「両親が遺した実家を兄弟で相続したけど弟が自身の持ち分を相談なく売却してしまった」
「離婚をする前に夫婦の共同出資で購入したマンションの持ち分が勝手に売りに出されている」
上記のように共有名義不動産の持ち分を勝手に売却されてしまうというケースは少なくありません。
「共有名義不動産」とは、1つの土地（建物）を複数人で共有し所有しているという状態です。
また、上記のような共有物に対して各共有者が持っている所有権「持ち分」もしくは「共有持分」といいます。
今回の記事では、様々な事情から共有名義不動産の共有持分を勝手に売却されてしまったというケースについて幅広く解説していきます。
目次
共有者が持分を勝手に売りに出したらどうなるのか？
「共有名義不動産」とは、1つの土地（建物）を複数人で所有している状態であり、それぞれの所有権を「共有持分（もしくは持ち分）」ということは冒頭でご説明しました。
ここからは、その共有名義不動産の共有持分を他の共有者との相談なく勝手に売却してしまった場合について解説をしていきます。
まず、結論からいうと共有名義不動産の共有持分は自身が所有しているものであれば自由に売却をすることが可能です。
そのため、他の持分共有者の同意や承諾はもちろん、話し合いすらも必要がないということになります。
ただ、これは本人が所有している共有持分の場合のみです。
もし他の人が所有している共有持分であったり、共有名義不動産そのものであった場合は自身の意思だけで売却することはできません。
そのため、共有名義不動産の共有持分を勝手に売却されたとしても、本人が所有している持ち分である可能性が高いので特に問題はないということです。
第三者に共有持分を売却する際の注意点とは？
共有名義不動産の共有持分は自身のものであれば自由に売却をすることができるということはご説明しました。
ただ、この共有持分を売却する際には1つ大きな注意点があります。
それは、共有名義不動産の共有持分を一部所有したところで不動産を自由に扱えるわけではないということです。
冒頭でも簡単にご説明をしましたが、共有名義不動産は相続人の数だけ持ち分が分かれているので、それら全てを所有しないと物件を自由に使うことができません。
そのため、共有名義不動産の共有持分を一部買い取っても使い道がないので一般の方が買主になることは少ないです。
共有名義不動産の持ち分を購入したいと考える人は、
・不動産や持ち分を資産運用の一環として買い取っている不動産投資家
このような人達になります。
下記で詳しく解説していきます。
共有名義不動産の共有持ち分だけを専門に買い取っている不動産会社
共有名義不動産の共有持ち分を専門に買い取っている不動産会社は多く存在します。
このような不動産会社が共有持分を買い取っている理由は、あくまで商売のためです。
共有名義不動産の共有持分の一部を手に入れた不動産会社は、他の共同名義人の持ち分も購入しようとします。
全ての持ち分を手に入れることで単独名義になって不動産を自由に扱うことができるからです。
そのため、不動産会社に持ち分を売却を依頼する場合は買い取ってもらえる可能性は高いということになります。
本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートでも買取を行っております。
不動産会社で共有名義不動の共有持分を売却しても売却価格が低いというデメリットがあります。
一方で、不動産会社との取引は個人間での取引に比べると買い取ってもらえる可能性が高いというメリットも存在します。
弊社の「不動産スピード買取窓口」に依頼をして頂くと最短で48時間以内という早さで現金化が可能なだけでなく、税理士や弁護士を中心とした士業のネットワークを活かして相続でよくある特殊な物件も柔軟に買い取ることができます。
共有持分の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
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不動産や持ち分を資産運用の一環として買い取っている不動産投資家
共有名義不動産の共有持ち分を資産運用の一環として購入する不動産投資家も多く存在します。
不動産投資家は、共有持分を株と同様に投資商品として扱います。
例えば、毎月決まった収益が発生する不動産の共有持分を保有することができれば、そこからの賃料収入が投資家にも分配されます。
また、先程ご紹介した不動産会社と同様に他の共有者が所有する持ち分を手に入れることで、単独名義の不動産として丸ごと売却することも可能になります。
