親子や夫婦で購入資金を出し合って土地や建物を購入し、共同で所有する場合の共有持分は共有者それぞれの自己負担金に基づいて決める必要があります。
しかし、親族同士や夫婦で所有することから、自己負担金の割合は異なっていても共有持分は均等に分けているなど、共有持分と自己負担金の割合が異なる形で登記しているケースも多いです。
共有持分と自己負担金の割合が異なる内容で登記すると、贈与税が発生したり住宅ローンの控除額が低くなったりと、予想外の負担が生じてしまいます。
その際に必要となる手続きが「更正登記」です。更正登記とは、誤って登記した内容を訂正する手続きを指します。この記事では、共有持分の更正登記を放置するリスクや、更正登記の手続き方法・注意点・必要書類・費用などを解説します。
更正登記をする際は複雑な手続きや書類に準備が必要です。内容に不備があると時間がかかったり書類の確実性を証明できなくなったりするため、司法書士などの専門家に依頼するのがおすすめです。
更正登記とは誤った登記内容を訂正する手続き
更正登記とは、不動産登記を申請する際、錯誤（記入ミスや勘違い）または遺漏（記入漏れ）によって事実と異なる内容が誤って登記された場合に、正しい登記内容になるように訂正・補充する手続きのことです。
通常、登記名義人の住所や名前などの申請内容に誤りがあれば、法務局の登記官に修正を求められますが、その誤りに気付かず誤った内容のまま登記されてしまうこともあります。
正しい内容で登記されていないと、さまざまな不利益を受ける恐れがあるため、登記内容に誤りがあることが分かったら、速やかに更正登記を行なければなりません。
更正登記の手続き方法は、登記内容に誤りが生じた原因が申請者と法務局のどちらにあるのかによって異なります。
申請者が提出した書類の内容がそもそも間違っていた場合は、申請者側に落ち度があるため、申請者が自ら更正登記を申請する必要があります。申請の際は、登録免許税を負担しなければなりません。
一方、申請内容は正しかったものの、登記官の記載ミスによって誤りが生じた場合は、法務局側に落ち度があるため、申請者が法務局に連絡すれば登記官の職権で更正登記を行ってもらえます。
もちろん、登録免許税の負担は必要ありません。なお、登記内容に誤りがあるからといって、どのようなケースでも更正登記できるわけではありません。更正登記ができるのは、下記の要件を満たしている場合に限られます。
- 登記申請時に申請者または法務局の錯誤・遺漏によって、登記内容に誤りが生じた場合
- 更正登記の前後を通じて、登記内容に同一性がある（権利の主体に変更がない）と認められる場合
名義人が全員異なる場合や別の不動産の住所で登記した場合などは、同一性がないと判断されるため、更正登記が行えません。このようなケースでは、いったん登記を抹消した上で、正しい内容で登記を行う必要があります。
共有持分で更正登記が必要なケース
所有権共有持分で更正登記が必要なケースとしては、主に下記の2つあります。
- 登記した住所や名前に誤字・脱字がある
- 共有持分割合を誤って登記していた
ここからは、上記のケースについてそれぞれ詳しく解説していきます。
登記した住所や名前に誤字・脱字がある
登記した名義人の住所や名前に誤字・脱字があった場合は、錯誤・遺漏を理由に更正登記の申請ができます。下記のような理由により、誤って登記してしまった名前を訂正したい場合は、「所有権登記名義人氏名更正」を申請します。
- 名前の漢字の一部に間違いや抜け落ちがある状態で登記してしまった
- 登記申請時はすでに姓が変わっていたのに、誤って旧姓で登記してしまった
下記のような理由により、誤って登記してしまった住所を訂正したい場合は、「所有権登記名義人住所更正」を申請します。
- 住所の一部を誤って登記してしまった
- 登記申請時はすでに住所が変わっていたのに、誤って前の住所で登記してしまった
名義人の住所や名前を更正登記するには、錯誤・遺漏によって登記内容に誤りが生じたことと、申請者と登記名義人が同一人物であることを証明するための資料（住民票・戸籍の附票など）が必要になります。
登記簿上の名義人の名前・住所が全くの別人のものである場合は、更正の前後で同一性がないと判断されるため、いったん登記を抹消してから、正しい内容で登記することになります。
共有持分割合を誤って登記していた
