【共有名義不動産の建て替え・取り壊し】共有者の同意や支払の割合について

共有名義不動産

共有とは、一つの物を複数の人が共同で所有している関係をいいます。この場合、その物について権利を有する人が複数いることになるため、その物の使用や管理、処分等に関して、他の共有者との調整が必要になります。そこで、単独所有の場合とは異なる制限等を受けることになり、所有者間でトラブルが発生することにもなりかねません。

ここでは、建物を共有する場合において、共有建物の使用や管理、処分や売買などで、どのような制限が生じ、どのような手続が必要となるかについて、建物の建て替えを中心に見ていきたいと思います。

なお、ここでは戸建ての建物を前提とします。アパートやマンションの部屋など、いわゆる区分所有建物については、建物の区分所有等に関する法律の定めとなりますので、通常の共有とは別の取り扱いとなります。

共有名義不動産の建て替えや取り壊しは共有者の同意が必要

建て替え
共有の法律関係については、民法第249条以降の民法第251条に、『各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない』と定められています。規定の上では『変更を加える』という表現が使われていますが、現在の共有建物を取り壊した上で建て替える行為は、まさに現在の共有建物に変更を加える行為に当たります。

つまり、共有建物を建て替えたり、取り壊したりするには、夫や妻、親と子など、親しい関係の人間でも、全共有者の同意を得なければならないということになります。このことは、共有という権利の本質が所有権であることを考えると、理解が早いでしょう。つまり、各共有者が有する共有持分の権利は所有権の一種ですので、共有者間であっても、勝手に他の共有者が権利を有する自宅などの建物を処分したり、取り壊したりすることはできないのです。

共有物における「単独・過半数・全員同意」の3つの行為

共有物に変更を加えることは、他の共有者全員の同意が必要であることは上記の通りですが、それ以外の権利の行使についても確認しておきましょう。

1.共有者単独でできる行為

①利用行為

共有者は、それぞれ共有物を利用することができます。利用するのに、他の共有者の承諾等を得る必要はありません。
例えば、共有建物に共有者が同居している場合、各共有者が建物の全部をそれぞれ利用できます。Aさんは1階のみ、Bさんは2階のみといった専有的、部分的な制限はありません。ただ、共有者間で合意した場合には、それに従って使用することになります。例えば、AさんとBさんの共有建物について、Bさんが居住用に使用する場合、共有者の過半数で決定している場合には、それに従うことになります。

②保存行為

共有物の保存行為は、各共有者が単独で行うことができます(民法第252条但し書き)。
具体的には、第三者が共有建物を不法占有している場合に、明け渡しを要求したり、物理的に破損等が生じた箇所を修繕したりする行為などを指します。これらの行為は、共有者全員の権利を保護する行為であり、共有者全員の利益になります。他の共有者が反対することは通常考えられないため、各共有者が単独で行うことができるとされています。

③持分の処分

各共有者は、それぞれ持分を有しています。これは所有権の一種でもあります。
そして、各共有者は不動産の売り主として、この持分を自由に処分できます。登記の変更や処分に、他の共有者の同意を得る必要はありません。

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2.共有持分の過半数の同意を得る必要がある行為

保存行為以外の管理行為をするには、各共有者の持分割合の過半数による決定が必要となります。ここに言う管理行為としては、小規模な修繕等を超えた修繕工事を行うことや、建物の現状を維持すること、または、建物自体を変えない範囲での改良行為などを指します。

また、共有建物を賃貸する行為については、民法第602条の期間を超えない短期(建物の場合は3年)間の賃貸借は管理行為に該当し、持分の過半数により決定されることになります。但し、借地借家法の適用を受ける賃貸借の場合には、3年以内のものであっても、解約や更新拒否などの制限を受けるため、管理行為ではなく、共有者全員の同意を必要とする変更行為に当たるとされています。また、締結済みの賃貸借契約を解除したり、賃料の増減について同意したりする行為など、現在の使用形態を変更する行為も管理行為に当たります。

ところで、管理行為による『過半数』について、持分の2分の1では過半数にはならないことを認識しておく必要があります。例えば、共有者が夫婦2人で、それぞれが2分の1ずつ持分を有する場合であれば、『過半数の同意』とは、共有者2人が話し合いで同意しなければならないことになります。この点はご留意ください。

3.共有者全員の同意が必要な行為

上記に対して、共有物自体に変更を加えるには、共有者全員の同意が必要となります。これは、先にも述べたとおり、共有の場合に各共有者が有する持分の権利が、所有権の一種であることから、共有者といえども他の共有者の権利を勝手に変更したり、処分したりすることはできないという自明の論理です。

条文上は、『共有物に変更を加えること』という表現が使用されていますが、物理的に変更する場合のみならず、法律的に変更する場合も含まれています。物理的な変更とは、建物自体を取り壊したり、大規模な増改築などによって建物の外観などを変えたりすることが当てはまります。また、法律的な変更とは、共有建物を譲渡する等の処分行為を指します。

また、共有建物を賃貸する行為についても、上記で述べた管理行為に当たる期間(建物の場合は3年)を超える期間の賃貸借契約、借地借家法の適用を受ける賃貸借契約を締結する行為は、変更行為として全共有者の同意が必要とされます。

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共有不動産の建て替えや取り壊し費用は誰が支払うのか?割合は?

