シェアハウスの売却方法と売却手順!売却時のトラブルについても解説

シェアハウス

空室対策として注目されているシェアハウスですが、「退去リスクが高く売却しにくい」などさまざまなデメリットもあります。

スムーズな売却を目指すのであれば、売却時のデメリットやリスクを回避することが大切です。

本記事では、シェアハウスを売却する3つの方法と売却手順について解説いたします。

シェアハウス独自の売却方法や売却手順をしっかりと理解しておきましょう。

シェアハウス売却時起こるトラブル

重要事項説明書

近年、シェアハウスは増加傾向にあります。国土交通省が公表している「シェアハウス等における契約実態等に関する調査報告書」によると賃料や初期費用の安く、空室リスク対策となり得るため「シェア住居市場は平成17年以降拡大のペースが高まっている」という記載がありました。

需要が高まる一方で、トラブルの増加も懸念されています。シェアハウスに関する相談が多く寄せられている国民生活センターの「シェアハウスの契約形態とトラブル事例」によると、以下のようなトラブル事例が発生しているようです。

シェアハウス

上記の表をみてわかるように、解約や退去時のトラブルに関する悩みが60%以上を占めています。

国民生活センターの事例をみると、正しく契約を締結していないため、貸主と借主の間で思い違いをしていることがトラブルの原因です。

では、どんなことが原因でトラブルになっているのでしょうか。リスク回避のために、トラブル内容と解決策を知っていきましょう。

1.重要事項の説明がなされていないため契約が曖昧

サブリース契約や個人でシェアハウス経営をしている人の中には、不動産会社を通さずに入居者と賃貸借契約を交わしていることがあります。

国民生活センターは、以下のような注意喚起をおこなっています。シェアハウスが自ら所有する物件であったり、シェアハウスがサブリースである場合、重要事項説明が法律上義務づけられているわけではありません。

シェアハウス事業者は、契約トラブルを未然に防ぐためにも、登録管理業者であるかどうかにかかわらず、重要事項説明をするべきです。

参照:シェアハウスの契約形態とトラブル事例

通常、賃貸物件を反復継続して他人に貸し出す場合は、宅建士による重要事項説明が必要です。

しかし、シェアハウス経営者の中には、重要事項説明をせずに賃貸借契約を締結しているケースが少なくありません。重要事項説明がどれくらい大切なのか、詳しく解説していきます。

重要事項説明とは

重要事項説明(重説)・・・不動産契約に関する注意事項をまとめたものです。

賃貸借契約では、貸主と貸主間のトラブルを回避するために、有資格者が「契約期間」「退去時の修繕費用のルール」「設備や建物の状況説明」などについてきちんと説明することが義務付けられています。

もし重要事項説明がなされていないと「契約期間が曖昧になる」「退去時の修繕費用を払ってもらえない」といったようなトラブルが発生する恐れもあります。

重要事項説明が義務付けられていないサブリースに注意

不動産契約に詳しくない一般のオーナーが、このような仕組みであることを理解できないのは当然のことです。

しかし、知らないことが大きな損失に繋がることは間違いありません。ここで重要になってくるのが、宅建士がおこなう重要事項の説明です。

重要事項説明があれば、これから結ぶ契約がどんなものであるのか、納得したうえで契約締結に臨むことができるのです。

とは言え、シェアハウスでは重要事項説明が実施されていないことが多い傾向にあります。なぜなら、シェアハウスに多いサブリースという契約形態が原因だと言われているからです。

