建築基準法の接道義務とは?初心者にも分かりやすく解説

接道義務

不動産を売却する時、その物件が接道義務を満たしているかどうかは非常に重要です。なぜなら、接道義務を満たしているかどうかが、買い手を見つけやすいかどうか、高値で売れるかどうかに影響してくるからです。

また、「再建築不可物件」や「既存不適格建築物」、「違法建築物」というものにも、接道義務は深く関係しています。

この記事をご覧のあなたも「接道義務というのはなんとなく聞き覚えはあるけど詳しくは知らない。自分の物件は大丈夫だろうか。」と接道義務について全く知らなかったり、曖昧な理解だったりして不安に思ったのではないでしょうか。

この記事では建築基準法の接道義務について不動産に関する知識をあまりお持ちでない方でもわかりやすいように以下の流れで解説します。

  1. 建築基準法の接道義務とは
  2. 接道義務を満たせない場合、知っておくべき注意点は?
  3. 接道義務を満たすための解決策は?

これを読めば接道義務について正しく理解することができ、不動産を売却するときにも慌てることなく、不動産会社の担当者からの話を落ち着いて聞くことができるでしょう。

建築基準法の接道義務とは?

接道義務
接道義務というのは、建築基準法第43条で規定されていて、「建物の敷地は『建築基準法上の道路』に2m以上接していなければならない」というものです。

都市計画区域と準都市計画区域内に限り適用されます。都市計画区域外であれば接道義務はそもそも存在しないこともポイントです。

また接道義務を理解するときには「建築基準法上の道路」について正しく知っておくことも大切です。あえて、「建築基準法上の」と書かれているとおり、道路であれば何でもいいわけではありません。

私たちにとっては、ひと一人がなんとか通れるような路地も、3車線あるような広い道も同じ「道路」です。しかし、建築基準法では道路について明確に定められています。

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建築基準法で定められた「道路」とは

建築基準法上の道路は、建築基準法第42条で定められています。その「道路」は、6つに分けられます。

(1)道路法による道路

道路法の第3条には、道路の種類が規定されており、高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市町村道です。ここで定められた道路で、幅員4m以上の道路

(2)2号道路

都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などに基づいて造られた幅員4m以上の道路

(3)既存道路

建築基準法第42条が施行されるとき、すでに存在していた幅員4m以上の道路(公道・私道どちらも)

(4)計画道路

道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などによって新しく造る、もしくは変更する事業計画のある道路で、2年以内に事業が行われる予定として特定行政庁が指定した幅員4m以上の道路

(5)位置指定道路

土地を建築物の敷地として利用するための道路法や都市計画法、土地区画整理法などによらず、政令で定められた基準に適合する私道で、特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4m以上の道路

(6)2項道路・みなし道路

建築基準法施行時にすでに建築物がたち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定した道路

所有している物件が接している道路が建築基準法上の道路かどうかは役所で調べることができます。担当部署は建築指導課や道路課というところなので、そこの担当者に直接聞くのが手っ取り早いでしょう。

もちろん、ご自身で道路に関する図面を取得して確認することもできます。

このとき、確認するポイントは、下記の4つです。

  • 物件のある敷地が都市計画域・準都市計画域内(建築基準法の適用範囲内)か
  • 接している道路は建築基準法上の道路か
  • 公道の場合は道路の名称と幅員はどのくらいか
  • 私道の場合は位置指定道路の指定を受けているかどうか

土地が旗竿地の場合は要注意

旗竿地というのは、「竿についた旗」のような形状の土地のことです。路地状敷地ともいいます。たとえば、下の図のような土地です。

旗竿地は通常の土地に比べて安いことが魅力ですが、接道義務の点では注意が必要です。なぜなら、旗竿地の場合、接道部分だけでなく、路地状部分のすべての幅員が2m以上でなければならないからです。

