飛び降り自殺があった物件でも売却可能!告知義務や売却価格についても詳しく解説

飛び降り自殺

飛び降り自殺があった物件の処分でお困りではないですか。

自宅や隣家などで飛び降り自殺があった物件、いわゆる「事故物件」は周囲のイメージも悪く、早く手放したい方も少なくありません。

しかし、売却時には飛び降り自殺があった事実を伝えなければならず、自殺が起きたことによるイメージも良くないため、買主が見つからないケースも多いです。

しかし、飛び降り自殺があった物件も決して売却できないわけではありません。

飛び降り自殺があった物件の売却について、買主への告知義務や早く処分できる売却価格の決め方を解説します。

飛び降り自殺があった物件でも売却はできる

よく誤解されますが、飛び降り自殺があった物件でも売却可能です。

中古マンションや中古戸建には決められた販売価格がないため、売主と買主双方の条件が一致すれば売却できます。

飛び降り自殺のあった物件でも、相場よりも安ければ購入したい人も多く、なかなか売りに出ないエリアだと自殺に関係なく売れるかもしれません。

しかし、一般的には飛び降り自殺があった事実を知ると、購入を避ける人が多いのも事実です。

普通の物件のようにスムーズには売却できない可能性も考えられます。

飛び降り自殺があった物件は事故物件と扱われる

飛び降り自殺のような、通常ではない死因で前住人が死亡した物件は「事故物件」と扱われます。

いわゆる「事故物件」とは「心理的瑕疵」がある物件のことをいいます。

「その事実を知っていれば買わなかった」と買主が思うような事情(心理的瑕疵)がある物件のことです。

心理的瑕疵は法律で定義されているわけではなく、個人の感じ方によるため明確には線引きできません。

ただし、事故物件の売主は「この物件には心理的瑕疵がある」という事実を、買主へ伝える義務があります。

飛び降り自殺があった物件の場合、どこまでが「事故物件」と扱われて、売却価格へどう影響するのでしょうか。

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飛び降りの状況によって売却価格が変わる

飛び降り自殺
飛び降り自殺があった物件の中でも、状況によって売却価格が変わります。

例えば、戸建で飛び降り自殺があった場合、敷地内で自殺する以上、もれなく事故物件と扱われます。

しかし、マンションで飛び降り自殺があったからといって、全戸が事故物件になるわけではありません。

自殺があった物件の売却価格は「所有している専有部分への影響」と「買主への心理的瑕疵の大きさ」で決まります。

事故物件になると、買主へ事実を伝える告知義務を負い、売却価格も下落します。

しかし、事故物件に該当しなくても心理的瑕疵物件と扱われて、売却価格が下がるケースもあります。

では、どのような状況が「事故物件」や「心理的瑕疵物件」となるのでしょうか。

ただし、心理的瑕疵には明確な線引きがないため、ケースバイケースという点は留意してください。

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①所有マンションのベランダから家族が飛び降りた場合

