飛び降り自殺があった物件でも売却可能!売却価格と告知義務についても詳しく解説

飛び降り自殺

飛び降り自殺があった物件の処分でお困りではないですか。家族や親戚から相続で受け取った物件。今後活用するつもりがないなら、売却も考えねばなりません。しかしこのような不動産売却はよくあることではないため、疑問や不安も大きいのではないでしょうか。「売買価格は通常より安くなるの?」「売却するときに気を付けることは?」「そもそも売却できるの?」飛び降り自殺の売却は、通常の不動産売買とは少し違うため、いくつかのポイントを押さえる必要があります。

この記事では飛び降り自殺物件に焦点を当て、売却する際に気を付けるべきことや売却方法について解説します。

飛び降り自殺があった物件でも売却はできる

飛び降り自殺があった物件でも売却することは可能です。中古マンションや中古戸建には決まった販売価格がないため、売主買主双方の条件が一致すれば売却することができます。飛び降り自殺のあった物件でも、相場よりも安ければ購入したいと考える人もいるでしょう。なかなか売りに出ないエリアだと自殺に関係なく売れることがあるかもしれません。中古物件の売却では、たった一人の買主を探せばいいので、絶対に安くしなければ売れないと決めつけるのもおかしいですね。

しかし一般的には飛び降り自殺があったことを知ると敬遠する人が多いのも事実。売却はできますが、普通の物件のようにスムーズにいかないことも考えられます。このような普通ではない亡くなり方をした物件・・・。いわゆる「事故物件」とは「心理的瑕疵」がある物件のことをいいます。つまり、その事実を知っていれば買わなかったと購入者が思うような心理的に瑕疵がある不動産のこと。法律で定義されているわけではなく、過去の事例や個人の感じ方により判断されるため、明確に線引きできるものではありません。

事故物件では、購入者が「知る」ことができるかどうかが非常に重要になります。つまり、売主は買主に対して事実を伝える義務を負うのです。飛び降り自殺の場合、どこまでが「事故物件」となるのでしょうか。売却価格はどうなるのでしょうか。

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飛び降りの状況によって不動産の価値が変わる

飛び降り自殺
飛び降り自殺と一言でいっても、状況によって不動産価値が変わります。戸建では所有する建物からの飛び降り自殺となるため、事故物件に該当します。しかしマンションで飛び降り自殺があったからといって、全戸が事故物件になってしまうわけではありません。家族や所有している専有部分にどのくらい影響があるのか、心理的瑕疵の大きさの2点がポイントになります。

詳細は後半で説明しますが、事故物件になると買主に事実を伝える告知義務を負い、不動産価値が下落します。しかし事故物件に該当しなかったとしても心理的瑕疵物件として不動産価値が下がってしまうことも。では、どのような状況が「事故物件」「心理的瑕疵物件」となるのでしょうか。心理的瑕疵の大きさの観点から考えてみましょう。ただ、心理的瑕疵には明確な線引きがないため、他の条件によって違うこともあります。

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①所有マンションのベランダから家族が飛び降りた場合

所有する専有部分からの飛び降り自殺は事故物件になります。家族がベランダから飛び降りたということは、心理的瑕疵が非常に大きいと判断されるためです。といっても飛び降り自殺の場合、部屋内で亡くなったわけではありません。確かに不動産価値は下がりますが、首吊り自殺等の専有部分内で亡くなった物件と違い、比較的売却しやすいともいえます。

②落下地点が使用している専用庭の場合

1階が自分の部屋(庭付き)で、その庭に上階から人が飛び降りてきた場合、残念ですが事故物件となります。専用庭は厳密にいうと共用部分です。しかし部屋に付随して専用利用できる場所のため、専有部分と同様の扱いがなされます。所有者もショックが大きく手放すことが多いですが、大幅に値段を下げなければ売れないこともあり、非常にやっかいな状況です。

