相続した土地を兄弟で分ける方法は?売却や共有で知っておくべき注意点やトラブル事例を解説!

相続土地売却

「先祖代々の土地を、兄弟で相続することになった。トラブルを避けるにはどう分け合えばいい?」「近い将来に土地がからむ相続が発生する見込み・・・。今からやっておくべき相続対策は?」「土地をめぐる相続トラブルの事例にはどんなものが多い?」

兄弟で土地を相続する場合、遺産分割の方法を間違えると深刻な感情の対立に発展してしまうことも珍しくありません。なかには「今まで仲の良かった兄弟が、相続トラブルをきっかけに顔を合わせないようないがみ合いをするようになった・・・」というようなケースも少なくないのです。

この記事では、親から兄弟で土地を相続する予定の方向けに、法律トラブルが生じないようにするために知っておくべきポイントについて解説いたします。近い将来に相続に関わる可能性のある方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続した土地を売却して兄弟で分ける場合の注意点

兄弟相続
相続した土地を兄弟で分け合う場合の注意点として、以下の3つのことを理解しておきましょう。

売却価格に関する意思統一
関係する専門家とのやりとりの進め方
売却にかかる費用や税金

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売却価格に関する意思統一

換価分割を行うタイミングでは、当然ながら遺産分割はまだ完了していません。そのため、この時点では遺産は兄弟の「共有」の扱いになっていることになります。共有状態になっている財産は、共有者全員の同意がないと売却することができない点に注意しておきましょう。大切なことは、「いくらなら遺産である土地を売ってもよいのか」について兄弟間の同意ができているかどうかです。

兄弟の中の一人が「多少は値段を下げてでも早く売ってしまいたい」と考えていたとしても、別の一人は「せっかく親から受け継いだ土地なのだから、安い値段では売りたくない」と考えているかもしれないからです。そこで、換価分割のために土地の売却を検討するときには、「最低売却価格」をあらかじめ決めておくことが大切です。最低売却価格を具体的に知るためには、不動産業者に査定依頼を出し、客観的な視点で見た場合のその土地の値段を把握しておくのが賢明です。

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関係する専門家とのやりとりの進め方

土地を売る際に見落としがちな点として、「共有者のうち、外部の人とやり取りをする人が複数人になってしまうこと」が挙げられます。これをやってしまうと、外部の人(不動産業者や司法書士などの専門家等)から見ると誰と交渉をしたら良いのかがわからない状態になってしまいます。

共有となっている土地を売却するときには、外部との交渉役を一人に決めておいた方が、スムーズに売却を決めることができるでしょう。また、外部との交渉役となる人にはある程度の労力が必要になります。交渉役には、不動産業者・専門家とのやり取りや兄弟間の話し合いの調整など、なにかと気苦労が多いものです。売却が決まったら交渉担当者には謝礼を渡すといったようなことも、あらかじめ考えておくのが良いでしょう。

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売却にかかる費用や税金

換価分割(土地を売却し、その代金を兄弟間で分ける方法)を選択するデメリットの一つとして、不動産を現金化する際にはさまざまな費用が発生することが挙げられます。買い手が見つかったときには不動産業者に仲介手数料を払わなくてはなりませんし、思ったよりも高い値段で売れた場合には別途税金が発生する可能性もあります。このときに生じる税金とは、譲渡所得税といわれるものです。

相続税は「相続発生時の遺産の評価額」から計算されますので、売却による所得に対しては課税されません。換価分割のための土地売却によって譲渡益が発生した場合には、相続開始の時点で財産を第三者に譲渡したものとして扱われるのです。また、換価(売却)が遺産分割手続きのいつのタイミングで行われるか?によって、兄弟それぞれが負担する所得税に差が生じることにも注意が必要です。

あらかじめ売却代金の分割割合を決めてから売却を行う(分割先行型)か、まず売却金額を確定してから分割割合を決めるか(換価先行型)などによっても譲渡所得税の負担額は変わる可能性があります。なお、譲渡所得税は売却を行なった年の翌年に確定申告し、納税を行わなくてはなりません。換価分割によって得た譲渡益について、どのようなかたちで確定申告を行えば良いか?については、税理士にご相談ください。

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土地を兄弟で相続した場合の分割方法【5つ】

分割
土地を複数人で相続した場合、何らかの方法でその土地を分け合わなくてはなりません複数人で相続した遺産を、複数人で分け合う手続きを「遺産分割」と呼びます。土地の遺産分割方法としては以下の5つが挙げられます。

