入居者が家賃を滞納したとき、弁護士に依頼すべきか？費用はどれくらいかかるのか？

アパートやマンションを経営していて、家賃の滞納に頭を悩ませているという大家さんも多いのではないでしょうか。また、不動産は財産としても非常に利用価値がありますので、これから賃貸経営をやってみようと考える方が多い一方で、「家賃滞納」は不安要素の一つと言えます。

今回は、家賃滞納が起こった際にどのように対処していくべきか、解決のために弁護士に依頼すべきかなどを解説していきたいと思います。

滞納者から家賃を回収したり強制退去させたりする条件や手順とは？

まず、家賃を滞納している時、借りている側にはどんな事態が起こっていると考えられるのでしょうか。よくある滞納の理由が、支払うのを忘れていた、旅行などで長期間留守にしていて支払えなかった、単純にお金がない、急病や怪我といったことです。最悪の場合は、行方が知れない、支払う意志がなく放っておいたという場合もあります。しかし、滞納者の多くは一時的に支払いができない状況にあった様なケースがほとんどで、その都度大家や管理会社がチェックして、入居者に支払いを促していく形を取っています。よって、家賃の滞納が起こったからといって、すぐに退去させることができるかというと、それは不可能です。しかし、手遅れになって結局家賃の回収を諦めてしまうケースも非常に多く報告されています。では、家賃の回収や強制退去にはどのような条件や手順があるかを見ていきましょう。

家賃滞納者を退去させるためには

家賃の滞納が発生しても、前述の通りすぐに借家人を強制退去させることはできません。法的な規定がないのであくまで過去の判例などから考えられる目安ですが、最低３カ月以上の滞納が認められないと強制的に退去させることは難しいと言われています。家賃滞納の督促方法として、まずは家賃を滞納している借家人に対して、電話や手紙で支払いを促します。電話を断続的にかけてもつながらない、出ないといった場合に、督促状や請求書を送付しましょう。しかし音信不通、返答がないという場合は、貸室を訪問したり、保証人に連絡を取ったりすることが必要です。

所在がつかめない、連絡が取れない時には、次段階として、配達証明付きの郵便や、内容証明郵便を送付します。この２つの郵便は、「いつ、どんな内容のものを、誰から誰に送った」ということを、日本郵便が証明してくれる制度です。普通郵便と違って、万が一裁判に発展した場合でも、借家人に大家の意思が伝わっているという大切な証明書類になります。

ワンポイント豆知識：こんな督促は絶対にダメ

家賃滞納は法律的には借金の滞納と同じですから、それを回収するということは「債権回収」になります。大家をしている人の多くは、家賃滞納が初めての債権回収になるはずです。当然プロではないでしょうから、どのように督促したら良いのか戸惑うことでしょう。また、場合によっては行きすぎた督促をしてしまうと、かえって借家人から訴えられてしまうケースもあるため注意が必要です。特に次のような行為は絶対に行ってはいけません。

勤務先に電話をして滞納督促していることを告げる

本人が電話に出ない場合に、勤務先に連絡すること自体は問題ありません。ただ、勤務先に連絡した際に、本人が家賃を滞納していることを会社の人に漏らしてしまうと、プライバシーの問題が発生します。家賃滞納は他人に知られたくない情報ですから、いくら家賃督促でもこの段階で会社に喋ってはいけません。勤務先に督促の連絡をするときは、個人名で本人あてに電話をして、本人に取り次いでもらってから本題を話すようにしましょう。

玄関のドアやポストに張り紙をする

手紙を送っても本人からの連絡がないときは、ついドアやポストに「連絡をください」などの目立つ張り紙をしてしまいがちです。張り紙をする行為は、家賃滞納を近所に暴露しているのと同じようなものです。ポストに投函するのであればまだしも、ガムテープなどでドアやポストに張りつける行為は、後で問題視されることが多いため絶対にやめましょう。

玄関の鍵を勝手に取り換える

あまりにも借家人の対応が不誠実だと、つい玄関の鍵を交換して部屋に入れないようにしたくなる気持ちが湧いてくるでしょう。ただ、鍵を勝手に交換する行為は絶対にやってはいけません。玄関の鍵については、裁判が確定して強制執行によらなければ、絶対にやってはいけないと覚えておきましょう。内容証明郵便などで「◯日までに支払わなければ、鍵を交換します」と書いて送れば交換できると考えている大家もいるようですが、たとえ予告していたとしても、勝手に鍵を交換して追い出す行為は法律的にも非常に問題がありますので、絶対にやめましょう。

