共有名義の不動産は、共有者それぞれに持分（=共有者それぞれがもっている所有権）があります。
そして、持分は各自の意志だけで売却が可能であり、他の共有者に確認を取る必要もありません。
そのため、知らないうちに共有者が持分を第三者に売却しているケースもあります。
そうなると、持分を買い取った人から、持分の売買を持ちかけられたり、共有物分割請求を提起されるケースがほとんどです。
まずは、不動産問題に詳しい弁護士に相談して、共有不動産の扱いをどうすべきか聞いてみましょう。
目次
共有者に共有持分を売られたらどうなる？
共有持分は不動産における個人の「所有権」です。共有持分だけなら、個人の意思で売却できます。
そのため、自分が知らないうちに共有者が持分を第三者に売却していることもあります。
持分を購入する買主は、主に不動産買取業者や投資家などです。
そういった買主は、持分を買い取ったあと、残りの持分をすべて買い取ったり、共有者に売却して利益を生み出すことを目的としています。
他共有者が持分を第三者に売却されていたら、買主からは以下のような対応を取られることが一般的です。
- 家賃請求される
- 持分を売却・買取するよう交渉してくる
- 共有物分割請求を起こされる
次の項目から、順番に見ていきましょう。
家賃請求される
共有不動産に住んでいる共有者と、住んでいない共有者がいるとき、公平とはいえません。
そこで、共有不動産に住んでいない共有者には、居住している共有者に対して、家賃を請求する権利が認められています。
共有不動産を賃貸物件として貸し出す際の、家賃相場が12万円だとしたら、BさんはAさんに対して6万円を請求できます。
実際には、共有者間で使用貸借（無償で貸し出す契約）が成立していることがほとんどで、家賃のやりとりをしていないケースも多く見られます。
しかし、買主が新たな共有者となることで、家賃を支払うよう請求される恐れがあります。
持分を売却・買取するよう交渉してくる
共有持分の買主が、他共有者に売却・買取するよう迫ってくる可能性があります。
買主からすれば、共有持分をすべて買い取り単独名義にすることで、市場価格をあげられます。
また、購入時よりも高く共有持分を他共有者に売ることでも、売却益を上げられるため、売却・買取を迫ってくるのです。
共有物分割請求を起こされる
後から共有持分を購入した買主も共有者になるので、共有物分割請求が可能です。
もしも、買主に共有物分割請求訴訟を起こされてしまったのであれば、共有不動産・共有持分に詳しい弁護士に相談することが大切です。
弁護士に訴訟の対象である共有不動産・共有持分の取り扱いについて交渉してもらうことで、大きなトラブルを避けられるかもしれません。
共有持分を勝手に売却された場合の対処方法
共有持分を勝手に売却されてしまうと、新たな買主から家賃請求されたり共有物分割請求を起こされるなど、さまざまなトラブルが起こりえます。
そのため、共有持分を売却されたとき、他共有者は希望にあわせて最適な対処を取る必要があります。具体的には次の3つです。
- 不動産が必要なければ自分の共有持分を売却する
- 不動産の所有を続けたいなら売却された共有持分を自分で買い戻す
- 共有物分割請求をされたら弁護士へ相談する
次の項目から、それぞれ詳しく解説していきます。
不動産が必要なければ自分の共有持分を売却する
自分も共有不動産に住んでいないなど「不動産が必要ない」という場合は、自分の共有持分も売却してしまうことをおすすめします。
そもそも、共有持分は権利関係が複雑になりやすく、トラブルが起こりやすいものです。
管理に共有者同士の話し合いが必要であったり、居住する場合は家賃もかかってしまいます。
共有持分のままで所有を続けるよりも、売却して現金に替えたほうが有効活用できることがほとんどです。
「弁護士と提携した専門買取業者」がおすすめ
共有持分を悪質な業者や資産家に売却すると、安く買い叩かれたりトラブルになる恐れがあります。
そこで、共有持分の売却を安心して任せられるのが「弁護士と連携した専門買取業者」です。
当社、クランピーリアルエステートも、弁護士や税理士など士業と提携しているため、共有持分をスムーズにトラブルなく買い取りできます。
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不動産の所有を続けたいなら売却された共有持分を自分で買い戻す
