所有者不明の共有私道に接する土地の売却手順!共有私道の問題点や売却ポイントなども解説

共有私道

「共有私道の所有者(共有者)が誰なのかわからない」などの理由で共有私道に接する土地が売れないと悩んでいる人もいます。

共有私道の所有者が不明のままだと売却するときに問題を引き起こしてしまう可能性もあります。

この記事では、所有者不明の共有私道に接する土地の売却方法をわかりやすく解説します。

また、共有私道の所有者が不明なままだとどのような問題を引き起こしてしまうのかについても詳しく説明するので、ぜひ参考にしてみてください。

所有者不明の共有私道における問題点

問題
所有者不明の共有私道が引き起こす可能性のある問題は主に以下の通りです。

  • 水道管やガス管の工事ができない
  • 工事車両の通行許可が取れない

次の項目からそれぞれの問題について詳しく説明します。

水道管やガス管の工事ができない

土地を購入した人が新たに家屋を建てるのであれば、水道管やガス管の引き込み工事をおこなわなければならないこともあります。

しかし、私道を共有していることで権利関係が発生するため、水道管やガス管の引き込みには共有者全員の許可が必要であると民法251条で定められています。

そのため、所有者が不明だと全員から許可をもらうことができず、工事を実行することが不可能です。

所有者が不明だからといって勝手に工事をおこなってしまうと、所有者が発覚した際に損害賠償を請求されるなどのトラブルに発展してしまう恐れもゼロとは限りません。

参照:電子政府の総合窓口e-Gov「民法251条」

工事車両の通行許可が取れない

所有する土地に接している共有私道の幅員が建築基準法を満たしていないとすると「再建築不可物件」として扱われます。

再建築不可のままだと宅地利用が難しくなってしまうため、買主からの需要や人気が低下してしまう傾向にあります。

道路の幅員が建築基準を満たしていないケースで建て替え可能にするには「セットバック」をおこなうのが一般的です。

ただし、工事車両が共有私道を通行するためには私道の所有者から許可をもらわなければいけません。

私道の所有者が不明だと工事車両の通行許可が取れないため、セットバックなどをおこなえず再建築不可の状態で売却活動をしなければならない可能性もあります。

ちなみに、セットバックの基本知識をより詳しく知りたいという人は以下の記事も参考にするとよいでしょう

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所有者不明の共有私道に接する土地の売却手順

売却
土地が所有者不明の共有私道に接しているとしても、決して売却ができないわけではありません。基本的に以下の手順で売却活動を進めていくとよいかもしれません。

  1. 共有私道の登記事項証明書を取得する
  2. 通行掘削等承諾書を取得する
  3. 境界確定測量を依頼する
  4. 不動産業者に物件の査定を依頼する
  5. 不動産業者と媒介契約を結ぶ
  6. 売り出し・交渉・売買契約・引き渡し

まずは共有私道の所有者を探して明確にしましょう。それでも所有者が不明であれば「財産管理制度」を利用することで代理人を選任できます。

次の項目から具体的な手段を解説するので、参考にしてみてください。

共有私道の登記事項証明書を取得する

共有私道の所有者を確認するために法務局で「登記事項証明書」を取得しましょう。発行手続きをおこなう際は、前もって私道の地番や家屋番号などを調べておくとよいです。

しかし、登記事項証明書に記載されている所有者名が現在の所有者と異なるケースもあり得ます。

例えば、現在の所有者が相続によって私道の所有権を取得したときに、相続登記の手続きがおこなわれておらず所有権が移転していないことも考えられます。

このような場合であれば住民票や戸籍を調べ、登記事項証明書に記載されている所有者の親族などに居場所を教えてもらえないか相談することが大切です。

所有者が不明の場合は財産管理制度を利用する

私道所有者の親族も居場所を知らないようであれば「財産管理制度」を利用することも検討しましょう。この制度には以下の2種類があります。

不在者財産管理制度・・・所有者の行方が生死が不明なときに代理人を選任できる制度

相続財産管理制度・・・相続人の代わりに相続財産の調査・精算・管理・処分などの業務をおこなう人を選任できる制度

その土地の所有者の所在が不明(行方不明・生死不明)の場合は「不在者財産管理制度」、その土地を相続した人がいるのかどうかわからない場合は「相続財産管理制度」を利用します。

