底地を処分する3つの方法と早く処分する3つのコツについて解説

底地

底地を処分する場合には通常の土地を処分する場合と異なる難しさがありますから、処分方法を工夫しなければいけません。

また、底地ならではのいくつかのコツがあります。

この記事では、底地の処分方法はもちろん、なるべく早く・高く売却することができるコツをお伝えします。

皆様がこの記事を参考にされ、納得のいく底地売却ができることを祈っています。

底地を処分する3つの方法

底地売却
底地は所有者が自由に利用できる土地ではありませんから、積極的に購入したいと希望する方が少ないため、通常の土地と同じように売却先が決まると考えてはいけません。

売却が難航することを前提に、きちんと戦略をたてて売却を進める必要があります。

底地を売却するにあたり、3つの方法が考えられます。

まずはその3つの方法の内容や、それぞれのメリット・デメリットを確認してみましょう。

1.底地を借地権者へ売却する

底地を処分する場合の売却先として最も有力なのは現在の借地権者です。

第三者が購入したとしても自分で利用することができない底地ですが、借地権者が購入すれば自分で自由に利用することが可能ですから、特に底地であることによるデメリットはありません。

また、借地権者が底地を購入すれば、将来にわたり借地料を支払う必要がなくなります。

さらに、「借地上の建物」もまた不人気で売却が難しいのですが、借地の購入により「土地所有権付きの建物」となり、処分が容易になると同時に資産価値が上昇しますから借地権者にも大きなメリットがあります。

ただし、借地権者に購入の意思がない場合にはもちろん、購入資金がない場合にもこの方法を利用することができません。

借地権者が若い場合には借入をして購入資金に充て、借地料の代わりに借入金の返済をするという考え方もありますが、借地権者が高齢の場合には金融機関が融資を拒んだり、借地権者本人がリスクを背負うことを避けたいと考えることもあります。

借地権者に土地の売却を持ちかけやすいタイミングの一つに、借地上の建物の建て替えや増改築の時期が挙げられます。

一般的な賃貸借契約書には「借地上の建物の増改築、建替えの際には貸主の承諾を必要とする」という文言が入っています。

建て替え承諾の際には、底地権者は借地権者から承諾料を受け取るのが通例です。

あくまで契約や両者の話し合い、地域ごとの慣習により決まるものですが、一般的には更地価格の2~5%ほどと言われています。

また、借地権者は底地権者に数年に一度、賃貸借契約の更新料を支払わなければならないと契約により定められているのが一般的です。

ですから、「建て替えの承諾料も更新料も要らないから、よかったらこの機会に土地を買い取ってくれないか?」と提案してみるのも一案です。

したがって、借地権者に売却する場合には通常の土地所有権の近隣相場、またはそれ以上で売却することができる可能性があります。
底地の処分を検討するにあたり、借地権者は真っ先に売却先の候補となるでしょう。

しかし、どうしても借地権者への売却が成立しない場合には、次に紹介する他の方法の利用を検討してみましょう。

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2.底地を第三者へ売却する

どうしても借地権者に売却をすることができない場合には、第三者への売却も検討した方が良いでしょう。

しかし、一般の第三者に底地を売却する場合には、買手が自分で底地を利用できるわけではありませんから、あくまでその底地に投資用の商品としてどれほどの価値があるのかを見極める必要があります。

一般的な一棟もののアパートや貸家などの購入を投資目的で検討する場合、物件の立地や条件、市況にもよりますが表面利回りが10%を超えているかどうかが一つの目安となります。

まして、底地はあまり条件がよくありませんから、表面利回りが12~13%となるような価格設定をしなければ、収益性を重視する不動産投資家はなかなか興味を示さないかもしれません。

売却希望価格を下げることも一つの方法ですが、もう一つの方法として底地の収益性を向上させる方法もあります。

例えば、賃借人と交渉をした上で賃貸借契約を変更し、賃料の値上げをしたり、賃料増額請求することを検討しましょう。
これらの方法については、あとで詳しくお知らせします。

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3.底地と建物を合わせて同時売却する

自分で利用できない底地はあまり人気がなく、売却することが難しいのと同様、借地上に建つ建物も毎月借地料を支払わなければならず、また増改築や建て替えの際に底地権者の許可を取る必要があるため人気があるとは言えず、通常は売却が困難です。