そのため、接道部分が2m以上だったとしても、路地状部分で2m未満になっているところが1カ所でもあると、接道義務を満たしていないことになってしまいます。

旗竿地 接道義務

このような形になっている旗竿地は、路地状部分が一部1.9mとなっているため、接道義務を満たしていません。

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接道義務の目的

ここまでで、接道義務とは何か、について解説してきましたが、そもそも接道義務はなぜ定められているのでしょうか。それは、地域に住む方々の安全を確保し、快適に生活を送れるようにするためです。

たとえば火事が起きたときには、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに現場まで来ることができ、迅速に消火活動・救命活動を進められる必要があります。また地震や洪水などの災害が起きたときの避難用通路としても十分な広さが必要です。

そのため、車が自由に往来でき、敷地からスムーズに人が出入りできるように間口が幅員4m以上の道路に2m以上接しているように定められています

接道義務を満たせない場合、知っておくべき注意点は?

違反建築
接道義務の内容について解説しました。次に、接道義務を満たせない場合の注意点についてお伝えします。

接道義務を満たしていない土地に建物を建てることはできない

接道義務を満たしていない土地には建物を建てることはできません。なぜなら接道義務を満たしていない土地に建物を建てようとしても、建築確認申請で許可がおりないからです。

もし確認申請をせずに建物を建てた場合、「違反建築物」として工事の中止、建物の撤去などの行政処分対象になるので注意してください。

すでにある建物は接道義務を満たせなければ原則、再建築不可である

再建築可能と再建築不可の違い

また接道義務が定められる前から建っていた物件や都市計画の変更などによって接道義務を満たさなくなったものは「既存不適格建築物」と呼ばれます。これは、違反建築物とは異なり、撤去などの対象外でそのまま維持し続けるのであれば支障はありません。

事実、再建築不可となっている物件は今も多数存在しています。

ただし、こうした物件は建築確認申請が通らないため、増改築などができません。売却するときにも告知義務があり、万が一伝え忘れると契約の解消、賠償責任にまで発展するので気をつけましょう。

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接道義務を満たしていない土地・物件は売却が難しい

そして接道義務を満たしていない再建築不可物件は売却するときにもなかなか買主が見つかりません

再建築不可物件は地震や洪水などで建物が倒壊したときでも建て直しができない決まりです。そのため、災害など対策が難しい原因でも倒壊してしまうと、そのまま更地にしなければならないリスクがあるのです。

さらに接道義務を満たさない状態で更地にしてしまうと、用途が駐車場や家庭菜園などに限られてしまいます。その結果、相場よりも大きく売却価格を下げたとしても売れないという状態になりやすいです。

接道義務を満たしていない場合は、後ほど解説する「接道義務を満たすための解決策」をとってから売却活動を始めることをおすすめします。

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接道義務を満たしていない土地でも建築・再建築できる例外

実は、接道義務を満たしていなければすべて物件が再建築不可になるわけではありません。

道路に接していない敷地については、敷地の周囲の状況や建築物の条件によっては建築の許可がでる場合があり、それを「建築基準法第43条第1項、ただし書きの規定に基づく許可」といいます。

次の要件のどれかを満たしていることで、許可がおります。

・敷地の周囲に公園、緑地、広場などの広い空地があるまたは、広い空地に2m以上接している
・敷地が農道や類する公共の道(幅員4m以上のもの)に2m以上接している
・避難および安全のために十分な幅員を有する道路に通ずるものに有効に接している出典:出典建築基準法第43条第1項ただし書きの規定に基づく許可基準の手引 京都市

このただし書き許可を得ることで接道義務を満たしていなくても増改築できるようになるので、もし所有している物件の敷地が該当しそうであれば、役所に相談へ行ってみてください。

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接道義務を満たすための解決策は?

