共有名義の不動産は、管理や処分に共有者間の話し合いが必要なため、共有者の認知症や死亡によって、管理や処分に支障をきたすケースがあります。
そのようなリスクの対策として使えるのが、不動産の運用を家族に任せる「家族信託」という方法です。
共有持分を家族信託しておけば、共有者が認知症を患ったり死亡した場合でも、共有不動産を処分できます。
また、既に何らかのトラブルが発生している場合、自分の持分を売却して共有名義から抜け出すことをおすすめします。
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家族信託とは
家族信託とは、自分の財産に対する権限を家族に渡して、代わりに管理・処分してもらうことです。
「信託」という言葉にあまりなじみがないかもしれませんが、意味としては投資信託の「信託」と同じです。
投資信託では、自分のお金を預けて代わりに運用してもらい、その運用によって生じた利益を受け取ります。
家族信託でも同じように、自分の代わりに信託契約を結んだ相手に不動産を運用してもらい、運用によって生じた利益を受け取ります。
また、家族信託の場合、制限や必要な資格があるわけではないため、家族や親族に依頼するのが一般的です。
家族信託には「委託者」「受託者」「受益者」という3つの立場がある
家族信託では委託者、受託者、受益者という3つの立場があります。
信託における三者の基本的な関係は「委託者が受託者に共有持分の管理・運用を任せ、それによって生じた利益を受益者が受け取る」というものです。
それぞれの立場について解説します。
「委託者」は財産の所有者
まずは委託者についてです。
委託者は、元の財産所有者で、財産を預ける人です。
共有持分を家族信託する場合、共有持分権者が委託者になります。
「受託者」は財産を管理・運用する人
次に受託者です。
受託者は委託を受け、財産を管理・運用する人です。
受託者となるのに特別な資格は不要ですので、家族信託では共有名義人や、将来に備えて共有名義人の子供を受託者に設定します。
受託者を設定することで、通常なら共有者全員の同意が必要な売却も、受託者個人の判断で対応が可能です。
「受益者」は財産の管理・運用で生じた利益を受け取る人
最後に受益者です。
受益者は、受託者が財産を管理・運用して生じた利益を受け取る人です。
誰を受益者とするかは委託者によって決められ、家族信託ではほとんどのケースで受託者と受益者を同じ人にします。
そのため、共有者それぞれが受託者に管理・運用を任せ、そこから生じた利益が受益者にそれぞれ分配されます。
共有持分を家族信託するときに必要な費用
共有持分を家族信託する場合に必要な費用についてです。
一般的に
・信託登記費用
・公正証書公証人手数料
がかかります。
信託契約書の作成費用は、信託財産の評価額によって異なることが多く、5,000万円程度の評価額の場合、30万円～50万円になります。
信託登記費用は、登録免許税と信託に関連した手続きを司法書士や弁護士に依頼した場合の報酬です。登録免許税は不動産評価額の0.4％となっており、専門家に支払う報酬は事務所によって異なります。（おおよその相場は約15万円といわれています）
信託契約において公正証書を作成する義務はありませんが、契約を確かなものとし、契約違反があったときの証拠とするために公正証書を作成しておくほうがいいでしょう。
公正証書を作成するときは、公証人に公証人手数料を支払います。手数料は公証人手数料令で下表のとおり定められています。
| 評価額 | 手数料 |
|---|---|
| 500万円超1,000万円以下 | 17,000円 |
| 1,000万円超3,000万円以下 | 23,000円 |
| 3,000万円超5,000万円以下 | 29,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 43,000円 |
共有不動産を家族信託にするときの具体例
すでに共有名義となっている不動産を、将来の相続発生時に備えて家族信託する具体例を解説します。
以下が今回の条件です。
- 1棟の投資用マンションがすでにA・B・Cの共有不動産となっている
- 持分割合はそれぞれ1/3である
- A・B・Cは持分割合に応じた家賃収入を得ている
- Aには子供（A1・A2）が、Bには子供（B1）が、Cには子供（C1）がいる
このような場合に共有不動産を信託財産とすることで、A・B・Cの誰かが認知症になったり、亡くなったりすることで起こりえるトラブルを避けられます。
