不動産管理会社に支払う費用の相場とは？管理コストをおさえたいときの対策について

不動産投資では、様々なコストが必要です。投資リスクをおさえるためには「何にどのくらいかかるのか」というように、出て行くお金に目を向けていかなければいけません。

この記事では、管理費用はどのくらい必要になるのか、不動産管理会社に支払う費用の相場について解説いたします。管理コストをおさえたいオーナー様は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産管理会社に支払う費用の相場はどのくらい？

まずは、不動産管理会社に支払う費用の相場はどのくらいかみていきましょう。

管理会社は2種類に分かれる

建物をメンテナンスしてくれる管理会社。しかし、ひとことで「管理会社」とは言っても、会社ごとに業務内容が異なります。管理会社は、以下の2タイプにわかれます。

ビルマネジメントはその名の通り、ビル（建物）を管理する会社です。建物内の設備管理や修繕をメインとしています。

一方で、プロパティマネジメントは建物管理のみならず入退去管理のような人の管理も請け負ってくれる管理会社です。このように、管理会社は「どこまで請け負ってくれるか」に差があります。

業務内容を理解したうえで、管理会社を選んでいかなければいけません。それでは、各管理会社の相場について解説いたします。

1.ビルマネジメントの相場

ビルマネジメント会社へ支払う費用は、設備管理費（BMフィー）と呼びます。設備管理費は、相場の目安としては総収入の5％ほどです。

しかし、依頼する業務項目を増やしたり、坪面積が広い建物の管理を依頼したりすると、そこからさらに金額が高くなります。

では、費用を左右する「ビルメンテナンス管理の内容」には、どんなものがあるのでしょうか。

契約時には管理会社とオーナーが話し合い、上記の項目の中から、依頼する業務内容を決めていきます。契約項目が増えると報酬は高くなりますし、反対に項目を減らせば管理費が安くなるという仕組みです。

ビルマネジメント管理は「どこまで管理を行うか」「どんな場所に人を配置するか」「共有部分の面積」によって、かかるコストが違ってきます。セキュリティ強化や清掃頻度が高ければ、それだけ費用がかかります。

2.プロパティマネジメントの相場

プロパティマネジメント会社へ支払う費用は、物件維持費（PMフィー）と呼びます。物件維持費は、業務内容に左右されず、一律で家賃収入の5～9%程度です。

プロパティマネジメントの業務内容は以下の通り。

ビルメンテナンスとは違う部分は、建物管理に加えてオーナーの資産管理をしてくれるという点。そして、業務内容を追加しても費用はほぼ変わらないという点です。

なぜならば、管理会社の報酬は収益物件の利益に比例するからです。つまり、オーナーの収益が高くなればなるほど、管理会社の儲けが大きくなるのです。

利益が大きい分、管理会社に支払う費用は膨らみますが、プロパティマネジメント会社の特性を上手に活用すれば、収益向上にもつながります。

また、1室よりも1棟丸々委託依頼すると値引き交渉しやすい傾向にあります。単純に値引き交渉するよりも管理会社にとってもメリットとなる条件を提示して、値引き交渉を決行してみましょう。

管理委託費だけじゃない！管理費以外にかかる費用について

アパート経営や賃貸マンション運用では、賃貸住宅の管理費用以外にも様々な費用が必要です。管理に関する費用には、以下のようなものがあります。

一棟や一室管理するだけでも、これだけの支出があります。どんな費用があるのか確認しておかないと「意外に費用がかかるな」と感じてしまうことも。

まずは、それぞれの費用がどんなものなのか順番に紹介していきます。

委託管理費用

委託管理費用とは、管理会社に管理をお任せするときに支払う基本料金のこと。委託業務費用ともいいます。

賃貸物件の運用には、入退去管理や清掃作業など、様々な業務がありますが、これらの業務を管理会社に委託することもできます。このときに発生するのが、委託管理費用です。

委託管理費用の相場は、管理会社の形態によって異なります。不動産投資に関するすべての業務を委託すれば、その分費用は高くなりますが、委託する業務内容を限定すれば、当然費用は安くなります。

