サブリース物件を任意売却する時の交渉の流れについて!

サブリース物件

赤字経営が続いたサブリース物件を任意売却したいとお悩みではありませんか。ローンの返済が滞ってしまった物件を売却し、借金を清算したいとお考えの不動産オーナー様は少なくありません。

しかし、サブリース物件の任意売却は、一般の物件よりも手続きが少し複雑なうえに、売りにくい傾向にあります。では、サブリース物件を任意売却するためには、どうしたらいいのでしょうか。

この記事では、サブリース物件を任意売却する時の交渉の流れについて詳しく解説いたします。

サブリース物件が売りにくい3つの理由

サブリース契約は途中解約が不可とされているケースがほとんど。解約が許されることもありますが、不動産会社が解約を拒否してトラブルに発展した例もあります。

解約違約金が設定されているケースも多いので、契約前に確認することが大切です。そして、特定の管理会社を指定されているため、途中で管理会社を変更することも不可とされているケースも多い傾向にあります。

このような理不尽な条件の中、サブリース契約をしている投資マンションやアパートを売却することは可能なのでしょうか。実は、サブリース契約中の物件でも売却すること自体は可能です。

決して「売れない」ことはありませんが、「売れにくい」物件のひとつ。今後、売却するときは、以下の3つの問題に直面することになります。

・サブリース解約に手間がかかる
・査定価格が安い
・買い手が付きにくい

サブリース解約に手間がかかる

サブリース物件を売却するとき、まずは管理会社とサブリース契約を解除するのが一般的です。必ずしも解約しなければいけないという訳ではありませんが、解約してから売却するケースが多い傾向にあります。

この点については、後ほど詳しく説明いたします。ところで、ひとことで「解約」と言っても、スムーズに解約できないのがサブリース契約の難しいところ。

契約内容によっては、中途解約を認める記載がないことや管理会社側で「解約は契約違反だ」と主張されてしまうことが、解約しにくい要因のひとつです。

また、オーナーと管理会社が「微妙な関係」となっていることも、解約が進まない問題のひとつ。日本の不動産の法律である借地借家法では「貸主は契約満了か正当事由がないと借主を追い出せない」と定められています。

サブリース契約においては、オーナーが「貸主」で管理会社が「借主」。つまり、オーナー側から中途解約を申し出ても、正当事由が認められない限り、サブリースを解約することができないのです。

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査定価格が安くなる

サブリース物件は、売却時の査定額が安い傾向にあります。査定額が低くなってしまう原因は、たったひとつ。一般的な投資物件に比べて、利益額が少ないからです。

投資物件は「収益還元法」という、その不動産が将来的に生み出す「利益額」はどのくらいかを基準に、価値が算出されます。したがって、利益額が安い物件は、当然ながら評価も低くなるのです。

サブリースは、管理委託や家賃保証がある代わりに、利益額の20%程度の管理手数料を管理会社に支払う契約。また空室リスク対策として、サブリース物件は相場よりも安い家賃で貸し出されています。

そのため、一般的な賃貸借契約と比較しても、オーナーが受け取る賃料収益は決して多いとは言えません。このことから、サブリース物件は不動産価値が低く、結果として査定額が安くなってしまうのです。

買い手が付きにくい

これまで説明してきた通り「解約に二の足を踏む」ことや「収益性が低い」ことから、サブリース物件を快く思わない投資家が多い傾向にあります。

オーナーが売りたいと願っても、中々買い手が現れないことが、サブリース物件が売れにくい原因のひとつなのです。

サブリース物件を任意売却する2つの方法

管理会社

では、サブリース物件を売却するには、どうしたらいいのでしょう。任意売却を決断するに至ったということは、よほど経営にお困りのことと思います。

赤字経営に苦しむオーナーの中には、契約解約時期まで資金が持たない大家さんもいるのではないでしょうか。

結論からいうと、サブリース契約にかかわらず物件を任意売却することは可能です。ただし、売却できるかどうかは契約書次第です。まずは契約書を確認し、解約できるのであればしておきましょう。

解約ができるとしても「解約通知は〇カ月前までに告知する必要がある」など期間が制限されていることも多いです。いずれにせよ、どちらの方法が適切なのかは、現状を考えて判断することが大切です。

