所有する物件内で孤独死が起きると、買主によっては「事故物件」と見なされて、購入を避けられてしまう傾向にあります。
とくに遺体発見が遅れて、床や壁紙などにダメージが及んでしまうと、孤独死物件は通常物件よりも約20〜30%は値下げしないと売却できません。
しかし、ダメージの大きい孤独死物件の資産価値を取り戻すには、大幅なリフォームが必要になるため、リフォーム費用に見合うメリットが得られない恐れもあります。
ですので、すぐに手間なく孤独死物件を売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」に買取してもらうことをおすすめします。
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目次
孤独死物件は「事故物件」に該当する？
まずは孤独死物件と事故物件の違いについて把握しておきましょう。
孤独死物件とは、熱中症や心不全などの病気により、大きな事件性を伴わずに入居者が部屋で亡くなった物件のことです。
一方で事故物件とは、火災などで入居者が亡くなった、殺傷事件が発生して人が殺されたなど、事件性の高い死因で入居者が亡くなった物件のことを指します。
いずれも「心理的瑕疵物件」として扱われるため、売主から買主への告知義務があることは変わりません。
ただし、孤独死の起きた物件の場合、状況によっては心理的瑕疵に該当しないケースもあります。
対して、事故物件はどのような場合でも心理的瑕疵に該当する可能性が高いです。
遺体発見が早ければ事故物件と見なされにくい
孤独死といっても、家族や友人との交流があると、遺体が早く発見されるケースも少なくありません。
例えば、以下のような場合、損傷がひどくない状態で遺体が発見されます。
- 近所に家族が住んでおり、定期的に入居者の家を訪ねている
- 友人が多くおり、定期的に入居者の家を訪れている
- 新聞を購読しており、月1回程度は配達員と会話している
遺体が腐敗する前であれば、血液や体液が染み出して建物にダメージを与えることはなく、腐敗臭も発生しません。
こうした遺体の発見が早い孤独死物件は、重大な心理的瑕疵に該当しないケースが多いです。
発見された遺体の状態にもよりますが、孤独死自体には事件性がないからです。
そのため「事故物件は嫌だけど、孤独死物件なら問題ない」と考える人もいます。
しかし、周囲に友人や知人もいない入居者の場合、孤独死した後に遺体の発見が遅れるケースがあります。
遺体の発見まで数週間、時には1ヶ月以上かかることも珍しくありません。
こうしたケースでは遺体の腐敗が進み、遺体から発生する腐敗臭が屋内に充満して、体液も物件内に染みだしてしまいます。
すると、原状回復のために特殊清掃を入れる必要がありますし、人によっては大きな心理的瑕疵にもなりかねません。
買主によっては事故物件と見なされるケースもある
もし物件内で殺人事件が起きた場合、事故物件に該当するケースが大半です。
なぜなら、自殺や他殺が起こると大抵の場合、血液が部屋中に飛散したり、体液が流れ出すため、病死よりも心理的抵抗を抱く人が多いからです。
そのため、遺体発見が遅れて物件を汚してしまった場合など、孤独死物件が事故物件と見なされてしまう可能性も十分にあります。
また、貸出すには家賃の値下げをしたり、処分するにも大幅に売却価格を下げたりしなければいけないことが多いのです。
一概に心理的瑕疵物件といっても、人によって心理的瑕疵の重さや意味が違ってきます。
例えば、体格のよい男性であれば、それほど防犯性や事故のリスクは気にしないかもしれませんが、入居者が高齢者や女性、若年層だと、心理的瑕疵の意味をより重く捉えてしまうこともあります。
心理的瑕疵物件の中でいえば、孤独死物件は軽微な瑕疵、事故物件は重大な瑕疵と扱われる傾向にあります。
孤独死物件を売却する際の注意点は2つ
たとえ孤独死物件であっても、通常物件と同様の流れで売却できます。
具体的には、不動産会社に売却活動を依頼して、買主を探してもらう形式です。
ただし、孤独死物件を売却する場合、以下の2点に注意しましょう。
- 売却前に「特殊清掃」と「遺品整理」が必要
- 売却時は孤独死があった事実を買主に必ず伝える
孤独死物件は売却前に片付けをしないと買主が見つかりにくい上、売却時は人が死亡した事実を買主に告知しなければならないと法律で定められています。