③家族がマンションの共用部分から飛び降り自殺した場合

同居している家族が、マンション共用部分(廊下や屋上など)から飛び降りた場合。専有部分には直接関与しませんが、自殺者が住んでいた部屋と知ると気持ちが良いものではないですよね。この場合、事故物件まではいきませんが「心理的瑕疵物件」となります。

④上下左右の部屋で飛び降り自殺があった場合

上下左右で飛び降り自殺があった場合は心理的瑕疵物件となる可能性が高いです。壁や天井、床を挟んだ部屋からの自殺と聞くと、嫌な気持ちになってしまう人もいるでしょう。自殺と直接関係がないのに理不尽に思いますね。しかし心理的瑕疵は買主側の感じ方で判断されるため、売主と関係があるかどうかは考慮されません

⑤所有戸建の近隣で飛び降り自殺があった場合

前後左右で飛び降り自殺があった場合もマンションと同様に心理的瑕疵物件にあたると考えられます。また一筆の土地を区画割りして売り出したような住宅地内では、区画全域が心理的瑕疵物件に該当する可能性があります。ただ、④や⑤のような比較的軽い心理的瑕疵では、数年経つことで事件が風化し通常の物件と同様に売り出すことが可能になります。不動産価値はその時々の状況で判断されますので、心理的瑕疵物件になってしまったと悲観的になる必要はありません。

⑥連日報道されるような事件性が高い飛び降り自殺の場合

世間が注目している事件性が高い自殺では、心理的瑕疵物件と扱われる可能性があります。例えば、政治家や芸能人などの著名人がマンションから飛び降りた場合です。マスコミに報道されてしまうとマンション全体が風評被害を受けることがあります。このような自殺は風化するまで時間がかかります。長い期間「あの事件の…」といわれることもあるため心理的瑕疵物件と考えておいた方が良いでしょう。

⑦屋上や廊下等、共用部分からの飛び降り自殺の場合

家族ではない他人が共用部分から飛び降りた場合は事故物件にはあたりません。専有部分に直接関係がないからです。ただ事件から数カ月は、自殺があったマンションだと噂されることもあります。売却をするなら、噂がおさまった頃の方がスムーズに売れるかもしれません。

事故物件と心理的瑕疵物件

マンションはさまざまな人が同じ建物に居住しているため、問題が起こることもあります。しかし飛び降り自殺の場合では「専有部分からの自殺」「専用使用部分への落下」この2つが事故物件にあたり、他の状況では心理的瑕疵物件となります。心理的瑕疵物件は、厳密にいうと法的に告知義務がありません。しかし、売買が成立してから事実を知ると嫌な気持ちになりますよね。告知義務がないとしても心理的瑕疵物件に該当するなら、わかる範囲で伝えておいた方が良いかもしれません。

事故物件の告知義務

告知義務
先ほどから何度か「告知義務」という言葉が出てきました。告知義務とは、事故物件を売買する際に、その事実について売主が買主に対して告知する法的義務のことです。瑕疵がある物件は、価格が下がったり買主が見つからないリスクがあるため、できれば伝えずに売りたいと考えるオーナーもいるでしょう。しかし買主が物件を購入した時点で「知らなかった瑕疵」を見つけた場合、損害賠償や契約解除などの訴訟問題に発展することもあります。告知義務がある事故物件では、必ず事実を伝えて購入者を探さなければいけません

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告知に関する注意点

告知義務がある物件では、売主が買主に対して飛び降り自殺があった時期や内容を伝えることが必要です。不動産会社と媒介契約を結んでいるならば、営業担当から買主に説明することが多いですね。では共用部分の自殺などで一般的には事故物件に該当しない不動産の場合、何も伝えなくて良いのでしょうか。所有者が知っていて伝えなかった事実があると、後々トラブルに発展するかもしれません。心理的瑕疵は相手の気持ちに大きく左右されるものです。こちらが気にしない事柄でも、買主にとっては「知っていれば買わなかった」心理的瑕疵に該当することもあります。