所有するマンション専有部分のベランダから飛び降り自殺があった場合、事故物件になります。

「ベランダから家族が飛び降り自殺した」という事実は、心理的瑕疵が大きいと判断されるためです。

とはいえ、飛び降り自殺の場合は室内で亡くなるわけではないので、部屋が汚れるなどの物理的影響は少ないです。

少し売却価格は下がりますが、首吊り自殺があった物件よりは比較的売却しやすいです。

②落下地点が使用している専用庭の場合

マンション上階の住民が飛び降り自殺した場合、落下地点のあるマンション専有部分は事故物件となります。

専用庭は厳密にいうと共用部分ですが、部屋に付随して専用利用できる場所のため、専有部分と同様に扱われます。

所有者のショックも大きいため、早く手放したいところですが、大幅に値段を下げなければ売却できないので、非常にやっかいな状況です。

③家族がマンションの共用部分から飛び降り自殺した場合

同居している家族が、マンションの共用部分(廊下や屋上など)から飛び降りた場合です。

専有部分には直接関与しませんが、自殺者が住んでいた部屋と知った買主は良い気分ではないですよね。

家族がマンションの共用部分から飛び降り自殺した場合、事故物件まではいきませんが「心理的瑕疵物件」となります。

④上下左右の部屋で飛び降り自殺があった場合

マンションの上下左右の部屋で飛び降り自殺があった場合、自室が心理的瑕疵物件となる可能性が高いです。

壁や天井、床を挟んだ部屋からの自殺と聞くと、嫌な気持ちになってしまう人もいるでしょう。

自室で自殺が起きたわけではないのに、理不尽に思うかもしれません。

しかし、心理的瑕疵は買主側の感じ方で判断されるため、売主と関係あるかどうかは考慮されません。

⑤所有戸建の近隣で飛び降り自殺があった場合

前後左右の物件で飛び降り自殺があった場合、自分の所有する戸建も心理的瑕疵物件と考えられます。

また一筆の土地を区画割りして売り出したような住宅地内では、区画全域が心理的瑕疵物件に該当する可能性があります。

ただ、④や⑤のような比較的軽い心理的瑕疵では、数年経てば事件が風化して、通常の物件と同様に売却できる可能性が高いです。

不動産価値はその時々の状況で判断されますので、心理的瑕疵物件になってしまったと悲観的になる必要はありません。

⑥連日報道されるような事件性が高い飛び降り自殺の場合

世間が注目する事件性の高い自殺では、心理的瑕疵物件と扱われる可能性があります。

例えば、政治家や芸能人などの著名人がマンションから飛び降りた場合です。

マスコミに報道されてしまうと、マンション全体が風評被害を受けることがあります。

このような事件製の高い自殺は風化するまで時間がかかります。

長期間も「あの事件のマンション」といわれるため、心理的瑕疵物件と考えておいた方がよいでしょう。

⑦屋上や廊下等、共用部分からの飛び降り自殺の場合

家族ではない他人が共用部分から飛び降りた場合、事故物件にはあたりません。

専有部分に直接関係がないからです。ただ事件から数カ月は、自殺があったマンションだと噂されることもあります。売却をするなら、噂がおさまった頃の方がスムーズに売れるかもしれません。