つづいて、孤独死物件の売却時における注意点を解説します。
1.売却前に「特殊清掃」と「遺品整理」が必要
入居者だけではなく、オーナーである自分自身が、孤独死物件をこれ以上運営したくないと思うことも少なくはありません。
孤独死物件の運営を続けたくない場合、物件自体の売却を検討しましょう。
孤独死物件を売却する場合、そのまま売却するのではなく、以下の2つの事前準備が必要です。
- 「特殊清掃」で物件自体の汚れを取り除く
- 「遺品整理」で個人の遺品を遺族へ引き渡す
「特殊清掃」と「遺品整理」について、それぞれ解説していきます。
「特殊清掃」で物件自体の汚れを取り除く
孤独死が発生した物件を売却する場合、必ず特殊清掃で物件自体を清潔な状態にしましょう。
一般のハウスクリーニングでは使わない強力な薬剤、消臭剤などを散布して、部屋から発生する腐敗臭を完全に除去します。
そして、血痕や体液が染み付いた壁紙や床を張り替えて、新品同様の状態へリフォームします。
遺体の発見が早ければ、建物へのダメージはないので、通常のハウスクリーニングと消臭程度で済むケースもあります。
ただし、発見まで数週間経った遺体は腐敗が進み、体液や腐敗臭によって物件自体が汚れてしまいます。
腐敗した遺体により物件が汚れると、特殊清掃を行わなければ、再び賃貸へ出せる状態にはなりません。
「遺品整理」で個人の遺品を遺族へ引き渡す
孤独死の場合、急に亡くなってしまったため、室内には故人の遺品が多く残っています。
故人の遺族と連絡が取れるのであれば、まず遺族に連絡して「遺品をどのように処分すればよいか？」を尋ねましょう。
可能であれば遺族に直接引き取ってもらい、処分してよいのであれば、遺族から処分費用を受け取って遺品整理業者に処分を依頼しましょう。
血痕が染み付いた家具などはもう使い物にならないため、処分するしかありません。
本やコレクション、貴金属や家電などは、売却できる可能もあるため、遺品整理業者に買取してもらいましょう。
それから、買取代金を遺品の処分費用や特殊清掃の費用に充てたり、遺族に返還しましょう。
入居者の遺品が残っている状態では、物件を貸すことも売ることもできません。
また、場合によっては僧侶を呼んでお祓いをして、亡くなった人の霊を鎮めることもあります。
「きちんとお祓いが済んでいれば、亡くなった人の霊も成仏しているだろう」と、安心して購入する買主も多くなります。
2.売却時は孤独死があった事実を買主に必ず伝える
孤独死があった物件を売却する場合、不動産会社と契約後、買主を探してもらいます。
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 不動産会社が広告などで買主を探す
- 見つけた買主へ孤独死物件を売却する
このとき、物件の損傷が進んでいなくても、孤独死物件内で人が死亡した事実は必ず買主や不動産会社に伝える必要があります。
近年では「大島てる」などのサイトを利用して、一般人でも容易に事故物件の所在地などを知ることができます。
孤独死が起きた事実を隠蔽して売却した場合、その事実が発覚すると、購入者から売買契約解除や損害賠償請求を受ける恐れもあるため注意しましょう。
孤独死物件であることを伝えた結果、それでも買主が納得した場合のみ、売買契約を締結して売却できるのです。
建物を解体しても孤独死の告知義務は消えない
人が亡くなったのは物件内なので「建物を解体すれば事故物件と見なされないのでは？」と考える売主も少なくありません。
しかし、孤独死物件の建物を解体しても、人が死亡した事実を買主へ伝えなければならない告知義務がなくなるわけではありません。
建物を解体して更地として売る場合でも、物件内で孤独死が起きた事実を買主に告知しないと、孤独死物件は売却できないので注意しましょう。
買主が納得すれば通常物件と同様に売却できる
孤独死があった物件でも、売却までの手順は基本的に通常物件と変わりません。
はじめに査定を申込みしてから、売却を依頼する不動産会社を決定して、物件を購入してくれる買主を探します。
ただし、購入希望者に対して、孤独死が起きた事実を説明する義務がある点のみ注意しましょう。
その結果「孤独死物件でも構わない」と買主に納得してもらえれば、あとは通常物件と同様に売却できます。