ここからは、2つの方法について、それぞれ詳しく解説していきますので、売却するときの参考にしてください。

サブリース契約したまま売却

解約する手間を省くため、サブリース契約を継続したまま売るという方法もあります。

しかし、サブリース契約付きの物件は「管理会社との交渉」と「値切り交渉の材料になる」という点に注意してください。

まずは、このサブリース契約したまま売却するときの注意点からみていきましょう。

注意点1.管理会社の承諾が必要

原則として、サブリース契約とは「オーナー」と「管理会社」との賃貸借契約です。そのため、管理会社との交渉は避けられません。

現在のサブリース契約が、買い手に引き継がれるかどうかは契約内容次第ですが、そのまま引き継がれるのが一般的です。

契約を引き継いだまま売却することを、オーナーチェンジと言います。

オーナーチェンジするには、まずは契約書の確認が重要。契約書の条項に「オーナーチェンジを認める」という記載があった場合は、その内容通りに売却を進めれば問題ありません。

しかし、オーナーチェンジ不可、または記載がない場合には、現オーナー・買い手・管理会社との三者間協議が必要です。

ただし、契約によっては、管理会社から違約金や売上見込み額の充填分などが請求されるケースも。

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注意点2.値切り交渉の材料になる

さらに「サブリース付き」という条件は、値下げ交渉の材料となってしまう点にも、注意してください。

サブリースは性質上、管理会社に主導権を握られたままの管理体制となり、オーナーが自主管理に切り替えたくても、簡単に契約内容を変更することはできません。

これに加えて、資産価値が低いことから、値下げ交渉の隙を与えてしまうのです。

このように、サブリース付き物件は、買い手に隙を与えてしまうほど「好条件では売れない」ということを、念頭に置いてください。

対策.サブリース解約に詳しい業者に協力してもらう

これらの注意点を踏まえ、サブリース契約したまま売却するときは、サブリース物件の売却に強い専門家を味方につけましょう。

法律の観点からすると、サブリース契約を締結しているオーナーの立場は、かなり不利な状況と言えます。

よほど法律の知識や投資経験がない限り、管理会社との交渉や買い手との価格交渉に対して、オーナーひとりで立ち向かうことはかなり厳しいでしょう。

サブリース売却に詳しい不動産会社を間に挟み、できるだけ損失を出さすに売却する方法を一緒に考えてもらうべきです。

良い不動産会社に出会えれば、サブリース会社に立ち向かうアドバイスをくれたり、できるだけ高く買い取ってくれる業者を見つけてくれたりします。

また手間はかかりますが、これから紹介するサブリースを解約してから売却する方法に切り替えるのも得策です。

サブリースを解約してから売却

サブリースを解約してから売却するときは、解約時期に注意しなければいけません。

借地借家法の性質上、オーナー側からの解約は簡単ではありませんが、きちんとした手順を踏めば解約できるかもしれません。

スムーズに解約するためにも、まずは解約申請の注意点からみていきましょう。

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解約時の注意点1.解約時期を確認

契約書を確認し、中途解約の条項を確認しましょう。そこに「契約期間内の解約可能な時期」か「中途解約は不可」かの記載があるかチェックします。

「契約期間内の解約可能な時期」が記載されている場合は、解約したい時期の半年前に解約通知書を送付し、解約手続きを申請します。

もしくは、解約までの半年分の賃料を支払い即時解約できるケースもあります。

解約時の注意点2.解約不可の場合

しかし「中途解約は不可」と記載があった場合は、少々手続きが面倒です。この場合は、オーナー側が正当事由を用意して解約を申し出る必要があります。

正当事由とは、例えば以下のようなものです。

・建物が老朽化したため建て替えや取り壊しが必要になった
・自宅を修繕するなど緊急に費用が必要になった
・オーナー家族が建物を居住用として使用することになった

正当事由を大きく分類すると「賃貸経営自体が危うくなった」「貸主が投資以外で建物を使用する必要が出てきた」のいずれかです。

この理由が裁判所で認められれば、サブリース解約に持ち込むこともできます。もし、これらの理由が弱いと判断された場合は、立退料を支払い正当事由を強化することも可能です。

対策.法律に詳しい専門家と売却を進める

借地借家法と深い関わりがあるサブリース契約。できるだけスムーズに解約し売却するためには、法律の専門家の協力が必須です。

サブリース会社との話し合いが難航した場合、法的な措置に進むケースが多いため、早い段階から法的介入してくれる専門家に相談しておきましょう。

これから、任意売却を検討しているのであれば、法律の専門家のみならず任意売却に詳しい不動産会社の協力も不可欠です。

任意売却は、債務者(金融機関)や破産管財人(弁護士)と、連携し売却を進めなければいけないため、一般的な不動産会社ではなく、必ず任意売却専門業者に依頼するようにしましょう。

任意売却とは?メリットとデメリットを知ろう!

住宅ローン

まずは、この任意売却についておさらいしていきましょう。

任意売却とは?