ですから、借地権者と協力して、底地と建物をセットにして売却を進める方法も考えてみましょう

自分が売却を考えるタイミングで借地権者も売却に同意することは考えにくいと最初から諦めている底地の所有者もいるかもしれません。

しかし、不動産を売却しようと考えるタイミングは意外に重なるものです。

お仕事を退職されて地元に帰りたい、自宅を処分して高齢者向け施設に入居する資金にしたい、相続に備えて資産を整理したいなどの理由から不動産の売却を考える方が多いのですが、借地権者と底地の所有者の年齢が近い場合には、相手も同じことを考えていたというケースは多いです。

また、「高齢者施設に入居したいから、底地の売却を考えている。協力して建物を売却しないか?」という提案を受け、はじめて高齢者施設への入居に前向きになるということもあるでしょう。

実際に、底地と建物をセットにして売却したいという提案は不動産仲介業者によく持ち込まれます

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買い手が見つかりにくい底地を早く処分する3つのコツ

契約書作成
売却が難しい底地ですが、買い手を探すためにはいくつかのコツがあります。

以前は「不動産は所有している者が強いのだから、買い手などいくらでもいる」といった強気の意見を持っている方が多かったのですが、現在ではよほど駅から近かったり、繁華街に近かったりという魅力がない不動産の買い手は少ないです。

あまり人気があるとは言えない底地ですから、周囲の方の意見を鵜呑みにすることなく、買い手を探すために最大限の努力をするようお勧めします。

1.契約書をきちんと作成する

借地権が設定された時期が古い場合には、借地権の契約書自体が存在しないことがあります。当初の借地権者と底地の所有者が親しかった場合などは、そのような状況でもこれまでトラブルにならなかったのでしょう。

しかし、底地を処分する際には、事前にきちんと契約書を作成することを強くお勧めします。また、もし契約書が存在していたとしても、内容が古くなっていたり現状にそぐわなかったりという場合には、ぜひ最新の状況に合わせて契約書を作成しなおすことをお勧めします。

契約書を最近作成したり、作成し直したりしていると、買い手にとって契約内容が理解しやすくなるだけではなく、契約内容について借地権者とトラブルになっておらず、関係が良好であることを知らせる効果もあります。

また、相続により受け取った土地が賃貸借契約により貸していると思いこんでいたところ、実は使用貸借契約だったというケースもないわけではありません。

賃貸借契約と使用貸借契約はどちらも土地を貸しているという状況に変わりありませんが、賃貸借契約により貸している場合には地代を受け取ることができる一方、使用貸借契約で貸している場合には地代を受け取ることができません。

また、賃貸借契約はお金を受け取って土地を貸していますから借り手の権利が様々な形で保護されていますが、使用貸借契約は賃貸借契約ほどの保護がなされていません。

もし使用貸借契約だった場合には、その土地を売却する前に使用貸借契約の解除が必要となるでしょう。借り手が使用貸借契約の解除に合意してくれればよいのですが、どうしても合意に至らない場合には訴訟も検討しなければいけません。

買い手を安心させるためだけではなく、ご自身が状況を正確に把握するためにも、ぜひ事前に契約書の作成・更新をお勧めします

2.売却価格を下げたり、底地の利回りを向上させる

繰り返しになりますが、底地は一般的にあまり人気がありませんし、自分で利用できるわけでもありません。

したがって、あまり高値を提示してしまっては、まとまる話もまとまらなくなってしまいます。

すでにお知らせしたように、売却価格のひとつの基準としては買い手にとって利回りが12〜13%となる価格がひとつの目安となるでしょう。

ところで、地代が近隣相場と比較して低廉な場合には、近隣相場まで賃料を増額することを交渉して土地の利回りを向上させることも可能です。

話し合いにより合意できれば最良ですが、どうしても合意に達することができなければ賃料増額請求訴訟にて賃料の増額を求めることも可能です。

ただし、その場合には近隣相場を証明する客観的な資料が必要となりますし、費用もかかります。

また、その後の借地権者との良好な人間関係は望めなくなりますから、あくまで底地を売却することを前提とした最後の手段となるでしょう。

また、適正価格がわからなかったり、増額交渉をすることに抵抗があれば、底地の買い取りを専門に行なっている業者に売却することを検討しても良いでしょう。

プロの業者に買い取りを依頼した場合、借地権者に売却する場合と比較すると、どうしても価格面では条件が下がってしまうかもしれません。

しかし、底地を専門に扱っている業者は日々多くの底地を見ていますから、適正価格を割り出すのが難しい底地の査定も素早く行ってくれます。

また、査定から契約、引き渡しまで、多くのノウハウを持っていますから、売却が完了するまでスムーズに進行しますし、買取業者の言うとおりに売買を進行させれば良いというメリットがあります。