告知すべきかどうか迷った場合でも、必ず仲介業者には事実を話しておきましょう。土地柄などにも左右されますので仲介業者の情報や考えを聞くことも必要です。売主が告知したにもかかわらず、仲介業者が伝えなくても良いと判断して告知せずに売買契約を結んだ場合、その後訴訟になると仲介業者が責任を負うことになります。仲介業者が買主に対して行う重要事項説明には「瑕疵」に関する項目があり、説明を怠ったときには責任を取らなければいけません。売主が瑕疵を伝えて仲介業者が知っていた、という事実が重要です。仲介業者には、知っている告知事項はすべて話しておきましょう

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告知義務の期間

事故物件の売買の場合は、事実を知り得る限りは次の買主に伝えていくべきだと考えられています。事故から年数が経過している物件だからと告知義務を怠ったことにより、裁判に発展することが増えています。そして心理的瑕疵の場合、売主側が敗訴するケースが非常に多いです。50年前の殺人事件の告知義務違反で売主が瑕疵担保責任を追及された判例もあります。自分を守るためにも、知っていることは包み隠さず伝えるようにしましょう。

賃貸物件では、事故があった次の入居者には告知を行いますが、それ以降は告知しないことが多いです。賃貸契約は売買取引と違って影響が少ないため、一度入居した後なら問題ないと考えられているからです。しかし次の入居期間が極端に短かければ、告知義務から逃れることはできないため、ケースバイケースで考えることが必要です。事故から2~3年は告知義務があると考えている方がよいかもしれません。

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飛び降り自殺があった物件をトラブルなく売る3つのポイント

飛び降り自殺があった物件をトラブルなく売るためには、誠意をもって対応することが大切です。売りたいという気持ちが強すぎると、良いことばかりを話してしまいそうになりますが事故物件では絶対に止めておきましょう。飛び降り自殺があったという事実は事実。相手に対して誠実に接することがトラブルなく売るポイントです。では具体的に見ていきましょう。

飛び降りがあったことをきちんと告知する

物件を検討している人に、飛び降り自殺があったことをきちんと伝えることが大切です。その事実によって、購入をあきらめてしまう人もいるかもしれません。それでも、告知せずに契約して将来トラブルになる可能性があるのなら、知った上で購入したいという人を探しましょう。告知義務違反の判例では、売主が敗訴することが多いです。多額の損害賠償を支払うことにもなりかねないため、告知義務は必ず守りましょう

清潔にして自殺の痕跡を消す

飛び降り自殺は、室内が汚れることは少ないですが、できる限り清潔にしておきましょう。例えば物が多かったり、荒んだ空気を感じると内覧に来た人は「やはり・・・」と嫌な気持ちになってしまいます。事故物件こそ、念入りに掃除をして明るさを出すことが有効な手段です。故人の私物が多く残っている場合には、一時的に撤去するなどの対策を講じましょう。

飛び降り自殺は首つりや殺人などとは違い、室内で亡くなったわけではありません。自殺の痕跡を消して、いい印象を与えられるように対策することで、成約できる可能性が高まります。リフォームをして物件を生まれ変わらせるのも一つの方法です。ただリフォーム費用がかかっても結局売れなかったということもありますので慎重に行いましょう。

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近隣の人に挨拶をする

近隣の人には、売却する前にきちんと挨拶をしておきましょう。迷惑かけたことをお詫びし、売却することを伝えます。マンションなら上下左右、戸建では周り数軒に、菓子折りを持っていくとなおいいですね。新しい買主が入居後にスムーズな人間関係を作れるよう、わだかまりを解いておくことは非常に重要です。自殺物件と知りながら購入したとしても、それが元で近隣とうまくいかなかったら後々トラブルになるかもしれません。

