）のマンションであれば、自分ひとりの意思で売却できます。しかし、共有名義のマンションとなると、自分だけの意思で売却できません。

では、どのように売却すればよいのでしょうか。次の項目から、共有名義のマンションを売却する方法を解説していきます。

共有者全員の同意をもらって売却する

共有名義のマンションそのものを売却するためには、共有者全員から同意をもらわなければいけません。もし共有者が一人でも反対したとしたら、売却は認められないというわけです。

共有者全員が売却に同意してくれれば通常の物件と同じように売却活動をおこなうことが可能です。そのため、相場以上の値段で売却できるかもしれません。

まずは売却の意思を共有者全員に伝えましょう。共有者との交渉や説得が不安・苦手という人は共有名義不動産に詳しい弁護士に相談することも選択肢の一つです。

権利関係に詳しい弁護士に依頼することでトラブルなく話し合いを円滑に進められるケースもあります。

持分をすべて買い取って売却する

共有者全員で売却するとしたら、それぞれのタイミングや売却価格を考慮しなければならないでしょう。

そのため「この日までに売りたい」「この価格でなければ売却したくない」などのように意見がすれ違ってしまう恐れがあります。

一方で、他の共有者の持分をすべて買い取れば、共有関係を解消できるため、自分の意思だけで売却することが可能です。

そのため、自分のタイミングや希望する売却価格で売却活動を進められます。ただし、共有者から持分を買い取る際に相場以上の価格での取引を要求されることも珍しくありません。

持分のみの売却方法

「共有者全員から売却の同意が得られない」「持分をすべて買い取るほどの資金力を有していない」などの場合であれば、持分のみの売却を検討してみましょう。

自分の持分のみであれば他の共有者の同意が無くても自由に売却できます。

共有者に売却する

共有者が共有名義のマンションを活用するつもりであれば、持分を買い取ってくれるかもしれません。

持分を売買することで共有者は共有関係を解消でき、自分は現金化できるため、利害が一致する可能性が高いといえます。そのため、持分のみでも相場価格で取引できるケースもあります。

しかし、ケースによっては「もっと安くしてほしい」「買い取れる資金力がない」などのように取引が上手く進まないことも考えられます。

共有持分の専門買取業者に売却する

「共有者との交渉が上手くいかない」「持分のみでもできるだけ高く売りたい」などの場合、共有持分専門の買取業者に売却することも一つの手段です。

大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、共有不動産における複雑な権利関係を解消できないケースが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。

一方で、共有持分・共有不動産を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。

数ある買取業者の中でも、共有不動産のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は共有持分のみでも高価格での買取を実現しています。

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当社クランピーリアル・エステートでは、共有持分など権利関係が複雑に絡むような物件でも積極的に買い取っております。

全国800を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しており、トラブルや法的な権利などを調整しながら運用できる強みがあります。

また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。

共有名義人別（夫婦・親子・親族）の売却における注意点

ここまでは、共有名義のマンションであっても、売却できることを見てきました。しかし、ひとことで共有名義といっても、夫婦の場合や親子の場合など、共有している人同士の関係はさまざまです。

そこで、ここでは共有名義人の間柄別に売却時の注意点を解説します。

夫婦で共有名義にしている場合の売却における注意点

マンションの共有名義を夫婦にしている場合、そのマンションを自宅としていることが多いです。マンションを自宅としている場合に注意しなければならないのが、住宅ローンのことです。

住宅ローンが完済している場合は、問題なく売却できます。では、住宅ローンが残っている場合はどうでしょうか。

住宅ローンが残っている場合、住宅の売却価格より住宅ローンの残高が少ないケースと多いケースがあります。住宅の売却価格より住宅ローンの残高が少ないケースを「アンダーローン」と呼びます。