また、賃料の増額を求める余地があるかどうかも含めて査定してくれますから、底地権者が価格交渉をしたり、近隣相場の調査をしたりする必要はありません。

なお、弊社クランピーリアルエステートでも、底地の買い取りを専門に行なっております

売買後のトラブルまでサポートしますから、底地を共有していて足並みが揃わない、借地権者とトラブルになっているなど、一般の第三者には売却しにくい底地売却も安心してできます

底地を手放したいと考えている場合には、ぜひ一度お声がけください

3.建物を買い取る

どうしても底地のままでは満足できる条件で売却することが難しい場合には、逆転の発想をして、借地上の建物を買い取ってしまい土地付きの建物として売却をすることも考えられます。

底地として他の方に売却しようと試行錯誤するより、一度建物を買い取って人気のある土地付きの建物とし、それから売却をした方がスムーズにお話が進行することも多いです。

また、借地上にある建物は老朽化が進んでいることが多いですから、この方法には建物の所有者が土地を購入するより、底地の所有者が建物を購入した方が少ない負担で済むというメリットもあります。

底地を処分せずに保有し続けた場合、どのようなデメリットがあるのか?

トラブル
底地を処分せずに保有し続けた場合には、将来大きなデメリットが発生し、資産だと思っていた底地が大きな重荷となってしまうことも考えられます。

そのような状況となってしまってから底地を処分しようとしても、デメリットが表面化した後ではなかなか買い手がつかず、処分が困難になってしまうことも考えられます。早めに対処することをお勧めします。

地代を回収できなくなる恐れがある

借地権者が仕事をしている間は良いのですが、高齢になるといつまでも金銭的に余裕があるとは限りません。

どうしても地代が滞ることも考えられます

商品の売買などの取引であれば取引を辞めれば良いのですが、土地の賃貸の場合には立ち退いてもらう必要があるなど、取引を辞めようにも一筋縄では行きません。

また、借地借家法により借地権者の権利は強力に保護されていますから、必ずしも確実に立ち退いてもらえるとも限りません。

一方、地代の入金があったかどうかにかかわらず固定資産税や都市計画税が課税されるのはもちろん、所得税も実際に地代が入金されたかどうかにかかわらず、地代の支払期日が到来した時点で課税されます。

したがって、地代は受け取ることができていないにもかかわらず、税金は期日までに納税しなければならないという状況になってしまいかねません。

底地権者の経済状況によっては、それが原因で金銭的に厳しい状況となってしまうことも考えられます。

アパートなどの住宅であれば家賃保証会社への加入を必須とし、滞納に備えている大家さんが多いのですが、地代に対応している家賃保証会社は多くないのが実情です。

地代の滞納への対策や、滞納が発生してしまった場合の対応は難しいケースが多いですから、トラブルになる前に不動産の管理を業として営んでいる業者に売却してしまうことを検討しましょう。

借地権者の死亡により権利関係が複雑になる

借地権者が亡くなり相続が発生した場合、権利関係が複雑になってしまうことも考えられます

法律上は、仮に借地権者が亡くなったとしても相続人に地代を請求することができるのですが、現実には「本当に私が支払うべきお金なのかどうかわからない」、「他の相続人に言ってくれ」などと言われ、受け取ることができないケースがあります。

もちろん、強制執行などの方法で取り立てることもできますが、費用や感情的な問題でなかなかそこまでは踏み切れない底地権者の方が多いでしょう。

遺産分割がまとまらず、長期化してしまうと、それに伴って地代の入金も先送りにされてしまい、金額が大きくなるとますます誰も支払いたがらない・・・そのような事態が全国で発生しています。

さらに、借地権者が生前に地代を滞納していた場合には、生前に対応できなかったのか、本当に支払いが済んでいないのかと相続人に責められて、さらに話がややこしくなってしまうことも考えられます。

底地権者が亡くなっても相続トラブルが!