現物分割
分筆による現物分割
換価分割
代償分割
共有

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現物分割(複数の土地がある場合)

現物分割とは、その名の通り遺産を現物で分割する方法のことを言います。例えば、遺産として土地A・土地B・土地Cと3つある場合に、「長男は土地A・次男は土地B・三男は土地C」というように遺産分割を行う方法です。1つの土地に一人の所有権者を設定することになりますので、土地相互の経済的な価値が同じであるなら平等な相続を実現することができます。一方で、それぞれの土地の価値に差がある場合には、その差額を現金で調整するなどの工夫が必要になります。(これを代償分割と言います)

分筆による現物分割(土地が1つである場合)

1つ(一筆)の土地を複数人で分ける必要がある場合には、その土地そのものを分けることも考えられます。一筆の土地を2つ以上の土地に分けることを、分筆といいます。分筆を行うためには、法務局で分筆登記を行わなくてはなりません。分筆によって1つの土地を平等に分けることができれば平等な遺産分割を実現することができます。

しかし、1つの土地を複数に分けた場合、それぞれの土地の値段はもとよりも下がってしまう可能性もありますので注意を要します。例えば、3億円の価値がある1つの土地を3つに分けたとしても、それぞれの土地は1億円ずつの価値になるかどうかはわかりません。一般的に、土地は広いほどさまざまな用途に使うことができますから、分筆によって財産としての価値が下がってしまう可能性があるのです。なお、分筆を行うためには、それぞれの土地の境界線が確定していなくてはなりません。

換価分割:相続した土地を売却し、現金を兄弟で分け合う

換価分割とは、相続する土地を売却して現金に換え、その現金を相続人で分け合う方法のことをいいます。例えば、6000万円の価値がある1つの土地を長男・次男・三男が相続するという場合に、土地を売却して現金化し、それぞれ2000万円ずつ相続するといった具合です。

土地の経済的な価値はそのときどきによって変わりますから、その土地が置かれている状況によっては非常に高い値段で現金化できることもあります。また、遠隔地に住んでいた親の土地を兄弟で相続するという場合には、土地を相続しても管理できないというケースもあるでしょう。そうした場合には、換価分割によって遺産分割を行うことが最適な解決策となる可能性が高いと言えます。

土地の売却は専門業者に任せましょう

ただし、土地や建物といった不動産を売却することはそう簡単ではないことに注意が必要です。「不動産」は、その名の通り「動かない資産(=現金化しづらい財産)」ですので、どれだけ価値があるとされていても売却には長い時間がかかってしまうことがあるからです。特に、相続する土地が以下のような状況である場合、なかなか買い手が現れない可能性があるので注意しておきましょう。

親から相続したものの、その土地には他人が住んでいる場合
いわゆる「訳あり物件」の土地である場合
土地が兄弟の共有名義になっていて、売却手続きが複雑になっている場合
形状的に収益物件としての運用がしづらく、利用価値が低い土地である場合

不動産の売却では専門の仲介業者を使うのが一般的です。しかし、ひと口に仲介業者といっても、その業者が持っている人脈ネットワークや専門知識は千差万別であることを知っておきましょう。もし依頼した業者が適切でなかった場合には「思ったよりもはるかに安い値段で土地を売ってしまい、大損する…」といった事態も生じる可能性があるからです。そうした事態を避けるためにも、換価分割を選択する場合には、相続にまつわる土地買取に特化している不動産業者を選択するようにしてください。

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換価分割のための土地買取りは当社におまかせください

当社では、今回のテーマのように「換価分割」で必要になる不動産物件の買取りを積極的に行なっています

「相続した土地を売ってしまいたいけど、ちょっと特殊な事情があるので売れるかわからない…」「他社で見積もりを出してもらったけど二束三文だった…」

こんなご経験をお持ちの方もぜひご相談ください。他社では実現できないスピード買取りと高額査定をご提供いたします無料相談もうけたまわっておりますので、不動産売却に不安があるという方もぜひお気軽にご相談くださいませ

代償分割:兄弟のうち1人が土地を相続し、他の兄弟に現金を払う

代償分割とは、土地の現物は兄弟のうちの一人が相続し、土地を相続できなかった他の兄弟に対しては、土地を相続した人から現金が支払われるという分割方法です。例えば、3000万円の価値がある土地があったとして、長男・次男・三男が相続人だったとします。このとき、土地は長男が相続する代わりに、長男が次男と三男に対して1000万円ずつ現金を支払うといった形をとるのが代償分割です。