そのため、こちらも同様に他の共同名義人の持ち分も購入しようと交渉される可能性が高いということをよく覚えておきましょう。
上記が共有名義不動産の共有持分を購入する人のパターンでしたが、2つ目の不動産投資家に関しては大きな注意点があります。
それは、共有名義不動産の残りの持ち分売却の交渉を断った場合に「共有物分割請求訴訟」が起こされる可能性があるということです。
この共有物分割請求訴訟については、次の見出しで詳しく解説をしていきます。
第三者からの売却や買取の交渉を断った場合どうなるのか？
共有名義不動産の共有持ち分を一部所有したところで自由に扱うことができません。
そのため、共有名義不動産の持ち分を一部買い取った人は残りも手に入れようと交渉を提案してきます。
ここからは、その交渉を断った際にどんなことが起こるのかを解説していきます。
まず結論からいうと、「共有物分割請求訴訟」を起こされる可能性があります。
共有物分割請求訴訟とは、不動産に限らず分割している共有物を対象とした訴訟です。
この訴訟を起こされると、裁判所を通して共有状態の解消が強制的に行われることになります。
この共有状態の解消には様々な方法がありますが、今回のような不動産や自動車などの現物での分割が困難なもの、分割によって著しく価値が減少してしまう可能性があるものに対しては「代金分割」という方法が適用されます。
代金分割とは、問題となっている共有物を競売に掛けて、そこで売却されて得たお金を持分割合で分割するという方法になります。
このように、共有名義不動産の持ち分の一部が第三者に渡ると訴訟にまで発展してしまう事例もあるので必ず覚えておきましょう。
共有持分を勝手に売却されたくなければ共有名義状態を解消するのが良い
ここまで、共有名義不動産の共有持分を売却されるとどうなるか、第三者の手に渡ると何が起こるのかというのをご説明してきました。
先程ご紹介した共有物分割請求訴訟が起こされるリスクを考えると、いくら自分の持ち分だからといっても勝手に売却されるのは困るという方も多いのではないでしょうか。
そういう方は、共有名義不動産の持ち分が勝手に売却される前に共有名義の状態を解消してしまうという選択をしてみるのもいいかもしれません。
ここからは、共有名義不動産の共有状態を解消する方法について詳しく解説していきます。
共有持分を移転して単独所有者をつくる
まず1つ目は、共有持分を移転して単独の所有者をつくるという方法です。
これは、共有持分の所有者の間で持ち分の移転をさせることで単独所有者を作って共有状態を解消させるものになります。
例えば、共有名義不動産の共有者である3人のうちの2人が共有状態を解消したいと提案してきたとします。
このようなケースの場合、
・誰か1人に全ての持ち分を集めて単独所有者をつくる
上記の2つの選択肢があります。
この共有持分を移転するというのは、全ての持ち分を所有して単独所有権を得ることもできますが、誰か1人が全ての持ち分を買い取る資金を持っていないと成立することのない方法となります。
また、他の共有者が身内や知り合いだからといって周辺の相場価格よりも著しく低い金額で取引を行ってしまうと、税務署に「贈与」とみなされて贈与税が発生してしまう可能性もありますので、十分に注意しましょう。
自分の共有持分を放棄する
2つ目は、自分の共有持分を放棄するという方法です。
これは、共有名義不動産の共有持分を放棄して他の共有者に渡すというものになります。
例えば、共有名義不動産の共有持分を3人が所有しているという状態があるとします。
このようなケースの場合、1人あたりの持ち分割合は3分の1となりますが、このうちの1人が持ち分を放棄することで所有者が2人へと変更されます。
すると、1人あたりの持ち分割合が2分の1ということになるわけです。
この共有持分の放棄は文字通り、自分の持ち分を放棄することになるので利益は一切発生しません。
また、先程の贈与ではなくあくまで放棄という扱いなので、残りの所有者2人に贈与税が発生するという心配もありません。
自分の共有持分を放棄することで何も残らずに見返りもありませんが、余計な問題やトラブルが起こらずに関係も崩れにくいという方法となります。
この記事でご紹介する方法の中で最も選ばれにくいものとなっているので、よく考えて実行するようにしてください。
土地を分筆して単独所有できる土地をつくる
3つ目は、共有名義不動産の土地を分筆して単独所有できる土地をつくるという方法です。
「分筆」とは、1つの土地（一筆の土地）を登記簿上で2つ以上の土地（二筆以上）に分割をするというものになります。
この分筆で分割された土地には新しい地番が付けられることになり、それぞれが独立した土地として登記簿上に登録されます。