サブリース契約では、重要事項説明が義務付けられていないのです。

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契約途中でも専門家に協力を依頼しよう

シェアハウスは、手持ちの一軒家を賃貸物件として手軽に活用できる不動産投資方法です。

手を出しやすい投資でも契約に関しては費用がかかってもリスク回避のために、不動産会社に仲介に入ってもらうとよいでしょう。

また、すでに個人契約を交わしてしまっている場合でも、今後の運営や売却に関しては専門家の協力が必要です。

現在、契約解除のことで入居者と大きなトラブルにまで発展しそうであれば、法律に詳しい弁護士か司法書士に依頼しましょう。

法テラスなどでは、無料相談を受け付けています。まずは気軽に相談してみてください。

また、まだトラブルには発展していないけれど、今後のリスクを回避したいと考えているのであれば賃貸管理に詳しい不動産会社に仲介を依頼しましょう。

不動産会社によっては、契約書の作成や査定など、仲介以外の依頼も受け付けてくれます。問題がある場合は、不動産会社や弁護士に問い合わせてみましょう。

2.サブリース契約のため売却しにくい状況である

シェアハウスはサブリース方式で運営されていることが多い傾向にあります。

しかし、サブリースは家賃保証や一切の管理業務をお任せできるかわりに、オーナーから契約解除できない理不尽な契約です

さらに、サブリース物件は買い手がつきにくいため、物件を手放したくても手放せない状況に追い込まれてしまうのです。

サブリースが理不尽な契約になっている理由が、借地借家法の存在です。サブリース契約と借地借家法の関係について、簡単に解説いたします。

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サブリース契約のオーナーを悩ませる借地借家法

借地借家法とは、賃貸契約において弱い立場である「借主」を守る法律です。貸主が一方的に借主を追い出せないよう、借主を守るよう定められています。

サブリース契約はこの法律を上手に利用しています。サブリースとは、不動産オーナーが「貸主」でサブリース業者が「借主」、さらに入居者は「転貸人」という立場です。

つまり、借地借家法により、オーナーは借主であるサブリース業者を追い出すことはできないというわけです。

サブリースが解約できないときは早急に専門家を頼ろう

サブリース契約が解約できそうにないときは、専門家を挟み対策を考えることが重要です。

悪徳なサブリース業者は、解約させないために「違約金がかかる」「半年分の管理費の支払いが必要」など、あの手この手で解約を防ごうとします。

言葉巧みな業者に個人で立ち向かっても、勝機はほぼありません。そして、借地借家法が絡んでいるサブリースを解約するためには、法律の知識が不可欠です。

本当に解約を希望しているのであれば、法律の専門家である弁護士やサブリース契約に詳しい不動産業者を頼りましょう。どこを頼ればいいか迷っているときは、以下の機関がおすすめです。

団体名 問い合わせ先
全国賃貸住宅経営者協会連合会(ちんたい協会) https://www.chintai.or.jp/
日本賃貸住宅管理協会 03-6265-1555
消費者ホットライン 188(局番なし)
法テラス 0570-078374

上記の機関は、国土交通省で紹介されている無料相談窓口です。これまで「勧誘に関する相談」「費用負担等の契約内容に関する相談」「家賃の減額に関する相談」など、さまざまなお悩みが寄せられています。

サブリース契約に関するトラブルにお悩みの人は、遠慮なく相談してみましょう。

3.定期借家契約は正しい手順を踏む必要がある

定期借家契約を締結しているシェアハウスも多いようです。定期借家契約とは、更新をせずに期間内に契約を終了させる契約形態のひとつ。

通常の賃貸借契約では、合意がなければオーナーからの更新終了を申し出ることはできませんが、定期借家契約では合意がなくとも期間がくれば契約は終了となります。

しかし、定期借家契約は正しい手順を踏んでいないと、効力を発揮しません。では、正しい手順とはどんなものなのでしょうか。

書面で「定期借家契約」と明記する必要がある

定期借家契約を締結するには、書面で「本契約は定期借家契約である」と明記しなければいけません。この書面とは契約書とは別に作成する必要があります。

たとえば、以下のような文面です。

第2条2項
本契約は、前項に規定する期間の満了により終了し、更新がない。ただし、甲及び乙は、協議の上、本契約の期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約をすることができる。