一方で、住宅の売却価格より住宅ローンの残高が多いケースを「オーバーローン」といいます。

アンダーローンの場合は、売却金額で住宅ローンを返済できるので問題ありません。しかし、オーバーローンは売却しても負債が残るため、一般的に売却できません。

そこで、マンションの売却を考える際は、オーバーローンにならないように、返済を進める必要があります。

親子で共有名義にしている場合の売却における注意点

親子で共有名義にしている場合、売却で注意が必要なのが「無償の贈与」です。共有名義の不動産を第三者に売却する際、所有者が1人の場合に比べて手続きが複雑です。

そこで、先に父や母の所有権を子どもにまとめておいて、子どもが第三者に売却することもあります。

この場合、法務局で名義変更をおこないますが、親子の場合はお金のやり取りがないことがあります。親子だからお金のやり取りがないのは当然と思いがちですが、親から子どもへ持分を贈与したとみなされてしまい、贈与税がかかります。

贈与とみなされないためには、お金のやり取りを発生させるか、共有者全員でマンション自体を売却する必要があります。

親族で共有名義にしている場合の売却における注意点

マンションの共有名義が兄弟などの親族の場合、売却でトラブルになりがちな事が2つあります。

1つがお金のことです。マンションをいくらで売るのか、つまり売却価格をいくらにするのかで意見の相違があり、なかなか売却まで進まないことがあります。

また、売却後のお金をどの割合で分割するのかで、もめることも多いです。一般的には所有権の割合で分割しますが、売却までの手間や労力が共有者の1人のみにかかる場合など、所有権の割合での分割に納得しないケースがでてくることがあります。

そうならないためにも、売却前に共有者間でしっかりとした協議をしておく必要があります。

もう1つが、共有者の中に売却したくない人がいる場合です。どうしても売却の説得ができない場合は、マンションの自分の持ち分のみを売却することなども考える必要があるでしょう。

売却前の必要書類・準備物

マンションを売却するためには、さまざまな書類や物が必要です。そこで、マンションを売却することが決まったら、次に、売却に必要なものを用意していきます。ここでは、一般的な必要書類・準備物と遠方に共有名義人がいる場合の必要書類について見ていきましょう。

一般的な必要書類・準備物

マンションの売却で一般的に必要な書類は次のとおりです。

必要書類は不動産の状況などによっても異なります。不動産業者に何を用意した方が良いかを必ず確認しましょう。

遠方に共有名義人がいる場合の必要書類

共有名義のマンションを売却する場合、契約の際には共有者全員が揃う必要があります。しかし、共有者が遠方に住んでいたり、高齢のため外出が難しいなど、共有者全員が売買契約に出席できないケースも多くあります。

その場合は、上述した書類の他に「代理売買の委任状」が必要なります。委任状を作成すれば、他の共有者や代表者1人に権限をゆだねられます。委任状には決まった形式などはないため、自由に作成できますが、おおむね次の事項を記載します。

名義人同士がトラブルにならずに売却するための3つのコツ

共有名義のマンションを売却する場合は、名義人同士でトラブルになることもあります。しかし、トラブルが起きると売却までに時間がかかったり、最悪、売却ができなかったりとデメリットしかありません。

そこで、ここからは名義人同士がトラブルなく売却するためのコツを3つ解説します。

売却後に必要な資金についてあらかじめ相談する

名義人同士のトラブルのもとになりやすいのが金銭です。マンションを売却する理由として、資金を必要としていることが多いからです。

そこで、それぞれの名義人が売却後にどれぐらいの資金が必要なのかあらかじめ相談しておかなければなりません。そうしておかなければ、売却後の資金の分割を巡ってトラブルになります。

ここで気を付けたいのが、譲渡所得税のことです。マンションの売却には、不動産業者への手数料などの経費はもちろんのこと、売却で利益が出れば確定申告をして、譲渡所得税を支払う必要があります。売却することで得られるお金のことを考えるとき、費用については考慮していても、税金のことを忘れている場合があります。

マンション売却価格の査定をあらかじめおこなう

共有名義人にマンションの売却を提案する場合、ただ売却したいというだけでは説得できない可能性があります。特に、売却の必要性を感じていない名義人がいる場合は、なおさらです。

