接道義務とは、建築基準法で定められている「建物の敷地が接していなければならない道路の基準」です。
地域によって条件が異なる場合もありますが、おおむね「幅4m以上の道路に、2m以上の間口で接していること」という条件があります。
接道義務を満たしていない物件は「再建築不可物件」とみなされて、建物の新築や建て替えに制限が課せられます。通常の物件より扱いにくく、需要も低いため、再建築不可物件は売却が困難です。
接道義務を満たしていない物件を売るには、セットバックなどで接道義務を満たすか、再建築不可物件のままでも売却できる不動産会社を探す必要があります。
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目次
「接道義務」は建築基準法で定められた敷地と道路の接続基準
接道義務とは、建築物の敷地と道路の接続について定められた、最低限の基準です。都市計画区域と準都市計画区域内に限り適用されます。
基本的には、敷地と道路の接続部分が2m以上なければいけません。
建築基準法43条
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
引用：e-Govポータル「建築基準法43条」
接している道路についても基準があり、原則として幅員4m以上の道路である必要があります。
建築基準法42条
この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
引用：e-Govポータル「建築基準法42条」
幅員以外にも、建築基準法における道路には一定の基準があります。接道義務を理解するときには「建築基準法上の道路」について正しく知っておくことも大切です。
次の項目で、建築基準法上の道路について詳しく見ていきましょう。
建築基準法で定められた「道路」は7種類
建築基準法上の道路は、建築基準法で定められています。
その「道路」をわかりやすく説明すると、以下7つに分けられます。
| 法42条1項1号道路（道路法による道路） | 国道、都道府県道および市町村道のうち、幅員が4m以上のもの。 |
|---|---|
| 法42条1項2号道路（2号道路） | 土地計画法や土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律において許認可を受けた道路で、幅員4m以上のもの。 |
| 法42条1項3号道路（既存道路） | 1950年の建築基準法が施行される以前か、所在する市町村が都市計画区域に指定されたときのいずれか遅い時点において、すでに幅員4m以上の道路として存在していたもの。 |
| 法42条1項4号道路（計画道路） | 道路法や都市計画法などの法律で事業計画がある道路のうち、2年以内にその事業がおこなわれると特定行政庁が指定するもの。 |
| 法42条1項5号道路（位置指定道路） | 私道のうち幅員4m以上のもので、特定行政庁がその位置の指定をしたもの（指定を受けることで接道義務を満たしたもの）。 |
| 法42条2項道路（2項道路・みなし道路） | 幅員4m未満だが、1950年の建築基準法が施行される以前か、所在する市町村が都市計画区域に指定されたときのいずれか遅い時点において、すでに建築物が建ち並んでおり、特定行政庁が定める基準を満たすことで道路とみなされるもの。 |
| 法43条2項道路（43条但し書き道路） | 本来は道路とみなされないが、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めたもの。 |
所有している物件が接している道路が、建築基準法上の道路かどうかは役所で調べられます。
もちろん、ご自身で道路に関する図面を取得して確認することもできます。
このとき、確認するポイントは、下記の4つです。
- 物件のある敷地が都市計画域・準都市計画域内(建築基準法の適用範囲内)か
- 接している道路は建築基準法上の道路か
- 公道の場合は道路の名称と幅員はどのくらいか
- 私道の場合は位置指定道路の指定を受けているかどうか
旗竿地の場合も接道義務を満たしていないとみなされる
旗竿地というのは「竿についた旗」のような形状の土地のことです。路地状敷地ともいいます。
例えば、下の図のような土地です。
旗竿地は通常の土地に比べて安いことが魅力ですが、接道義務の点では注意が必要です。
なぜなら、旗竿地の場合は接道部分だけでなく、路地状部分のすべての幅員が2m以上でなければならないからです。
そのため、接道部分が2m以上だったとしても、路地状部分で2m未満になっているところが1カ所でもあると、接道義務を満たしていないことになってしまいます。
このような形になっている旗竿地は、路地状部分が一部1.9mとなっているため、接道義務を満たしていません。
接道義務を満たしていない物件は「再建築不可物件」
接道義務を満たしていない土地には、建物は建てられません。
なぜなら、接道義務を満たしていない土地に建物を建てようとしても、建築確認申請で許可がおりないからです。
もしも、確認申請をせずに建物を建てた場合「違反建築物」として工事の中止・建物の撤去などの、行政処分対象になるので注意してください。
接道義務を満たせなければ再建築不可のまま
接道義務が定められる前から建っていた物件や、都市計画の変更などによって、接道義務を満たさなくなったものは「既存不適格建築物」と呼ばれます。
これは、違反建築物とは異なり、撤去などの対象外でそのまま維持し続けるのであれば支障はありません。
事実、再建築不可となっている物件は今も多数存在しています。
ただし、こうした物件は建築確認申請が通らないため、増改築などができません。
つまり、接道義務を満たさなければ、再建築不可物件のままです。
再建築不可物件は土地・物件は売却が難しい
接道義務を満たしていない再建築不可物件は、売却するときにもなかなか買主が見つかりません。
再建築不可物件は、地震や洪水などで建物が倒壊したときでも建て直しができない決まりです。
そのため、災害など対策が難しい原因でも倒壊してしまうと、そのまま更地にしなければならないリスクがあるのです。
