【孤独死物件の売却方法】売却前の後始末や価格の相場も詳しく解説

孤独死

孤独死が起きてしまった物件は体液などの汚損だけでなく、心理的な不安もあるため買い手が付きにくいです。

孤独死が発生してしまった物件を所有している人や、相続することになった人は

・孤独死が起きた物件を売却する方法を知りたい
・少しでも高く売却するために、孤独死が起きた物件の売却価格相場を知っておきたい
・孤独死が起きた物件を、売却する際に気を付けることはある?

など、さまざまな悩みや疑問を抱えていることでしょう。

この記事では「孤独死が起きてしまった物件を手放したい人」のために、不動産専門家がプロの観点から解説し、疑問やお悩みを解決します。

具体的には

・孤独死が起きた物件を売却する前にすべきこと2つ
・孤独死が起きた物件の売却相場価格
・孤独死が起きた物件を売却する際の注意点

などの内容を、重要なポイントだけ紹介していきます。

この記事を読めば、孤独死が起きてしまった物件を売却する方法を理解できるので、ぜひ参考にしてみてください。

また、賃貸住宅を運営する上で、孤独死を防ぐ方法も紹介しています。

「孤独死物件」と「事故物件」の違い

孤独死

まずは孤独死物件と事故物件の違いについて把握しておきましょう。

孤独死物件とは、熱中症や心不全などの病気により、大きな事件性を伴わずに入居者が部屋で亡くなった物件のことです。

一方で事故物件とは、火災などで入居者が亡くなった、殺傷事件が発生して人が殺されたなど、事件性の高い死因で入居者が亡くなった物件のことを指します。

いずれも「心理的瑕疵物件」として扱われるため、売主から買主への告知義務があることは変わりません。

ただし、孤独死の起きた物件の場合、状況によっては心理的瑕疵に該当しないケースもあります。

対して、事故物件はどのような場合でも心理的瑕疵に該当する可能性が高いです。

「孤独死物件」は遺体発見が早ければ心理的瑕疵にはなりにくい

孤独死といっても、家族や友人との交流があると、遺体が早く発見されるケースも少なくありません。

例えば、以下のような場合、損傷がひどくない状態で遺体が発見されます。

  • 近所に家族が住んでおり、定期的に入居者の家を訪ねている
  • 友人が多くおり、定期的に入居者の家を訪れている
  • 新聞を購読しており、月1回程度は配達員と会話している