事故物件と心理的瑕疵物件

マンションはさまざまな人が同じ建物に居住しているため、問題が起こることもあります。

しかし、飛び降り自殺の場合では「専有部分からの自殺」と「専用使用部分への落下」この2つが事故物件にあたり、他の状況では心理的瑕疵物件となります。

心理的瑕疵物件は、厳密にいうと法的に告知義務がありません。

しかし、売買が成立してから事実を知ると嫌な気持ちになりますよね。

告知義務がないとしても心理的瑕疵物件に該当するなら、わかる範囲で伝えておいた方が良いかもしれません。

事故物件の告知義務

告知義務
先ほどから何度か「告知義務」という言葉が出てきました。

告知義務とは、事故物件を売買する際に、その事実について売主が買主に対して告知する法的義務のことです。

瑕疵がある物件は、価格が下がったり買主が見つからないリスクもあるため、できれば伝えずに売りたいと考えるオーナーもいるでしょう。

しかし買主が物件を購入した時点で「知らなかった瑕疵」を見つけた場合、損害賠償や契約解除などの訴訟問題に発展することもあります。

告知義務がある事故物件では、必ず事実を伝えて買主を探さなければいけません。

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告知に関する注意点

告知義務がある物件では、売主が買主に対して飛び降り自殺があった時期や内容を伝えることが必要です。

不動産会社と媒介契約を結んでいるならば、営業担当から買主に説明することが多いですね。

では共用部分の自殺などで一般的には事故物件に該当しない不動産の場合、何も伝えなくてよいのでしょうか。

所有者が知っていて伝えなかった事実があると、後々トラブルに発展するかもしれません。

心理的瑕疵は相手の気持ちに大きく左右されるものです。

売主が気にしない事柄でも、買主が「知っていれば買わなかった」と感じれば、心理的瑕疵に該当することもあります。

告知すべきかどうか迷った場合でも、必ず仲介業者には事実を話しておきましょう

土地柄などにも左右されますので仲介業者の情報や考えを聞くことも必要です。

売主が告知したにもかかわらず、仲介業者が伝えなくても良いと判断して告知せずに売買契約を結んだ場合、その後訴訟になると仲介業者が責任を負うことになります。

仲介業者が買主に対して行う重要事項説明には「瑕疵」に関する項目があり、説明を怠ったときには責任を取らなければいけません。

売主が瑕疵を伝えて仲介業者が知っていた、という事実が重要です。

仲介業者には、知っている告知事項はすべて話しておきましょう

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告知義務の期間

事故物件の売買の場合は、事実を知り得る限りは次の買主に伝えていくべきだと考えられています。

事故から年数が経過している物件だからと告知義務を怠ったことにより、裁判に発展することが増えています。

そして心理的瑕疵の場合、売主側が敗訴するケースが非常に多いです。

50年前の殺人事件の告知義務違反で売主が瑕疵担保責任を追及された判例もあります。

自分を守るためにも、知っていることは包み隠さず伝えるようにしましょう。

賃貸物件では、事故があった次の入居者には告知しますが、それ以降は基本的に告知しません。

賃貸契約は売買取引と違って影響が少ないため、一度入居した後なら問題ないと考えられているからです。

しかし、次の入居期間が極端に短かければ、告知義務から逃れることはできないため、ケースバイケースで考えることが必要です。

事故から2~3年は告知義務があると考えている方がよいでしょう。

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飛び降り自殺があった物件をトラブルなく売る3つのポイント

飛び降り自殺があった物件をトラブルなく売るためには、誠意をもって対応することが大切です。

売りたいという気持ちが強すぎると、良いことばかりを話してしまいそうになりますが事故物件では絶対に止めておきましょう。

飛び降り自殺があったという事実は変えようがありません。

相手に対して誠実に接することがトラブルなく売るポイントです。では具体的に見ていきましょう。

1.飛び降りがあった事実を買主へ告知する

物件を検討している人に、飛び降り自殺があったことをきちんと伝えることが大切です。

その事実によって、購入をあきらめてしまう人もいるかもしれません。

それでも、告知せずに契約して将来トラブルになる可能性があるのなら、知った上で購入したいという人を探しましょう。

告知義務違反の判例では、売主が敗訴することが多いです。

多額の損害賠償を支払うことにもなりかねないため、告知義務は必ず守りましょう

2.物件を清潔にして自殺の痕跡を消す

飛び降り自殺は、室内が汚れることは少ないですが、できる限り清潔にしておきましょう。

例えば、物が散乱していたり、空気がほこりっぽいと感じると、内覧に来た人は「やはり・・・」と嫌な気持ちになってしまいます。

事故物件こそ、念入りに清掃をして明るさを出すことが有効な手段です。

故人の私物が多く残っている場合には、一時的に撤去するなどの対策を講じましょう。

飛び降り自殺は首つりや殺人などとは違い、室内で亡くなったわけではありません。自殺の痕跡を消して、良い印象を与えられれば、成約できる可能性が高まります。

リフォームをして物件を生まれ変わらせるのも1つの方法です。ただし、リフォーム費用を掛けても結局売れない場合もあるので慎重に検討しましょう。

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3.遺恨を残さないよう近隣の人に挨拶をする

近隣の人には、売却する前にきちんと挨拶をしておきましょう。

迷惑かけたことをお詫びし、売却する事実を伝えます。マンションなら上下左右、戸建では周り数軒に、菓子折りを持っていくとよいですね。

新しい買主が入居後にスムーズな人間関係を作れるよう、わだかまりを解いておくことは非常に重要です。自殺物件と知りながら購入したとしても、それが原因で近隣と後々トラブルになるかもしれません。

マンションの場合、管理会社にも挨拶をしておいた方がよいでしょう。飛び降り自殺は、マンション全体に多大な迷惑がかかります。共用部分に修繕が必要なこともありますので、きちんと話合いしなければなりません。
近隣住居や管理会社に誠意をもって対応して、次に所有する買主へ遺恨を残さないようにしましょう

