不動産売却を高くスムーズに！
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不動産オーナーにとって、悪質な家賃滞納者はすぐにでも追い出したい存在でしょう。
しかし、強制退去が認められるには「家賃滞納が3カ月以上続いている」「貸主と借主の間での信頼関係が破綻している」といった条件を満たす必要があり、すぐに追い出すのは難しいといえます。
はじめに話し合いによる解決を図り、それでも家賃が支払われないときに契約解除と明け渡し請求訴訟をおこなう必要があるのです。
家賃滞納者を強制退去させたい場合は「正しい手順による明け渡し請求」が重要なので、自分1人の判断でおこなわず、弁護士と相談して手続きを進めましょう。
不動産問題に詳しい弁護士なら、契約解除や明け渡し請求をおこなうベストなタイミングがわかります。まずは無料相談で、家賃滞納の現状を相談して適切な対処をアドバイスしてもらいましょう。
強制退去とは「建物明渡請求」という裁判手続きによって実行される措置を指しています。別名、立ち退き請求とも呼ばれます。
貸主としては家賃滞納があると、すぐにでも相手を追い出したい気持ちになるかもしれません。
しかし、強制退去は様々な対処を試みても、事態が改善しなかった場合の最後の手段です。
そして、強制執行するためには、満たされなければならない条件があります。
法律などで明確に規定されているわけではありませんが、過去の判例などから読み取ると最低でも以下の2つの条件が必要と思われます。
とくに「信頼関係の破綻」が、強制退去が認められるかどうかの重要なポイントになります。
過去の判例でも「賃貸借契約は貸主と借主の信頼関係を基として成り立っているもの」であり、その関係を維持することが著しく困難となる、裏切り行為があって初めて貸主が一方的に契約を解除できるという見解を示しています。
しかし「借主が貸主との接触を故意に避ける」「支払いの約束をしても何度も破る」などの裏切り行為を続ける場合は、信頼関係は破綻したものとみなすことができ、強制退去が可能になる場合があります。
賃貸経営において、貸主は「部屋を貸してあげている側」ですし、借主は「部屋を貸してもらっている側」であることは事実です。
それでも、強制退去を検討しなければならないような事態になると、貸主よりも借主の権利や立場の方が重んじられる傾向にあります。
長期間に渡って家賃を滞納した時点で、その借主は常識や社会通念が通用しないといえるかもしれません。
それでも、すぐに強制退去に訴えるのではなく、借主と直接コミュニケーションを取り、話し合いによる解決を図りましょう。
連絡がつかないのもそのためで、医療費などの出費は増えたのに収入が途絶えてしまったため、やむを得ず家賃滞納という事態に陥ってしまっているのかもしれません。
家賃滞納には様々な原因があり、借主にとって本意ではない場合もあります。
もちろん家賃滞納をする借主に非があるのですが、まずは貸主側から近づき冷静に話し合いながら事情を聴き、お互いの妥協点を探りましょう。
解決策を導き出すことで、強制退去という手段を使わずに解決できるなら、それは双方にとって最善の解決策です。
ただし、貸主または周辺住民に身体的な害を及ぼす可能性のある極めて悪質な借主の場合は、無理に接触しようとせず弁護士などの介入のもとで手続きを進めるべきでしょう。
どんなに悪質な借主に対しても、強制退去の法的手続きを踏む前に貸主自らが実力行使をしてはいけません。
例えば、部屋の中の物を勝手に処分してしまうと「器物損壊罪」や「住居侵入罪」にも該当してしまう可能性があります。
また、家賃滞納に悩む貸主を救済するとしている、いわゆる「追い出し屋」に頼ることも避けましょう。
借主の留守中に荷物をすべて処分し、鍵を交換することで強制的に追い出すことは可能かもしれませんが、適法ではありません。
場合によっては借主から損害賠償請求や慰謝料請求を起こされてしまいます。
貸主が加害者となってしまえば、滞納分の家賃を請求するどころではなくなってしまうでしょう。
日本では自力執行（判決等によらず強制的に債権を取り立てること）はできません。
滞納されたとしても、裁判で債務名義を取得しなければ、勝手に追い出せないことを覚えておきましょう。
貸主として、今すぐ行動したくなる気持ちも無理はありませんが、さらなる不利益を被らないためにも必ず法に則った仕方で対処しましょう。
もしも、家賃滞納されていたとしても、すぐには強制退去させられません。
以下のステップを踏む必要があります。
次の項目からそれぞれのステップを詳しく説明していきます。
まずは、規定の期日までに滞納分の家賃を支払うよう請求をします。
最初は訪問や電話で行い、それでも会えなかったり話がつかない場合は書面で通知しましょう。
書面には「期日までに支払いがない場合、予告なく賃貸契約を解除する」といった旨も記載しておく必要があります。
期日までに支払いがなされなかった場合には、賃貸契約解除の通知を送りましょう。
なお、書面は必ず内容証明郵便で送りましょう。
内容証明郵便とは「いつ、誰に、どんな内容」の文書を送付されたのか、日本郵便が証明してくれる制度です。
内容証明郵便で送付すれば、訴訟が必要となった際に証拠として利用できます。
普通郵便や直接投函ではなく、必ず内容証明郵便を利用しましょう。
請求したにもかかわらず、滞納分の家賃が支払われない場合は、予告通り賃貸契約解除をおこないます。