家庭裁判所に不在者財産管理人、または相続財産管理人を選任するよう申し立てをおこなうことになりますが、この申し立てができるのは「利害関係者又は検察官」とされています(民法第25条第1項)。

家庭裁判所の判断によりますが、土地を売却しようとしている人は「利害関係者」に相当し、申し立てができると考えられます。

ちなみに、相続財産管理人の選任申し立て方法は以下の記事で具体的に解説ししているので、ぜひ参考にしてみてください。

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参照:電子政府の総合窓口e-Gov「民法第25条」

通行掘削等承諾書を取得する

土地の購入者が家屋を建てたりライフラインを整えたりできるように、通行掘削等承諾書を取得します。

土地の前の共有私道が共同所有型私道なら所有者全員、相互持合型私道なら公道からガス管や水道管を引きこんだり、工事車両が通行したりするルート上の所有者から通行掘削等承諾書をもらいます。

口約束ではなく、きちんと書類という形で残しておきましょう。

承諾書をもらうべき人の中に所在不明の所有者がいる場合、上述した不在者財産管理人や相続財産管理人から通行掘削等承諾書を取得しましょう。

ただし、財産の改変(工事によって土地を掘削する行為)は不在者財産管理人・相続財産管理人の権限を越える可能性があり、家庭裁判所の許可が必要となるので注意しましょう。

共有私道の不明所有者の探索や財産管理制度の利用などは、自力で進めるのは難しいこともあるため司法書士や弁護士等の専門家に相談するとよいでしょう。

境界確定測量を依頼する

土地の境界線を明確にしておくと売却価格を算出する際に必要となる正確な面積を確定できるため、取引前後のトラブルを避けることが可能です。

また、土地に接している私道が幅4m未満である場合、建築基準法上の道路として認められていません。そのため、再建築不可物件の可能性もあります。

このような道路に面した土地では、中心線から2mの範囲には建物を建てることができません。新たに住宅を建てるには、本来の土地の境界線を後退させる(セットバック)必要があります。

こうしたケースでは、境界画定測量をしておくと、どれぐらいセットバックが必要かあらかじめ示すことができます。

不動産会社に物件の査定を依頼する

共有私道の問題がクリアできれば、あとは通常の売却と同様の手順を踏みます。まずは、土地のおおよその売却価格を算出するために、周辺の土地の相場を調べるとよいでしょう。

土地を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。複数の業者に価格査定を依頼し、評価の根拠を聞くことで相場観が養われます。

単に高い価格をつけたところに仲介を依頼するのではなく、対応や査定の根拠に説得力があるかなど総合的に判断しましょう。

土地における売却価格の相場を自分で方法は以下の記事で詳しく解説しています。

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不動産業者と媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。契約形態には以下の3種類があります。

専属専任媒介契約…1社の業者だけがその物件を仲介できます。
専任媒介契約…1社の業者のほか、売り手が直接交渉相手を見つけて業者を通さずに交渉することができます。
一般媒介契約…複数の不動産会社がその物件を仲介できるほか、売り手による直接交渉も可能です。

どの契約を結べかよいか判断に迷う人も多いです。もし迷った場合は不動産業者に説明してもらった上で、自分に適した契約を結ぶとよいでしょう。

売り出し・交渉・売買契約・引き渡し

不動産業者と媒介契約を結んだら物件を売り出し、購入希望者が現れたら売却交渉を進めます。売買契約が成立するところまでいけば、物件の詳細な情報を購入希望者に伝えましょう。

売買条件に売主・買主が合意すれば、売買契約を結びます。成約時に手付金・物件の引き渡し時に売買代金を受け取るとともに、仲介手数料などを支払います。

仮に「手付金を売買代金に充当する」という契約を不動産売買契約書に盛り込んでいれば、手付金を差し引いた残額を支払います。

また、名義変更のために不動産登記の申請もおこなうことが大切です。

所有者不明の共有私道に接する土地は専門買取業者へ売却!