相続に付随して権利関係が複雑になってしまうのは、なにも借地権者の側だけではありません。底地権者が亡くなってしまった場合にも同様のトラブルが生じてしまう恐れがあります。

地代の滞納があった場合には、未回収の地代の債権は相続財産に含まれ、相続税が課税されます。

しかし、回収が難しいとわかっている債権や、そのようなトラブルを抱えている底地を積極的に相続し、相続税まで納税しようとする方は多くありません。

しかし、いつかは回収することができるかもしれない債権ですし、借地権さえ消滅すれば財産的な価値が高い通常の土地ですから、積極的に他の方に譲る相続人も、また多くありません。

したがって、底地やその債権を巡って相続人がトラブルになることにもなりかねません。

また、相続人全員が遠方に住んでいたり、普段は仕事の都合で底地を管理できない場合には、せっかく相続財産として遺しても相続人が持て余してしまうことも考えられます。

底地を所有している方は、ある程度の年齢になったら権利関係を整理したり、将来相続人となる方と話し合いをする機会を設けたり、弁護士に相談したりすると良いでしょう。


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底地処分において「相続放棄」は最後の手段と考える

相続破棄
底地の処分が難しいと聞いて色々調べてみると、最近は相続放棄を勧める情報が多いようです。

相続放棄についてお話をするに先立って、まずは相続の方法が3種類あることをおさらいしましょう。

相続が発生した場合、相続人は「単純承認」、「限定承認」、「相続放棄」のいずれかを選択する必要があります。

1.単純承認とは

単純承認とは、プラスの財産もマイナスの財産も相続する、つまり財産も受け取るし借金も引き受けるという選択です。

マイナスの財産には借金や税金の滞納などの他にも、保証人の地位なども含まれます。

単純承認は、他の相続人とは無関係に、自分の判断で選択することが可能です。

2.限定承認とは

限定承認とは、プラスの財産の範囲内でのみマイナスの財産も相続する、言い換えると、受け取った財産の中からしかマイナスの財産を負担しないという選択です。

そんな面倒なことをするなら、最初から相続放棄をすれば良いのではないかと考える方もいるでしょう。

たしかに、相続財産が全て現金・預金や借金だけなのであればその通りです。

しかし、相続財産の中に絵画や骨董品、記念となる品物などがある場合には、その財産を人手に渡すことに抵抗があるケースもあるでしょう。

そのような場合に、受け取る財産の評価額の範囲でマイナスの財産も負担するけれど、それ以上のマイナスの財産は負担しないという選択をすることができます。

ただし、限定承認をするには相続人全員が同意して、一人残らず全員で限定承認をしなければいけません。したがって、一人でも限定承認に反対する方がいる場合には選択することができません。

3.相続放棄とは

相続放棄とは、プラスの財産もマイナスの財産も相続しないという選択です。

プラスの財産よりもマイナスの財産の方が多く、かつプラスの財産の中に人手に渡したくない財産がない場合には、限定承認よりも手間がかかりませんからお勧めできる方法です。

また、相続放棄も単純承認と同じく、他の相続人とは無関係に自分の判断で選択することが可能です。

相続人の中に限定承認に反対する方がおり、限定承認を選択することができない場合には、相続放棄を選択せざるをえないでしょう。

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相続放棄は最後の手段

底地から得られる収益よりも、底地により発生してしまっている費用の方が大きい場合には、確かに底地の引き取り手を探すことは容易ではありません。

ずっと処分することができなかった場合には、底地から発生する固定資産税や都市計画税、その他の維持管理費用を将来にわたりずっと負担することになってしまいますから、いっそのこと相続が発生した時点で相続放棄しようと考える方がいても不思議ではありません。

しかし、以前は不動産仲介業者に依頼をして買い手を探さなければならなかった底地ですが、現在は底地を専門に取り扱っている不動産買取業者も増えています

相続放棄の手続きをしてしまう前に、ぜひ買取業者に見積もりを依頼してみましょう。

マイナスの財産だと思っていた底地が、想像以上の高値で売却できるかもしれません。

ただし、相続放棄は相続発生を知ってから3カ月以内にしなければいけません

その期間を経過してしまうと、単純承認をしたものとみなされてしまうと法令に定められています。

実務上は、限定承認・相続放棄の手続きは3カ月を経過した後も裁判所に受理されるのですが、債権者の異議申し立てがあると法令どおりに単純承認したものとみなされてしまうことがあります。

相続放棄を検討している場合には、くれぐれも相続を知った時から3カ月以内に売却するか、それとも相続放棄をするか結論を出しましょう。

まとめ

底地は処分が困難だと言われ、相続が発生した場合には相続放棄をするように勧める情報が氾濫しています。

同時に、「負動産」という言葉が頻繁に用いられるようになってきています。

しかし、最近では底地を専門に扱っている不動産買取業者が増えてきていますし、インターネットを利用して不動産投資家に向けて発信できるようになっていますから、底地を処分する方法も多様化しています。

だからと言って、子供に底地を遺すことはあまりお勧めできません。

底地の処分方法が多様化し、以前よりは処分しやすくなった今こそ、ご自身の手で底地処分することをお勧めします。

最終更新日:

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