続いて信託契約内容を具体的に見ていきましょう。
信託契約内容の具体例
共有不動産を信託財産とした際の信託契約内容は具体的に以下が挙げられます。
- 委託者をA・B・Cに設定する
- 受託者をA1に設定する
- 受益者をA・B・Cに設定する
- 共有不動産の管理・処分に関する権限の一切をA1に設定する
これらの信託契約を結ぶことで、A・B・Cに万が一のことがあったとしても共有不動産はA1の一存で管理や処分が可能です。
ただし、B1やC1の意向に沿わない決断をしてしまうとトラブルにつながることもあるため、A1には慎重な判断が求められます。
また、受託者は持分権者だけでなく相続人も納得できる方法で選定するのがよいでしょう。
共有持分を家族信託にするメリット
不動産を共有名義で相続するか、すでに共有名義となっている不動産を相続する場合、相続発生時点では穏便に手続きできたとしても、後にトラブルへと発展するケースがよくあります。
原因として大きいのは、共有名義の不動産は大規模な修繕や売却をするときに、共有者全員の同意をとらなければいけないという点です。実際に、共有者全員の同意が得られず不動産にまったく手を加えられない事例は珍しくありません。
そのようなトラブルを避ける1つの手段として、共有持分の信託があります。具体的なメリットは次の3つです。
- 持分所有者の体調や判断能力に左右されず、管理・処分ができる
- 持分所有者の1人が亡くなっても受託者は変わらず不動産の管理・処分ができる
- 受託者の判断のみで売却ができる
それぞれ詳しく解説していきます。
持分所有者の体調や判断能力に左右されずに管理・処分ができる
持分所有者の体調が悪化したり、認知症などで判断能力が低下したりすることもあります。
このような状態になった場合、共有不動産の大規模な修繕や売却はもちろん、持分割合によっては賃貸借の契約などもできません。
なぜなら、賃貸借の契約は管理行為にあたり、過半数の持分権の同意が必要だからです。
また、認知症の場合には成年後見制度を利用するといった手続きが必要になります。
ですが、家族信託にしておくと委託者である持分所有者の体調や判断能力に左右されずに、共有不動産の管理・運用ができます。
委託者が亡くなっても受託者は変わらず不動産の管理・処分ができる
委託者が亡くなった場合、受託者は委託者の地位も相続します。
持分所有者が亡くなった場合も、家族信託にはメリットがあります。
持分所有者が亡くなって相続が発生しても、受託者は変わりません。
持分所有者が委託者であり、受益者であった場合、相続で変わるのもこの2つの立場のみです。
複数の相続人がいても持分を相続しますが、結果的には委託者と受益者の権利を相続することになります。
そのため、通常であればトラブルになりやすい不動産の相続も、問題なく手続きできます。
受託者の判断のみで売却ができる
家族信託であれば、受託者個人で売却の決断ができます。
通常、共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要です。
しかし、相続によって共有者が増え、権利関係が複雑になっている場合、全員の同意を得ることは非常に大変です。共有者へ連絡を取ろうにも、連絡先がわからない場合もあります。
その点、家族信託契約をしていれば、共有持分権者それぞれの意思に左右されずに共有不動産の管理・運用ができます。
共有持分を家族信託にするデメリット
共有持分の家族信託にはメリットが多いのですが、デメリットもあります。大きくは次の3つです。
- 受託者を誰にするかでトラブルになりやすい
- 親族間における不公平感の原因になる
- 遺留分でトラブルになる可能性がある
それぞれ見ていきましょう。
受託者を誰にするかでトラブルになりやすい
共有者全員の財産である共有不動産の管理・運用を、受託者に一任する制度が家族信託です。
受託者は非常に大きな権限を持つことになる一方で、税申告の手間を負わなければいけません。また、共有者全員の財産ですので、決断には大きな責任を伴います。
そのため、家族信託しようにも誰も受託者になりたがらないことがあります。面倒な管理・運用は受託者に任せて、自分は受益者として共有不動産からの利益を得たいと考えるからです。
受託者という立場の押し付け合いが生まれ、トラブルになってしまう可能性があります。
親族間における不公平感の原因になる