遺体が腐敗する前であれば、血液や体液が染み出して建物にダメージを与えることはなく、腐敗臭も発生しません。

こうした遺体の発見が早い孤独死物件は、重大な心理的瑕疵に該当しないケースが多いです。

発見された遺体の状態にもよりますが、孤独死自体には事件性がないからです。

そのため「事故物件は嫌だけど、孤独死物件なら問題ない」と考える人もいます。

しかし、周囲に友人や知人もいない入居者の場合、孤独死した後に遺体の発見が遅れるケースがあります。

遺体の発見まで数週間、時には1ヶ月以上かかることも珍しくありません。

こうしたケースでは遺体の腐敗が進み、遺体から発生する腐敗臭が屋内に充満して、体液も物件内に染みだしてしまいます。

すると、原状回復のために特殊清掃を入れる必要がありますし、人によっては大きな心理的瑕疵にもなりかねません。

「事故物件」は多くの人にとって心理的瑕疵となる

殺人事件が発生した事故物件の場合、多くのケースで心理的瑕疵に該当します。

例えば、自殺や他殺が起きれば、大抵の場合、血液が部屋中に飛散したり、体液が流れ出します。

血液から感染症につながる恐れもあるので、物理的瑕疵に該当する場合も少なくありません。

一般的に、病気で亡くなった場合よりも殺人事件で亡くなった場合の方が怖がる人は多いです。

お祓いをしたとしても、「心霊現象が発生するんじゃないか?」と敬遠する人もいるかもしれません。

もうひとつ、事故が発生した物件には、防犯性に問題があると捉える人もいます。

不法侵入者が、外から容易に侵入できてしまう物件と思われることもあるでしょう。

「もしかしたら、まだ他にも恨みを抱えている人間がいて、自分が間違って狙われるのではないか」と考えてしまう人もいるのです。

事故物件には重大な心理的瑕疵があるため、オーナーは次の入居者に対して事故の事実を告知する義務があります。

また、貸出すには家賃の値下げをしたり、処分するにも大幅に売却価格を下げたりしなければいけないことが多いのです。

一概に心理的瑕疵物件といっても、人によって心理的瑕疵の重さや意味が違ってきます。

例えば、体格のよい男性であれば、それほど防犯性や事故のリスクは気にしないかもしれませんが、入居者が高齢者や女性、若年層だと、心理的瑕疵の意味をより重く捉えてしまうこともあります。