飛び降り自殺があった物件を売却できないときの対処法

更地
飛び降り自殺のあった物件がなかなか売れない場合、どうすれば売却できるでしょうか。

まず事故物件の場合は、購入したいと思う人が普通の物件より少ないと考えておきましょう。

気にしないという人もいますが、絶対数が少ないのでやはり苦戦する可能性が高いです。

ポイントは「すぐに処分したいのか?そうでないのか?」を自分自身で考えておくことです。

訳あり物件専門の買取業者に依頼する

もっとも手早くトラブルが少ない方法は、買取業者に依頼することです。

不動産会社が物件を直接買取してくれる場合、事故物件にとって2つのメリットがあります。

瑕疵担保責任が免除されるので責任を一切負わずに済む

まず1つ目のメリットが、瑕疵担保責任が免除されることです。

個人間売買だと、瑕疵が見つかった場合、売主が責任を取らなければなりません。

買取業者に売却する場合、買取業者が責任を負うため、今後どのような問題が発生しても売主は責任を追及されません。

これは自殺に絡んだことだけではなく、水漏れや雨漏りなど物件自体の瑕疵をすべて含みます。

親戚からの相続などでは、住んでいるわけではないため物理的瑕疵があってもわかりませんよね。

例えば、シロアリに侵されていた、土地に埋設物があったなど、物件に起きている欠陥について、売主が責任を取らなければいけないのが瑕疵担保責任です。

通常物件なら交渉できる内容も、事故物件ではうまくいかないことも考えられます。

瑕疵担保責任を負わずに物件を手放せる買取制度は、強い味方となるでしょう。

買主を探す手間が省けるので早く物件を処分できる

2つ目のメリットは、早急に物件を処分できることです。

買取業者に依頼すれば、買取業者が売主から物件を直接買取するので、売主を探す手間が必要ありません。

ですので、買取業者に売却を依頼すれば、最短で物件を手放して現金化できます。

「悲しいことがあった物件だからこそ、あまり長引かせたくない」など、自殺や孤独死などで家族を亡くした人の中には、金額より早期売却を望む遺族が多いです。

特に訳あり物件専門の買取業者なら、飛び降り自殺があった物件などの事故物件を得意としているので相談してみるとよいでしょう。

事件が風化するまで時間を置いてから売却する

すぐに売りたいというわけではない場合、時間を置くという方法があります。

飛び降り自殺では、時間が経つと事件が風化して売却しやすくなるからです。

ただし、どれだけ時間が経っても売主には買主への告知義務があるので注意しましょう。

建物が経年劣化してしまうため、長期間待つことはおすすめできませんが、数年経ってから売却するのも方法のひとつです。

売却価格を20~30%値下げして売り出す

自殺後すぐに売る場合、周辺相場と同じ売却価格で処分することはほぼ不可能です。

通常の物件より、値下げして売り出しましょう。

買主がなぜ事故物件を希望するかというと近隣の売却相場より安く買えるからです。

同じ価格なら、事故がない物件を選びますよね。

飛び降り自殺があった物件は、売却価格を相場の20~30%程度値下げして売り出すとよいでしょう。

ただし事故物件は価格を下げれば、必ず売れるという性質のものではありません。

20~30%以上の値下げが必要な場合もありますので、覚悟しておくことも必要です。

建物を取り壊して更地にしてから売却する

戸建の場合は、思い切って更地にするのもよいでしょう。

心理的瑕疵はあくまで気持ちの問題です。

解体して更地にすることで嫌悪感が薄れれば、購入したいと考える人がいるかもしれません。

建物の取壊しには費用もかかるため、慎重に検討しなければなりませんが、古い戸建の場合は検討してもよいでしょう。

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まとめ

飛び降り自殺があった物件を処分することは、心労がかかります。

しかし、購入検討者を探すときにきちんと告知をしていれば恐れることはありません。

  • 買主への告知義務を守る
  • 部屋を清潔にして自殺の痕跡を消す
  • 売却価格を下げる

こうした対策を施して、それでも売却できない場合は買取業者に買取してもらうのがベストです。

建物が古くなると物件の価格も下がるので、早急に処分したい場合は通常の売買ではなく買取を依頼しましょう。

最終更新日:
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