参照:国土交通省

上記は国土交通省で掲載している定期借家契約の条項です。

一字一句同じである必要はありませんが、このように「定期借家契約であること」「契約は満了すること」が記載されていることが重要となります。

定期借家契約であっても解約通知が必要

期間内に終了する定期借家契約ですが、オーナーからの解約通知がなければ契約を終了させることはできません。解約通知時期は、期間満了の1年前から6カ月前までの間です。

仮に、年度末の3月に契約を終了させたいのであれば、前年の3月~9月末までには「解約時期です」と通知を出してなければいけないのです。

しかしながら、なかにはうっかり通知を出すことを忘れてしまうオーナーもいると思います。その場合は、通知を出した半年先に契約が終了となります。

もし、3月に終了する契約であったにもかかわらず、解約通知を前月の2月に出した場合は、契約が終了するのは解約通知を出した半年後の8月になるというわけです。

正しく定期借家契約を締結できていなかった場合

上記の手順を正しく踏まなかったために、定期借家契約の効力が認められていない場合は、一般的な賃貸借契約とみなされます。

定期借家契約の最大のメリットは、何といっても契約が期間内に終了することです。それに対し、一般的な賃貸借契約は、入居者の合意がなければ解約することが難しい契約です。

もし、入居者が解約に応じない場合は、借地借家法の定めにより「正当事由」が必要になります。この正当事由を使った解約方法については、これから詳しく解説いたします。

シェアハウスを売却する3つの方法と注意点

空き家

シェアハウスを、売却するときは状況に合わせた売却方法を選択していかなければいけません。売却方法は以下の3つです。

・空き家にしてから売却
・オーナーチェンジ
・任意売却

ただし、法的な知識に基づき手続きを進めないと、入居者とトラブルを引き起こしてしまうリスクもあります。売却手順と一緒に注意点についても解説いたします。

空き家にしてから売却

入居者をすべて退去させてから売却する方法です。空き家にすれば、中古の戸建てとして投資家のみならず一般消費者にも売却できます。

すでに空き家になっている場合は、買い手さえ見つかれば問題なく売却できますが、問題は入居者がいるケースです。前述したように、オーナーから一方的に退去させることはできません。

まずは契約書を確認し「契約形態」と「解約時期」を確認しましょう。契約期間ごとに退去させる方法を紹介していきます。

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契約期間内だった場合

一般的に、賃貸借契約の期間は2年とするところが多いです。借地借家法では「期間満了の1年前から6カ月前」までに退去通知を出すことが定められています。

退去通知を出し忘れてしまった場合は、借主から退去届けをもらうまでは解約することが困難になるため、必ず期間内に退去通知を出すようにしましょう。

ちなみに、契約期間を定めている「定期借家契約」においても、退去通知は必要です。退去通知がなければ、期間が定められていても貸主から契約を終了させることはできませんので、注意してください。

契約期間を決めていなかった場合

契約期間を定めていない場合の解約方法は、2つあります。「入居者の同意を得て解約する」か「解約の申入れをするか」のいずれかです。

入居者の同意が得られればスムーズに解約できますが、入居者が解約を拒否した場合は少し問題が複雑になります。入居者が解約を拒否しているときは、借主の正当事由が必要です。

正当事由・・・賃貸借契約を継続できない正当な理由のことです。

「老朽化による建て替えが必要」「貸主が自宅用として使用する」「所有者が高齢のため賃貸経営を継続するのが難しい」など、契約を続行できないきちんとした理由を入居者に理解してもらわなければいけません。

オーナーチェンジする

オーナーチェンジとは、入居者はそのままに大家の変更をおこなう方法です。投資物件として新しい投資家にシェアハウスを売却します。

オーナーチェンジの場合、新しい家賃振り込み先の連絡として入居者に「オーナーが変更しました」という通知を出せばよく、貸主変更の同意を得る必要はありません。

退去させる必要はないため、空き家にして売るよりも手続きは簡単ですが、買主が限定される点にだけ注意しましょう。

オーナーチェンジ物件の売却方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

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任意売却をする

シェアハウスを運営している人の中には、ローン残債が残っているオーナー様もいるのではないでしょうか。

支払いが困難であるため、急ぎ売却を進めたいときには、任意売却という残債整理の方法もあります。任意売却とは、債権者である金融機関の許可を得て、ローンを清算する売却方法です。

売却金を返済に充て、不足分は任意の額で少しずつ支払っていくことになります。任意売却は競売と同じく債務を清算する方法ではありますが、一般的な売却方法と「売り方」は変わりません。

