土地を借りて使用するときは、借地契約を結びますが、借地契約には契約期間が設定されており、途中解約には地主と借地人双方の合意が必要です。
契約書に中途解約条項が記載されている場合はその内容どおりに解約できますが、ない場合は地主と借地人の間で交渉をしなければいけません。
借地契約の途中解約を巡ってトラブルになったときは、不動産問題に詳しい不動産業者や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
また、借地や底地は売買も可能なので、単純に借地を手放したいだけなら「借地専門の買取業者」にを買取してもらうのもよいでしょう。
借地契約の途中解約はむずかしい
結論からいうと、借地契約期間中の途中解約は原則できません。
借地権の契約期間を定めた法律には「借地法」と「借地借家法」の2種類がありますが、いずれの場合も期間中の途中解約はむずかしいです。
借地権の契約期間を定めた2つの法律
借地契約の途中解約について見ていく前に、まずは契約期間を定めた2つの法律を理解する必要があります。
借地権については「借地法」（旧法）と「借地借家法」（新法）があります。
賃貸契約をした時期によって、どちらの法律が適用されるかが異なります。
| 契約時期 | 法律 |
|---|---|
| 平成4年7月31日以前 | 借地法 (旧法) |
| 平成4年8月1日以降 | 借地借家法 (新法) |
旧法と新法には何点か違いがありますが、一般的に新法の方が、より借主を保護したものとなっています。
旧法と新法による契約期間の違い
旧法と新法では、契約期間に違いがあります。
賃貸借契約の途中解約を考える場合、契約期間の終了が近い場合は、契約期間終了まで解約するのを待つということも考えられます。
そこで、旧法と新法による契約期間を知っておいた方がよいでしょう。
借地法（旧法）
借地法（旧法）での契約期間は、借地上の建物の構造によって異なります。
| 構造 | 契約期間 |
|---|---|
| 非堅固建物 | 20年以上 |
| 非堅固建物 (期間の定めがない場合) |
30年 |
| 堅固建物 | 30年以上 |
| 堅固建物 (期間の定めがない場合) |
60年 |
また、契約を更新した2回目以降の契約期間も非堅固建物、堅固建物で異なります。
| 構造 | 契約期間 |
|---|---|
| 非堅固建物 | 20年以上 |
| 非堅固建物 (期間の定めがない場合) |
20年 |
| 堅固建物 | 30年以上 |
| 堅固建物 (期間の定めがない場合) |
30年 |
借地借家法（新法）
借地借家法（新法）では、借地法のように非堅固建物や堅固建物の区別はありません。
最初の契約期間は原則、一律30年で、これより長い契約をした場合はその期間となります。
また、契約を更新した場合の契約期間は、1度目と2度目以降で期間が異なり、1度目は20年以上、2度目以降は10年以上です。
借地契約期間中の途中解約は原則できない
旧法と新法で、それぞれの賃貸契約期間が定められていますが、途中契約についてはどうなっているのでしょうか。
借主・貸主どちらの権利も保護するため、借地契約期間中の途中解約は原則できません。
逆に借主から契約の解約があれば、貸主側は本来契約期間中に受け取れるはずだった収入（受取地代）が受け取れなくなり、不利益を被ります。
借主・貸主どちらにも重大な影響を与えかねないため、借地契約期間中の途中解約は、原則不可となっています。
旧法と新法による借地権の更新手続き
借地契約中の途中解約は原則できませんが、契約の更新はどうなのでしょうか。
借地法も借地借家法も原則、3つの場合に契約更新することができます。
- 貸主と借主の合意による更新（合意更新）
- 借地権者から契約更新の請求を受けた場合による更新（更新請求による更新）
- 貸主に更新拒絶の正当事由がない場合の自動的な更新（法定更新）
法定更新について、旧法には正当事由について詳しく記載されていませんが、新法では、その具体例が記載されています。
ただし、旧法・新法どちらの場合も、基本、貸主と借主の合意がなければ契約更新はされないので、借主に更新の意思がなければ、契約期間の終了と同時に賃貸契約も終了できます。
中途解約の条項（解約権保留特約）をつける方法もある
借地契約期間中の途中解約は原則できませんが、あらかじめ中途解約の条項を加えておくことで、途中解約を可能にできます。
具体的には、契約書の中に中途解約できることを盛り込んでおく方法です。
契約書の中に記載された中途解約できる権利のことを「解約権保留特約」といいます。
解約権保留特約は、借主側にだけ与えられた権利のため、借主側からは中途解約を申し入れできますが、貸主側からは申し入れることはできません。