共有持分の割合を誤って登記してしまった場合は、「持分更正登記」の申請が必要です。共有持分割合の誤りが発生しやすい主なケースは、「夫婦や親子で資金を出し合って共有名義の不動産を購入したとき」です。
複数の共有者で資金を出し合って共有名義の不動産を購入した場合、各共有者の共有持分割合は、実際に不動産の購入費用の負担割合に合わせるのが原則です。
自己負担金の割合と共有持分の割合が異なる内容で登記してしまうと、本来であれば支払う必要のない贈与税が課されたり、住宅ローンの控除額が減少したりと、さまざまな不利益を受ける可能性があり、共有者同士のトラブルを招く要因にもなりえます。
その事実を知らずに共有持分割合を誤って登記してしまったのであれば、速やかに持分更正登記を申請し、自己負担金の割合と一致するように共有持分割合を訂正しましょう。
更正登記をせずに放置すると「税金の負担額が多くなる」可能性がある
前述の通り、不動産購入時の負担費用に応じた持分割合になっていないと、下記のように税金の負担額が多くなることがあります。
- 住宅ローン控除額が低くなる
- 贈与税の対象になる
今回は以下のケースで見てみましょう。
不動産購入での持分割合の決め方は、購入時の負担費用に応じて決めるのが原則なので、今回は、夫の共有持分は7/8、妻の共有持分は1/8が適切な持分割合です。
この場合、本来の持分割合を減らした夫には住宅ローンの控除額に関して、妻には贈与額に関しての負担が発生してしまいます。
では、この2つについて具体的に解説します。
自己負担金に応じた持分割合にしないと住宅ローン控除額が低くなる
実際の不動産購入の自己負担金よりも持分割合を低く設定したまま、更正登記をしないと住宅ローンの控除が低くなります。
通常、住宅ローンの控除額は下記の計算式で算出されます。
前述の夫婦の場合、本来であれば夫は最大「3,000万円×1%=30万円」の住宅ローン控除を受けられます。しかし、住宅ローン控除の対象となる額の上限は持分に相当する額です。
今回は、夫が500万円を自己資金で出しているため、さらにその額から500万円を引く必要があります。
つまり持分を1/2にすると、不動産の金額4000万円で自己負担金が500万円なので「4,000万円×1/2－500万円＝1,500万円」が控除対象額となり、その1%の15万円が最大控除額です。
負担費用に応じて持分を適切に設定していれば、夫は最大30万円の控除を受けられたはずなので、本来の半分しか控除を受けられず15万円損をすることになります。
持分を贈与されたとみなされて贈与税の対象になる
持分を実際より多く取得してしまうと、持分を贈与されたとみなされて贈与税が課されてしまいます。
今回の例では、本来の妻の持分は1/8ですが、1/2で登記してしまっているため、この持分の差である3/8分の差額が、夫から妻への贈与とみなされて贈与税が課されてしまう可能性があります。
登記内容が事実と異なる場合は所有権更正登記で登記を訂正する
登記した内容が事実と異なる場合、税務署から共有持分の割合について指摘を受けないためにも、正しい登記に訂正する所有権更正登記が必要です。
ここからは、所有権更正登記の具体的な方法や、注意すべき点について詳しく解説していきます。
所有権更正登記とは最初から誤っていた登記の一部を事実に合致させる登記
所有権更正登記が認められるのは、あくまで登記内容の一部が誤っていた場合のみです。最初から全部誤っていると更正登記はできません。
また、更正の前後を通じて同一の登記名義人が含まれている必要があります。
所有権更正登記ができるのは、以下のような場合です。
| 更正前の所有者 | 更正後の所有者 | |
|---|---|---|
| 1.単独所有から共同所有への更正 | Aのみ | A 2分の1 B 2分の1 |
| 2.共同所有から単独所有への更正 | A 2分の1 B 2分の1 |
Aのみ |
| 3.登記名義人・共有持分割合の更正 | A 2分の1 B 2分の1 |
A 3分の1 C 3分の1 D 3分の1 |
| 4.共有持分割合の更正 | A 2分の1 B 2分の1 |
A 8分の1 B 8分の7 |
いずれのパターンにおいても、更正前後で同じ登記名義人が含まれているため、所有権更正登記が可能になります。
所有権更正登記では所有者以外の協力や承諾が必要なことがある
所有権更正登記をする際に、所有者だけでは更正登記をおこなえない場合があります。