「どんな部分をお任せするか」を明確にしていけば、委託管理費用を抑えることも可能です。

所得税

不動産投資で、まず知っておきたい税金は「所得税」。所得税の納税額は、文字通り所得に比例するため、儲けが出た分だけ納税の負担が大きくなります。

ただし、不動産収入で得た利益には税金がかかりますが、すべての収益に対して税金がかかるわけではありません。所得税の課税対象となるのは、以下の所得です。

不動産投資総収入とは「家賃」「敷金」「礼金」「更新料」など。この収入から経費を差し引いた分に税金がかかります。つまり、諸経費が多ければ納税額を減らし、必然的に節税対策につながるということ。

投資にかかった費用をしっかりと把握し、正しく確定申告していくことが、税金を減らす第一歩です。

修繕費

修繕費とは、建物の改修工事に使用する費用。壁のひび割れや屋根の塗り替えなどの建物の工事費用、そしてエアコンや給湯器の交換などにかかる費用が修繕費です。

修繕費用にもいくつか種類があり、入居者が退去する際に必要な「原状回復修繕」そして建物が大きく劣化したときにかかる「大規模修繕工事」などがあります。

原状回復工事は退去者が出る度に実施する必要がありますが、大規模修繕はおおよそ10～15年おきに行うのが一般的です。

また、築年数が経過すればするほど、修繕にかかる費用は大きくなります。いずれ行う大規模修繕に向けて修繕費用の積立をしておきましょう。

システム手数料

管理会社の中には、システム手数料や更新料という名目で管理委託費用とは別に費用を請求しているところもあります。

これらの費用は、すべての管理会社が必要としているわけではありませんが、契約内容によっては請求される可能性がある費用です。

管理会社と管理委託契約を結ぶ際には、これらの手数料が必要なのか、またはどのような意味合いで請求されるのかをしっかり確認しておきましょう。

一度契約を交わしてしまった後に「やっぱり納得できないので払いたくない」という主張は中々聞き入れてもらえません。

もし、諸経費の中に不明な点があるのであれば、必ず契約前に確認し、不信に思ったときは契約自体を見直すことが大切です。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料が必要です。仲介手数料とは、不動産会社に支払う成功報酬のこと。不動産会社と媒介契約を結んだ後で、仲介により入居者を獲得した場合は、仲介手数料が発生します。

仲介手数料の相場は、不動産会社に家賃の1カ月分。家賃が5万円であれば、仲介手数料は5万円。10万円の家賃であれば10万円が、仲介手数料の相場です。

ただし、この仲介手数料は借主負担とすることも可能です。

家賃保証料

保証会社と契約していた場合、家賃保証会社との契約料が必要です。家賃保証会社とは、入居者の連帯保証人をうけてくれる業者。連帯保証人になる代わりに、入居者から保証料を受け取る仕組みです。

もしも入居者が家賃を滞納した場合、保証会社側が未払い分の家賃を充当してくれます。滞納された家賃は、保証会社が入居者から直接回収します。

保証会社は、貸主と借主の双方にメリットがある業者。貸主は保証会社契約することで「連帯保証人がいない」「連帯保証人を頼みにくい」という入居者とも安心して賃貸借契約を交わすことができます。