任意売却は「任売」とも呼ばれ、アパートローンや住宅ローンなど残債を返済しきれないとき、物件を売却して借入金を返済する方法のひとつです。

ローンを分割して支払っている人は多いと思います。多額の融資金を分割して返済する権利を「期限の利益」と言いますが、期限の利益は滞納・延滞することで失われてしまいます。

つまり、ローンを支払うという約束を破った場合、金融機関に全額返済しなければいけません。このとき、もし全額返済できなければ不動産が強制的に売却されてしまいます。

これが競売です。任意売却は、この競売と似たようなポジションですが、競売とは違って強制的に立退きが行われたり、物件が競売サイトなどで公表されたりすることはありません。

どちらかと言えば、任意売却は一般売却に近い形で売買が進行します。では、任意売却はどんな方法で売却が行われるのでしょうか。

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任意売却と一般売却の違い

まずは、任意売却と一般売却の違いを簡単におさらいしていきましょう。この2つの違いをわかりやすく表にまとめました。

任意売却 一般売却
タイミング 債権者の同意が必要 任意のタイミングで売却
相場 債権者が決める 自分で決められる
売却の使い道 返済に充てられる 自由に決められる

上記の表をみてわかるように、任意売却と一般売却の違いを簡単に説明すると、任意売却は「債権者主導」で行い、一般売却は「売主主導」で行われます。

任意売却とは、ローンを返済できない場合に「金融機関が売却金から残債を回収する」こと。つまり、任意売却を行うためには「ローンが滞納されていること」や「売れる見込みがある」などの要件を満たしている必要があります。

任意売却の適用条件

任意売却が適用となる条件について、もう少し掘り下げてご説明いたします。下記の条件を満たさなければ、任意売却を実行すること自体ができないのです。

では、どんな状況であれば任意売却が実行可能なのでしょうか。適用条件をみていきましょう。

適用条件1.ローンが滞納され、債権回収がついていること

金融機関で借りたローンが返済できなくなると、債権が保証会社に回収されます。このとき、不動産所有者に代わり保証会社が金融機関にローンを一括返済するのです。

この債権が回収された後でなければ、任意売却を進めることができません。金融機関側からすると、滞納がない段階で任意売却の話を持ちかけられても、メリットがないのです。

債権回収されるのは、滞納後3~6カ月程度。つまり、一定期間ローンが滞納されなければ、任意売却に応じてもらえないのです。

適用条件2.市場価値があること

任意売却は債権者のために行われます。したがって、売れる見込みがなければ、債権回収できないと判断されてしまいます。任意売却後はローンの支払いが消えてなくなる訳ではありません。

そのため、市場価値のない物件を任意売却しても、後々の支払い負担が重くなるだけなのです。もし売れる見込みがない場合は、債権者のみならず連帯保証人から同意を得ることも厳しいと言えます。

適用条件3.保証人全員から同意を得ていること

任意売却で清算しきれなかった借金は、その後も返済義務を負わなければいけません。

当然、連帯保証人も返済義務者のひとりとなるため、売主が支払い不能に陥ったり一括請求されることになったりした場合の負担は、すべて連帯保証人にいくことになります。

連帯保証人には「抗弁権」という権利がありません。抗弁権とは、請求を拒否する権利のこと。つまり、連帯保証人は支払いを請求されても断ることができないのです。

つまり任意売却して残った残債の請求がかかった場合、連帯保証人は支払いに応じなければいけません。そのため、連帯保証人の今後の生活にも配慮し、任意売却するかどうかを話し合う必要があるのです。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは、以下の通り。

・市場価格に近い金額で売却できる
・引き渡し時期や条件を聞いてもらえる
・プライバシーが守れる
・費用がかからない
・余剰金が分配されることも

債権回収のために行われる任意売却ですが、売却条件に売主の意思を反映させやすい状況のため、サブリース業者との交渉調整もしやすくなるのが大きなメリットです。

一般的な不動産売却と同じように売却を進めていく形になるため、明渡し時期や価格など要望を通すことができます。

また、ローンの滞納があることを知られる心配もありません。さらに、売却金から余剰金が分配されるケースもあります。

通常、売却金は債権回収にあてられますが、引渡しに伴う費用の一部を売却金から確保することも可能です。ただし、分配金に関しては債権者からの合意が必要となります。

任意売却のデメリット

一方で、任意売却には以下のようなデメリットも存在します。

・信用情報に傷がつく
・債権者の合意が必要
・場合によっては任意売却ができないことも

任意売却は「債権を回収できそうにない」場合に選択されます。そのため、適用条件のひとつとして、ローンを3カ月以上滞納していなければいけません。

そうなると、信用情報機関(ネガティブ情報)に個人情報が登録されてしまいます。信用情報機関に掲載された場合、新たにローンを組むことが難しくなる点に注意してください。