取り壊し
共有物の管理費用の負担についてですが、民法は第253条第1項で、『各共有者が持分所有に応じて負担する』と定めています。従って、通常の保存行為や管理行為にかかる費用については、共有者が持分だけ負担することになります。

建物の建て替えについては、明確な法律上の規定が存在しません。既存建物の建て替えというと、従来の建物を取り壊した上で新たな建物を建築する一体の行為と考えがちですが、法律的に見ると、それぞれの行為は別々の行為と考えられます。つまり、既存建物の取り壊しと、新たな建物を建築するという2つの行為があるわけです。費用についても、誰が建物の取り壊し費用を負担するのか、誰が新築費用を負担するのか、建て替えの主体者という意味で捉えれば、別々の問題であることが理解できるでしょう。

建物の取り壊しは、共有者全員の同意が必要

建物の取り壊しは、共有者全員の同意によって行う必要があります。そして、同意の中で、共有者間で誰がどれだけの費用を負担するのかを決めることになります。決め方については、特に法律上の制限等はありません。現金支払いで共有者の一人が負担することも可能ですし、各共有者が共有持分に応じて負担することも可能です。

新築建物の建築費用は共有者間での協議で決定する

新築費用の負担者についても、当事者間で決定できます。ただ、注意しなければならないことは、新たに建築する建物の所有者名義をどうするのかという点です。引き続き、取り壊し前の建物と同じく共有とするのか、単独所有とするのか、注意が必要となります。

費用の負担そのものは、共有者間で自由に決定できますが、例えば共有者の1人だけが負担したにもかかわらず、名義を共有とした場合には、費用を負担していない共有者に対しては、持分の贈与が問題となり、贈与税が発生する可能性があります。単独名義としたにもかかわらず、他の共有者が費用を負担した場合には、逆に単独名義人に対する贈与が問題となります。そういう意味では、名義と費用負担は正しく決めることが重要です。

建て替えや取り壊しの費用にローンは組めるのか?

建て替えを行う際、当初の建物の住宅ローンが終了している場合には、新たな融資を受けることについて、基本的に何も問題はありません。

一方、旧建物に住宅ローンが残っている場合は、問題があります。住宅ローンを受ける際には、当然ながら、金融機関は抵当権などの担保権を建物に設定しているはずです。それにもかかわらず、地主だからといって担保物である建物を部分的に取り壊してしまうと、担保目的物を毀損したこととなってしまい、住宅ローンの契約違反となってしまいます。また、民法上も、『担保物を滅失・損傷・減少する行為を期限の利益喪失の事由』と定めていますので(民法第137条第2号)、住宅ローンを契約している金融機関の承諾を得ないまま建物を取り壊してしまうと、契約違反となり残債務の一括返済を求められるおそれがあります。

そこで、住宅ローンが残っている状態で建て替えを行うには、事前に住宅ローンの債権者である金融機関と協議して書類を提出し、建て替えについて了解してもらう必要があります。基本的には、残債務を一括返済することになります。

一括返済用の資金を準備できれば問題はありませんが、準備できない場合には、新たに建て替え費用分の融資を行う金融機関と協議の上、取り壊しや建て替えに必要な費用のみならず、既存の住宅ローンの返済分も相談する形で融資にこぎつけなければなりません。

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共有不動産を単独使用したいなら共有名義を解消する

共有名義
不動産の共有においては、その利用や管理、処分等において、共有名義上の他の共有者との関係において、様々な制限を受けることになります。そこで、法律もそのような区分所有者が複数いる状態の解消方法を定めています。つまり、民法第256条は、『共有者間で共有物を分割しない旨の契約が締結されている場合を除き、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できる』としています。

現物分割

共有不動産 現物分割

共有物を物理的に分割する方法です。私道を含む土地などの場合には、1筆の土地を分筆して、分割することも可能です。戸建てでもこの方法は可能ですが、現実的には不可能だといえます。

換価分割

共有不動産 換価分割

これは、共有建物等を第三者に売却して、購入した買主から受領した譲渡代金を共有者間で持分割合に応じて分割する方法です。交換によって得られた金銭を持分に応じて分割する訳ですから、最も公平な分割方法といえるかもしれません。
ただし、この方法は、共有不動産を第三者に売却してしまうことになるため、親族間の共有者の一部が当該物件に居住するなどしていて、その売却に同意しない場合には実現不可能となります。また、実行に移す際は、条件が制限される可能性もあります。

代償分割

共有不動産 代償分割

これは、共有者の1人に共有建物全部の所有権を取得させたうえで、所有権を取得した共有者から他の共有者に対して、それぞれの持分に相当する金銭を代償として支払わせる方法です。建物自体の売却に反対する共有者がいる場合に、建物自体の処分を回避しつつ、共有関係を解消する方法として用いることができます。但し、この方法は、当該共有物の所有権を取得する共有者が、他の共有者に対して代償となる金銭を支払うだけの資力を有していることが前提となります。その資金を調達できない場合、この方法は不可能となってしまいます。

裁判による分割

共有不動産 裁判による分割

共有物の分割という要件は、本来は、各共有者間の協議によって行われます。但し、共有者間で分割についての協議が破談した場合には、共有者は裁判所に対して共有物の分割を請求することができます(民法第258条)。この場合、裁判所は各共有者からの意見を聞き、その共有建物の利用状況などを考慮して、最も適切と考える分割方法を判決で下すことになります。

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まとめ

以上、共有建物を建て替える場合の法律関係、どのような問題が生じうるかについて、共有という制度自体の民法の規定に基づいて話してきました。

共有関係は、不動産を取得する際に共有とする場合の他、相続等によって生じる場合もあり、共有関係は意外と日常的に生じる可能性があるといえるでしょう。しかし、共有物について、老朽化による建て替えをはじめとして、何らかの対応を取る必要が生じた場合には、いろいろと複雑な問題が生じるおそれが高いです。

従って、共有関係は必要最小限にとどめ、できる限り、速やかに共有関係を解消することが好ましいでしょう。

最終更新日:

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