さらに、入居者側は連帯保証人を設定することなく、賃貸住宅に住めるというメリットがあります。ただし、契約内容によっては保証料は貸主側が負担するケースもあります。

管理費用をおさえたいときの対策

管理会社に管理を委託することは、オーナーの精神的負担のみならず時間短縮にもつながります。

しかし、負担を減らしつつもできるだけ賃貸管理に支払う費用をおさえたいときは、一体どうすればいいのでしょうか。

ここからは、管理費用をおさえたいときの対策3つを紹介していきます。

対策1.自主管理に切り替える

管理会社に頼らず、自主管理に切り替えれば「管理委託費用を削減」することが可能。管理会社に頼らず、オーナー自身の手で管理をしていくという方法です。

管理委託の場合、おおよそ5％の支出ですから、月の家賃収入が10万円だとして年間で「12×5千円＝6万円」経費が浮くことになります。

部屋数の少ないアパートや一室マンションの賃貸、または自宅の一時貸出のように、管理する戸数が少ない場合は、自主管理に切り替えてもそこまで負担は大きくならないでしょう。

ただし、管理戸数が少ないとは言っても、物件が遠方にある場合は自主管理だけでは厳しいかもしれません。このようなときは、遠方の物件のみ管理委託をして、自宅に近い物件は自主管理にするなど、管理範囲を限定するという方法もあります。

対策2.管理範囲を選択する

管理会社に依頼する「業務範囲を選択しコストカット」することも可能です。管理委託方法には、賃貸経営に必要な業務をすべて依頼する全部管理と、一部の業務だけを依頼できる一部管理とがあります。

たとえば契約書の作成や広告のみを管理会社に依頼し、清掃や修繕業者への発注はオーナー自身で行うという分業して管理していく方法です。

ただし、プロパティマネジメント会社の場合は、業務内容を限定することができないケースもありますので、契約前に部分的な依頼ができるかどうか確認してみましょう。

対策3.契約前に管理会社を比較する

管理会社を比較し「契約前にコスパのいい管理会社を選ぶ」方法も有効です。管理会社によってそれぞれカラーがあり、それぞれ独自のプランを用意しています。

すべての管理会社の料金プランが同じというわけではありません。そのため、管理会社を決めるときは比較しながら時間をかけて決めていきましょう。

管理会社を選ぶときは、費用面だけでなくオーナーの希望を叶えてくれるかどうかについてもチェックしていきましょう。コスト面を重視するあまり、仕事しない会社に依頼するのでは管理を委託する意味がありません。

反対に言えば、費用が高くついても収益を向上させてくれるのであれば、委託した甲斐があるというもの。

上記のような管理会社の対応の良さも視野に入れつつ、契約前に比較検討してみましょう。管理会社の選び方については、下記ページで詳しく解説しています。

賃貸管理会社の請け負う業務内容や委託するのに掛かる費用について、より詳しく知りたい人は必見です。

管理費用が高い！契約途中の管理会社変更時の注意点と変更方法

現在の管理会社に「費用が高い」「仕事をしてくれない」「担当者と合わない」という不満があるとき、管理会社を変更することも視野にいれましょう。管理会社の能力は、不動産投資の収益に直結する大きな問題。

不満を持ちながら契約料を支払うことは、経済的にも精神的にも負担が大きいものです。ただし、管理会社を変更すること自体に問題はありませんが、解約後の精算や運営方法を考慮すると、いくつか注意点があります。

ここからは、管理委託契約の解除と管理会社を変更する方法について紹介していきます。

管理会社を変更するときの注意点

管理会社を変更すると、オーナーのみならず入居者の生活に影響を及ぼします。そのため、入居者へのフォローも同時に行うことが大切です。

入居者へ振込口座変更通知を出さなければいけない

管理会社を変更すると、家賃の振り込み方法も変わります。そのため家賃の振り込み先を変更する作業が必要です。ただし、家賃の振り込み先を変えるのは非常に複雑な問題。

ただ入居者に「振り込み先が変わりました」と通知すればいいという話ではありません。なぜならば、オーナーの口座に家賃が振り込まれるまでに、管理会社や保証会社の口座を経由しているためです。

