再建築不可物件の活用方法!買い手が見つかりにくい物件の5つの活用方法

再建築不可物件

再建築不可物件は資産価値が低く、買い手は住宅ローンを利用できません。また、購入後も増築や改築、建て替えができないため、買い手を探すのも難しいです。この記事をご覧のあなたも「再建築不可物件で、なかなか買い手がみつからない。上手な活用方法はないだろうか」と考えているのではないでしょうか。

再建築不可物件も少し手を加えて上手に活用することで、そのままの状態よりも使いやすく、価値を高めることができます。

では、どのような活用方法があるのでしょうか?

この記事では買い手が見つかりにくい再建築不可物件でも有効活用できる5つの方法について、以下の流れで解説しますので参考にしてください。

  1. 再建築可能にして活用する
  2. 収益物件としてリフォーム・リノベーションをして活用する
  3. 更地にして月極駐車場・コインパーキング等にして活用する
  4. 隣地の方に売却する
  5. 再建築不可物件の専門業者に売却する

これを読めば、再建築不可物件の価値を高めることで、二束三文で売却する必要がないことを理解できるでしょう。

1、再建築可能にして活用する

再建築可能
1つ目の活用方法は再建築不可物件を再建築可能にすることです。もしかすると「再建築不可物件」と聞いて、再建築できないと思ってそのまま納得し、そこからさらに詳しく調べるまでされていないのではないでしょうか。

ですが、適切な対応を取ることによって、再建築不可物件も再建築可能にすることができます。そして、再建築可能になれば、通常の物件と同じように自由に、増築・改築ができるようになります。

そのためにはまず、再建築不可物件が「再建築不可」となっている理由について知ることが大切です。再建築不可の原因となっているものを解消すれば、再建築できるようになるからです。

再建築不可物件になっている理由

再建築不可物件は、法律で決められた「接道義務」を満たしていないことが理由で再建築不可となっています。そして接道義務は「建築物の敷地は、原則として4m以上の幅員の道路に2m以上接していなければならない」というものです。

具体的には下図のような状態で、建築可能か、建築不可能となります。

接道義務

資料:国土交通省-建築基準法制度概要集

この接道義務は建築基準法が制定された1950年(昭和25年)に明示されました。そのため、建築基準法制定前に建てられた建築物は、現在では「原則建築不可能」となるものもあるのです。

そして建築不可能エリアにすでに建築されていた住まいは、新たに増改築などができない代わりに、取り壊す必要もないとされました。また、建築当時は建築可能エリアだったところが、様々な事情によって環境が変わり、接道義務を満たさなくなったため、再建築不可になったという物件も稀にですがあります。

どのような事情であったとしても、このように物件が接道義務を満たしていないことが、再建築不可になっている理由です。逆に言えば、接道義務を満たすようになれば、再建築可能になるというわけです。

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それでは、接道義務を満たすための具体的な方法について4つの方法を紹介します。

方法1.自分の土地を位置指定道路にする

建築基準法で定義された「道路」は、普段私たちが利用している公道だけを指すのではありません。建築基準法では道路を8つに分類しており、その中で、第42条1項5号に基づく「位置指定道路」という道路が定められています。

土地を建築物の敷地として利用するため、道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 又は大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
出典:内閣府ホームページ-建築基準法 第四十二条

難しく書かれていますが、簡単に言えば「自分の土地を行政庁に私道として認めてもらった道路」のことです。そして土地の一部を位置指定道路として認めてもらうことで、接道義務を満たすようになれば、再建築可能となります。

ただし、位置指定道路にするためには細かな条件があり、その条件も地域によって微妙に差があります。そのため、位置指定道路の申請のときには、必ず市役所などの行政庁と個別に相談するようにしてください。

方法2.セットバックする

あなたの所有している再建築不可物件が2項道路に接している場合、セットバックすることで再建築可能物件にすることができます。専門用語が2つ出てきてイメージしづらいと思いますので、まず2項道路について解説したあと、セットバックについてお伝えします。

2項道路というのは、建築基準法第42条第2項で定められた道路のことです

ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
出典:内閣府ホームページ-建築基準法 第四十二条第二項

原則として建築基準法では、「幅員4m以上」の道を道路とみなします。これは、普段の交通や火事や地震などの災害時の避難、緊急車両の交通をスムーズに行えて、住民が安全に生活できるようにするために定められているものです。