事業用の定期借地権の場合は、契約の際に公正証書を取り交わします。
この場合、公正証書の中には、解約権保留特約を盛り込むことが一般的のため、問題ないでしょう。
それ以外の場合は、契約書の中に、その旨を記載する必要があります。
通常、契約書の中に、中途解約の条項を設け、以下のことを記載します。
- 賃貸借の有効期間内であっても、本件賃貸借の解約を申し入れることができること
- 解約申し入れから、何カ月で中途解約できるか
中途解約の予定がない場合でも、念のため契約書には中途解約の条項を記載しておいた方が良いでしょう。
例外的に中途解約できるケース
中途解約の条項を設けていなくても、借主側・貸主側それぞれに、例外的に中途解約ができるケースがあります。
| 申し出る側 | 中途解約ができるケース |
|---|---|
| 借主 | 使えない建物を解体するとき |
| 貸主 | 契約違反などがあった場合 |
それぞれのケースを見ていきましょう。
借主側が例外的に中途解約できるケース
借主側が例外的に中途解約できるケースは、災害や老朽化などが原因で建物が使えなくなり、取り壊さなければならなくなった場合です。
契約期間の途中で建物が使えなくなったのに、契約期間の終了まで地代を支払い続けるのは、借主にとっては大きな負担となります。
そこで、借主保護のため、災害や老朽化などが原因で建物を取り壊す場合は、中途解約できることとなっています。
あくまで、災害や老朽化などが原因で建物が使えなくなった場合のケースなので、中途解約を目的に建物を取り壊しても解約はできません。
貸主側が例外的に中途解約できるケース
貸主側が例外的に中途解約できるケースは、契約違反などがあった場合です。
具体的には、借主が無断で許可していない建物を建てた場合などです。
この場合、貸主から中途解約を申し出ることができます。
借地契約を解約するメリット・デメリット
借地権は売却や相続ができる
原則、借地契約は契約途中で解約できませんが、契約に中途解約の条項があれば、中途解約できます。では、借地契約を解約することには、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
借地権は第三者に売却・譲渡できる上、契約満了時は、建物とともに地主に買取を請求することも可能です。
そのため、借地権の中途解約を考える場合は「第三者に売却した方が良いのか？」や「契約終了後に地主に売却した方が良いのか？」も考える必要があります。
例えば、父から子というように、借地権は親族に相続できます。
誰が相続するか相続人の間で協議し、路線価や固定資産税評価額などを基にして計算された相続税を支払う必要はありますが、借主が死亡したからといって、借りている土地にある自宅や会社が無くなることはありません。
借地権契約を解約するメリット
借地権契約解約のメリットには、次のようなものがあります。
- 良い土地への引越しできる
- 融資が受けやすくなる
それぞれのメリットを1つずつ解説していきます。
良い土地への引っ越しが可能
事業をしている場合、店舗や工場、オフィスなどの立地により、収入が大きく変わることがあります。
今より良い土地が見つかった場合、すぐにでもその土地に引っ越した方が、収入を増やせることがあります。
借地を自宅として使用している場合、子どもができたり、親が高齢になったりと家族構成の変化が起こります。
例えば、学校に近い土地に引っ越したい、駅の近くに引っ越したいという希望が出てくるでしょう。
借地権契約を解約することで、契約期間の終了まで待たなくても、良い土地への引っ越しが可能となります。
融資が受けやすくなる
建物の建築などで融資を受ける場合、自分で所有していれば土地を担保にできます。
そのため、融資を受ける金額が高くなったり、融資自体が受けやすくなったりします。
融資のことを考えると、借地権契約を解除し、土地や建物を購入・建築したほうが良いでしょう。
借地権契約を解約するデメリット
借地権契約を解約すると、次のようなデメリットがあります。
- 相続できない
- 地代の保証がない
それぞれのデメリットを1つずつ解説します。
相続できない
上述したように、借地権は相続できますが、借地権の契約を解約して、土地の返却までに借主が死亡したら、借地権は相続できません。
借地権の契約を解約する場合は、死亡後の親族のことも考慮しましょう。
地代の保証がない
借地権の契約を解約して、新しい土地を借りた場合、今まで以上に高い地代を支払わなければならない恐れがあります。
借地権の契約を解約する場合は、費用対効果のことも考える必要があります。
借地契約を途中解約する手順
借地契約を途中解約する手順は以下のとおりです。
- 地主に途中解約することを伝える