適切な督促によっても借家人が出て行かない、家賃を支払わない場合は、賃貸契約を解除します。賃貸契約を解除しても状況が変わらない場合は、いよいよ裁判を起こすことになります。借家人に対しては、貸室の明渡請求と滞納家賃の支払いを、保証人に対しては滞納している家賃の保証、つまり借家人が支払わない場合に代理で支払うことを裁判によって求めます。被告（借家人）がどの程度応じるかにもよりますが、裁判の途中で和解に応じる場合もありますし、最終的に退去を強制執行するということにもなります。

ワンポイント豆知識：保証人と連帯保証人の違い

たんなる保証人の場合は、主契約者が支払えなくなったときにならないと請求ができません。一方で連帯保証人については、主契約者が払えるかどうかは別にして、督促を受けたら支払う義務を負います。連帯保証人には「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」という権利が認められていません。催告の抗弁権とは、まずは主契約者に家賃を請求してくださいと主張できる権利のことです。連帯保証人の場合は催告の抗弁権が認められていないため、請求を受けた場合は支払いに応じる必要があります。検索の抗弁権とは、主契約者に支払う資力があることを証明すれば、まずはそこから滞納家賃を回収するよう主張することができる権利です。すなわち、主契約者にお金がある状況なら、まずは主契約者の財産に執行しなければならないのです。

連帯保証人の場合は、この主張ができないため、主契約者にお金があってもなくても、請求を受けた場合は支払いに応じる必要があります。このように保証人よりも連帯保証人の方がより重い責任を負っていると言えます。賃貸借契約の場合は、ほとんどが連帯保証人で契約しているはずなので、万が一家賃滞納が発生したら、できる限り早めに連帯保証人にも督促することをおすすめします。判決として強制執行が言い渡されると、借家人を強制的に退去させ、残った財産から売却処分し現金に換えられた分に関しては、支払われなかった家賃に当てられ大家に返還されます。しかし、家賃を滞納するぐらいの経済状況ですから、実際のところ現金に換価できるような財産を持っているケースは、かなり少ないです。

上記にかかる期間としては、裁判を起こすまで３〜５カ月、裁判が始まったとしても退去を強制執行できるまでは半年前後と、かなり長期化することを覚悟しなければなりません。また、裁判を起こしたからといって、必ず家賃を回収できるか、強制退去させられるかというのは、不確実なことです。借家人が失業中であったり、やむをえない理由があったりする場合は、逆に大家側の「権利の乱用」として、裁判所に退去が認められないケースもあります。また、先ほども触れたとおり、家賃の回収や強制退去を焦るあまり、貸室に勝手に立ち入ったり、脅しともとられるような大声を上げる、暴力を振るうといった行為をしてしまったりすると、大家側が罪に問われてしまう場合もありますので、十分気をつけなければなりません。

家賃滞納に関するトラブルは、弁護士が対応可能です

家賃を滞納されて困っているときや回収に向けて裁判に踏み切りたいときには、どうしても法的な知識が必要になってきます。また、感情的にならず、冷静に状況を見極める必要もあります。そんな時は、不動産や家賃トラブルに関する専門的知識をもった弁護士に相談することをおすすめします。弁護士に相談するなんて、大げさかと思うかもしれませんが、状況をこれ以上悪化させないために、また早期に解決するためにも、弁護士にアドバイスをもらうというのは大変有効です。第三者としての判断をあおぐこともできますし、法的にどんな解決方法があるのか、アドバイスをもらうことができます。また、家賃を滞納している借家人に対しても、弁護士が対応をするということが、事の重大さを認識させたり、大家側の本気度を伝えたりする上ではかなり有効な手立てと言えます。弁護士から連絡したり交渉してもらったりした結果、スムーズに家賃を回収できたというケースも多い様です。

最終的に裁判に発展してしまった場合は、更に弁護士の力が必要になってきます。もちろん、裁判は個人で起こす事もできます。しかし、多くの提出書類を裁判所に求められたり、判決が出るまで何度も裁判所に出廷しなければならなくなったりという状況も発生します。弁護士は、代理権を行使できる資格です。つまり、依頼人の代理として裁判所に求められた書類を作成したり、出廷して裁判官の質問に答えたりすることもできます。しかも弁護士は、専門的な知識がある訳ですから、依頼人が裁判にかかる多大な労力や時間を大幅に削減することができるでしょう。

家賃滞納トラブルを弁護士に相談した場合、費用はどれくらいかかるの？

家賃滞納のトラブルには、弁護士が対応することが可能ですし、有効な手立てであることがわかります。しかし、相談・依頼する上で最も心配されることの一つが、費用面です。では、弁護士に相談や依頼をした場合、実際にどれくらいの費用がかかるのでしょうか。