さらに接道義務を満たさない状態で更地にしてしまうと、用途が駐車場や家庭菜園などに限られてしまいます。
その結果、相場よりも大きく売却価格を下げたとしても、売れないという状態になりやすいです。
接道義務を満たしていない場合は、後ほど解説する「接道義務を満たすための解決策」をとってから売却活動を始めることをおすすめします。
接道義務を満たしていない土地でも建築・再建築できる例外
実は、接道義務を満たしていなければ、すべて物件が再建築不可になるわけではありません。
道路に接していない敷地については、敷地の周囲の状況や建築物の条件によっては建築の許可がでる場合があります。それを「建築基準法第43条第1項、ただし書きの規定に基づく許可」といいます。
次の要件のどれかを満たしていることで、許可がおりる可能性があります。
- 敷地の周囲に公園、緑地、広場などの広い空地があるまたは、広い空地に2m以上接している
- 敷地が農道や類する公共の道(幅員4m以上のもの)に2m以上接している
- 避難および安全のために十分な幅員を有する道路に通ずるものに有効に接している
このただし書き許可を得ることで、接道義務を満たしていなくても増改築できるようになります。
もしも、所有している物件の敷地が該当しそうであれば、役所に相談へ行ってみてください。
接道義務を満たすための解決策3つ
ここまで、接道義務を満たしていない際の注意点をお伝えしました。
最後に、接道義務を満たすための解決策について解説します。
- セットバックする
- 隣地を買取る
- 隣地の一時使用の賃貸借契約を結ぶ
次の項目から、それぞれの方法を確認していきましょう。
1.セットバックする
2項道路に接している場合、建築基準法上では接道義務を満たしていることになるのですが、そのままでは再建築ができません。
そこでセットバックすると、接道義務を満たせるようになります。
セットバックとは、自身が所有している敷地を後退させることで前面の道路幅（幅員）を4m以上にする方法です。
セットバック
また、セットバックするときには、その後退させた部分は敷地面積から除外されることも注意しなければなりません。
現状と同じ広さの家を再度建て直そうとしたときに建ぺい率・容積率オーバーになってしまうかもしれないので、忘れずに確認しましょう。
2.隣地を買い取る
接している道路の幅員は4m以上となっているのに、道路と接している敷地の長さが2m未満のときには隣地を買取る手段が有効です。
隣地所有者の敷地に余裕があれば、その一部を買い取り、接道している長さを2m以上にすることで接道義務を満たすようになります。
接道義務を満たせば、増築改築も自由にできるようになるので、売却するときにも相場通りの金額になります。
ただし、隣地の方もそのことを理解していると、相場よりも高い価格で買い取ってもらおうとするでしょう。当事者同士で話を進めようとすると、互いの利害関係がぶつかってうまくいかないことも多いです。
もしも、隣地の買取を考える場合は、専門家である不動産会社に相談することをおすすめします。不動産会社に間に入ってもらうことで、スムーズな取引ができるでしょう。
3.隣地の一時使用の賃貸借契約を結ぶ
隣地の所有者と買取交渉が難しかったときや、買取資金を用意できなかったときには、買取ではなく借りるという方法があります。これを隣地の一時使用の賃貸借契約といいます。
増改築などの建て替え工事をおこなうときに、一時的に隣地を使用させてもらうという契約です。
この契約を結ぶことで、工事期間中は「接道義務を満たしている状態」となり、建築確認申請も問題なく通ります。
ただし、一時使用の賃貸借契約については口頭だけでなく、書面で残すことが大切です。
そして、建築確認申請のときには、賃貸借契約書も併せて提出するようにしてください。
接道義務を満たしていない物件でも売却できる
ここまで接道義務を満たすための解決策を紹介しましたが、接道義務に違反した状態のままでも、物件の売却は可能です。
ただし、建て替えができない再建築不可物件を進んで欲しがる人は少ないため、実際はなかなか売れないのが実情です。
一方、再建築不可物件の売却を得意とする不動産会社や、物件を直接買い取ることで最短数日での現金化が可能な不動産会社もいます。
それらの不動産会社は数が少ないので、なるべく多くの不動産会社に査定してもらい、売却条件を比較しながら探すことが重要です。
当サイトから申し込める一括査定を利用すれば、全国から厳選された不動産会社にまとめて査定を依頼できます。再建築不可物件を専門とする不動産会社も見つけられるため、スムーズな売却のためにぜひ活用してください。
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まとめ
接道義務とは「建物の敷地は『建築基準法上の道路』に2m以上接していなければならない」という規定のことです。
そして、建築基準法の接道義務を満たしていない不動産は、再建築不可物件となります。
接道義務を満たしていない場合は、再建築不可となることから、売却が困難になってしまいます。
もしも、接道義務を満たしていない再建築不可物件を売るときは、この記事で紹介した解決策をとってから売却活動を始めるとよいです。
接道義務を満たしているかどうか判断に迷う場合は、不動産会社や役所の専門家に調査を依頼するようにしてください。
接道義務に関するよくある質問
建築基準法で定められている「建物の敷地が接していなければならない道路の基準」のことで、建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないとしています。
建築基準法の建築基準を満たせないので、新しい建物の建築・建替えが認められません。
接道義務を守れていないなどの理由で建築基準法を満たしておらず、新しい建物の建築が認められていない土地を再建築不可物件といいます。
法律上の制限はないので、接道義務を満たしていない再建築不可物件もそのまま売却できます。ただし、買主が見つかりにくいため、なかなか売れにくいです。
自分の土地をセットバックしたり、隣地を買取・一時使用することで接道義務を満たせます。