買取
「所有者不明の共有私道を買い取ってくれる人が見つからない」「見つかったとしても取引価格に納得いかない」などの場合、共有持分専門の買取業者に売却することも検討してみましょう。

大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、共有私道などにおける複雑な権利関係を解消できないケースが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。

一方で、共有持分・共有不動産を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。

数ある買取業者の中でも、共有不動産のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は所有者不明の共同私道に接する土地でもトラブルのない買取を実現しています。

所有者不明の共有私道に接する土地をトラブルなく買取ます

当社クランピーリアル・エステートでは、共有持分や共有私道など権利関係が複雑に絡むような物件でも積極的に買い取っております。

全国800を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しており、トラブルや法的な権利などを調整しながら運用できる強みがあります。

また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。

売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。

所有者不明の共有私道に接する土地売却のポイント

ポイント
所有者不明の共有私道に接する土地を売却するする際に、私道の持分を有していないこともあるでしょう。このようなケースであれば「共有私道の持分を購入する」とよいでしょう。

また、共有私道の取り扱いについて法務省が「所有者不明私道への対応ガイドライン」を作成しているので、事例などを参考にすると買主への説明も比較的容易にできるかもしれません。

共有私道の持分を購入する

所有している土地に接する私道の持分(または分筆した部分)を所有していない場合、売却前に私道の持分の一部をほかの所有者から買い取っておいたほうがよいでしょう。

私道を工事業者が通行したり、水道やガスの工事する際、その私道に関する権利がなければ、トラブルになった際に不利になる可能性があります。

相互持合型私道の場合、私道のうち自分が購入したいと思う部分を持っている人と交渉して私道の一部を購入できます。その後に土地と私道の分筆部分を売却するのは自由です。

しかし、共同所有型私道の場合は、購入した私道の持分と土地を売却する際、共有者全員の承諾が必要となるので注意しましょう。

所有者不明私道への対応ガイドラインを参考にする

前の項目でも説明したように「ガス管が水道管などの工事を行う際、共同所有型私道では所有者全員の許可が必要」です。

しかし、所有者の中に不明者がいると、全員の同意を得ることが難しいという声が多くありました。

法務省がそうした声を受けて、2018年1月に「所有者不明私道への対応ガイドライン」をまとめました。ガイドラインの中で、水道管などを共有私道の下に設置する際は、単独での実施が可能という事例を示しています。

つまり、所有している土地の前にある共同所有型私道について、自分が所有者のひとりであれば、他の所有者全員の許可を得なくても単独で工事ができるケースがあるということです。

ほかにも、ガイドラインにはさまざまな事例が掲載されています。

あくまでガイドラインであるため掲載事例に自分の例が当てはまる=同様に考えてよいというわけではありませんが、不動産会社や専門家に相談する際の一助となるでしょう。

所有者不明の共有私道の問題は、近年、全国的に増加している所有者不明の土地とも関連しています。行政による対策が今後も進むと思われます。

参照:国土交通省「所有者不明私道への対応ガイドライン」

売却までに時間がかかる

これまで述べたように、所有する土地が所有者不明の共有私道に接していると、不明になっている所有者を探したり、家庭裁判所に不在者財産管理人や相続財産管理人の選任申し立てをおこなわなければいけません。

それだけでなく、通行掘削等承諾書を取得する必要もあり売却までに相当な時間がかかります。また、こうした手続きを自力で進めるのは、実際はかなりハードルが高くなります。

土地を早く売却・現金化したいとお考えの場合は、専門家に相談することが大切です。

まとめ

共有私道に接している土地は売却に手間がかかるといわれますが、私道の所有者の中に「どこにいるのかわからない人」がいると、さらに売却するまでに時間と手間がかかります。

不明となっている所有者を探したり、家庭裁判所とやりとりをしたりするには、土地に関する法的な知識に精通した専門家に協力してもらうのが得策でしょう。

また、所有者不明の共有私道に接する土地だとしても共有不動産を専門的に扱う買取業者であれば、トラブルなくスムーズに買い取ってくれるケースもあります。

売却・処分に困った時は共有不動産を扱っている不動産業者に相談するとよいでしょう。

最終更新日:
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