代償分割を選択した場合、土地を分割することなく相続することができるというメリットがありますが、土地を相続する人に現金がないと選択できないというデメリットがあります。また、土地はどのように評価を行うかによって価値が大きく変わる可能性があります。土地を得る代わりに現金を払う人は土地を安く評価しようとするでしょうし、現金を得る人は土地を少しでも高く評価しようとするでしょう。代償分割によって土地を得る人と、現金を得る人とで土地の評価を巡ってトラブルが生じる可能性があることにも注意が必要です。

共有:土地を兄弟の共有名義にする

共有とは、その名の通り1つの土地を「みんなのもの」にする方法です。土地を共有する人はそれぞれ「共有持分」という形で土地を相続することになります。土地を他人に貸して賃料を取っているような場合には、その共有持分に応じて収益を分配することになります。

一方で、共有の対象となっている土地を売却する際には、共有者全員の同意が必要になりますので、将来的に共有者の一人が土地を売却したいと考えた場合にもスムーズに売却を行えなくなってしまう可能性があります。また、共有者となった相続人の一人が亡くなった場合にも問題が生じます。

例えば、1つの土地を長男・次男・三男の3人の共有名義にした後、長男が亡くなってその子供3人が相続したとすると、共有者は5人に増えることになります。つまり、1つの土地に対する共有者がどんどん増えていってしまう可能性があるのです。この場合にも、土地を売却したいと考えたときには共有者全員の同意を得ないといけませんから、土地の売却の意思決定をすることがどんどん困難になっていきます。トラブルを避ける意味でも共有による遺産分割はできるだけ避けるのが良いでしょう。

土地をめぐる兄弟の相続でよくあるトラブルと対策

兄弟喧嘩
遺産に土地が含まれる場合、兄弟間で相続方法を巡ってトラブルが生じてしまうことも少なくありません。こうしたトラブルを避けるためには、どのようなトラブルが生じやすいのか?を知っておくことが大切です。

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遺言書の内容が著しく不公平になっている場合

故人が作成した遺言書の内容は、法律で定められた遺産分割のルール(法定相続分と言います)に優先します。極端に言えば、「遺産はすべて長男に相続させる。次男と三男には一円も渡さない」という内容の遺言も法律的には有効ということになります。

一方で、亡くなった人とごく近しい親族関係にあった人(配偶者や子供など)には「遺留分」という権利が認められています遺留分とは、「最低限これだけの遺産は分けて欲しい」と要求できる権利のことで、例えば亡くなった人の子供は遺産総額の2分の1までは遺留分として請求できます

遺言書の内容が不公平であった場合、遺産分割後に望まない法的トラブルに発展してしまうことに注意しておきましょう。

故人が生前に兄弟の中の1人に財産を渡していた場合

故人が生前に相続人の一人に財産を渡している場合には、遺産分割にあたってその生前贈与分を考慮する必要があります。このような生前贈与分のことを、特別受益と呼んでいます。(特別受益は遺贈によっても発生する可能性があります)

例えば、3000万円の遺産を兄弟2人で分け合うとします。遺言がない場合には兄弟の遺産分割割合は平等ですから、それぞれ1500万円ずつ遺産を相続することになります。一方で、長男は生前に1000万円の財産を贈与されていたという場合、この1000万円を遺産に加え、合計4000万円を遺産として分割しないと不公平になります。

どこまでの範囲の生前贈与や遺贈が特別受益の対象となるかも相続発生前に話し合いを行っておくのが望ましいでしょう。

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親の介護をした人とそうでない人がいる場合

兄弟の中に、親の介護をしていた人と、そうでない人がいる場合に、遺産分割割合は平等にすべきでしょうか。結論から言うと、法律上は介護などへの貢献は遺産分割に影響しないものとされていますから、介護をしていた人とそうでない人の相続分は平等になるのが原則です。

一方で、兄弟のうちの1人が親の介護をしていたことによって、遺産そのものの経済的な価値が増加したと立証できるようなケースも考えられます。このような場合の貢献分のことを「寄与分」と呼んでいます。寄与分が認められる場合には、その人には多くの遺産分割割合が認められる可能性があります。

重要なことは、「介護をしていた」という事実だけでは寄与分は認められないことです。介護によって寄与分を認めてもらうためには、介護によって具体的にどのぐらいの経済的な貢献が生じたのかといったことを、証拠に基づいて立証していく必要があることを理解しておきましょう。

相続で兄弟同士がトラブルになってしまうのを避けるには?

