底地トラブルの解決法をわかりやすく解説!事例と相談先も紹介

底地 トラブル

底地は借地人に貸し付けている土地のことです。土地の権利を複数人で所有している状態といえます。

そのため、底地の所有にはさまざまなトラブルがつきものです。

底地トラブルを防ぐためには、日頃から借地人とコミュニケーションをとっておくことが大切です。

また、相続時に底地を巡ってトラブルが起きるケースもあります。

トラブルを原因に底地を手放したいなら「底地専門の買取業者」へ売却するとよいでしょう。トラブルが起きている状態でも、そのまま買い取ってくれるため、底地トラブルと縁を切ることが可能です。

底地トラブルの事例とそれぞれの解決法

底地は借地権が設定されている土地です。

土地が持つ権利の一部を借地人へ貸しているため、底地は権利関係が複雑になりがちです。

そのため、とくに売却時や相続時に、権利トラブルになってしまいます。

また、地主は借地人に土地の権利を貸しているわけですから、借地人は地代や賃料を支払う義務があります。この地代や賃料をめぐってトラブルになることもあります。

次の項目から、底地トラブルの事例とそれぞれの解決法を紹介していきます。

底地について詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。

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トラブル事例1.底地を共有で相続した際に共有者同士で揉めてしまう

底地の相続では現在の地主以外に、借地人、相続人などさまざまな人が関わることになります。

複雑な権利関係から、個々の主張がぶつかり合ってトラブルになってしまうことも少なくありません。

一例として次のようなケースがあります。

底地を共有で相続したが「誰が底地を相続するか」「建て替え・譲渡承諾料は誰がどの割合で取得するか」など、さまざまな取り決めで意見が合わず共有者同士の関係が悪化。

地主側のトラブルにより、借地人からの印象も悪くなってしまい、共有者同士だけでなく、借地人とも関係性が悪くなってしまいました。

【解決法】共有状態にせず単独所有で相続する

底地を相続するときは、なるべく共有状態にせず単独所有で相続することがトラブルを減らすポイントです。

完全所有権の土地や不動産であれば、親族や見知った仲の人同士だけの問題となりますが、底地の場合は借地人がいるので問題がより複雑になります。

また、借地人は建て替えや譲渡などをおこなう場合、地主に承諾してもらう必要があります。

共有名義の底地の場合、複数の地主全員から承諾をもらわなければなりませんので、借地人からしても地主はできるだけ1人だけのほうがよいと思う人が多いでしょう。

単独所有も共有も難しく話がまとまらないようであれば、底地を借地人に売り渡す手段もひとつの方法です。これは両者にメリットのある売却方法でもあります。

詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

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トラブル事例2.被相続人が残した遺言書によって相続人同士の関係が悪化

底地を相続するにあたり、地主(被相続人)が作成した遺言書が原因で親族間のトラブルに発展することがあります。

底地を所有していた地主が遺言書に「兄弟のうち、弟に全ての財産を譲渡する」と記載していました。

兄は「自分も相続で遺産を取得できるはず」と考えていたため、他の相続人と争いに発展してしまいました。

遺言書の効力はとても大きいもので、いくら相続人が遺産を相続したいと主張する場合でも、遺言書に「〇〇へ相続させる」との記載があればそれが優先されてしまいます。

【解決法】被相続人の生前中に遺産の扱いをしっかり話し合っておく

底地相続でトラブルにならないようにするためには、地主が偏りのない遺言書を作成する必要があります。

「特定の誰かに全てを相続させる」「誰々には一切相続させない」などの内容を遺言書に記載してしまうと、高い確率で争いになってしまいます。

また、相続させる人を指定したい場合、遺留分について考慮した遺言を忘れずにしっかりと記載しておきましょう。

なお、なによりも大切なことは、生前にしっかりと遺産について話し合っておくことです。被相続人と相続人が、全員納得できるような遺産相続を目指しましょう。

もしも、底地相続を巡ってトラブルが起きてしまった場合は、不動産問題や相続問題に詳しい弁護士へ相談してみましょう。

トラブル事例3.底地の相続後に売ろうとしたが買主が見つからない

底地は、他の投資物件と比べると収益化しにくい物件です。

底地を相続したのはいいが、なかなか利益にならず相続税などで赤字になってしまいました。

売却を検討しましたが、買主がなかなか見つからず、赤字ばかり膨れ上がることに。

底地は活用に制約があり、権利関係も複雑ということから、需要が少なく不動産価値が低い物件です。

【解決法】借地人・底地専門の買取業者へ売却する

底地は市場へ売り出しでも、なかなか買主がみつかりません。

そこで、売却先を「借地人」もしくは「底地専門の買取業者」に絞ってみましょう。

借地人は底地を手に入れることで権利関係が解消され、所有物件を完全所有権にすることができます。

つまり借地人にとって、土地や建物全てが自分の所有物となるので不動産自体の価値が大幅に上がります。

もしも、借地人への売却も困難なら、底地専門の買取業者への売却がおすすめです。底地専門の買取業者なら、トラブルが起きている状態でもそのまま買取してくれます。

底地を手放したいと考えているなら、まずは以下のフォームから無料査定を受けてみましょう。

トラブル事例4.地代の値上げに借地人が応じない

土地を所有する地主に対して借地人は地代(賃料)を支払わなくてはなりませんが、この地代をめぐって、地主と借地人が揉めてしまうことがあります。

地代は基本的に地主が契約時に定める額です。

そのため、古くから貸し付けている場合、現在の相場価格と比べて大幅に地代が安いケースもあります。

そこで、地代の値上げを借地人に持ち掛けましたが、聞く耳すら持ってもらえませんでした。

【解決法】地代値上げの「正当事由」があるか確認しよう

地主は地代の値上げをする場合、正当な理由(正当事由)によるものかどうかを再確認しましょう。

例えば「経済事情の変化によって税金や土地の価格が上昇した」「周辺の土地と比べて地代がつりあわない」などの理由であれば、契約の条件にかかわらず借地人に値上げの請求をできます。

