お墓に近い家の価格は下がる?高額で売るためのポイントも解説

お墓に近い家

マンションやアパートなどの賃貸物件、新築戸建てを取得したものの、近くにお墓があって売却する際に影響が出ないか気になっている方が多いと思います。お墓は「幽霊が出る」「縁起が悪い」などのマイナスの印象を抱く人が多く、売却に影響が出てしまいそうですが、実際は売却に影響が出るのでしょうか?

この記事では、お墓に近い物件は価値が下がるのか、お墓に近い家のメリットと売るときのポイントについて解説します。

お墓に近い家は資産価値が下がる?

お墓に近い家
土地を購入して住宅を建てた、建物付きの土地を購入・相続した、不動産投資を行う目的でマンションやアパートを購入したなど、不動産取得のきっかけは人それぞれです。取得した不動産の近隣にお墓があった場合、売却する際に影響が出ないか気になっている人は多いと思います。お墓に近い物件は資産価値が下がる、買い手がすぐ見つからないなど、何かしらの影響が生じるのでしょうか?

嫌悪施設として重要事項説明の対象になる

不動産を売却する際、売買契約締結後にトラブルが生じることを防ぐため重要事項説明が行われます重要事項説明では、以下のような事項を確認します。

・物件の所在地や権利関係
・法令上の制限の有無
・インフラ整備関連
・その他の制限の有無
・権利関係や利用のルール(マンションの場合)
・契約条件
・その他

その他の事項では、不動産に瑕疵が存在していればそれらを告知します。例えば、水漏れやシロアリ被害などで建物に影響が生じている場合は、それを事前に買い手が知っていれば購入しなかった可能性もあるため、告知しなければなりません。

また、瑕疵と一口に言っても、このような物理的な瑕疵だけでなく環境的な瑕疵や心理的な瑕疵もあります。例えば、騒音や異臭がひどい、近くに暴力団事務所や風俗店がある場合は、環境的な瑕疵を有していると考えられます。そのため、購入後のトラブルを避けるためにも事前に告知するのが一般的です。他にも、建物内や建物付近で殺人事件が発生した、入居者が自殺した・自然死した場合は、心理的な瑕疵を有していると考えられます。そのため、環境的瑕疵のケースと同様に事前の告知が必要です。

嫌悪施設とは

嫌悪施設とは、その施設が身近に存在することで嫌悪感や不快感が生じる、または危険性が高くなるような施設のことです。嫌悪感や不快感、危険性の高低の判断は人それぞれなので、一概にこれが嫌悪施設と言い切ることはできません。明確な定義はありませんが、一般的に以下のような施設は嫌悪施設に該当すると言われています。

・騒音や振動の発生する施設(高速道路、飛行場、鉄道など)
・煤煙や臭気が発生する施設(工場、ゴミ焼却場、火葬場など)
・危険性の高い施設(ガソリンスタンド、暴力団事務所など)
・心理的に忌避される施設(霊園、刑務所、風俗店、葬儀場、パチンコ店など)

住宅街に上記のような嫌悪施設がある場合は、基本的に重要事項説明での告知が必要です。「黙っていれば買い手にバレないので大丈夫」と思っていても、告知しなかったことで契約解除や損害賠償請求に発展する場合も。売却を仲介する不動産屋さんに告知しないように強要するのは絶対にやめましょう

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影響が出ないとは言い切れない

嫌悪施設が必ず害を及ぼすとは言い切れません。例えば、パチンコ屋や風俗店、霊園などは騒音や振動、煤煙や臭気などの害は生じませんが、イメージが悪いという理由で忌避されています。物件近くにお墓があるだけでは生活に影響が生じることはないため、他の嫌悪施設ほどの影響は受けません。しかし、イメージが悪いという理由で査定結果に影響が出る、値下げを要求される可能性があるということは覚えておきましょう。

お墓に近い家のメリットを考える

お墓に近い家
お墓に近い家と聞くとデメリットばかりが思い浮かぶ人が多いかもしれませんが、お墓に近い家には、実は多くのメリットがあります。お墓に近い家のメリットは以下の6つです。

・住環境は基本的に変わらない
・日当たり・風通しが良い
・閑静で自然が豊かなケースが多い
・地盤が良いケースが多い
・敷金・礼金・家賃が割安な物件も多い
・市場価格よりも安く設定されていることが多い

これらの6つのメリットに当てはまっている場合は、お墓に近い家を売却する際の大きなアピールポイントになります。売却を有利に進められるため、しっかり確認しておくことが重要です。

住環境は基本的に変わらない

不動産を取得した場合、時代の流れとともに隣家や周辺の住宅の環境が変わるのが一般的です。例えば、購入した当初は隣が空き地でも、将来的にマンションが建築される可能性が。そうなると、日当たりや風通しが悪くなるなど住環境が悪化します。しかし、隣に墓地がある場合は、墓地が壊されて大きな建物が建築されるということはまずありません購入した当初の住環境が維持されるため、長く安心して居住できるのが大きなメリットと言えるでしょう。