一般的に、弁護士費用というのは、「着手金」と「成功報酬」という2つで成り立っています。双方とも法律で金額が定められている訳ではありませんが、だいたいの相場というものは存在します。着手金は、問題が解決してもしなくても、委任契約を正式に結んだ時点で発生します。家賃滞納のトラブルに関する案件の場合、賃料が20万円以下だと10万〜40万円程度が相場と言われています。成功報酬は、滞納していた賃料が回収できた際に発生します。回収した金額の10〜20％程度が相場の様です。

この他にも、「相談料」や「実費」がかかる場合があります。相談料は、１時間につき5,000〜10,000円程度が相場です。ただ、多くの弁護士事務所では初回の相談が「無料」という場合もあり、その後継続して相談するような場合には、相談料がかかってくることがあります。eメールや電話で相談を受け付けている弁護士事務所もありますので、問い合わせてみるのがよいでしょう。実費は、例えば内容証明郵便を作成したなど１回の事務処理ごとにかかったり、弁護士が出張したりする必要がある時にかかる交通費などによって発生する場合があります。着手金に含まれることもありますが、案件によって変わってきます。

現在、弁護士報酬は自由化されています。そのため、弁護士費用は、事務所によって差が出てくると言った方がよいでしょう。また、案件の難易度によっても変わってくる場合があります。弁護士費用を極力抑えていくためには、初回の無料相談を利用して費用を細かく質問したり、複数の弁護士事務所に相談したりして、自分の相談内容に合った弁護士、費用的に柔軟に相談に乗ってくれる弁護士を探す必要があります。市町村役場で、弁護士による無料相談窓口を定期的に設けていることもあります。

「法テラス」といって法的なトラブルを解決するための情報を提供してくれたり弁護士を紹介してくれたりする国の機関もあります。法テラスでは、弁護士費用の支払いが難しい場合、立替をしてくれる様な制度もあります。あくまで立替ですので、もちろん返還は必要なのですが、分割に応じてくれる場合もあります。また、案件に着手後でも費用を確認することは可能ですので、その都度費用はかかるのか、細かくチェックしていくのがよいでしょう。

家賃滞納に関する裁判を起こした時は、費用はどれくらいかかるのか？

家賃滞納を弁護士に相談・依頼する際の費用の他に、裁判や退去の強制執行になると裁判所に納める費用などがかかってきます。どんな費用が必要になってくるのでしょうか。

まず電話や手紙では借家人が応じず、内容証明郵便を送る場合は、1通につき1,500〜3,000円程度かかります。文字数や書類の枚数によって、金額は前後します。

裁判に発展してしまった場合は、裁判所において下記の様な費用がかかります。裁判所に納めなければならない料金のことを「予納金」といいます。

裁判所の執行官は自分で貸室の鍵の解除や、荷物の処分・廃棄を行う訳ではありません。訴えた大家側で、業者を依頼しなければならないのです。こうした作業を行う業者は「執行補助業者」と言いますが、要するに民間の鍵屋や引っ越し業者に大家が依頼することになります。ワンルームを片付けようとしても10万円程度、一般家屋で30万〜50万円、事務所や店舗になると更にかかってくる恐れがあります。裁判によって、大家側が勝訴した場合は、裁判所への予納金を含め、強制退去にかかった費用を、借家人に請求することができます。しかし、もともと家賃を滞納するほどの経済状況だった訳ですが、実際にはなかなか全てを回収するのは困難であると言わざるをえません。

まとめ

ご紹介してきた通り、家賃滞納で裁判になってしまうと、家賃もほとんど回収できないまま弁護士や裁判にかかる費用が膨らんでいく危険があります。そうなる前に、まずは家賃の滞納を未然に防ぐために対策を取るという事も有効です。賃借契約をする際に、管理規約として滞納の際の罰則を明記したり、遅延損害金を請求する旨を明記したりすることもよいでしょう。遅延損害金とは、家賃を滞納した場合、一定期間ごとに損害金を設けることです。また、滞納が長引いて法的手段に訴える場合、弁護士費用も加えて請求する旨を記載するなどといった方法もあります。

また、家賃滞納のトラブルが起こりそうな時、また起こってしまっても早期に弁護士に相談することが大切です。家賃滞納を含め、不動産に関するトラブルは、状況が悪化、長期化すればするほど解決が難しくなります。そうなる前に、弁護士はトラブルの内容や依頼人に合った方法で、法的な専門知識を持って、問題の早期解決に動いてくれることでしょう。依頼人の方にも、時間的労力、費用も少なくて済むはずです。この様な、家賃滞納のトラブルの未然防止策の相談やトラブル解決にも、専門知識のある弁護士を活用するのがよいでしょう。