そのため、それぞれの土地に1人ずつの所有者を付けることができるということです。
分筆にはいくつかの手順があるので下記でご紹介します。
分筆する土地の事前調査をする
共有名義の不動産を分筆する前に、その土地についての調査が必要です。
この事前調査は役所や法務局から下記の3点の資料を集めることから始まります。
公図
一定地域の土地の位置関係を表している資料です。
この資料では、土地の区割や地番などを確認することができます。
地積測量図
一定地域の土地測量結果を詳細に表している資料です。
この資料では、土地の面積や範囲などを確認することができます。
登記事項証明書
登記事項の内容を要約している資料です。
この資料では、隣接する土地の所有者などを確認することができます。
上記3点の資料を参考に土地を調査しますが、問題がないと判断されると分筆をすることが可能ということです。
ここで問題（境界標がズレている等）が見つかった場合、まずはそれらに対処しなくてはいけません。
分筆する位置を決める
分筆をする土地を事前に調査し終え、問題がなければ次の段階に進みます。
次は、実際にどのように分筆を行うのかということを分筆案としてまとめます。
分筆案は簡単にまとめる程度でも問題ないですが、ここで作成する資料は後々の売買契約などでも使うことになるので丁寧に作りましょう。
分筆箇所に境界標を設置する
分筆案を作成したら次の段階に進みます。
次は、分筆をする土地と隣接している土地の権利者全員の同意や承諾を得ることが必要となります。
そのため、まずは隣接している土地権利者全員の立会い（代表者ではなく全員）のもと、これまで準備した資料や設置されている境界標の位置を確認します。
これら全てに間違いがないと判断されると、前の段階で作成した分筆案の説明になります。
そして、この分筆案に土地権利者全員が同意や承諾（過半数ではなく全員）をすると、必要書類に署名や押印をして分筆標を設置します。
分筆登記に必要な書類の準備、分筆登記の申請をする
隣接する土地権利者立会いのもと境界標を設置し終えたら、次の段階に進みます。
分筆登記をするには下記3点の資料が必要となります。
分筆登記申請書
こちらは土地家屋調査士に依頼して作成をしてもらいます。
土地家屋調査士とは、不動産に関わる登記をする専門家になります。
地積測量図
一定地域の土地の測量結果の詳細を表している資料です。
こちらは事前の調査で取り寄せたものではなく、最新のものを準備する必要があります。
筆界確認書
こちらは隣接する土地所有者全員との立会い時に記入をしてもらった資料です。
境界確認書、同意書、協定書などがあります。
上記3点の書類を準備し終えたら分筆登記の申請を行います。
これらの書類を確認して問題がないと判断されると、登記識別情報などを交付されて手続きが完了します。
また、これらの過程は一般的には2週間〜1カ月ほどの期間を要します。（事前調査で境界標などに問題があった場合はさらに必要です）
共有名義の土地を分筆するという場合には、必ず余裕を持ったスケジュールを組みましょう。
上記で解説した3つが共有名義不動産の共有状態を解消する方法になります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回の記事では、共有名義不動産の共有持分を売却されてしまったというケースについて幅広く解説してきました。
最後の記事のおさらいをします。
まず、共有名義不動産の共有持分は自身のものであれば自由に売却をすることができます。
そのため、勝手に売却されたとしても、自身の持ち分というケースが大半なので問題ありません。
また、共有名義不動産の持ち分の売却方法には、
・不動産や持ち分を資産運用の一環として買い取っている不動産投資家に売却する
上記のようなものがあります。
共有名義不動産や持ち分を専門に買い取っている不動産会社への売却は問題ありませんが、不動産投資家へは注意が必要です。
不動産投資家に一部の持ち分を売却すると他の共有名義人の持ち分も購入しようと交渉される可能性があり、それを断ってしまうと「共有物分割請求訴訟」に発展してしまう場合もあります。
そのようなリスクを考えると、共有名義状態を解消するのが無難な選択といえます。
共有名義状態の解消方法には、
- ・共有持分を移転して単独所有者をつくる
- ・自分の共有持分を放棄する
- ・土地を分筆して単独所有できる土地をつくる
上記のような3つがあります。
今回の記事を読んで、共有名義不動産の共有持分の取り扱いに悩まれた方は、まずは一度お近くの不動産会社へ相談をしてみることをおすすめします。
