「両親が遺した実家を兄弟で相続したけど弟が自身の持ち分を相談なく売却してしまった」
「離婚する前に夫婦の共同出資で購入したマンションの持ち分が勝手に売りに出されている」
上記のように共有不動産の持分を勝手に売却されてしまうというケースは少なくありません。
この記事では、さまざまな事情から共有不動産の共有持分を勝手に売却されてしまったというケースについて詳しく解説していきます。
また、無断売却を防ぐ方法などもわかりやすく説明するので、事前に対処できないか検討してみてください。
目次
共有者が持分を勝手に売りに出したらどうなるのか？
持分を購入する買主は不動産買取業者や投資家などです。一部の持分を買い取ったあとは、残りの持分をすべて買い取ったり、共有者に売却して利益を生み出そうとするケースが多いです。
そのため、知らないうちに共有者が持分を第三者に売却されていたら、いきなり売買交渉を持ちかけられることも考えられます。
持分の売買を断ることも可能ですが、最悪のケースだと買取業者や投資家から「共有物分割請求訴訟」を起こされてしまう恐れがあります。
仮に共有物分割請求訴訟が認められてしまうと「競売」や「代償分割」などによって共有不動産を売却したり、持分割合に応じた金額を支払わなければならない可能性があります。
もし共有物分割請求訴訟を起こされてしまったのであれば、共有不動産・共有持分に詳しい弁護士に相談することが大切です。
弁護士に訴訟の対象である共有不動産・共有持分の取り扱いについて交渉してもらうことで、大きなトラブルを避けられるかもしれません。
第三者に共有持分を売却されたときの注意点とは？
前の項目でも説明したように、共有持分を買い取るのは不動産買取業者や投資家が多いです。
その理由は、一般人が共有持分を一部所有したとしても、共有不動産の権利関係を解消・調整するのは難しいからです。
共有不動産を売却したり賃貸するためには共有者の同意が必要であり、不動産を自由に扱えるわけではありません。
一方で、共有不動産・共有持分の知識が豊富な業者や投資家であれば、持分買取後に権利関係を解消・調整して運用するノウハウを確立している可能性が高いです。
共有不動産の共有持分だけを専門に買い取っている不動産会社
共有不動産の持分を専門に買い取っている不動産業者も存在します。このような不動産業者は共有持分を売買することによって利益を生み出そうとしています。
そのため、共有持分の一部を手に入れたら、残りの持分をすべて買い取るか売却してくる可能性が高いといえます。
売買交渉を断っても利益を生み出すことを目的にしているため、なかなか諦めてくれないでしょう。最終的には強行手段として共有物分割請求訴訟を起こしてくるかもしれません。
不動産や持分を資産運用の一環として買い取っている不動産投資家
共有持分を資産運用の一環として購入する不動産投資家も存在しており、共有持分を株と同様に投資商品として扱います。
たとえば、賃貸物件の共有持分を保有できれば、持分割合に応じた賃料収入が投資家にも分配されます。
また、共有者が共有不動産を占有しているとしたら、不動産を使用していない他の共有者は持分割合に応じた賃料を請求できます。
投資家からの賃料請求を無視し続けていると共有物分割請求訴訟を起こされてしまうケースもゼロとは限りません。
共有持分の無断売却を防ぐ方法は共有状態を解消する
ここまで、共有持分を売却されるとどうなるか、第三者の手に渡ると何が起こるのかというのを説明しました。
共有物分割請求訴訟が起こされるリスクを考えると、いくら自分の持分だからといっても勝手に売却されるのは困るという人も多いでしょう。
勝手に売却されたくない人は持分が勝手に売却される前に共有状態を解消してしまうという選択をしてみるのもいいかもしれません。
次の項目から、共有不動産の共有状態を解消する方法について詳しく解説していきます。
共有持分を移転して単独所有者をつくる
まず1つ目は、共有持分を移転して単独の所有者をつくるという方法です。共有持分の所有者の間で持分移転することで単独所有者を作って共有状態を解消します。
たとえば、共有者3人のうちの2人が共有状態を解消したいと提案してきたとします。このようなケースであれば、以下の選択肢があります。
- すべての持分を買い取って自分が単独所有者となる
- 共有者1人にすべての持分を譲渡して単独所有者をつくる
この共有持分を移転するというのは、すべての持分を所有して単独所有権を得ることもできますが、誰か1人がすべての持分を買い取る資金を持っていないと成立しない方法です。