しかし、負債を法的に清算するため、信用情報機関に掲載される点にだけ注意しましょう。信用情報期間に登録されると、数年間はクレジットカードが作れなくなります。

任意売却を進めるときは、コツがあります。金融機関の許可が必要とはいえ、急に銀行に行って「任意売却をしたいんですけど」と申し出ても、門前払いされる可能性もあるので注意してください。

まずは任意売却に詳しい不動産会社に相談し、今後のスケジュールを調整していく必要があります。任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

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シェアハウスを高く売却する3つのコツと注意点

利回り

シェアハウスをできるだけ高く売却するコツは、以下の通りです。

・まずは査定を行う
・ニーズを理解してくれる業者を選ぶ
・利回りをあげる

ここからは、高く売るコツと注意点について解説していきます。

まずは査定をおこなう

まずは査定をおこない物件の価値を確認しましょう。シェアハウスの場合、戸建て住宅として売るか、投資物件として売るかで査定額が大きく変わります。

不動産会社が物件の価値を算出するとき、使用される計算式は以下の3つです。

取引事例比較法 過去の取引事例や地域要因などの情報をベースに価値を試算する方法
収益還元法 対象の不動産が将来生み出す賃料収入を予測して価格を求める手法
原価法 仮にもう一度建築した場合に原価額はどの程度かを割り出す方法

上記の方法のうち、シェアハウスのみならず一棟アパートやマンションのような収益物件の価値を調べるときは、収益還元法が活用されるのが一般的です。

そのため「収益性がない」もしくは「家賃が安い」と判断された場合には、高い査定額がつきません。反対に、家賃収入が高いほど、高額な査定結果となります。

査定額が高ければ高値で売却できますので、まずは査定を依頼しましょう。物件の価値がわかれば、それによって売却戦略を立てやすくなります。

売却前に利回りをあげる

査定額を高く出すためには、収益性が重要と解説しました。「収益性=家賃」であるため、利回りをあげるためには、入居率をあげたり賃料を高く設定したりするという考えに行きつくオーナーも少なくありません。

しかし、考えもなしに家賃をあげてしまうと、入居者からクレームが入る、もしくは売却前に退去されてしまう可能性もあります。

また、入居率をあげたくても、共同生活を強いられるシェアハウスは、アパートのようにすぐに入居者が集まらないのです。

こうなっては、利回りをあげることはできません。では、利回りをあげるためには、どうしたらいいのでしょうか。

実質利回りで計算してみる

当然のことですが、出費をおさえれば利回りはあがります。一般的に投資物件の利回りを計算するときには、実質利回りが活用されますが、実質利回りは年間の支出がひくければ数値が高くなる仕組みです。

実質利回り=(年間の家賃収入-年間の支出)÷物件の価格×100

では、仮に、建物の価格が1000万円、家賃10万円としましょう。このときに、年間の支出を10万円の場合と30万円の場合で利回りがどの程度異なるのか、試算してみましょう。

修繕費 計算式 実質利回り
10万円 (120万円/年間の家賃収入-10万円/年間の支出)÷1000万円/物件の価格×100=11 11%
30万円 (120万円/年間の家賃収入-30万円/年間の支出)÷1000万円/物件の価格×100=9 9%