受託者には、受託者個人の判断で売却できる権限が与えられます。
そのため、例えば子供が複数いて1人を受託者とした場合に、他の子供は不公平感を持つ可能性があります。
「自分も同じ相続人という立場なのになぜ自分には権限がないのか」という気持ちです。
そのような事態を避けるには、家族信託をおこなう前に関係する共有者・親族たちとしっかり話し合い、全員が納得できる対応をすることが大切です。
遺留分でトラブルになる可能性がある
共有持分の信託に限りませんが、家族信託をしたときは遺留分の取り扱いでよくトラブルになります。
相続が発生したときに、信託契約の内容が他の相続人の遺留分を侵害していることがあるからです。
そもそも遺留分というのは、強制相続分または法定相続権ともいわれ、遺言書でも侵害できない一定割合の相続財産です。基本的に配偶者や子が対象になります。
もしも信託契約の内容が、法定相続人が信託契約によって遺留分未満の相続となってしまうような場合は遺留分を侵害しており、遺留分侵害額請求をされる可能性があります。
このようなトラブルを防ぐために家族信託をするときには、信託契約の内容が遺留分を侵害しないように配慮した契約が必要です。
自分で内容を考えるのは難しいと思いますので、弁護士のような専門家に相談することをおすすめします。
共有持分によるトラブルを避ける家族信託以外の方法
家族信託によって、共有持分が原因で起きるさまざまなトラブルを避けられます。また、家族信託以外にもトラブルを避ける方法が大きく分けて2つあります。
- 自分の持分のみを売却する
- 他の共有者の持分を買い取る
自分の持分のみを売却する
1つ目が、自分の持分のみを売却することです。
共有不動産の売却は共有者全員の同意が必要とですが、自分の持分のみであれば単独で売却ができます。
共有持分を売却してしまえば、共有不動産に関することはすべて無関係となり、トラブルを未然に防ぐことも可能です。
ただし、持分のみの売却は価格が低くなりやすく、対象不動産の査定額に持分割合をかけた金額の30％程度まで安くなってしまうケースもあります。
なるべく高値で共有持分を売却したい場合、買取した持分の活用方法を熟知している、共有持分専門の買取業者に売却するとよいでしょう。
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他の共有者の持分を買い取る
金銭的に余裕があり、他共有者の同意を得られれば、他共有者の持分を買い取る方法があります。
他共有者の持分を買い取って単独名義とすることで、利用・処分を自分の意思のみでおこなえるようになります。
市場価格で売却することも可能です。
まとめ
共有不動産を家族信託にすれば、相続によるトラブルを避けられます。
なぜなら、相続が発生しても委託者・受益者の地位が引き継がれるので、共有者が増えたとしても共有不動産の管理・処分を担当する受託者は変わらないからです。
そのため、受託者は引き続き自分の意思のみで管理や売却ができます。
ただし、誰を受託者とするか、信託契約の内容は遺留分を侵害していないか、と考えることも多いので弁護士などの専門家に相談して手続きすることがおすすめです。
また、共有持分の相続で発生するトラブルを避ける方法として、持分のみの売却や他共有者の持分を買い取って単独名義とする方法もあります。自分の状況に合わせて検討してみましょう。
共有持分の信託についてよくある質問
信託とは、財産を自分以外のだれかに預けて、代わりに管理や処分をしてもらうことです。共有持分を信託すると、共有持分の運用を他者にしてもらい、発生した利益は自分が受け取れます。
「家族信託」といって、家族に運用してもらうのが一般的です。
まずは、共有持分を管理してくれる「受託者」を決定しましょう。あわせて、共有持分の運用で発生した利益を受け取る「受益者」も決めます。受益者は通常、委託者たる持分権者になりますが、別の人を設定することも可能です。その後は信託契約書を作成し、法務局で信託登記をおこないましょう。
持分所有者の判断能力が認知症によって低下したり、亡くなって相続が発生した場合、共有持分をスムーズに管理・処分できます。また、共有者全員が1人の受託者に信託すれば、共有不動産の管理・処分で共有者同士が話し合う手間を省けます。
親族間で不公平感が発生するケースや、受託者を誰にするかでトラブルになるケースがあります。また、信託契約の内容によっては相続における遺留分（相続人が最低限取得できる相続分）を侵害してしまう恐れがあります。