また、他の共有者が身内や知り合いだからといって周辺の相場価格よりも著しく低い金額で取引してしまうと、税務署に「贈与」とみなされて贈与税が発生してしまう可能性もありますので、十分に注意しましょう。
自分の共有持分を放棄する
2つ目は、自分の共有持分を放棄するという方法です。これは、共有不動産の共有持分を放棄して他の共有者に渡すというものです。
たとえば、共有者3人がそれぞれ1/3ずつ持分を所有しているとします。このような場合、1人が持分を放棄することで共有者2人に持分が分配されます。
その結果、1人あたりの持分割合は1/2ずつになります。持分放棄は売買と違って利益は一切発生しません。
また、贈与ではなくあくまで放棄という扱いなので、残りの所有者2人に贈与税が発生する心配もありません。
自分の共有持分を放棄することで何も残らずに見返りもありませんが、問題やトラブルが起こらずに関係も崩れにくい方法といえます。
土地を分筆して単独所有できる土地をつくる
3つ目は、共有不動産の土地を分筆して単独所有できる土地をつくるという方法です。
分筆によって分割された土地には新しい地番が付けられることになり、それぞれが独立した土地として登記簿上に登録されます。
そのため、それぞれの土地に1人ずつの所有者を付けることができるということです。分筆にはいくつかの手順があるので次の項目で解説します。
分筆する土地の事前調査をする
共有名義の不動産を分筆する前に、その土地についての調査が必要です。この事前調査は役所や法務局から下記の3点の資料を集めることから始まります。
一定地域の土地の位置関係を表している資料です。
この資料では、土地の区割や地番などを確認できます。
一定地域の土地測量結果を詳細に表している資料です。
この資料では、土地の面積や範囲などを確認できます。
登記事項の内容を要約している資料です。
この資料では、隣接する土地の所有者などを確認できます。
上記3点の資料を参考に土地を調査して、問題がないと判断されると分筆が可能ということです。
ここで問題（境界標がズレている等）が見つかった場合、まずはそれらに対処しなくてはいけません。
分筆する位置を決める
分筆する土地を事前に調査し終え、問題がなければ次の段階に進みます。
次は、実際にどのように分筆するのかということを案としてまとめます。
分筆案は簡単にまとめる程度でも問題ありませんが、ここで作成する資料は売買契約などでも使うことになるので丁寧に作りましょう。
分筆箇所に境界標を設置する
分筆する土地と隣接している土地の権利者全員から同意や承諾を得ることが必要となります。
そのため、まずは隣接している土地権利者全員の立会い（代表者ではなく全員）のもと、これまで準備した資料や設置されている境界標の位置を確認します。
これらすべてに間違いがないと判断されると、前の段階で作成した分筆案の説明になります。
そして、この分筆案に土地権利者全員が同意や承諾すると、必要書類に署名や押印をして分筆標を設置します。
分筆登記に必要な書類の準備、分筆登記の申請をする
隣接する土地権利者立会いのもと境界標を設置し終えたら、次の段階に進みます。分筆登記をするには以下の資料が必要です。
こちらは土地家屋調査士に依頼して作成してもらいます。
土地家屋調査士とは、不動産に関わる登記をする専門家です。
一定地域の土地の測量結果の詳細を表している資料です。
こちらは事前の調査で取り寄せたものではなく、最新のものを準備する必要があります。
こちらは隣接する土地所有者全員との立会い時に記入をしてもらった資料です。
境界確認書、同意書、協定書などがあります。
3つの書類を準備し終えたら分筆登記の申請をおこないます。
これらの書類を確認して問題がないと判断されると、登記識別情報などを交付されて手続きが完了します。
また、これらの過程は一般的には2週間〜1カ月ほどの期間を要します。（事前調査で境界標などに問題があった場合はさらに必要です）
共有名義の土地を分筆するという場合には、必ず余裕を持ったスケジュールを組みましょう。
まとめ
共有持分は自分のものであれば共有者の同意なく自由に売却できます。そのため、他の共有者が共有持分を勝手に売却してしまうことも珍しくありません。
共有持分を購入する買主は主に不動産買取業者や投資家などです。売買や家賃収入などによって利益を生み出そうとするケースが多いです
買取業者や投資家からの売買交渉や賃料請求を断り続けていると「共有物分割請求訴訟」に発展してしまう恐れがあります。
このような無断売却によるトラブルを避けるためには共有状態を解消するとよいでしょう。
共有持分を巡るトラブルや共有関係の解消など、疑問や不安があれば共有不動産・共有持分に詳しい弁護士に相談することが大切です。