それは、更正登記をする不動産で契約に誤りがあったため更正登記をすると考えられたり、所有者のほかに利害関係者がいるということもありえるからです。
具体的にどのような場合に協力や承諾が必要か解説します。
新たに所有者が加わる場合は「以前の所有者の協力」が必要になる
共有名義にするつもりが単独所有で登記していた場合のように、更正前に登記されている所有者以外の人を所有者として更正登記する場合、前所有者にも協力してもらい、共同で登記申請をする必要があります。
たとえば、上記の表「1.単独所有から共同所有への更正」のように、Aの所有からABの所有に更正する場合、Aの前の所有者にも協力をしてもらうことになります。
「3.登記名義人・共有持分割合の更正」も同様に、新たにCDが所有者として加わるため、前所有者であるABの協力が必要です。
2のような共有所有から単独所有への更正や、4のような持分割合のみ更正する場合であれば、前所有者の協力は必要なく、AとBのみで所有権更正登記を行えます。
抵当権がある場合の所有者変更をともなう更正登記は「不動産の抵当権者の承諾」が必要
抵当権とは、債権者側（金融機関）が債務者側に対し、不動産を担保に設定したうえで住宅ローンを組み、ローン返済が難しくなった場合は強制的に担保である不動産を売却して債権者が優先的に弁済を受けられる権利のことです。
抵当権が設定されている不動産の所有権更正登記をおこなう場合、前出した表の「1.AからAB」「2.ABからA」「3.ABからACD」のように更正前後で所有者が変わると、抵当権のおよぶ範囲が変わってしまう可能性があります。
抵当権の範囲が変われば抵当権者に利害が発生するため、抵当権者である金融機関などの承諾書が必要になります。
4のように更正前と後で所有者は変わらず共有持分割合のみを更正する場合、共有不動産全体に抵当権が設定されていれば抵当権者に利害が及ばないため、抵当権者の承諾を得る必要はありません。
所有権更正登記ができない場合の2つの解決方法
所有権更正登記ができない場合には、以下の2つの理由が考えられます。
- 登記内容の一部ではなく、全部に誤りがある
- 不動産の前所有者の協力や抵当権者の承諾が得られない
ここからは、それぞれのケースでの解決方法を解説します。
登記内容が全て誤っている場合は所有権抹消登記後に所有権移転登記をする
所有権更正登記が認められるのは、登記内容が一部のみ誤っていて、更正前後を通じて同一の登記名義人が含まれている場合です。
そのため「更正前はAが登記名義人だったが、更正後はBとCが持分2分の1ずつの登記名義人になる」といったパターンのように、登記内容の全部が誤っていて、更正前後で登記名義人が異なる場合は所有権更正登記ができません。
このような場合は所有権抹消登記を行い、改めて所有権移転登記を行います。所有権抹消登記とは、登記が全て誤っていてもおこなえる登記で、所有権が現在の所有者から以前の所有者へ戻ります。
更正登記の利害関係者に承諾が得られない場合は真名回復登記をする
前述の通り、所有権更正登記や抵当権の状況によっては前所有者の協力や、抵当権者の承諾を得なければななりませんが、なかには協力や承諾が得られないケースもあります。
その場合は所有権更正登記ではなく、「真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記」（真名回復登記）をおこない、事実と登記内容を一致させましょう。
真名回復登記とは、事実と一致しない登記はそのままにして、不動産の所有権を移転する手続きです。
この場合、抵当権はそのままにしておけるので、抵当権者に内容の変更がおよばないため前所有者の協力は必要ありません。
ただし真名回復登記を行うには、登記原因証明情報で合理的な理由を記載する必要があります。
「前所有者の協力が得られない」「担保権者の承諾が得られない」という理由だけでは不十分で、下記のように詳細な理由を記載しなければ認められるのは難しいでしょう。
- 登記内容が現状と合致せず、登記名義人は所有権を有していない状態である
- 更正登記後の所有者が所有権を握っている状態である
- 所有者が登記内容の不一致を認めており真名回復登記による所有権変更に意義がない
ただし、真名回復登記の場合は登記を行う際にかかる税金である「登録免許税」が高くなる点に注意が必要です。
