入院中でも不動産を売却できる?タイプ別に売却方法を紹介

入院中

自宅やマンションなどの不動産の売却は、タイミングが重要です。買主が現れたときなどの売り時に売却しないと、なかなか売却できないこともあります。

できれば良いタイミングで売却したいところですが、所有者が入院していても、不動産は売却できるのでしょうか。

この記事では、さまざまなタイプ別に入院中の不動産の売却方法を解説します。

自分が病気やケガで入院しているケースにおける売却方法

病気

所有者である自分が入院していても、比較的容易に不動産を売却することができます。売却方法には複数の種類があります。

そこで、まずは所有者自身が病気やケガで入院している場合の売却方法について、見ていきましょう。

不動産業者や買主に病院まで来てもらう

不動産の売却は原則、買主と売主が出席する必要があります。両者が売買契約の場に出席し、合意することではじめて売買契約が締結され、不動産の売買ができます。

売主が入院していると病院から出られないので、売買契約の場に出席できないと思われる人も多いかもしれません。

実は、不動産売買の契約は、売主や買主の自宅や不動産業者の事務所でしなければならないと決まっているわけではありません。重要なのは、買主と売主が顔を合わせた場で契約をすることです。

そこで、自分が入院中で病院から出られない場合は、不動産業者や買主に病院まで来てもらうことで、病院で売買契約を締結することができます。

代理人に売却を依頼する

不動産の所有者本人が入院しているケースでは、不動産業者や買主に病院まで来てもらうことで、病院で売買契約を結ぶことができます。

しかし、同部屋の入院患者など、第三者のいるところで、不動産売買の話をしたくないという人も少なくありません。その場合は、代理人に依頼して不動産を売却する方法があります。

不動産売却時の代理人について

不動産の所有者本人が、本人の意思で不動産の売却を依頼する場合の代理人は、原則どんな人でもかまいません(未成年者など一部の例外はあります)。

つまり、親戚などの身内だけでなく、親しい知人や弁護士や税理士なども代理人になることができます。

ここで注意したいのが、代理人の権限です。法律上、代理人は不動産の所有者と同じ権利を有しています。そのため、売却価格なども自由に決める(変更する)ことができます。

不動産の売買では、大きなお金が動くため、よほど信頼のある人を代理人として選びましょう。

また、代理人を依頼する場合には、委任状が必要です。委任状の中で代理人の権利を決めることも可能です。

委任状に、代理人に依頼する範囲や禁止事項などを細かく記載することで、トラブルを未然に防ぐことが可能になります。

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代理人に売却を依頼するときの必要書類

代理人に売却を依頼する場合、売主は身内など信頼できる人を代理人に立てます。

しかし、買い手や不動産業者などにとって、現れた代理人が売主とどのような関係なのか分かりません。そのため、交渉の場に現れた代理人が、不動産の所有者から本当に売却を依頼された人であることを証明する必要があります。

代理人に売却を依頼するときは、一般的に次の書類を用意する必要があります。

・委任状(不動産所有者の直筆、所有者の実印の押印があるもの)
・不動産所有者の印鑑証明書
・代理人の身分証明書、実印、印鑑証明書

必要書類に不備や漏れがあると、売買契約が遅れるなどのトラブルが起きかねないため、注意が必要です。

売主である親が入院しているケースにおける売却方法

親入院

ここまでは、売主が自分である場合について見てきました。ここからは、売主である親が入院しているケースにおける売却方法について見ていきましょう。

売主である親が入院しているケースであっても、不動産業者や買主に病院まで来てもらうことで、不動産を売却することができます。また、そのほかにも多くの売却方法があります。