その場合は、あらかじめマンションの売却価格の査定をおこない、その査定額を伝えることでスムーズに話が進むことがあります。マンションの売却価格の査定は、名義人1人でも依頼することが可能です。

不動産業者に依頼する

どうしてもトラブルが起こりそうな場合は、共有不動産・共有持分を扱っている不動産業者に依頼するとよいでしょう。不動産業者の中には弁護士などの専門家と連携し、さまざまなトラブルを解決している会社もあります。

そうした不動産業者であれば、個々の事情に合った解決策を提案してくれるでしょう。

話し合いで解決しない場合は「共有物分割請求」をする

共有名義のマンションを売却する場合、共有名義者同士で話し合いをしても解決しないことも多いです。では、話し合いで解決しないといつまでも売却できないかというと、そうではありません。

裁判所に「共有物分割請求」をすることで、解決できます。ここでは、共有物分割請求について見ていきましょう。

共有物分割請求とは

民法では、共有物の各共有者はいつでも共有物の分割を請求できると定めています。

つまり、裁判所に訴訟を起こすことで、マンションの分割（今回のケースでは、売却すること）を解決しようというのが「共有物分割請求」です。

共有物分割請求は、1人の名義人が他の名義人のいずれかの住所がある所を管轄する地方裁判所、または共有マンションの所在地を管轄する地方裁判所に提起することでおこなえます。

ただし、その前に話し合い（共有物分割協議）をおこなう必要があります。

話し合い自体ができない場合は、裁判所の調停手続きを利用することも可能です。その場合は、まず裁判所の調停手続きの利用を考えましょう。

共有物分割請求の3つの判決

共有物分割請求をおこなうと、最終的に裁判所の判決を受けることになります。共有マンションの売却の場合、その判決は主に次の3つのいずれかになります。

競売

マンションのように現物分割ができない共有物の場合、競売の判決が出ることがあります。競売により得たお金は、名義人の持分割合に応じて配分されます。

価格賠償による分割

買い取りを希望する共有者がいた場合のみ、用いられる方法です。

その他

その他に、名義人の持分に応じて、共有物そのものを分ける「現物分割」や共有物を現物分割した際に生じる過不足を現金によって精算する「部分的価格賠償」といった判決が出されることもあります。

共有名義マンションが売れない場合の見直すポイント

共有名義者の同意を得て、いざマンションを売りに出しても、なかなか売れないこともあります。その場合は、いくつかのポイントを見直すことで売却しやすくなることもあります。

ここでは、共有名義マンションが売れない場合の見直すポイントを見ていきましょう。

内覧の印象を良くする

マンションの売却には、内覧の印象が大きく影響します。そこで、少しでも内覧の印象を良くする努力をします。

たとえば
「不用品などは処分して部屋を広く見せる」
「壁紙の剥がれやフローリングの傷などは補修する」
「部屋に日が入りやすい時間に内覧してもらう」
などの工夫をすることで、内覧の印象を良くできます。

少しでも物件の印象を良くしておくことで「ここに住みたい！」感じてもらえるでしょう。

売却金額の見直し

マンションが中々売れない理由の1つに、売却金額が適切でないことが挙げられます。マンション売却の相場には需要と供給のバランスが大きく影響します。

転職・転勤が多い春や秋などの繁忙期には需要が増えますが、それでも売却価格が高すぎると売却できません。また、郊外にあるマンションの場合は、そもそも繁忙期に需要が伸びるとは限りません。

売却の時期や物件周辺の環境を加味しながら、妥当な売却金額に見直しましょう。

まとめ

共有名義のマンションは、他の名義人の合意を得る必要があるなど、単独でマンションを所有している場合に比べて売却が難しい傾向にあります。

また、売却を巡って共同名義人同士でトラブルになることも珍しくありません。そのため、１人で売却にかかわるすべてのことをこなすことは難しいでしょう。

しかし、持分のみであれば共有者の同意が必要なく自由に売却可能です。

「持分だけでも現金化したい」などの場合、共有持分を専門的に扱っている不動産業者に相談してみるとよいでしょう。