以下では、相続で兄弟同士がトラブルになるのを避けるための対処法について具体的に解説いたします。実際の相続手続きでは弁護士や税理士といった専門家にアドバイスを受けるのが適切です。しかし、当事者の立場としても対策方法をおおまかに理解しておくことは必要といえます。

安易に共有を選択するのは避ける

遺産分割を共有の形によって行うことは、1つの財産に対して権利を持つ人の増加につながります。共有物の売却にあたっては、共有持分を持つ人すべての同意が必要になりますから、売却が非常に困難になります。また、賃貸等によって共有の対象となっている不動産から収益が得られた場合には、その収益は持分に応じて共有者すべてに分配しなくてはなりません。

このように、共有による遺産分割はいたずらに法律関係を複雑にしてしまう可能性があります。遺産分割にあたっては、共有は「最後の手段」と考え、可能な限り別の手段(現物分割・換価分割・代償分割など)を選択するのが望ましいと言えます。

遺言書は可能な限り作成しておく

遺産分割は、遺言書があるかどうかによって話のまとめやすさがまったく異なります。相続が発生した後になると、相続人の権利は平等に扱わなくてはなりませんから、各人が取り分を巡って争うことになりかねません。

一方で、相続が発生する以前(つまり現所有者が生きている間)であれば、基本的には現所有者の自由な意思によって遺産分割のあり方を決めることができるからです。近い将来に相続が発生する見込みがある方は、遺言等によって現所有者に意思表示をしておいてもらうのが望ましいでしょう。

遺産分割協議で意見が別れたらどうする?

遺言書が作成されていない場合は、相続人全員が参加する話し合い(遺産分割協議と言います)によって各人の相続割合を決めなくてはなりません。遺産が現預金だけである場合には単純に割合で分ける(兄と弟がそれぞれ2分の1ずつといったように)ことも可能です。しかし、土地が遺産である場合には話し合いがスムーズに進むことの方が珍しいでしょう。

兄弟それぞれが自分の持分を主張することによって、結果としてそれぞれが受け取る遺産額が少なくなってしまうということも考えられます。こうした事態を避けるためには、法律知識や不動産取引に関する実務知識を持った専門家に話し合いの間に入ってもらうと解決につながります。相続発生後は相続税の申告期限も考慮しなくてはならなくなります。相続人それぞれが納得できる遺産分割協議を、少しでも早く完了するためには、外部の専門家に依頼してみてください

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相続対策は早いタイミングで専門家に相談しましょう

相続がまだ発生していないのであれば、平等な内容の遺言書を作成できるかどうかが相続トラブルを避けるためには重要です。一方で、すでに相続が発生した後である場合には、遺産分割協議を円滑に進められるかどうかがポイントとなります。遺産分割協議は弁護士や司法書士といった法律の専門家に間に入ってもらうことでスムーズに進められる可能性があります。

遺産分割そのものには期限は設定されていませんが、遺産が多くある場合には相続税の申告期限があることに注意を要します。相続税の申告では、さまざまな税軽減制度を利用できるかどうかによって相続税の負担額が大きく変わりますが、税軽減制度の利用は遺産分割の完了が前提となっていることが多いのです。例えば、「小規模宅地等の特例」という税軽減制度を利用すれば、遺産である土地の相続税評価額を最大80%減額してもらうことができますが、この制度は相続税申告時に遺産分割協議が完了していないと利用することができません。

兄弟間の遺産分割では、お互いの感情がからんで「それぞれが勝手なことをいっていて、話し合いの場をもつことすらままならない…」という状況になってしまうことも決して珍しくはありません。遺産相続については、できるだけ早いタイミングで専門家に相談するとよいでしょう。

まとめ

今回は、兄弟で土地を相続する場合の分割方法について解説いたしました。兄弟で土地を分け合う場合には、分割割合をめぐってトラブルになってしまうことも珍しくありません。相続トラブルを避けるためには、土地を売却して現金で平等に分け合うことが解決策となることもあります。

当社では相続に関連する土地買取を積極的に行なっております無料相談も実施しておりますので、お気軽にご相談ください

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