借地契約期間中に途中解約する条件は?解約手順や解約後の建物の取り扱いを解説

借地権

借地権とは、簡単にいうと、土地を賃借する権利のことです。この権利を持つには、土地の上に建物を所有する必要があります。通常、土地の賃貸には期限が決まっており、その期限が終了するまでは、土地を賃借し続ける必要があります。しかし、様々な理由から、期間の途中で賃貸契約を途中解約したいということもあるでしょう。

その場合は簡単に途中解約ができるのでしょうか。また、土地の上にある建物はどうなるのでしょうか。ここでは、借地権の途中解約の手順や解約後の建物の取り扱いなどについて、詳しく解説します。

借地契約期間中の途中解約は原則不可

借地法 借地借家法

借地権の契約期間を定めた2つの法律

借地契約の途中解約について見ていく前に、まずは契約期間を定めた2つの法律を理解する必要があります。それは、一般的に「旧法」と「新法」と呼ばれる借地権について定めた法律です。

土地の賃貸では通常、貸主と借主の間で賃貸借契約を結びます。しかし、貸主と借主は対等でないことが多く、立場の弱い借主が不利になってしまうこともあります。そこで、法律により一定の規定を定めています。借地権については、「借地法」と「借地借家法」があります。

ただし、1つの賃貸契約について、借地法と借地借家法の両方が適用されるということはありません。賃貸契約をした時期によって、どちらの法律が適用されるかが異なります。平成4年7月31日以前に契約した借地については借地法が、平成4年8月1日以降に契約した借地については借地借家法が適用されます。借地法を旧法借地借家法を新法と呼びます。旧法と新法にはいくつか違いがありますが、一般的に新法の方が、より借主を保護したものとなっています。

旧法と新法による契約期間の違い

旧法と新法では、契約期間に違いがあります。賃貸借契約の途中解約を考える場合、契約期間の終了が近い場合は、契約期間終了まで解約するのを待つということも考えられます。そこで、旧法と新法による契約期間を知っておいた方が良いでしょう。それぞれの契約期間は次のように決まっています。

借地法(旧法)

借地法(旧法)での契約期間は、土地の上の建物の構造によって異なります木造などの非堅固建物は20年以上、鉄筋コンクリート造などの堅固建物は30年以上の契約期間となっています。これらよりも契約期間が短い場合や期間の定めがない賃貸契約の場合は、自動的に非堅固建物は30年、堅固建物は60年となります。

また、契約を更新した2回目以降の契約期間も非堅固建物、堅固建物で異なります2回目以降の契約期間は、非堅固建物は20年以上、堅固建物は30年以上、期間の定めがない場合は、非堅固建物は20年、堅固建物は30年となります。

借地借家法(新法)

借地借家法(新法)では、借地法のように非堅固建物や堅固建物の区別はありません最初の契約期間は原則、一律30年です。これより長い契約をした場合はその期間となります。また、契約を更新した場合の契約期間は、1度目と2度目以降で期間が異なり、1度目は20年以上、2度目以降は10年以上となっています。

借地契約期間中の途中解約は原則不可

旧法と新法で、それぞれの賃貸契約期間が定められています。では、途中契約についてはどうなっているのでしょうか。

原則、借地契約期間中の途中解約はできないことになっています。これは借主側、貸主側のどちらの権利も保護するためです。突然、貸主から契約を解約されると、借りている土地を住居用として使っている借主側は住む場所を失ってしまいます。また、事業用として使っている場合は仕事が続けられなくなります。逆に借主から契約の解約があれば、貸主側は本来契約期間中に受け取れるはずだった収入(受取地代)が受け取れなくなり、不利益を被ります。

借主・貸主どちらにも重大な影響を与えかねないため、借地契約期間中の途中解約は、原則不可となっています。

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地主と借地人の双方の合意による途中解約は可能

旧法と新法による借地権の更新手続き

借地契約中の途中解約は原則できません。では、契約の更新はどうなのでしょうか。貸主・借主のどちらか一方が更新を望めば、契約せざるを得ないのでしょうか。そこで、旧法と新法による借地権の更新手続きを見ていきましょう。

借地法も借地借家法も原則、次の3つの場合に契約を更新することができます

①貸主と借主の合意による更新(合意更新)
②借地権者から契約更新の請求を受けた場合による更新(更新請求による更新)
③貸主に更新拒絶の正当事由がない場合の自動的な更新(法定更新)

法定更新について、旧法には正当事由について詳しく記載されていませんが、新法では、その具体例が記載されているという違いがあります。ただし、旧法・新法どちらの場合も、基本、貸主と借主の合意がなければ契約更新はされないので、借主に更新の意思がなければ、契約期間の終了とともに賃貸契約も終了させることができます。