共有不動産の所有を続けたいなら、売却された共有持分を自分で買い戻す必要があります。
共有名義である以上、家賃を請求されたり共有物分割請求を起こされるなど、トラブルの可能性は防ぎきれません。
確実に不動産を維持するためには、共有持分を買い取って単独所有にすべきです。
ただし、売却された共有持分を自分で買い戻す際は、高値で売りつけられないよう、事前に価格相場を調査しておきましょう。
共有物分割請求をされたら弁護士へ相談する
共有持分の買主から、共有物分割請求を起こされた場合、速やかに弁護士へ相談すべきです。
交渉や各種手続きには法知識が求められるため、自分1人で対応するのは困難といえます。
弁護士なら、協議や訴訟において「有利な条件での分割」を交渉してくれます。
共有持分の無断売却を防ぐには共有状態を解消しよう
共有物分割請求訴訟が起こされるリスクを考えると、勝手に売却されるのは困る人も多いでしょう。
共有持分の無断売却を防ぐには、共有状態の解消がおすすめです。
次の項目から、共有不動産の共有状態を解消する方法について詳しく解説していきます。
共有持分を移転して単独所有者をつくる
まず1つ目は、共有持分を移転して単独の所有者をつくる方法です。共有持分の所有者の間で持分移転することで単独所有者を作って共有状態を解消します。
たとえば、共有者3人のうちの2人が共有状態を解消したいと提案してきたとします。このようなケースであれば、以下の選択肢があります。
- すべての持分を買い取って自分が単独所有者となる
- 共有者1人にすべての持分を譲渡して単独所有者をつくる
この共有持分を移転するというのは、すべての持分を所有して単独所有権を得ることもできますが、誰か1人がすべての持分を買い取る資金を持っていないと成立しない方法です。
また、他の共有者が身内や知り合いだからといって周辺の相場価格よりも著しく低い金額で取引してしまうと、税務署に「贈与」とみなされて贈与税が発生してしまう可能性もありますので、十分に注意しましょう。
自分の共有持分を売却・放棄する
2つ目は、自分の共有持分を売却・放棄する方法です。
この方法であれば、共有持分を手放すことで、共有関係から抜けられます。
その結果、1人あたりの持分割合は1/2ずつになります。
また、放棄するのではなく、持分を売却することも検討しましょう。
売却先としては、他共有者や共有持分を専門に取り扱う買取業者がおすすめです。
土地を分筆して単独所有できる土地をつくる
3つ目は、共有不動産の土地を分筆して単独所有できる土地をつくる方法です。
分筆によって分割された土地には新しい地番が付けられることになり、それぞれが独立した土地として登記簿上に登録されます。
そのため、それぞれの土地に1人ずつの所有者を付けられます。
まとめ
共有持分は自分のものであれば共有者の同意なく自由に売却できます。そのため、他の共有者が共有持分を勝手に売却してしまうことも珍しくありません。
共有持分を購入する買主は主に不動産買取業者や投資家などです。売買や家賃収入などによって利益を生み出そうとするケースが多いです
買取業者や投資家からの売買交渉や賃料請求を断り続けていると「共有物分割請求訴訟」に発展してしまう恐れがあります。
このような無断売却によるトラブルを避けるためには共有状態を解消するとよいでしょう。
共有持分を巡るトラブルや共有関係の解消など、疑問や不安があれば共有不動産・共有持分に詳しい弁護士に相談することが大切です。
共有持分の売却についてよくある質問
共有持分とは、共有不動産において「共有者がどれくらいの所有権をもっているか」を示すものです。「持分1/2」というように、割合で表します。
自分の共有持分を売却しても、違法にはなりません。共有持分の売却に他共有者の了承はいらず、事前に知らせる必要もないため、いつでも自由に売却できます。
買主が、他共有者に対して持分売買をもちかけてくる恐れがあります。場合によっては、共有物分割請求を提起され、裁判にまで発展する恐れがあります。
共有不動産を手放してもよければ、自分の共有持分も売却しましょう。弁護士と連携した買取業者なら、高額かつトラブルのない買取が可能です。なお、不動産を維持したい場合は、自分が共有持分を買い取ることを検討しましょう。
共有持分の売却を防ぐ方法は、残念ながらありません。そもそも不動産が共有名義にならないよう気をつけるか、早期に共有名義を解消して、事前対策をおこなうのがベストです。