日当たり・風通しが良い

住宅地の物件は基本的に隣家と接しているため、立地条件によっては日当たりや風通しが悪くなるのが一般的です。しかし、隣がお墓の物件は窓からの景色が良いと言えませんが、墓地は日や風を遮らないので日当たりと風通しは他の物件よりも優れています。余程の事態が生じない限りは、この住環境がいつまでも確保されます。そのため、住環境の変化で日当たりが悪くなって洗濯物が乾きにくい、室内が暗くて寒いといったトラブルに発展する可能性が低いと言えるでしょう。

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閑静で自然が豊かなケースが多い

住宅地が決して騒がしいというわけではありませんが、隣家が近いと生活音が気になって落ち着いて過ごすことができない可能性があります。しかし、隣が墓地の場合は、基本的に静かなのでゆっくり落ち着いて過ごすことができます。また、規模の大きな墓地の場合は、木々が生い茂っていて自然が豊かです。都会の騒がしい雰囲気が苦手という人にとっては、墓地に近い物件の方が落ち着いて過ごすことができるでしょう。

地盤が良いケースが多い

墓地はどこでも自由に作れるというものではありません。地盤がしっかりしている場所に作られるのが一般的なので、その隣や近くということは地盤が良いということを意味しています。日本は地震大国で大雨や台風などによる水害も増加しているため、これらを考慮しながら物件を探す必要があります。墓地のある地域は地盤がしっかりしており、地震や水害などの自然災害にも強いと言えるため、長く安心して居住できるのもメリットと言えるでしょう。

敷金・礼金・家賃が割安な物件も多い

墓地の近くにある賃貸物件は、特に女性から「幽霊が出る」「縁起が悪い」という理由から忌避されがちです。そのため、少しでも多くの入居者を確保するために敷金・礼金・家賃が割安に設定されているのが一般的です。しかし、墓地に害はありません。そのため、賃貸住宅を探している人の中には住居にかかる費用を少しでも抑えるために、墓地の近くの賃貸物件を探している人もいます。安く住居を確保したいという人からの人気があり、安定した需要が期待できるため、物件のオーナーと入居者双方にWIN-WINの関係が成立します。

市場価格よりも安く設定されていることが多い

墓地近くの物件は、賃貸物件や自分で居住するための物件に関係なく、市場価格よりも売出価格が安く設定されているのが一般的です。その理由は、お墓が嫌悪施設で、なかなか買い手が見つからないためです。そのため、売主側は少しでも買主側の購買意欲を上げるために、売出価格を安く設定します。

しかし、通常より安く物件が手に入るため初期費用が少なく利回りが高くなります。また、自分の居住用の物件を購入する際は住宅の購入費用を抑えることが可能です。高級住宅地では不動産価格が高く、なかなか不動産の取得が困難です。しかし、墓地近くの物件であれば安価に手に入るため、これから不動産投資を始める方や住宅を購入する方におすすめの物件と言えるでしょう。

お墓に近い家のデメリットを考える

お墓に近い家には多くのメリットがありましたが、もちろんデメリットもあります。例えば、お墓に近い家には以下の4つのデメリットが挙げられます。

・風水上あまり良くない
・近すぎると洗濯物に線香の臭いがつく
・お墓の管理が悪いと野良ネコやカラスが出る
・お盆の時期になると騒がしくなる

これらの4つのデメリットに当てはまっている場合には、売却に不利になります。しかし、当てはまっていない場合は普通の家と大きな違いがないため、買い手の不安を払拭できる可能性が高いと言えます。

風水上あまり良くない

風水を重視する人からすれば、お墓の近くに住むのは抵抗があるかもしれません。あくまで風水上の話ですがお墓の近くは「陰」の気が強く、近くに住むと運気が下がる、トラブルが生じやすくなると言われています。しかし、実際にお墓の近くに住んでいる人も多く、全く生活に支障がない人がいるのも事実。あくまでスピリチュアルな話ではありますが、風水の結果を気にする買い手や借り手には不人気と言えるでしょう。

近すぎると洗濯物に線香の臭いがつく

お墓に近すぎると線香の臭いが洗濯物についてしまいます。また、部屋を換気しようとして窓を開けると線香の臭いが部屋に入ってくる可能性も。中には、線香の臭いが好きという人もいるかもしれませんが、服に臭いが染みつくとすぐに取れません。臭いが気になるという点で、女性から敬遠されがちな環境と言えるでしょう。

お墓の管理が悪いと野良ネコやカラスが出る

お墓は人が頻繁に出入りするような場所ではなく、お供え物も置いてあるため、野良ネコやカラスが出やすい環境にあると言えます。お墓の管理が悪く野良ネコやカラスが居着いた場合は、糞尿やゴミを荒らされるといった被害に発展する可能性があることが不人気の原因の1つと言えるでしょう。

お盆の時期になると騒がしくなる

お墓は人が頻繁に訪れて騒がしくなるような場所ではありませんが、お盆の時期になると多くの人が訪れるのでお経の声や人の声で騒がしく感じる可能性があります。また、駐車場が少ない、完備されていないようなお墓の場合は、路上駐車が増えて住環境が悪くなる可能性も。一時的なことなので、気にしない人もいるかもしれませんが、その間の騒がしさや住環境の悪さに耐えられない人には、不向きな環境と言えるでしょう。