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中途解約の条項(解約権保留特約)をつける方法もある

借地契約期間中の途中解約は原則できないことになっています。ただし、あらかじめ中途解約の条項を加えておくことで、途中解約を可能とする方法があります。具体的には、契約書の中に中途解約できることを盛り込んでおくというものです。

契約書の中に記載された中途解約できる権利のことを「解約権保留特約」といいます。解約権保留特約は、借主側にだけ与えられた権利のため、借主側からは中途解約を申し入れできますが、貸主側からは申し入れることはできません。

事業用の定期借地権の場合は、契約の際に公正証書を取り交わします。この場合、公正証書の中には、解約権保留特約を盛り込むことが一般的のため、問題ないでしょう。それ以外の場合は、契約書の中に、その旨を記載する必要があります。通常は、契約書の中に、中途解約の条項を設け、以下のことを記載します

①賃貸借の有効期間内であっても、本件賃貸借の解約を申し入れることができること
②解約申し入れから、何カ月で中途解約できるか

中途解約の予定がない場合でも、念のため契約書には中途解約の条項を記載しておいた方が良いでしょう。

例外的に中途解約できるケースとは

中途解約の条項を設けていなくても、借主側・貸主側それぞれに、例外的に中途解約ができるケースがあります。それぞれのケースを見ていきましょう。

借主側が例外的に中途解約できるケース

借主側が例外的に中途解約できるケースは、災害や老朽化などが原因で建物が使えなくなり、取り壊さなければならなくなった場合です。契約期間の途中で建物が使えなくなったのに、契約期間の終了まで地代を支払い続けるのは、借主にとっては大きな負担となります。そこで、借主保護のため、災害や老朽化などが原因で建物を取り壊す場合は、中途解約できることとなっています。あくまで、災害や老朽化などが原因で建物が使えなくなった場合のケースなので、中途解約を目的に建物を取り壊しても解約はできません。

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貸主側が例外的に中途解約できるケース

貸主側が例外的に中途解約できるケースは、契約違反などがあった場合です。具体的には、借主が無断で許可していない建物を建てた場合などです。この場合は貸主から中途解約を申し出ることができます。

借地契約の解約前に知っておきたい解約のメリット・デメリット

借地解約

借地権は売却や相続ができる

原則、借地契約は契約途中で解約できませんが、契約に中途解約の条項があれば、中途解約できます。では、借地契約を解約することには、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

借地契約を解約するメリットやデメリットをより理解するために、まずは借地権は売却や相続ができることを知っておきましょう借地権は、売買契約を結び、第三者に売却(譲渡)することができます。また、契約満了の場合は、建物とともに地主に買取を請求することも可能です。そのため、借地権の中途解約を考える場合は、第三者に売却した方が良いのか、または、契約終了後に地主に売却した方が良いのかも考慮に入れる必要があります。

借地権は、例えば、父から子へというように親族に相続することが可能です。誰が相続するか相続人の間で協議し、路線価や固定資産税評価額などを基にして計算された相続税を支払う必要はありますが、借主が死亡したからといって、借りている土地にある自宅や会社が無くなったりすることはありません。

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借地権契約を解約するメリット

借地権契約解約のメリットには、次のようなものがあります。

良い土地への引っ越しが可能

事業をしている場合、店舗や工場、オフィスなどの立地により、収入が大きく変わることがあります。今より良い土地が見つかった場合、すぐにでもその土地に引っ越した方が、収入を増やせることがあります。借地を自宅として使用している場合、子どもができたり、親が高齢になったりと家族構成の変化が起こります。例えば、学校に近い土地に引っ越したい、駅の近くに引っ越したいという希望が出てくるでしょう。借地権契約を解約することで、契約期間の終了まで待たなくても、良い土地への引っ越しが可能となります。

融資が受けやすくなる

建物の建築などで融資を受ける場合、土地も自分で所有していた方が担保にすることができるので、融資を受ける金額が高くなったり、融資自体が受けやすくなったりします。融資のことを考えると、借地権契約を解除し、土地や建物を購入・建築したほうが良いでしょう。

借地権契約を解約するデメリット

借地権契約解約のデメリットには、次のようなものがあります。

相続できない

上述したように、借地権は相続できます。しかし、借地権の契約を解約し、土地の返却までに借主が死亡したら、借地権は相続できません。借地権の契約を解約する場合は、死亡後の親族のことも考慮しましょう。