役所
接道義務を満たしていない場合の注意点をお伝えしました。最後に、接道義務を満たすための解決策について解説します。

方法は大きく分けて4つです。

  1. セットバックする
  2. 隣地を買取る
  3. 隣地の一時使用の賃貸借契約を結ぶ
  4. 役所の担当者に聞く

1.セットバックする

最初の方で解説した2項道路に接している場合、建築基準法上では接道義務を満たしていることになるのですが、そのままでは再建築することができません。

なぜなら、2項道路は、中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とみなします。つまり、現在建っている建物の敷地の中に、道路の境界線がある形だからです。

この2項道路に接している物件は厳密には「既存不適格建築物」といって、現状のまま維持して使い続ける分には撤去や移動の必要はありませんが、増改築など建て直しのときに、道路の境界線まで敷地を後退させる必要があります。

またセットバックするときには、その後退させた部分は敷地面積から除外されることも注意しなければなりません。現状と同じ広さの家を再度建て直そうとしたときに建ぺい率・容積率オーバーになってしまうかもしれないので、忘れずに確認しましょう。

2.隣地を買取る

接している道路の幅員は4m以上となっているのに、道路と接している敷地の長さが2m未満のときには隣地を買取るという手段が有効です。隣地の所有者の敷地に余裕があれば、その一部を買取り、接道している長さを2m以上にすることで接道義務を満たすようになります。

接道義務を満たせば、増築改築も自由にできるようになるので売却するときにも相場通りの金額になります。

ただ、隣地の方もそのことを理解していると、相場よりも高い価格で買い取ってもらおうとするでしょう。当事者同士で話を進めようとすると、互いの利害関係がぶつかってうまくいかないことも多いです。

そのため、もし隣地の買取を考える場合は、専門家である不動産会社に相談することをおすすめします。不動産会社に間に入ってもらうと、買取が成立したときには仲介手数料が発生しますが、その金額を差し引いても十分なメリットがあります。

3.隣地の一時使用の賃貸借契約を結ぶ

隣地の所有者と買取交渉が難しかったときや、買取資金を用意できなかったときには、買取ではなく借りるという方法があります。これを隣地の一時使用の賃貸借契約といいます。

増改築などの建て替え工事を行うときに、一時的に隣地を使用させてもらうという契約です。この契約を結ぶことで、工事期間中は「接道義務を満たしている状態」となり、建築確認申請も問題なく通ります。

ただし、一時使用の賃貸借契約については口頭だけでなく、書面で残すことが大切です。そして建築確認申請のときには、賃貸借契約書も併せて提出するようにしてください。

4.役所の担当者に聞く

あなたが所有している物件の状況によっては、どのようにすれば接道義務を満たせるようになるのか見当がつかないこともあるでしょう。

そのようなときには、役所の担当者に直接聞くことをおすすめします。

自分で調べることも大切ですが、調べてもわからないときには専門家へ相談するのが一番です。ただ、役所の方の中には悪気はないと思うのですが、聞かれたことにしか答えないというような方もいらっしゃいます。

そのため、質問の仕方も重要になります。

たとえば、「接道義務を満たしていませんが、増改築できないのですか?」と聞いても、「できません」としか答えてもらえないかもしれません。

そこで、「現在、所有している土地は接道義務を満たしていないのですが、どのようにすれば再建築可能になりますか?必要な条件を教えてください」というように、「どうすればよいか」というところまで突っ込んで聞くようにしてください。

まとめ

以上、建築基準法の接道義務について解説してきました。

まとめると、下記のようになります。

  • 接道義務は「建物の敷地は『建築基準法上の道路』に2m以上接していなければならない」という規定
  • 接道義務の目的は災害・事故時などの交通・安全の確保
  • 接道義務を満たしていない場合は、建築不可で売却も難しい
  • 接道義務を満たしていない場合でも、建築可能になる例外はある

あなたが現在持っている不動産を売却する時、接道義務を満たしているかどうかは、売却価格にも、買主の見つけやすさにも大きく関係します。もし、接道義務を満たせていない場合は、この記事で紹介した解決策をとったあとで売却活動を始める方が満足できる結果になるでしょう。

そして、接道義務を満たしているかどうか判断に迷う場合は、不動産会社や役所の専門家に調査を依頼するようにしてください。

最終更新日:

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