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お墓に近い家を売るときの注意点

不動産買取
お墓に近い家には、日当たり・風通し、地盤が良いといったメリットが多くありました。では、お墓に近い家を売るときは、何も気にしなくていいのでしょうか?お墓に近い家を売るときは以下の2つの点に注意が必要です。

・なかなか買い手が見つからないことを想定しておく
・市場価格よりも安くなることを想定しておく

なかなか買い手が見つからないことを想定しておく

お墓に近い家にいくら他の物件にない多くのメリットがあると言っても、心理的な瑕疵を有しているという事実は変わりません。そのため、条件が同じでお墓に近いかどうかという違いしかない場合には、心理的な瑕疵のない一般的な物件が選ばれやすいと言えます。

しかし、設備が優れている、子供の成長に適した住まい環境が整っている場合には、お墓に近い家でも買い手が見つかりやすい可能性も。とは言っても、特別な家でない限り基本的になかなか買い手を見つけることは容易ではありません。そのため、お墓の売却に時間がかかることを想定した上で、買い替えや住み替えなどの計画を立てておくことが重要と言えるでしょう。

市場価格よりも安くなることを想定しておく

お墓に近い家は、嫌悪施設の近くにあるということが考慮されるため、不動産会社に査定を依頼すると、市場価格よりも低い査定結果が出るのが一般的です。そのため、売却してから次の物件の購入を検討している人の場合、買い替え資金が思っていたよりも少なくなる可能性があるので注意が必要です。

また、査定結果だけではなく、物件の内覧に来た購入希望者から、「お墓が近くにあるのはデメリットなのでもう少し売出価格を下げられないか」と値下げ交渉を迫られる可能性も。自信がある場合には、毅然とした態度で売却に臨んでも良いとは言えますが、値下げ交渉を断るとせっかくの購入希望者を逃してしまうことに。お墓に近い家を売却する際はこれらを踏まえた上で、「いつまで待てるか」「いくらまでなら下げられるか」などの期限や価格の妥協点を考えておくことも重要と言えるでしょう。

墓地近くの物件をスムーズに売却するコツ

墓地が嫌悪施設である、風水上あまり良くないという理由などで、お墓に近い家を売る際は上記のように苦戦が予想されます。そこで墓地近くの物件をスムーズに売却するコツとして以下の2つが挙げられます

・訳あり物件に強い不動産会社に仲介を依頼する
・不動産会社に買い取りを依頼する

訳あり物件に強い不動産会社に仲介を依頼する

まず営業力の高い不動産会社を見つけるという方法です。事故物件や建築条件付きの物件、墓地近くの物件といった訳あり物件の販売実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼します。そうすれば、一般的な不動産会社に仲介を依頼するよりも、これまでのノウハウを活かしてより早く・より高く物件を売却することが期待できます

しかし、必ずしも結果が出るとは限りません。売却に長く時間がかかってしまうとその間の固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金といった無駄な出費が増えてしまうことに。そのため、確実性という点では、不動産会社による買い取りの方が良いと言えます。

不動産会社に買い取りを依頼する

通常は、売主が不動産会社に住宅売買の仲介を委託し、不動産会社が買主を探すのが一般的です。不動産会社は買主を見つけて売買契約を締結できた場合に、仲介手数料を得ることができます。

一方、買い取りでは売主が不動産会社に物件を売却し、不動産会社はその買い取った住宅を転売して差益を得ます。所有権が売主から不動産会社に一度移転するのが大きな特徴です。買い取りは、条件を満たしていれば不動産会社がすぐ買い取ってくれるため、無駄な支出を抑えられます

まとめ

自分が住むために、または不動産投資を行うために購入した不動産、相続によって取得した不動産がお墓の近くに建っていたというケースがあります。お墓と聞くと、「幽霊が出る」「縁起が悪い」などの印象を抱いている人も多いと思います。不動産売却では、雨漏りやシロアリ被害などの物理的な瑕疵を有している場合や心理的な瑕疵を有している場合、重要事項説明を行う際に告知しなければなりません。しかし、物理的な瑕疵は明確ですが、心理的な瑕疵は物件を買う人によって感じ方に差があるため、何が心理的な瑕疵に該当するかは明確にしにくいと言えます。例えば、嫌悪施設が近くにある場合には心理的な瑕疵を有していると判断されます。墓地は振動や騒音、煤煙や臭気などの害が生じていないにもかかわらず、嫌悪施設に含まれており重要事項説明の際に告知を求められるのが一般的です。

つまり、世間一般にも、墓地はマイナスのイメージが強いということを意味しています。いくら日当たり・風通し、地盤が良いなどのメリットがあっても、買い手が見つかるまでに時間がかかる、市場価格より安くなるなどのデメリットもあります。そのため、お墓近くの物件をスムーズに売却するためには、訳あり物件の買取実績が豊富な不動産会社を選ぶとよいでしょう。

最終更新日:

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