心理的瑕疵物件の中でいえば、孤独死物件は軽微な瑕疵、事故物件は重大な瑕疵と扱われる傾向にあります。

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孤独死物件の売却前には「遺品整理」と「特殊清掃」が必要

特殊清掃

入居者だけではなく、オーナーである自分自身が、孤独死物件をこれ以上運営したくないと思うことも少なくはありません。

孤独死物件の運営を続けたくない場合、物件自体の売却を検討しましょう。

孤独死物件を売却する場合、そのまま売却するのではなく、以下の2つの事前準備が必要です。

  • 「特殊清掃」で物件自体の汚れを取り除く
  • 「遺品整理」で個人の遺品を遺族へ引き渡す

「特殊清掃」と「遺品整理」について、それぞれ解説していきます。

「特殊清掃」で物件自体の汚れを取り除く

孤独死が発生した物件を売却する場合、必ず特殊清掃で物件自体を清潔な状態にしましょう。

特殊清掃・・・一般的なクリーニングだけではなく、特殊な薬剤や薬品などを使った殺菌や消臭など、徹底的な清掃することを指します。

一般のハウスクリーニングでは使わない強力な薬剤、消臭剤などを散布して、部屋から発生する腐敗臭を完全に除去します。

そして、血痕や体液が染み付いた壁紙や床を張り替えて、新品同様の状態へリフォームします。

遺体の発見が早ければ、建物へのダメージはないので、通常のハウスクリーニングと消臭程度で済むケースもあります。

ただし、発見まで数週間経った遺体は腐敗が進み、体液や腐敗臭によって物件自体が汚れてしまいます。

腐敗した遺体により物件が汚れると、特殊清掃を行わなければ、再び賃貸へ出せる状態にはなりません。

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「遺品整理」で個人の遺品を遺族へ引き渡す

孤独死の場合、急に亡くなってしまったため、室内には故人の遺品が多く残っています

故人の遺族と連絡が取れるのであれば、まず遺族に連絡して「遺品をどのように処分すればよいか?」を尋ねましょう。

可能であれば遺族に直接引き取ってもらい、処分してよいのであれば、遺族から処分費用を受け取って遺品整理業者に処分を依頼しましょう。

血痕が染み付いた家具などはもう使い物にならないため、処分するしかありません。

本やコレクション、貴金属や家電などは、売却できる可能もあるため、遺品整理業者に買取してもらいましょう。

それから、買取代金を遺品の処分費用や特殊清掃の費用に充てたり、遺族に返還しましょう。

入居者の遺品が残っている状態では、物件を貸すことも売ることもできません。

また、場合によっては僧侶を呼んでお祓いをして、亡くなった人の霊を鎮めることもあります。

「きちんとお祓いが済んでいれば、亡くなった人の霊も成仏しているだろう」と、安心して購入する買主も多くなります。

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孤独死物件は売却価格が下がることが多い

孤独死物件という事実は、物件の売却価格にどの程度影響するのでしょうか。

正直いうと、孤独死物件は買主からの需要が少なく、価格を下げないと売却できない場合が多いです。

「孤独死した人の地縛霊が出そうだから購入したくない・・・」と考える買主も多いため、通常の物件よりも需要が少ないからです。

ただし、孤独死物件は例外なく売却価格が安いというわけではなく、遺体の腐敗具合によって売却価格に影響します。

遺体が腐敗していない場合は値下げせずに売却可能

孤独死物件は心理的瑕疵物件に該当するため、次の所有者に対して瑕疵を告知する義務が発生します。

そのため売却価格の値下げは避けられませんが、遺体が発見された状態によって値下げ幅は変化します。

気温が低い冬場に亡くなっていれば、遺体の損傷が進まず、それほど値下げする必要がないこともあります。

また、都心のマンションなどであれば、相場の10%まで下げる必要もなく売却できるでしょう。

このように遺体の損傷が少なく、買主からの需要も高ければ、ほぼ値下げせずに孤独死物件も売却可能です。

遺体が腐敗している場合は20~30%値下げが必要

遺体の腐敗により物件自体も汚れた孤独死物件は、値下げしないと売却できない場合が多いです。

例えば、夏に死亡して、腐敗の進んだ遺体が発見された孤独死物件は大幅な値下げが必要です。

特殊清掃を行い、壁紙などを交換しても、物件自体の値打ちが下がることに変わりはありません。

『大島てる』などの事故物件サイトをチェックした際に「腐乱死体が発見された物件」などの情報が世に出てしまうと、異臭が漂う不潔な物件と判断されてしまい、孤独死物件の購入を避ける買主もいるためです。

比較的売れやすい区分マンションでも、同等の条件を持つ周辺物件よりも20~30%程度値下げしないと売れない場合が多いです。

たとえ自然死だとしても、孤独死が発生すること自体、不動産の運営において大きなリスクになってしまうのです。

遺体が腐敗した孤独死物件の場合、ハウスクリーニングではなく大規模なリフォームをしないと売却できないケースも少なくありません。

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孤独死物件を売却する際の注意点

孤独死物件を売却する場合、通常の物件と同様の流れで売却できます。

不動産会社に売却活動を依頼して、買主を探してもらう形式ですが、孤独死物件ならではの注意点もあります。

つづいて、孤独死物件を売却する際の注意点について解説します。

孤独死物件の売却方法は通常の不動産売却と同様

孤独死物件の売却は、基本的には通常の不動産の売却と変わりません

まず、査定を申し込み、見積もりを取って売却を請け負う不動産会社を探します。

ただし、購入を希望する買主に対して、十分な説明しなければなりません。

孤独死があった事実を必ず伝える

孤独死不動産を売却する場合、不動産会社と以下の契約を結んだ後に売却活動に入ってもらいます。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

その前に、いくつかの不動産会社に物件を内覧してもらい、どれくらいで売れそうなのか判断してもらいます。

その上で売却のスケジュールや価格を尋ね、契約先の不動産会社を選びましょう。

たとえ孤独死で人が亡くなり、物件の損傷が進んでいなくても、孤独死があったことは必ず伝えてください

最近では、『大島てる』などのサイトによって、一般の人が簡単に事故物件に関する情報を入手できるようになっています。

心理的瑕疵の事実を隠蔽していたことが後々発覚すると、購入者から契約解除や損害賠償を請求されることもあるのです。
不動産会社にも心理的瑕疵の事実を伝え、その上で査定を受けましょう。

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不動産会社や買主には真摯に対応する

売却活動を任せる不動産会社が決まれば、売主としてはそれほど作業が発生しません。

値下げをしなければ売れないような状態では、いくらで売るのか、どれくらいまで値下げをするのか、不動産会社とよく相談しましょう。

また、内覧者から、「どのような状態で遺体が発見されたのか」などの問い合わせがあれば、不動産会社経由で真摯に回答しましょう。

購入希望者が現れたとき、不動産会社が売買の仲介を行います。
購入が決まった後の売買契約の場で、売主である自分と買主、不動産会社の宅地建物取引士が同席の上で売買契約を締結します。