地代の保証がない

借地権の契約を解約し、新しい土地を借りた場合、今まで以上の高い地代を支払わなくなる可能性があります。借地権の契約を解約する場合は、費用対効果のことも考える必要があります。

借地契約を途中解約するまでの手順

解約手順

地主に途中解約することを伝える(中途解約の申出書)

では、借地契約を途中解約する手順について見ていきましょう。借地権を途中で解約するには、まず、地主にその旨を伝える必要があります。通常、中途解約条項には、解約の申し出をしてから何カ月で解約となるかが記載されています。いつまでに解約したいという期日があるのであれば、その期日に間に合うように解約の申し出をしましょう。解約の申し出は、後でトラブルにならないように、口頭ではなく文書(中途解約の申出書など)で行ったほうが良いでしょう。

解約合意書を作成する

中途解約の申し出をした後は地主と話し合いを行い、いつまでに土地を返還するのかなどを決定します。解約に合意した場合は、後でトラブルにならないように解約合意書を作成します。解約合意書の作成は義務ではありませんが、合意内容は書面で残しておいた方が良いでしょう。契約書に解約承諾料の支払いが明記されている場合は、解約承諾料の支払いが発生するので、注意が必要です。

中途解約条項がない場合は、解約承諾料の金額に気を付ける

土地賃貸借契約書に中途解約条項がなくても、賃借人と賃貸人の間で合意ができれば、中途解約をすることは可能です。ただし、その場合は、解約承諾料(違約金)の支払いが必ず発生します。中途解約条項がない場合の解約承諾料は、中途解約条項がある場合よりも高くなることが多いです。あくまで借家権についての裁判所の判例ですが、過去の裁判では、1年分の賃料相当額を解約承諾料としているケースもあります。中途解約条項がない場合は、解約承諾料の金額に気を付ける必要があります。

借地契約解約後の建物の取り扱いについて

借地契約解約後には建物を取り壊す必要がある

借地契約が終了した場合には、建物を取り壊して、更地にした土地を地主に返還する必要があります。そこで、取り壊し業者などに依頼し、借地の返還前に建物を取り壊す必要があります。また、解体費用も借主が全額負担する必要があるので、資金の用意も必要です。お金だけでなく、解体完了までの期間にも注意が必要です。業者の選定から建物の解体が完了するためには数カ月かかることもあるので、計画的に準備を進めていかなければいけません。

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地主に建物の買取を請求できる?

建物の取り壊しにはお金や時間がかかります。では、地主に建物の買取を請求できないのでしょうか。地主に建物の買取を請求できるのは、契約期間満了時のみです。それ以外では、地主は建物の買取に応じる義務はありません。もちろん、地主が建物を使いたい場合は、地主側から建物の買取を提案してくることはないとは限りませんが、原則、借地契約の中途解約の場合は、買取を請求できないと考えておいたほうが良いでしょう。

建物の解体費用は高額になることも

では、建物の解体にはどれぐらいの費用がかかるのでしょうか。実は、建物の構造をはじめとする様々な状況や置かれている事情により、解体工事の内容は異なります。屋根の解体や内装の解体はもちろんのこと、足場の建設などの仮設工事や重機による解体が必要となったり、樹木等の撤去が必要となったりすることもあります。当然、工事内容で作業員の人数が異なるので、人件費や諸経費なども大きく異なります。

解体費用の相場は一般的に、木造の場合坪あたり3万~4万円、鉄骨造(S造)の場合坪あたり4万~5万円、鉄筋コンクリート造(RC造)坪あたり5万~6万円程度が目安といわれています。ただし、上述した通り、工事内容で大きく解体費用は異なります。上記の金額は、解体業者を選ぶ際に法外な見積もりになっていないかどうかを確認する目安として、頭に入れておくようにしましょう。

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まとめ

新しい土地に引っ越す場合など、借地契約を中途解約したいケースは多くあります。地主としては、契約期間の収入が減るため、中途解約したくないと考えることが多いでしょう。中途解約条項がある場合でも、解約までの手続きや建物の解体を行う必要があり、そこでトラブルが発生することも珍しくありません。中途解約を考える場合、借主ひとりで、すべてを判断することは難しいです。そのため、信頼のおける業者に相談することが重要です。

なお、弊社クランピーリアルエステートでも、借地権の買い取りを専門に行なっております売買後のトラブルや交渉だけでなく、借地の返還までサポートしますから、借地権を共有していて足並みが揃わない、借地権者とトラブルになっているといった問題があっても、安心してご依頼いただけます。借地権を手放したい、返還が必要だかどうしたら良いかわからないとお悩みの場合には、ぜひ一度お声がけください。

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