家賃保証サービスを利用している場合、家賃は保証会社から支払われます。

管理会社は保証会社と業務提携を結んでいることが多く、管理会社を解約すると保証会社との関係も切れる可能性があるからです。

そのため、家賃の振り込み先を変更すればいいという話ではなく、保証会社との契約変更なども視野にいれなければいけません。

また、管理会社が一時的に家賃を預かっているというケースもあります。この場合は、管理会社と家賃変更手続きを進めなければいけないのです。

まずは、振り込み先が「入居者」「管理会社」「保証会社」なのかを確認してください。その後、振り込み先の相手に家賃変更についての相談をするようにしましょう。

もし、新たな管理委託先が決定していれば、新しい管理会社がこれらの一連の作業をサポートしてくれる可能性が高いです。

しかし、管理委託から自主管理に切り替える場合は、オーナー自身が入金先の変更を行わなければいけません。また、振り込み先が入居者からなのであれば、変更手続きは不要です。

保証会社との契約も終了することも

上記でもご説明したように、管理会社を解約すると保証会社との契約が切れる可能性もあります。管理会社に解約の申し出をすれば、管理会社から保証会社との契約解除手続きを進めているケースがほとんどです。

ただし契約内容によっては、保証契約と賃貸借契約書がセットになっていることも。そのため、契約している入居者が退去しない限り、保証会社との契約解除ができないケースもあります。

とは言え、管理会社を変更するだけでしたら、保証会社との契約が継続していても大きな負担はありません。まずは、管理会社を解約することで保証会社との繋がりが切れるのかどうかを、管理会社に確認してみましょう。

ちなみに、一般的に家賃保証料は、掛け捨てになるため、すでに支払った保証料は戻ってきません。

繁忙期に解約するとスムーズに手続きが進まない

管理会社の繁忙期に解約の申し出をすると、多忙のため解約手続きがスムーズにいかないこともあります。急ぎの解約でなければ、繁忙期は避けて閑散期に解約を申し出ることをおすすめします。

繁忙期と閑散期は以下の通り。

入退去が多い年度末は繁忙期とよばれ、管理会社が慌ただしく動く時期です。基本的に繁忙期は人出不足なため、連絡が遅くなったり対応を後回しにされてしまうすることも。

反対に、人の動きが少ない年度明けは、混み合う時期ではないためスムーズに対応してもらえるかもしれません。

管理会社を変更する方法

管理会社を変更するときは、まず契約書を確認します。そこに記載されている「解約時期」「違約金の有無」をみて、解約できる時期はいつなのか、期間内の解約には違約金が発生するのかチェックしてみてください。

解約時期のタイミングが悪いと、賠償金を請求されたり契約料の返金がなかったりなど、無駄な出費がかさむことも。そのため、契約書に記載されている解約時期を狙うことが一番スムーズな解約方法です。

しかし「どうしてもすぐに解約したい！」という緊急の場合は、新しい管理会社を見つけてから解約に協力してもらうのも一つの手段です。解約がスムーズに進まない場合は、新しい管理会社が味方になってくれます。

そのため、解約前に新規の委託先を見つけ、解約手続きに協力してもらいましょう。

解約条件にはどのような内容が記載されているのか、解約条件がない場合にはどうなるのかについて、下記ページで詳しく解説しています。こちらもあわせて参考にしてください。

まとめ

管理会社によって相場は異なりますが、おおよそ賃貸総収入の5～9%になります。費用を削減したいときは、管理委託範囲を限定したり自主管理に切り替えたりすることも検討しましょう。

しかし、物件が遠方にある、または兼業しているという場合は、管理範囲を限定することでオーナーの負担が増えてしまう恐れもあります。

大切なのは、管理会社が支払った費用に見合う働きをしてくれているかということ。

費用の負担が大きい分、収益向上につながっているのであれば、あえて削減することは考えず、もっと収益を増やすための施策はないのか考える方が得策です。

目先の利益ばかりに目を向けるのではなく、管理会社を上手に活用し、収益アップを目指していきましょう。