ですが、建築基準法が制定された昭和25年はまだ車の利用が一般的ではなく、すでに幅員4m未満の道路に沿って多くの物件が建築されていました。これらの道を「道路とは認めない」としてしまうと国民全体への影響が大きいため、将来、幅員4m以上の道路を確保することを前提に、「道路」として認めることにしました。これは「みなし道路」と言われるときもあります。

そして、道路の中心線から水平距離2m(6m指定区域では3m)以上の位置まで下げることをセットバックといいます。ただし、片側が崖地や川である場合は、崖地や川側の道路の端から4m(6m指定区域では6m)以上の位置にまで下げなければいけません。

また、このようにセットバックすることによって再建築可能にはなりますが、敷地面積が小さくなる点にも注意が必要です。

2項道路の幅員については、資料の数値ではなく現況が優先されます。どれくらいの距離をセットバックしなければならないかは、ご自身で計測して把握しておきましょう。

方法3.隣地を買い上げる、もしくは借りる

家の前に幅員4m以上を満たす建築基準法上の道路があるのに、接している幅が足りない場合の方法です。このとき、隣地の方と交渉して土地を買い上げたり、工事の期間だけ一時的に借りる契約を交わしたりして、道路に2m以上接するようにする方法です。

上記の方法により接道義務を満たすことになるので、増改築できるようになります。

増改築できるようになれば、通常の物件と変わらないので、買い手も見つけやすくなり、売却価格も再建築不可のままよりも大きく引き上げられます。

ただし、隣接地の所有者との交渉はトラブルになることも多く、不動産業者に仲介を依頼することをおすすめします。特にあなたが土地を買うことで再建築できるようになることを相手が知っていれば、相場よりもずっと高い価格で土地の売却を提案してくる可能性が高いからです。

単純に土地の相場ではなく、再建築不可のまま買い手を探すのか、再建築可能になった状態で買い手を探すのか、そのときの手間と売却価格の差から判断するようにしましょう。

「隣の土地は倍でも買え」という言葉もありますが、不動産業者と相談しながら落ち着いて考えることが大切です。

方法4.43条但し書きの許可を取得する

「建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務を定めている建築基準法第43条には、「但し書き」という続きがあり、下記のように書かれています。

ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
出典:内閣府ホームページ-建築基準法 第四十三条

わかりやすくお伝えすれば、接道義務を満たしていない敷地でも、「周囲に公園や緑地、広場などの広い空地があったり、農道などに接していたり、道路に通じて、避難時に安全に利用できる通路に接していたり」するような場合は、再建築することができます

接道義務

資料:国土交通省-建築基準法制度概要集

この43条但し書きの許可を受けるためには、特定行政庁に許可申請を出す必要があります。東京都であれば、東京都都市整備局市街地建築部建築企画課市街地担当に問い合わせれば具体的な許可基準や手続方法、審査期間について詳しく教えてもらえます。

2、収益物件としてリフォーム・リノベーションをして活用する

「購入」となると安値でも二の足を踏んでしまう方が多いですが、「賃貸」となれば話は別です。特に東京23区内は賃貸需要が大きいため、1Rでも家賃が高くなっています。その結果、古い物件でも家賃が相場に比べて安いなら選ぶ方も多いです。買い手を見つけるよりも入居者を見つける方がずっと簡単です。

再建築不可物件は資産価値が低いため固定資産税も少ないので、通常の物件が必要とする家賃より少なくても十分にやっていけるのも特徴です。

また最近は、リノベーション済み賃貸物件の人気も高いです。再建築不可物件でも規定の範囲内であればリフォームやリノベーションができるので、築古の情緒は残しつつ、外観や内装をきれいに機能的にすることで高い家賃でも入居者を見つけられます。

そのほか通常の一戸建て賃貸だけでなく、シェアハウスや社宅、寮、民泊としての利用など収益物件としての使いみちは様々です。どのような形で収益物件にするのが最適か、周囲の状況を鑑みてチェックするようにしてください。

ただし、フルリフォームとなると費用は新築戸建と同じくらいかかることも覚えておきましょう。それだけの費用をかけても利益が出そうか、出るとすれば何%か、収益物件として活用していくなら丁寧にシミュレーションすることが大切です。

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3、更地にして月極駐車場・コインパーキング等にして活用する

コインパーキング
再建築不可物件となっている物件がボロボロで空き家になっていたり、人が住むのも危険な状態だったりするのであれば、更地にして月極駐車場やコインパーキングとして利用することも検討しましょう。