その場で孤独死物件であることを再度伝え、買主が納得すれば、売買契約が成立します。晴れて孤独死物件を手放せるのです。

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孤独死物件を値下げせずに売却するための4つの対策

孤独死防止
孤独死が発生すると、たとえ状態がそれほどひどくなくても、売却価格を下げなければいけません。

また、手放すつもりがなかった物件を、手放さざるを得ない状況に追い込まれてしまうと、不動産の運営を行う上で大きなマイナス材料になります。

そこで、孤独死の発生に備えるには、どのような対策をとればよいのでしょうか。

1.特殊清掃などの費用が補償される孤独死保険に加入する

現在の日本では高齢者が増え、同時に高齢の単身者も増加しています。

そのため、自然死や孤独死のリスクが決して無視できるものではなくなっているのです。

そういった孤独死や自然死の発生に備え、不動産オーナーに向けた保険を用意している会社もあります。

こういった保険に加入しておけば、自然死や孤独死が発生したときに、特殊清掃などに充てる費用が補償され、オーナーの負担が軽くなります。

また、保険金が下りれば、売却価格が下がったとしても、そのぶんの収入減をカバーします。

火災保険等の加入だけではなく、こういった孤独死向けの保険も、大家として検討しておくべきです。

2.管理会社に入居者の状態を定期的に確認してもらう

比較的、容易に行える孤独死対策は、管理会社による定期的な訪問です。

高齢の方などはいつ、どこで体調を崩すかわからないこともあります。

入居者に健康状態を尋ね、通院や持病の有無などを確認しておきましょう。

管理会社は、定期的に持病がある人の自宅を訪ね、世間話のついでに現在の通院の状況や病気の具合などを把握しておきます。

そこで、もし孤独死のリスクが高そうな人がいたら、見守りアプリなどを導入して孤独死の防止に努めましょう

また、孤独死を実際に防いだ例として、以下のケースがあります。

「牛乳を取っていた高齢者がいたが、ある日のこと、何日も牛乳が回収されず、中身がそのままになっていた。配達人が怪しいと思って部屋を開けてみたら、高齢者の方が動けなくなっていた」配達人が定期的に自宅を訪ねる牛乳や新聞をとるように勧めるのも、一つの孤独死対策になるでしょう。

3.ホームセキュリティに加入して入居者の異常をすぐ確認する

単身で生活している老人向けの設備の一つとして、見守りアプリやホームセキュリティがあります

高齢者向け住宅の「一定の時間を経過しても明かりがつかない」「電気をつけた様子がない」場合などに、ホームセキュリティが家に駆けつけるサービスです。

また、ポットを使うと、インターネット経由で家族に連絡がいき、家族が「今は起きているな」と判断できる家電も出ています。

いつもの生活が何日も実行されないことで、「何かあって動けないのではないか」と、危険が家族に伝わるのです。

こういったサービスに加入しておけば、家族が異常を発見しやすくなり、孤独死を防ぐことができます

4.身寄りのない人を入居者にしない

孤独死になりがちなのは、当然ながら、肉親や知人との人間関係が疎遠になっている人です。

会社員として働いていない、家族もいない高齢者であるため、簡単に知人と連絡が取れないなど、亡くなる前から孤独な事情を持つ人は多いものです。

そういった方に住宅を提供したいと思うのは山々ですが、リスクを考えるのであれば、そういった身寄りがない人を入居者にしないのも対策の一つになります。

まとめ

高齢化社会が進行している現代の日本。

高齢者向け住宅の需要も出て、不動産の運営する上でも、高齢者は是非とも顧客にしたいところです。

しかし、同時に、高齢者には孤独死や自然死が発生しやすく、家賃や売却価格の値下げなど、大きなリスクを伴います。

孤独死が発生してしまった後の対策を知っておくことも重要ですが、まず、必要なのは孤独死が発生しないような対策を大家としてとることです。

そういった気持ちがあれば、思いやりが入居者にも伝わり、満室経営を続けていくことができるようになるでしょう。

それでも、もし孤独死が発生しまった場合、是非、事故物件専門の不動産会社であるクランピーリアルエステートにお問い合わせください。

事故物件や特殊な事情がある物件の売却を多く行ってきた実績があり、そういった物件を求める顧客を多く抱えています。

買取による迅速な現金化やできるだけ高く売りたいといったお客様の様々な要望に応えた売り方をご提案させていただきます。

孤独死があった物件でも、当社は数日で買取も可能です。まずは無料の査定を受けてみましょう。

最終更新日:
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