子供が代理人として不動産を売却する

この方法は、子供を代理人にして、不動産売買の交渉などを行う方法です。親子関係にあるため、親も安心して不動産の売却をまかせることができるでしょう。

ただし、子供が代理人であったとしても、次の書類は必要です。

・委任状(親の直筆、親の実印の押印があるもの)
・親の印鑑証明書
・子供の身分証明書、実印、印鑑証明書

名義を子供に変更し不動産を売却する

長期間の入院の場合など、親の体調次第では、不動産売買の相談がしづらいこともあるでしょう。

そのような場合は、親から子に不動産の名義を変更し、そのあとで子供がその不動産を売却するという方法もあります。

このケースなら、売却までに時間がかかっても、売却に親が関わるのは子供への名義変更の時だけなので、親への負担は少なくなります。

名義を子供に変更する方法には、次のような方法があります。

親の不動産を子供が買い取るケース

これは、子供が不動産を親から買い取り、名義を変更するケースです。

親に資金が必要な場合、不動産の名義を子供にすることで、親の立場からすれば資金を得ることができ、子供の立場からすれば、自分のペースで不動産の売却をすることができるメリットがあります。

急いで不動産を売却する必要がないのであれば、売却時期や売却価格(査定額)をじっくり考えることもでき、より高く売却できる可能性も高くなります。

デメリットとしては、子供がまとまった購入資金を用意しないといけないことと、不動産の売却には譲渡所得税がかかることです。

特に譲渡所得税は、金額が大きくなることもあるので注意が必要です。譲渡所得税とは、不動産の売却益にかかる税金のことで、次の計算式で求めます。

譲渡所得税={譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除額}×税率

取得費は、土地や建物の取得価額(建物取得費は建物購入額から減価償却費を差し引く必要あり)や、不動産を購入するためにかかった費用です。

譲渡費用は、不動産を売却するためにかかった費用(不動産業者への仲介料や印紙代など)です。居住用財産など一定の不動産では、特別控除があります。

税率は、所有期間が5年以下か5年超かで異なります。所有期間が5年以下の場合は39.63%、5年超の場合は、20.315%です。

例えば、不動産の売却益が300万円で、所有期間が5年以下の場合は300万円×税率39.63%=1,188,900円もの譲渡所得税を納める必要があります。

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親の不動産を無償で譲り受けるケース

子供が不動産の購入のためのまとまった資金を用意できない場合は、親の不動産を無償で譲り受けることも可能です。

ただし、不動産を無償で譲り受けるということは、税法上、贈与と考えられるため、贈与税が課されます。贈与税は、1年間に110万円を超える贈与があれば、その超えた部分に対して10%~55%の税率でかかります。

不動産の贈与では、ほとんどの場合で時価が110万円を超えますので、必ず贈与税がかかると考えてください。時価が高ければ高いほど、税率も高くなります。

贈与税は、贈与を受けた人が納付しなければならないため、子供は贈与税の納税資金を用意する必要があります。

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無償で譲り受ける場合は相続時精算課税制度の利用を検討する

親の不動産を無償で譲り受けた場合は、贈与税がかかることを述べましたが、特例として贈与税がかからない制度があります。それが「相続時精算課税制度」です。

相続時精算課税制度とは、贈与時は税金を課さない代わりに、相続時に、すでに贈与した財産も含めた遺産に相続税を課すという制度です(贈与者や受贈者に一定の要件あり)。

贈与時は税金の支払いをしないで良いため、すぐに納税資金が用意できない場合は有効な方法です。ただし、贈与税がかからないのは、2,500万円までです。 

時価が2,500万円を超える場合は、超えた部分に一律20%の税率で税金が課されます。

相続時精算課税制度の注意点としては、税務署に相続時精算課税制度を選択する旨の届出書や贈与税の申告書の提出が必要となるほか、一度、相続時精算課税制度を選択すると取り消すことができないといった点が挙げられます。

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売主が認知症で入院しているケース

認知症

ここまで、所有者である自分が入院しているケースと、所有者である親が入院しているケースの不動産の売却方法を見てきました。

ここまで見てきたケースは、あくまで所有者本人の意思確認ができる場合です。

では、売主が認知症で入院していたり障害を持っていたりする場合など、判断能力が不十分な場合は、どのように不動産を売却すればよいのでしょうか。

この場合に用いる方法の1つとして「成年後見制度」があります。

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成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症などで判断能力や意思能力が不十分な人を法律により支援・保護することを目的とした制度です。