台風や地震のような自然災害で、家屋の屋根が飛んでいったり、壁が崩れたりして周囲の建物も巻き込む被害を出してしまうとトラブルにもなりかねません。

再建築不可物件は住まずに所有していると、適切に管理していくことが大変です。放ったらかしにして、特定空家に指定されてしまうと固定資産税の優遇措置も適用されなくなります。改善措置にも対応しなければ最悪の場合、50万円の過料に処せられる可能性もあります。

そのような面倒ごとになりそうであれば、思い切って更地にして活用した方がいいでしょう。ただし接道義務を満たしていないということは、車がスムーズに通れるスペースを確保しにくいという点にも注意が必要です。実際には畑や家庭菜園として活用されている方が多いからです。

更地にしたとき、どのような活用方法がいいのかは周辺の状況をみて、不動産会社と相談してみてください。

また、再建築不可物件を更地にすると、そのままではもう、新たに建物を建てることはできなくなります。そうなれば、土地の価値は下がり、売却価格も大きく下がってしまうことにも気をつけてください。一度更地にしてしまうと戻せません。

このように更地にすれば管理が楽になる一方で、今以上に売却しにくくなったり、固定資産税が高くなったりするデメリットも大きいです。更地にするときはやり直しがきかないからこそ、他の活用方法よりも慎重に検討して決めるようにしてください。

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4、隣地の方に売却する

再建築不可物件 隣地に売却する

隣地の方にとって土地を購入するメリットが大きいとき、隣地の方へ売却交渉することをおすすめします。更地にすると今以上に買い手が見つかりにくくなると先ほどお伝えしましたが、この場合は例外です。

たとえば、隣地の方にとってメリットになるのは、下記のような場合です。

  • 不整形地が整形地になる
  • 再建築可能になる
  • 庭や駐車場として利用できるようになる

このように隣地と合わせて土地を所有することで、それぞれ単独で土地を所有しているよりも価値が高くなる場合があります。このとき、隣地の方にとっては、相場以上の金額を出してもメリットがあるものです。

そのため、再建築不可物件を売却するときには、そのままの状態で買い手が見つからないようであれば、「更地にするから隣地の方に購入してもらえないか」と不動産業者に交渉を依頼しましょう。

5、再建築不可物件の専門業者に売却する

不動産会社

いい活用方法が思い浮かばず、隣地の方も購入してくれない場合、売却の最後の手段として、再建築不可物件の専門業者に売却するという方法があります。

再建築不可物件の購入者を個人の中から探すのは大変ですが、再建築不可物件の買取を行っている不動産会社は多くあります。試しに、Googleで「再建築不可物件 買取」と検索してみると、様々な会社が見つかるでしょう。

このような業者は独自で再建築不可物件を探している顧客を抱えていたり、リフォームやリノベーションで不動産の価値を高めるだけでなく、その適切な活用ノウハウを持っていたりします。

そして、専門業者への売却であれば面倒な交渉やトラブルに巻き込まれることもなく、すぐに取引が完了するのも魅力です。売却価格は、個人の購入希望者を探して売却するよりも低くなってしまいますが、買い手が見つからずにずっと所有し続ける管理コスト・リスクに比べれば十分メリットはあるでしょう。

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当社は再建築不可物件の買取に自信があります

当社、株式会社クランピーリアルエステートでは再建築不可物件に詳しいエキスパートが常に在籍しています。

物件の資産価値を大幅に上げるノウハウや実績が多数あるため、不動産として評価額が低くなりがちな再建築不可物件でも、ご依頼を頂ければ直ちに買い取りすることが可能です。

再建築不可物件の売却をご検討中の方や、まずは物件のお値段を知りたいという方はお気軽にご相談ください。

まとめ

以上、5つの再建築不可物件の活用方法について解説してきました。

まとめると、

  • 再建築不可になっている原因に対処することで再建築可能にする
  • 収益物件としてリフォーム・リノベーションをして活用する
  • 更地にして月極駐車場・コインパーキング等にして活用する
  • 購入することがメリットになる隣地の方に相場よりも高い価格で売却する
  • 再建築不可物件の専門業者に売却する

です。

買い手を見つけづらい再建築不可物件も少し手を加えることで、資産価値を高めることができます。ただ再建築不可物件は、専門性が高い不動産の中でも特に難しい分野ですので、1人で悩まずに不動産業者に相談するようにしてください。

最終更新日:

再建築不可物件の売却をご検討の方は今すぐご連絡ください

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