孤独死物件は売却価格が安くなりやすい
孤独死物件という事実は、物件の売却価格にどの程度影響するのでしょうか。
正直いうと、孤独死物件は買主からの需要が少なく、価格を下げないと売却できない場合が多いです。
「孤独死した人の地縛霊が出そうだから購入したくない・・・」と考える買主も多いため、通常の物件よりも需要が少ないからです。
ただし、孤独死物件は例外なく売却価格が安いというわけではなく、遺体の腐敗具合によって売却価格に影響します。
| 遺体の腐敗具合 | 売却価格 |
|---|---|
| 遺体が腐敗していない | 約0%〜10%安くなる |
| 遺体が腐敗している | 約20〜30%安くなる |
遺体が腐敗していなければ、通常物件に近い値段で売れますが、遺体が腐敗している場合、売却価格を20〜30%も値下げしなければなりません。
それぞれのケースについて、1つずつ解説していきます。
遺体が腐敗していない場合は値下げせずに売却できる
孤独死物件は心理的瑕疵物件に該当するため、物件内で人が死亡した事実を買主に告知しなければなりません。
そのため、孤独死物件は値下げ交渉を受けやすく、売却価格が安くなりがちですが、遺体発見が早ければ最大10%程度の値下げで売却可能です。
例えば、気温が低い冬場に孤独死が起きた場合、遺体の損傷が進んでいないので、通常物件より約10%ほど値下げすれば売却できるケースもあります。
また、立地のよい都心のマンションなどであれば、買主からの需要も高いので、ほとんど値下げせずに売却できるケースも多いでしょう。
このように遺体の損傷が少なく、買主からの需要も高ければ、ほとんど値下げせずに孤独死物件を売却できます。
遺体が腐敗している場合は通常物件より20〜30%安くなる
遺体が腐敗した結果、孤独死物件そのものが汚れてしまうと、約20〜30%は値下げしないと売却できない場合が多いです。
例えば、夏に孤独死が起きて遺体の腐敗が遅れた場合、床に体液が染み込み、物件自体に腐臭も染み付いてしまうため、大幅な値下げが必要です。
そのため、比較的売れやすい区分マンションでも、同等の条件を持つ周辺物件よりも約20〜30%程度は値下げしないと売却できない場合が多いです。
そうした場合、遺体が腐敗した孤独死物件を原状回復するには、ハウスクリーニングではなく大規模なリフォームを実施しなければなりません。
しかし、仮にリフォームを施して内装をきれいに整えても、物件自体の評判が下がってしまい、買主が集まりにくいことは変わらないため注意しましょう。
孤独死物件を手間なくスムーズに売却できる方法
物件内で孤独死が起きると、買主が見つかりにくく、売却価格も安くなってしまうケースも少なくありません。
もし物件内で孤独死が起きても、孤独死物件をスムーズに売却できるように、以下の方法を覚えておくと良いでしょう。
- 清掃費用などが補償される保険に加入しておく
- 「訳あり物件専門の買取業者」に買取してもらう
保険に加入しておけば、清掃費用などを負担せずに孤独死物件を現場復帰できます。
また保険に加入していなくても「訳あり物件専門の買取業者」なら、リフォームなどを施さず、現状のままでも孤独死物件をすぐに買取可能です。
それぞれの方法について、順番に解説していきます。
1.清掃費用などが補償される保険に加入しておく
近年では、孤独死や自然死の発生に備えて、不動産オーナーに向けた保険を用意している会社もあります。
こうした保険に加入しておけば、自然死や孤独死が発生したときに、特殊清掃などに充てる費用が補償され、オーナーの負担が軽くなります。
保険金を受け取ることができれば、もし売却価格が安くなってしまっても、そのマイナス分を保険金で補填できるでしょう。
火災保険等の加入だけではなく、こういった孤独死向けの保険も、大家として検討しておくべきです。
2.「訳あり物件専門の買取業者」に買取してもらう
孤独死は突然起こるので、清掃費用などが補償される保険に加入しておらず、保険金を受取できないケースが大半でしょう。
清掃費用などが補償される保険に加入していない場合は「訳あり物件専門の買取業者」に買取してもらうことをおすすめします。
訳あり物件専門の買取業者なら、買取後に自社で物件をリフォームするので、売主が費用を負担することなく、孤独死物件をそのまま買取してもらえます。