通常の所有権更正登記であれば、更正登記する不動産1つに対して一律1,000円ですが、真名回復登記の場合は一律ではなく以下の計算式で算出されます。
不動産の固定資産税評価額が高いほど登録免許税が高額になるため、真名回復登記をする前に固定資産税評価額について確認しておく必要があります。
固定資産税評価額は、毎年税務署から送付される固定資産税通知書に同封されている「課税証明書」で確認可能です。
共有持分の更正登記の手続きに必要な準備や費用
共有持分の更正登記の手続きをする際に準備する必要があるものとして、以下の項目が挙げられます。
- 登記申請書
- 登記原因証明情報
- 印鑑
- 印鑑証明書
- 所有権を取得した際の登記識別情報または登記済証
- 本人確認資料
- 登録免許税
また、状況に応じては以下の書類や費用も準備しておく必要があります。
- 委任状
- 承諾書
- 司法書士への報酬
ここからは、それぞれの項目について詳しく解説していきます。
更正登記に必要な書類
共有持分の更正登記において共通して必要な書類には、登記申請をするための登記申請書と、なぜ更正登記をするのか理由を記した登記証明情報の2つが必要です。
登記申請書
登記の申請をするために必要な書類で、この申請書のほかに必要添付書類を提出することで、更正登記ができるようになります。
また、司法書士に依頼することも、自分で作成するのも可能です。
登記原因証明情報
登記申請をする際には、登記原因証明情報を添付する必要があります。
前述の夫婦の場合、「土地付き一戸建て住宅を購入し、本来なら出した資金に合わせて夫8分の7、妻8分の1の持分にするところを、誤って2分の1ずつの持分で登記してしまった」ことが所有権更正登記の原因なので、そのことを証明する書面を作成します。
登記権利・者登記義務者ごとで必要なもの
更正登記後に持分割合が増減する人によって、必要なものが異なります。
| 登記権利者（持分増加者：夫） | 登記義務者（持分減少者：妻） | |
|---|---|---|
| 印鑑 | 認印 | 実印 |
| 印鑑証明書 | × | 〇 |
| 登記識別情報または登記済証 | × | 〇 |
| 本人確認資料 | 〇 | 〇 |
登記権利者と登記義務者で違いがあるのは、印鑑・登記識別情報または登記済証です。
印鑑
登記権利者（持分増加者である夫）は印鑑として、認印が必要です。実印である必要はありません。
一方で登記義務者（持分減少者である妻）は印鑑として、実印が必要です。実印にすることで、不正登記を防止します。
印鑑証明書
登記義務者（持分減少者である妻）は、発行日から3か月以内の印鑑証明書が必要です。実印と印鑑証明書がそろうことで本人であることを確実に証明できます。
所有権を取得した際の登記識別情報または登記済証
登記義務者（持分減少者である妻）は、所有権を取得した際の登記識別情報または登記済証が必要です。登記識別情報または登記済証の所持者であれば、登記名義人であることを公的に証明できます。
平成17年の不動産登記法の改正で、登記済証から登記識別情報が発行されるようになったため、どちらかがあれば問題ありません。
本人確認資料
登記権利者・登記義務者とも、本人確認資料が必要です。
本人確認資料は、運転免許証・パスポート・マイナンバーカード・国民年金手帳などのことで「住所・氏名・生年月日」の記載があるものです。
状況に応じて必要な書類
代理人に登記申請を依頼したり、抵当権者の承諾を受けたりした場合はそれを示す書類が必要になります。
委任状なしに代理人が申請したり、口頭のみで承諾を得てもこれらの書類がないと登記申請できません。
委任状
代理で登記申請をしてもらう場合に必要です。申請書には代理人が押印することになります。代理人として申請するのは、司法書士や弁護士が一般的です。
承諾書
不動産に抵当権が設定されている場合、金融機関などの抵当権者は所有権更正登記の利害関係者となることがあります。その場合に、利害関係者の承諾書が必要です
利害関係者から承諾書が得られない場合、更正登記は無効となります。
共有持分の更正登記にかかる費用
共有持分の更正登記にかかる費用は、司法書士への報酬と登録免許税です。
更正登記を司法書士に依頼せずに、自分で行うのも可能ですが、不備があると作成した書類の確実性を証明できなくなります。