管理会社にも挨拶をしておいた方が良いでしょう。飛び降り自殺は、マンション全体に多大な迷惑がかかります。共用部分に修繕が必要なこともありますので、きちんと話し合っておく必要があります。近隣住居や管理会社に誠意をもって対応し、遺恨を残さないようにしましょう

飛び降り自殺があった物件が売却できないときの対処

更地
飛び降り自殺があった物件が売れないときはどうしたらいいのでしょうか。まず事故物件の場合は、購入したいと思う人が普通の物件より少ないと考えておきましょう。気にしないという人もいますが、絶対数が少ないのでやはり苦戦する可能性が高いです。ポイントは、すぐに処分したいのかそうでないのか自分自身で考えておくことです。

訳あり物件専門の買取業者に依頼する

いちばん手っ取り早くトラブルが少ない方法は、買取業者に依頼することです。不動産会社が物件を直接買い取ってくれる不動産買取制度は、事故物件にとって大きなメリットが二つあります。

まず、瑕疵担保責任が免除されること。個人間売買だと、瑕疵が見つかった場合売主が責任を取らなければならないことが出てきます。その点、買い取りでは、相手が不動産業者となるため、今後どのような問題が発生しても売主は責任を追及されません。これは自殺に絡んだことだけではなく、物件自体の瑕疵をすべて含みます。

親戚からの相続などでは、住んでいるわけではないため物理的瑕疵があってもわかりませんよね。例えばシロアリに侵されていた、土地に埋設物があったなど。売主が知らなかったとしても責任を取らなければいけないのが瑕疵担保責任です。通常物件なら交渉できる内容も、事故物件ではうまくいかないことも考えられます。瑕疵担保責任を負うことなく不動産を手放せる買取制度は、強い味方となるでしょう。

二つ目は、早期に決着できることです。買取業者に売却を依頼すると、最短で現金化することができます。「悲しいことがあった物件だからこそ、あまり長引かせたくない」自殺や孤独死などで家族を亡くした人の中には、金額より早期決着を望む遺族が多いです。特に訳あり物件専門の買取業者なら、飛び降り自殺した物件などの事故物件を得意としているので相談してみるのもよいでしょう。

時間を置く

すぐに売りたいというわけではない場合は、時間をおくという方法があります。飛び降り自殺では、時間が経つと事件が風化して売りやすくなると考えられているからです。ただ、どれだけ時間が経っても売主が知っている限り告知義務がありますので注意しましょう。建物の劣化もありますので長期間寝かしておくことはおすすめできませんが、数年、間を置くというのも方法のひとつです。

相場より2~3割値下げする

自殺後すぐに売る場合、周辺相場と同じ売却価格で処分することはほぼ不可能です。通常の物件より、値下げして売り出しましょう。買主がなぜ事故物件を希望するかというと近隣の売却相場より安く買えるからです。同じ価格なら、事故がない物件を選びますよね。その分、売却価格で調整するとだいたい2~3割程度売り出し当初から、値下げして売り出すようにしましょう。ただ事故物件は価格を下げれば、必ず売れるという性質のものではありません。それ以上の値下げが必要な場合もありますので、覚悟しておくことも必要です。

更地にして売る

戸建の場合は、思い切って更地にするのもよいでしょう。心理的瑕疵はあくまで気持ちの問題です。解体して更地にすることで嫌悪感が薄れれば、購入したいと考える人がいるかもしれません。解体はお金がかかるため慎重に考えなければなりませんが、古い戸建の場合は検討してみてもよいでしょう。

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まとめ

飛び降り自殺があった物件を処分することは、心労がかかります。しかし、購入検討者を探すときにきちんと告知をしていれば恐れることはありません。

・告知義務を守る
・部屋を清潔にして自殺の痕跡を消す
・売却価格を下げる

これらを行い、それでも売却活動がうまくいかないときは、買取業者に問い合わせてみてはいかがでしょうか時間がかかると建物も古くなり、ますます価格が下がることも考えられますので、通常の売買ではなく買取を検討してみるのもよいでしょう。

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