共有名義の不動産は、その不動産に対する行為によっては共有者間での同意が必要です。
もしも、建て替え・取り壊しに反対する共有者が1人でもいれば、共有不動産は建て替えできません。
他共有者が反対して共有不動産の活用ができないのであれば、共有持分の売却も検討してみてはいかがでしょうか。
共有持分専門の不動産業者なら、他共有者とトラブルなく共有持分の買取が可能です。ぜひ一度ご相談ください。
目次
共有不動産の建て替えや取り壊しは共有者の同意が必要
共有不動産に変更を加えるには、他共有者の同意が必要と定められています。
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
出典：民法第251条
規定の上では『変更を加える』という表現が使われていますが、現在の共有建物を取り壊した上で建て替える行為は、まさに現在の共有建物に変更を加える行為に当たります。
つまり、共有建物を建て替えたり、取り壊したりするには、他共有者の同意を得なければなりません。
各共有者が有する共有持分の権利は所有権の一種ですので、共有者間であっても、勝手に他の共有者が権利を有する自宅などの建物を処分したり、取り壊すことはできないのです。
倒壊の危険性が極めて高い場合のみ単独でも「取り壊し」できる
建物の老朽化を放置すると、倒壊や破損の危険性が高まります。建物が倒壊すると、近隣住民にも被害を及ぼしてしまうことでしょう。
建物が老朽化していて、倒壊の危険性がある場合のみ、その建物の解体は「保存行為」に該当すると考えられます。
共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
出典：民法第252条
つまり、取り壊す理由が「倒壊の可能性が極めて高い」場合は、単独の判断でも取り壊しをおこなえます。
しかし、他共有者に黙って取り壊しをおこなってしまうと、のちにトラブルになってしまうかもしれません。老朽化によって建物の取り壊しを検討する場合も、他共有者に連絡・相談するとよいでしょう。
なお、老朽化によって取り壊した場合でも「建て替え」をおこなうには共有者全員から同意を得る必要があります。
共有不動産の建て替えや取り壊し費用は誰が支払うのか？
共有不動産の管理費用は、各共有者が持分の所有割合に応じて負担すべきです。
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
出典：民法第253条
従って、通常の保存行為や管理行為にかかる費用については、共有者が持分だけ負担することになります。
しかし、建物の建て替えや取り壊しについては、明確な法律上の規定が存在しません。
共有不動産の取り壊し・建て替え費用は共有者間での協議で決定する
共有不動産の取り壊し・建て替え費用は共有者間での協議で決定できます。
決め方に、法律上の制限等はありません。
現金支払いで共有者の一人が負担してもよいですし、各共有者が共有持分に応じて負担してもよいです。
ただし、持分に応じた登記をしなければ、贈与税が発生する恐れがあります。
しかし、名義をAさんと、Aさんの弟Bさんに登記することに。
費用を負担していないのに、持分を所有することになったBさんには、贈与税が発生してしまいました。
贈与税を発生させないためにも、負担費用に応じた持分登記をすべきです。
住宅ローンの残る建物の建て替えや取り壊しは可能？
建て替えをするにあたって、建物の住宅ローンが終了している場合には、基本的に何も問題はありません。
一方、旧建物に住宅ローンが残っている場合は、抵当権に注意が必要です。
担保物である建物を取り壊してしまうと、担保目的物を毀損したこととなってしまい、住宅ローンの契約違反となってしまいます。
それでは、住宅ローンが残る家を建て替えるには、どうすればいいのでしょうか？
住宅ローンがある家を建て替えるには金融機関の許可が必要
先ほども解説した通り、金融機関の承諾を得ないまま建物を取り壊してしまうと、契約違反となり残債の一括返済を求められるおそれがあります。
そこで、住宅ローンが残っている状態で建て替えるには、債権者である金融機関の許可が必要になります。基本的には、残債務を一括返済することで、建て替えを認めてもらいます。
一括返済用の資金が用意できなければ、住宅ローンを借り換えることも検討しなくてはなりません。
共有不動産を単独使用したいなら共有名義を解消しよう
不動産の共有においては、その利用や管理、処分等において、共有名義上の他の共有者との関係において、様々な制限を受けることになります。
そこで、法律では所有者が複数いる状態の解消方法を定めています。
各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。
出典：民法第256条
次の項目から、共有状態を解消する4つの方法を見ていきましょう。
現物分割
共有物を物理的に分割する方法です。
私道を含む土地などの場合には、1筆の土地を分筆して、分割することも可能です。
ただし、戸建ての場合「戸建てを実際に分割する」ことは困難なので、不可能な方法といえます。
換価分割
現物分割とは、共有建物等を第三者に売却して、購入した買主から受領した譲渡代金を共有者間で持分割合に応じて分割する方法です。
交換によって得られた金銭を持分に応じて分割する訳ですから、最も公平な分割方法といえます。
ただし、この方法は、共有不動産を第三者に売却することになるため、売却に同意しない共有者がいる場合には実現不可能です。
代償分割
代償分割とは、共有者の1人に共有建物全部の所有権を取得させたうえで、所有権を取得した共有者から他の共有者に対して、それぞれの持分に相当する金銭を代償として支払わせる方法です。
建物自体の売却に反対する共有者がいる場合に、建物自体の処分を回避しつつ、共有関係を解消する方法として用いることができます。
ただし、この方法は、当該共有物の所有権を取得する共有者が、他の共有者に対して代償となる金銭を支払うだけの資力を有していることが前提となります。
その資金を調達できない場合、この方法は不可能となってしまいます。
裁判による分割
共有物の分割は、本来、各共有者間の協議によって行われます。
ただし、共有者間で分割についての協議が破談した場合には、共有者は裁判所に対して共有物の分割を請求することができます。
共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
出典：民法58条
この場合、裁判所は各共有者からの意見を聞き、その共有建物の利用状況などを考慮して、最も適切と考える分割方法を判決で下すことになります。
裁判に発展する場合は、さまざまな法知識が必要になります。
そのため、速やかに弁護士へ相談すべきといえます。
まとめ
共有建物を建て替える場合の法律関係、どのような問題が生じうるかについて、共有という制度自体の民法の規定に基づいて話してきました。
共有関係は、不動産を取得する際に共有とする場合の他、相続等によって生じる場合もあり、共有関係は意外と日常的に生じる可能性があるといえるでしょう。
しかし、共有物について、老朽化による建て替えをはじめとして、何らかの対応を取る必要が生じた場合には、いろいろと複雑な問題が生じるおそれがあります。
従って、共有関係は必要最小限にとどめ、できる限り、速やかに共有関係を解消することが好ましいです。
共有不動産の建て替え・取り壊しでよくある質問
有不動産の建て替えや取り壊しをおこなうには、共有者の同意が必要です。
共有不動産の取り壊し・建て替え費用は共有者間での協議で決定できます。
担保物である建物を取り壊してしまうと、住宅ローンの契約違反となってしまいます。そのため、金融機関の承諾を得る必要があります。
共有名義を解消するとよいです。共有名義の解消は民法256条によって、いつでも請求可能であると定められています。
「現物分割」「換価分割」「代償分割」「裁判による分割」といった方法があります。