その後、明け渡し請求訴訟を起こします。
原則として、対象となる物件の所在地を管轄する「地方裁判所」か「簡易裁判所」へ申し立てることになります。
申立ての際は訴状の他、次のような必要書類を提出します。
正式に受理されれば、第一回口頭弁論期日が指定されます。
強制退去に関して依頼している弁護士がいるなら、弁護士に代理人として出廷してもらうことができます。
被告である借主が出頭せず、答弁書も提出されなかった場合には、一回で弁論終結となります。
なお、法知識に乏しいと、裁判で不利な判決になってしまうかもしれません。
家賃滞納による強制退去をしたい場合は、弁護士に相談するべきでしょう。
判決が出ると、たいていの借主は退去に応じて出ていきます。
しかし、判決後も居座られる恐れもあります。そのような場合には、強制執行の申立てをおこないましょう。
「強制執行」とは法律上の権利、この場合は建物の明渡請求を強制的に実現することを意味します。
債務名義とは、強制執行によって実現される「請求権の存在」「範囲」「債権者」「債務者」を表示した公的な書類です。
強制退去における債務名義には、
のどちらかが該当します。
申立て先は、対象の物件の所在地を管轄する地方裁判所です。
借主の人数や各地方裁判所の規定によっても異なりますが、予納金の額はおよそ6万～7万円です。
次いで、執行官と「明渡しの催告」の日程を決めます。
強制執行が実施される日は「断行日」と呼びますが、断行日は引き渡し期限満了の数日前に設定されることが多くなります。
断行日になったら、執行官などを伴って物件に出向き、業者によって強制的に物件の中の荷物が運び出されます。
運び出しされた荷物は一定期間保管されますが、借主が引き取らない場合は廃棄、または貸主によって売却されます。
強制退去を実行するには、それなりの費用がかかります。
物件の合鍵がなかったり、勝手に鍵を変えられてしまっているなら、まずは部屋の開錠のために錠前技術者を呼ぶ費用が必要です。作業料と出張費などを合わせて、およそ1万5千～3万円くらいが必要になるでしょう。
さらに、運び出した荷物を運搬するためのトラックの費用や人件費などの費用も発生します。
荷物の量や部屋の広さにもよりますが、一般的な単身者であれば10万円前後、家族が同居しているのであればおよそ20万～40万円ほどがかかることもあります。
また、運び出した荷物を廃棄処分する場合には、荷物に応じた処分料も必要です。これらを合わせると、強制退去には少なくとも10万～50万円を超える費用が必要になるといえます。
多くの場合、自分ひとりで強制執行までの手続きをおこなうことはないでしょうから、弁護士に依頼する費用も別途必要です。
実際の弁護士費用は各弁護士事務所の定めるところに従って大きく異なりますが、たいていの場合は「30万円～90万円程」といわれています。
強制退去における着手金や成功報酬は、対象の物件の家賃に比例して高額になると考えておきましょう。
家賃を滞納されている上、さらに高額な執行費用がのしかかってくるのですから、貸主としては大きな負担です。
そこで、民事執行法第42条では、強制執行にかかる費用は債務者（借主）が負担すると定めています。
しかし、借主に後日請求できるといっても、滞納分の家賃を支払えずに追い出された借主がまとまった金銭を所持していることはほぼありません。
実際は、ほとんどのケースで貸主の自己負担となっているようです。
なお、借主に請求できる費用には、弁護士費用は含まれません。
このように、家賃滞納者を退去させるためには多くの時間と労力を費やすことになります。
そこで、このような負担を回避する方法として、保証会社を利用することをおすすめします。
保証会社とは入居者の保証人になってくれるサービスのことで、万が一家賃滞納が発生した場合でも保証会社が立て替えて家賃を支払ってくれます。
自動的に立て替えてくれるケースと、滞納した旨をファックスなどで保証会社に通知することで代位弁済されるケースがあります。
入居時に保証会社に加入していれば、家賃滞納自体が発生しないため、かなりのリスク回避となります。
また、入居者が滞納している場合は、保証会社が建物明け渡し請求をして入居者を退去させるところまで代行してくれます。
明け渡しまでの家賃についても保証されるため、できる限り保証会社を利用することをおすすめします。
前述のように、借主から費用を返してもらえる見込みは薄いのが現実です。
ですから「費用倒れ」が予測される状況では、強制執行ができる状況が整ったとしても少し慎重になる必要があります。
費用倒れとは、裁判で勝訴しても、執行費用の負担が大きくなったことで勝訴した側が大きな損失を被る事態を指します。
「後で返してもらえば良い」と簡単に考えず、執行費用を支払っても自分の生活は困らないか、今執行して費用が返還される見込みはどれくらいあるかなどを総合的に考え、慎重に計画を立てましょう。
家賃滞納されていると、真っ先に強制退去させることを思いつくかもしれません。
しかし、法律に基づかない「自力での行使」は絶対にやめましょう。
自力で強制的に追い出しをしてしまうと、逆にあなたが犯罪者になってしまうかもしれません。
また、強制退去には、お金と時間がかかってしまいます。
法的手段をとり強制退去が成功したとしても貸主側の金銭的負担が増え破綻してしまっては本末転倒です。
強制退去にかかる費用と労力を減らすために事前に保証会社に加入してもらうのもよいかもしれません。