もしも、借地人が値上げに従わない場合、最終的に裁判によって確定させることになります。

ただし、前述した正当な理由がなければ値上げは認められません。

例えば「単純に収益を上げたい」「借地人が気に入らない」などの個人的理由では、まず認められないでしょう。

地代の相場については、以下の記事を参考にしてみてください。

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底地トラブルが起きたら専門家へ相談しよう

底地に関するトラブルが発生したときに、個人で解決を図ると、よりトラブルが悪化してしまう恐れがあります。

そのため、不動産に詳しい人に専門家に相談する方が安心です。

底地などの不動産トラブルの相談先はいくつかありますので、それぞれの特徴などを紹介していきます。

底地専門の不動産会社

底地を専門として扱っている不動産会社では底地に関する悩みやトラブルの相談を受けていることが多いです。

底地の売却や地代の改定、底地の管理などさまざまな問題をサポートしてくれます。

無料相談をおこなっている不動産会社もありますので、気軽に相談することができそうなのも良い点です

当社でも底地に関する相談を無料で承っております。ぜひお気軽に以下のリンクからお問い合わせください。

弁護士・税理士などの専門家

底地のトラブルでは、法律が関わるものも多いため専門的な知識を持った人の助けが必要となる場合があります。

法的トラブルや税金に関することなどは、不動産会社に相談しても答えられないこともあるので、税理士や弁護士などに相談するとよいでしょう。

税理士は税金の専門家です。底地の固定資産税や都市計画税、相続税など税金に関する悩みやトラブルなどは税理士に相談して解決するのがよいでしょう。

なお、借地人や相続人とのトラブルによって裁判にまで発展してしまった場合、法律の専門家である弁護士の助けが必要となります。

法的トラブルは多大な損失を被るおそれもあるので、個人での解決はリスクも大きく、まず不可能と考えたほうがよいでしょう。

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底地トラブルを防ぐために大切なこと

底地や借地権などの他者が権利関係にある不動産は、人間関係の悪化からトラブルになることが多いです。

地代の改定や土地利用の取り決め、相続人同士の主張など、当事者同士が良い関係を築いていれば、トラブルになる前に話し合いで解決することもできるでしょう。

そのため、地主と借地人は日頃からコンタクトを取り合って、悩みなどを落ち着いて話すことができる関係を築いておくことが大切です。

また、相続での取り決めも生前のうちにおこなっておくのがよいでしょう。

直接親族同士で集まって話をしておくと、認識の違いを防げるはずです。

まとめ

底地のトラブルは相続や借地人との契約など、さまざまな要因によって引き起こされます。

相続では遺産の分配についてしっかりと生前に取り決めておくことが大切といえます。

遺言書の作成では、相続人同士の争いにならないよう明確な文章を記載しておくことを心がけましょう。

底地の売却や地代改定、契約内容の変更などをおこなう場合は、借地人との人間関係が悪化しないよう思いやりのある行動をしましょう。

主張を無理に通そうとしたり、相談もなしに地代や契約内容を変更すると最悪の場合、裁判沙汰になるおそれがあります。日頃からコンタクトを取り合い、気軽に相談できる良好な関係を築いておきましょう。

もしも、大きなトラブルや裁判での争いが発生しそうなときは、弁護士などの専門家に早めに相談することも大事です。

底地トラブルでよくある質問

底地トラブルにはどんなものがありますか?

「相続時に、共有者同士で揉めてしまう」「買主がなかなか見つからない」「地代が安すぎて収益化できない」といったトラブルがあります。

底地の相続時に、トラブルになったらどうすればいいですか?

複雑な権利関係から、個々の主張がぶつかり合ってトラブルになってしまうことが多いです。少しでも、権利関係を簡単にするために、単独名義で相続することをおすすめします。

借地人が地代の値上げに応じてくれません・・・

地代を上げるためには、正当事由が必要になります。「経済事情の変化によって税金や土地の価格が上昇した」「周辺の土地と比べて地代がつりあわない」などの理由であれば、借地人へ地代の値上げを請求できます。

底地トラブルが起きたら、誰かに相談できますか?

「底地専門の不動産会社」「弁護士・税理士などの専門家」へ相談するとよいです。とくに、底地専門の買取業者であれば、そのまま底地を売却できるのでおすすめです。底地専門の買取業者はこちら

底地トラブルを事前に防ぐ方法はないの?

借地人と日頃からコンタクトを取り合って、土地に関する悩みを話せる関係を築いておくことが大切です。また、相続での取り決めは、被相続人の生前中におこなっておくのがよいでしょう。

最終更新日:
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