上記の表を比較すると修繕費が高いほど、利回りが低くなるのがわかります。賃料アップが難しいときには、年間の支出をおさえればよいのです。

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修繕費をおさえる2つのポイント

修繕費を抑えるポイントを理解し、修繕コストを下げていきましょう。

修繕費用をおさえるためには、小さな劣化をこまめに修繕していくこと、そして契約書に原状回復義務を明記しておくことが重要なポイントになります。

どんなに立派な建物でも、建築した時から日に日に劣化してしまいます。たとえば、外壁や屋根、外構などは15年も経てば劣化が目立つでしょう。

気づいたときにコツコツと修繕していけば、少ない費用で済むのです。大きな修繕に繋がる前に、定期的なメンテナンスをおこない、早めに対処していきましょう。

また、退去時に必要な修繕費を支払ってもらえるよう、契約書には原状回復義務について明記することも大切です。

原状回復義務とは、退去時に入居者が故意に壊した設備を負担してもらえる義務のことです。

原状回復義務の範囲について契約時に取り決めていないと、本来であれば負担しなくてもいい部分までオーナーが費用を払うことにもなりかねません。

責任を曖昧にしないよう、修繕の範囲を契約内容に盛り込み、入居時の設備状況を入居者に理解してもらうことが大切です。

ニーズを理解してくれる業者を選ぶ

不動産を高く売るためには、売主と買主のニーズがマッチしていることが重要です。ひとことで「買主」とは言っても、不動産の用途はそれぞれ違うもの。

居住用として住みたいのか、投資用として運用したいのかなど、買主のニーズは個人個人違います。このニーズを理解できなければ、不動産を高く売ることはできません。

たしかに、不動産の価値を大きく左右する要素として「立地」「地価」「築年数」などがあげられます。しかし、不動産の価値はそれだけで決まるものではありません。

買主を選定し、購入希望者の目線に立った売却戦略を立てることができれば、不動産の価値は高まります。

たとえば「居住用として個人に売る」のと「投資用不動産として投資家や事業者に売却する」のでは、不動産の価値や売却戦略が大きく異なります。

すべては、売主と買主とのマッチングです。マッチングできるかどうかは、不動産会社の顧客の多さやこれまで構築してきた信頼関係にかかっています。

高く売りたいと考えているのであれば、実績が多く地域の住民から信頼されている不動産会社を選ぶようにしましょう。

シェアハウスの売却手順

不動産売却

それでは、最後にシェアハウスを売却する手順についてみていきましょう。順を追って解説していきますので、これから実際に売却するときの参考にしてください。

不動産会社を選ぶ

いくつか目ぼしい不動産を見つけたあとは、候補の中から不動産を決めていきましょう。候補となる不動産会社を選ぶときは、以下のポイントを意識してください。

・希望や不安を熱心に聞いてくれる
・知識や実績が豊富
・自社のPRがしっかりとできる

不動産を手放すということは、大きな不安や心配事が重なるものです。売主の悩みに対して誠実に対応してくれるかどうかをチェックしましょう。

チェックするためには、気になることをたくさん質問してみることが一番です。素人に対して高圧的な態度で接してくる不動産会社は、どんなに大手企業でも問題外でしょう。

話も聞かずに自社の考えや方針を一方的に話すような会社は、避けた方が無難です。どんな小さな質問にでも、わかりやすく親切に教えてくれる担当者がいる不動産会社を選択しましょう。

売却活動

売却活動は、媒介契約を締結した不動産会社にお任せできます。自社のウェブサイトやチラシに物件情報を掲載したり、会社が抱える顧客に紹介することで買主を探します。

売主が希望する売却価格と市場価格を比較し、売り出し価格を調整することも。購入希望者が現れたら、売却価格交渉や登記費用の負担、入居者の引き継ぎなど、条件のすり合わせが行われます。

引き渡しと支払い

買主との条件が一致したら、いよいよ売買契約に進みます。宅地建物取引士による重要事項説明の後、契約書を交わします。

売買契約が確定したら、決済日を取り決めます。決済日には売却金の支払いと、所有権移転登記がおこなわれます。不動産会社へ支払う仲介手数料も、このタイミングで支払うのが一般的です。

以上がシェアハウスの売却手順です。契約直前になって不安になったり慌てたりしないよう、ここまで紹介してきた手順を確認しておいてください。

まとめ

シェアハウスを売却するときは、まず現在の契約内容を確認してください。一般的な賃貸借契約なのか定期借家契約なのかを調べ、解約可能な時期はいつなのかをチェックしてみましょう。

もしサブリース契約になっている場合は、スムーズに解約できないケースも多いため、サブリースの契約解除に詳しい不動産会社を頼ることをおすすめします。

買主のニーズによって、シェアハウスの価値は大きく異なります。購入希望者の目線に立った売却戦略を立てることができれば、高く売却できる可能性があることを理解しておきましょう。

最終更新日:
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