そして、任意売却を行えるかどうかは債権者の合意次第です。債権者がGOサインを出さなければ、そもそも任意売却を行うことができません。

状況によっては、リスケ(リスケジュール)と呼ばれる返済条件の調整が行われたり、反対に競売を進められたりすることもあります。

任意売却時の交渉の流れ

契約書
ここまで紹介してきたように、任意売却は「誰でも」「いつでも」できる売却方法ではありません。正しい手順を守らないと、スムーズに任意売却が進まないどころか、任意売却をお断りされてしまうこともあり得るのです。

物件の事前調査

まずは物件を調査し、どのくらいの価格で売却できるのか、価格査定を実施。また金融機関から発行される残債証明書を見ながら、任意売却が適用となるのか確認します。さらに、税金滞納・差押えの有無なども調査の対象です。

買受人探しと交渉

投資物件を購入してくれる買受人(買主)を探します。買受人の希望を考慮し、サブリース契約を解約する場合もあります。買受人の意向により、必要であれば解約手続きを進めなければいけません。

解約時は、サブリース業者と解約違約金額や送金方法について話し合います。解約には法律の知識が必要ですので、専門家に立ち会ってもらう方が望ましいでしょう。

売買代金配分表の提出

買受人が決まれば、売買代金配分表を作成します。売買代金配分表とは、返済額や抵当権抹消費用、仲介手数料はどのくらいかかるのか、費用の内訳が記載された書類です。

この書類を債権者に提出し、売却を進めてもいいか合意を得る必要があります。

複数の金融機関からお金を借りている場合、債権者への配分を売主が自由に決めることができます。極端な話、一方の債権者に全額返済し、もう一方の債権者にはお金を分配しなくてもいいのです。

ただし、返済しなければ抵当権抹消に協力してもらえない恐れも出てくるため、配分先は慎重に選択しなければいけません。

売買契約と引き渡し

ここからは、買受人と売買契約の締結です。売買契約は、引き渡し日の決定や決済など、一般の不動産売買契約と同じ流れで進みます。

しかし、任意売却の場合は、契約と引き渡しを同日に行わなければいけません。

任意売却は債権回収が主な目的であるため、後日になって「契約をキャンセルしたい」ということになっては債権者も困るのです。

そのため「瑕疵担保責任を免責にする」「原状引き渡し」「事後の精算はなし」という条件で売買契約が行われます。

買受人にとっては、やや不利な条件で進むため、契約書にはこれらの条件を盛り込まなければいけません。契約を交わしてからは、契約書に従い権利や義務が履行されます。

任意売却に成功するコツ

ただでさえ売却が難しいサブリース物件。そのうえ、任意売却を有利に進めることは簡単ではありません。

しかし、以下の2つのコツを実行すれば、任意売却をスムーズに進めることが可能です。

早い段階で任意売却の決断をするのが大切

サブリース契約は、オーナーの都合で契約内容を変更することができません。

解約したくても違約金が発生することや、売却したくてもオーナーチェンジに応じてくれないなど、理不尽な対応に頭を抱えてしまうこともあります。

しかし、投資が難航しているのにもかかわらず、放置しておくことが一番危険です。

もしも、投資マンションやアパートのローンが払えなくなったときは、できるだけ早い段階で任意売却を決断しましょう。

決断が遅くなると、任意売却のタイミングを逃すのみならず、損失が大きくなったり競売にかけられる可能性もあります。

さらに、サブリース物件の任意売却には、時間や手間も要します。首が回らなくなるまえに行動に移しておきましょう。

交渉は豊富な知識を持つ専門家と一緒に

任意売却は、特殊な取引です。金融機関や保証会社、さらにサブリース業者が交渉に応じてくれなければ、そもそも売却を進めることさえできないのです。

任意売却の交渉には、不動産や金融知識、さらには法律など専門性の高い知識が必要となります。

また、せっかく任意売却に持ち込んでも、買受人が現れなかったり相場以下の値を付けられたりしたのでは、売却できずに自己破産に至ってしまうこともあるのです。

経験豊富な会社を見極め、早い段階で売却計画を立てることが、任意売却で成功するコツとなります。

まとめ

サブリース物件を売却するときは、以下の点に注意してください。

・サブリース契約にかかわらず物件を任意売却することは可能
・早めに任意売却を決断する
・任意売却に詳しい業者との連携が必須

サブリース物件を任意売却するときは、単独で行動せず、まずは金融機関やサブリース業者との話し合いが必要です。

場合によっては解約に応じなかったり違約金を請求される可能性がありますので、任意売却に詳しい専門家と一緒に売却をすすめていきましょう。

最終更新日:
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