当サイトからも訳あり物件専門の買取業者へ無料相談ができるので、まずは気軽に悩みを話してみてはいかがでしょうか。
物件内で孤独死を発生させない3つの方法
そもそも建物内で孤独死が起きなければ、所有する物件が孤独死物件になることもなく、売却価格を下げずに済みます。
所有する物件内で孤独死を発生させない方法は、次の3つです。
- 管理会社に入居者の状態を定期的に確認してもらう
- ホームセキュリティに加入して入居者の異常をすぐ確認する
- 身寄りのない人物を入居者にしない
第三者へ依頼して、入居者の状態を定期的に確認することはもちろん、孤独死に陥るリスクのある人物を入居させないことも重要です。
最後は、物件内で孤独死を発生させない方法を3つ解説します。
1.管理会社に入居者の状態を定期的に確認してもらう
比較的、容易に行える孤独死対策は、管理会社による定期的な訪問です。
高齢の方などはいつ、どこで体調を崩すかわからないこともあります。
入居者に健康状態を尋ね、通院や持病の有無などを確認しておきましょう。
管理会社は、定期的に持病がある人の自宅を訪ね、世間話のついでに現在の通院の状況や病気の具合などを把握しておきます。
そこで、もし孤独死のリスクが高そうな人がいたら、見守りアプリなどを導入して孤独死の防止に努めましょう。
また、孤独死を実際に防いだ例として、以下のケースがあります。
配達人が定期的に自宅を訪ねるので、入居者に牛乳や新聞をとるように勧めるのも、ひとつの孤独死対策になるでしょう。
2.ホームセキュリティに加入して入居者の異常をすぐ確認する
単身で生活している老人向けの設備の一つとして、見守りアプリやホームセキュリティがあります。
高齢者向け住宅で「一定の時間を経過しても明かりがつかない」「電気をつけた様子がない」場合などに、ホームセキュリティが家に駆けつけるサービスです。
また、ポットを使うと、インターネット経由で家族に連絡がいき、家族が「今は起きているな」と判断できる家電も出ています。
いつもの生活が何日も実行されないことで、「何かあって動けないのではないか」と、危険が家族に伝わるのです。
こういったサービスに加入しておけば、家族が異常を発見しやすくなり、孤独死を防ぐことができます。
3.身寄りのない人物を入居者にしない
孤独死になりがちなのは、当然ながら、肉親や知人との人間関係が疎遠になっている人です。
会社員として働いていない、家族もいない高齢者であるため、簡単に知人と連絡が取れないなど、亡くなる前から孤独な事情を持つ人は多いものです。
そういった方に住宅を提供したいと思うのは山々ですが、リスクを考えるのであれば、そういった身寄りがない人を入居者にしないのも対策の一つになります。
まとめ
物件内で孤独死が発生すると、買主からの需要が大幅に下がってしまい、価格を値下げしないと売却できません。
そのため、売却前に「特殊清掃」と「遺品整理」を実施して、悪いイメージを払拭しても、孤独死があった事実を売却時に買主へ必ず伝える必要があるため、結果的に購入を避けられてしまうケースも多いです。
孤独死が起きないように対策するのがベストですが、もしも孤独死物件になってしまった場合は「訳あり物件専門の買取業者」へ売却すると良いでしょう。
専門の買取業者なら、事故物件などの取扱実績が豊富なので、孤独死物件を求める顧客も数多く抱えています。
他社で売却できなかった孤独死物件でも買取してもらえる可能性が高いので、まずは無料相談を受けてみることをおすすめします。
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孤独死が起きた物件の売却時によくある質問
孤独死があった物件が、事故物件とされるかはケースバイケースです。「亡くなった状況」によって、大きく左右されます。
遺体発見が早ければ、孤独死があった物件でも事故物件とされることはありません。反対に、遺体発見時に「遺体が腐敗している」といった場合は、事故物件に該当します。
孤独死があった物件が事故物件にならなければ、ほとんど値下げせずに売却できるでしょう。
遺体の発見が遅れ、腐敗してしまっている場合は、20~30%値下げが必要です。
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