そのため、必要な書類の取り寄せや申請書、登記原因証明情報などの作成を考慮すると、司法書士に依頼するしたほうが間違いがなく確実です。
司法書士への報酬
司法書士に登記申請書の手続きを依頼すると、司法書士に報酬を支払う必要があります。事案によって金額は異なりますが、30,000円が目安です。
登録免許税
所有権更正登記の申請には、登録免許税がかかります。
不動産1件につき、1,000円の登録免許税がかかり、上記の例では土地と建物が対象になるので登録免許税は2,000円です。
登録免許税は、現金か収入印紙のいずれかで納めます。
更正登記を申請する際のひな型
更正登記に必要な登記申請書には、主に下記の情報を記入します。
- 登記の目的：「〇番所有権更正」と記入（〇番には登記事項証明書の何番の所有権を構成するのか記入）
- 原因：登記内容に誤りが生じた原因（錯誤または遺漏）を記入
- 更正後の事項：更正後に登記されるべき内容を記入
- 登記権利者：更正登記によって利益を受ける者の氏名・住所を記載
- 登記義務者：更正登記によって不利益を受ける者の氏名・住所
- 添付情報：必要な添付書類を記載（登記原因証明情報・登記識別情報・印鑑証明書など）
- 更正登記の申請日・申請先の法務局
- 登録免許税の金額（1,000円×更正登記の対象となる不動産の数）
- 不動産の表示：更正登記の対象となる不動産の概要を登記事項証明書の記載通りに記入
上記の「夫の共有持分を7/8、妻の共有持分1/8とすべきところを、錯誤によって夫婦で2分の1ずつの共有持分で登記してしまった夫婦」を例とする場合、下記のように登記申請書を記入します。
登記の目的：〇番所有権更正（※1）
原因：錯誤
更正後の事項：〇〇△△（夫の氏名）の共有持分 8分の7
〇〇××（妻の氏名）の共有持分 8分の1
登記権利者：〇〇県△△市××〇丁目△番×号 〇〇△△（夫の氏名・住所）
登記義務者：〇〇県△△市××〇丁目△番×号 〇〇××（妻の氏名・住所）
添付情報：登記原因証明情報、登記識別情報、印鑑証明書（※2）
令和〇年〇月〇日申請 △△法務局
登録免許税：金2,000円
不動産の表示（※3）
不動産番号：〇〇〇〇〇〇
所在：〇〇県△△市××〇丁目
地番：△△番地
地目：宅地
不動産番号：〇〇〇〇〇〇
所在：〇〇県△△市××〇丁目
家屋番号：△△番
種類：居宅
構造：木造スレート葺き2階建て
床面積：1階〇〇平方メートル
2階〇〇平方メートル
※1：登記事項証明書（登記簿謄本）の甲区（権利部：所有権に関する事項）何番の所有権を更正するのか記入します。
※2：権利者・義務者以外の人が代理で申請する場合は、代理人の住所・氏名を記載し、代理権限証明情報（委任状）を添付します。
※3：登記事項証明書（登記簿謄本）の記載どおりに、所有権更正登記を行う不動産の情報を記入します。不動産番号を記入すると、土地の所在以下の情報を省略できます。
登記の目的は所有権移転か所有権更正になります。今回のように、共有持分割合のみを修正する場合は所有権更正です。原因は、売買や錯誤が考えられますが、今回のように間違えて登記してしまったものを修正する場合は、錯誤と記載しましょう。
更正後の事項は、更正登記の結果どうなるかを記載します。今回は夫の持分が7/8、妻の持分が1/8になることが更正後の事項です。また、登記権利者は持分が増える共有者（今回は夫）、登記義務者は持分が減る共有者（今回は妻）を指します。
不動産の表示は、更正登記の対象となる不動産の概要のことです。登記事項証明書を参考に記入しましょう。なお、登記申請書のひな型は、法務局の公式ホームぺージでダウンロードできます。
更正登記を専門家に依頼して予想外の負担を受けないようにしよう
何らかの事情で、不動産の共有持分を本来あるべき割合とは違った割合で登記してしまった場合は、住宅ローンの控除額が減ってしまったり、贈与税が課されてしまったりする可能性があります。
そうならないためにも、弁護士や司法書士などの専門家に依頼して確実に登記申請を行いましょう。なお、将来的に共有持分の売却をお考えなら、共有持分の取引実績が豊富な不動産会社にご相談されることをおすすめします。
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共有持分の更正登記に関するよくある質問
共有持分の更正登記はいつまでにすればよいですか
更正登記で持ち分割合を変更すると贈与税はかかりますか