- 解約合意書を作成する
- 中途解約条項がない場合は解約承諾料を支払う
それぞれの手順を1つずつ解説していきます。
1.地主に途中解約することを伝える
借地権を途中で解約するには、まず地主にその旨を伝える必要があります。
通常、中途解約条項には、解約の申し出をしてから何カ月で解約となるか記載されています。
いつまでに解約したいという期日があるのであれば、その期日に間に合うように解約の申し出をしましょう。
解約の申し出は、後でトラブルにならないように、口頭ではなく「中途解約の申出書」などの文書で通知したほうが良いでしょう。
2.解約合意書を作成する
中途解約の申し出をした後は地主と話し合いをおこない、いつまでに土地を返還するのかなどを決定します。
解約に合意した場合は、後でトラブルにならないように解約合意書を作成します。
解約合意書の作成は義務ではありませんが、合意内容は書面で残しておいた方が良いでしょう。
契約書に解約承諾料の支払いが明記されている場合は、解約承諾料の支払いが発生するので、注意が必要です。
3.中途解約条項がない場合は解約承諾料を支払う
土地賃貸借契約書に中途解約条項がなくても、賃借人と賃貸人の間で合意ができれば、中途解約をすることは可能です。
ただし、解約承諾料（違約金）の支払いが必ず発生する上、中途解約条項がない場合の解約承諾料は高額になることが多いです。
あくまで借家権についての裁判所の判例ですが、過去の裁判では、1年分の賃料相当額を解約承諾料としているケースもあります。
中途解約条項がない場合は、解約承諾料の金額に気を付けましょう。
借地契約解約後の建物の取り扱いについて
借地契約解約後には建物を取り壊す必要がある
借地契約が終了した場合には、建物を取り壊して、更地にした土地を地主に返還する必要があります。
そこで、取り壊し業者などに依頼し、借地の返還前に建物を取り壊す必要があります。
また、解体費用も借主が全額負担する必要があるので、資金の用意も必要です。お金だけでなく、解体完了までの期間にも注意が必要です。
業者の選定から建物の解体が完了するためには数カ月かかることもあるので、計画的に準備を進めていかなければいけません。
地主に建物の買取を請求できる？
地主に建物の買取を請求できるのは、契約期間満了時のみです。
それ以外では、地主は建物の買取に応じる義務はありません。
もちろん、地主が建物を使いたい場合は、地主側から建物の買取を提案してくるケースもありますが、原則として借地契約の中途解約の場合は、買取を請求できないと考えておきましょう。
建物の解体費用は高額になることも
借地にある建物の解体には、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。
建物の構造をはじめとする様々な状況や置かれている事情により、解体工事の内容は異なります。
屋根の解体や内装の解体はもちろんのこと、足場の建設などの仮設工事や重機による解体が必要となったり、樹木等の撤去が必要となったりすることもあります。
当然、工事内容で作業員の人数が異なるので、人件費や諸経費なども大きく異なります。
解体費用の相場は、以下が目安といわれています。
| 建物の構造 | 解体費用 |
|---|---|
| 木造の場合 | 3万～4万円／坪 |
| 鉄骨造（S造） | 4万～5万円／坪 | 鉄筋コンクリート造（RC造） | 5万～6万円／坪 |
ただし、工事内容によって解体費用はまったく異なります。
解体業者を選ぶ際に法外な見積もりをされないためには、借地権に詳しい不動産業者に確認することをおすすめします。
まとめ
新しい土地に引っ越す場合など、借地契約を中途解約したいケースは多くあります。
地主としては、契約期間の収入が減るため、中途解約したくないと考えることが多いでしょう。
中途解約条項がある場合でも、解約までの手続きや建物の解体をおこなう必要があり、そこでトラブルが発生することも珍しくありません。
中途解約を考える場合、借主ひとりで全部を判断することはむずかしいため、借地権に精通した不動産業者に相談することをおすすめします。
借地契約の途中解約に関するよくある質問
借地契約期間中の途中解約は原則できません。地主の同意を得る必要があるため、基本的にはむずかしいです。
借地人と地主の双方が合意している場合をはじめ、使えない建物を解体するときは借地人側から、契約違反などがあった場合は地主側から、借地契約の途中解約が可能です。
良い土地への引越しできる点と、融資が受けやすくなる点です。
借地権を相続できない点と、地代が安くなる保証がない点です。
地主に途中解約することを伝えて、解約合意書を作成しましょう。
ただし、中途解約条項がない場合、解約承諾料を支払う必要があります。