成年後見制度は、介護費用や介護サービスの契約、生活保護、遺産相続、不動産の売買などを判断能力が不十分なことにより行えなかったり、不利に働いたりするのを防ぐための有効な手段です。

成年後見制度には「法定後見制度」と「任意後見制度」の2つがあります。すでに認知症を発症し、判断能力が不十分な場合は、法定後見制度を選択します。

まだ、認知法を発症せず、判断能力に問題がない場合に、将来の高齢時に備えて契約により後見人を選任するのが、任意後見制度です。

今回は、すでに認知症を発症しているケースのため、法定後見制度を中心に見ていきます。法定後見制度は、法律の定めによる後見制度です。

家庭裁判所が成年後見人などを選任し、不動産売却の契約などの権限を与えます。そのため、売主が認知症で入院しているケースであっても、法定後見制度を利用すれば、不動産の売却ができます。

成年後見人となるために特別な資格は必要ありません。親族だけでなく、弁護士や司法書士など第三者も成年後見人になれます。成年後見人に選定された人は、不動産売却の契約をすることができます。

ただし、契約の成立には家庭裁判所の許可が必要です。

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成年後見制度を利用するために必要な書類

成年後見制度を利用するためには、家庭裁判所に申立てをする必要があります。この申立てにはさまざまな書類が必要です。一般的な必要書類は、次のとおりです。

・申立書、申立て手数料
・戸籍謄本
・後見登記事項証明書
・通信用切手
・登記手数料 

状況によって、追加で書類が必要な場合があります。事前に家庭裁判所や弁護士などの専門家に相談しましょう。

後見人選定の流れ

必要書類の準備が完了したら、いよいよ家庭裁判所に申し立てをし、後見人を選定します。後見人の選定は、次の流れで行われます。

申立の準備

上述した必要書類は、一般的なものです。その他に例えば、売主本人の診断書や財産目録などが必要になることもあります。

これらの提出がなくても、申立てが不適切になることはありません(取りなおしや不足資料の追完などはあります)。

申立て

成年後見制度開始の審判は、売主本人の住所地の家庭裁判所に申立てをします。ただし、誰でも申立てができるわけではありません。

後見開始の申立てをできるのは、本人、配偶者、四親等内の親族、検察官などです。売主の家族であれば、問題なく申立ては可能です。

裁判所の審理

申立書には、成年後見人の候補を記載する欄があります。配偶者や子供など成年後見人になろうと考えている人の名前を記載しますが、記載された人がそのまま選定されるわけではありません。

記載された人が、成年後見人としてふさわしいかどうかを、家庭裁判所で審理します。例えば、未成年者や破産者などは、原則、成年後見人にはなれません。

裁判所の審判

裁判所の審理が終われば、法定後見人の選定の審判が下ります。場合によっては、親族でなく、弁護士や司法書士等が選定されることもあります。

審判が終わると、裁判所から審判書謄本が送付されてきます。また、法定後見が開始されると、その旨が登記されます。

申立てから裁判所の審判までは、おおよそ1~2カ月程度の時間がかかります。不動産の希望売却時期がある場合は、事前に適切なスケジュールを立てるようにしましょう。

まとめ

病院に不動産の所有者が入院中であっても、売却をすることはできます。

しかし、ひとくちに入院中といっても、所有者本人である自分が入院しているケースや、所有者である親が入院していて子供が売却をすすめるケース、売主が認知症で入院しているケースなどさまざまな事例があり、それぞれで手続きや注意点が異なります。

また、個人の事情によっても契約手続きや注意点が異なるため、適切に売却をすすめるためには専門的な知識を持った人への相談が必要不可欠となります。

弁護士や不動産業者に入院中の売却について相談することで適切なアドバイスをもらえるでしょう。

最終更新日:
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