【違反建築物の売却方法】注意点や少しでも高く売る3つのポイント

建築基準法やその他の法令に反している建物を、違反建築物といいます。

違反内容として多いのは、土地に対する建物の面積・高さの基準オーバーや、定められた土地の用途に反した建築物などです。

法令に違反しているような建物を進んで買いたがる人は少ないため、違反建築物の売却は困難です。不動産会社によっては、取り扱いを断る場合もあります。

そのため、違反建築物の売却は「買取業者」に買い取ってもらうのがもっともスムーズです。買取業者は自社で物件を直接買い取るため、違反建築物でも最短数日のスピード買取が可能です。

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違反建築物とは「法令に違反している建物」

違反建築物とは、建築基準法をはじめとする法令に違反して建てられた建物を指します。

行政は、建築主や所有者・施工者に対し、違反建築物の取り壊しや使用禁止・改善工事といった是正措置命令を出せます。建築中の工事停止命令も可能です。

また、違反事実の公表も認められています。つまり、行政に違反建築物であることが発覚すれば、そのことを隠して売却するのは難しいといえます。

建築基準法や関連の法令は、居住者や周辺住民の安全と適切な生活環境、都市の効率性を確保するために定められたものです。

したがって、違反建築物は住居の安全性や地域社会に、多大な迷惑や危険を与える可能性があるのです。

参照：e-Govポータル「建築基準法第9条」

既存不適格物件との違いは「法令に適合しなくなった時期」

違反建築物に類似するものとして「既存不適格物件」があります。

既存不適格物件は「建築時は合法であったが、その後の法改正などが原因で適合しなくなった建物」をいいます。

これらの既存不適格物件は、現時点の法令などに適合していないという点では、違反建築物と共通しています。

しかし、既存不適格物件に対して是正命令は出されません。所有者などの責任によるところではなく、法改正という自らではどうしようもない理由で適合しなくなったからです。

ただし、既存不適格物件を建て替えたり、増改築をおこなったりする場合、現行の基準に適合させる必要があります。

違反建築物の種類

違反建築物にも、いくつかの種類があります。どのような部分が違反しているかで売却時の対応が異なる場合もあるので、しっかり把握しておきましょう。

主な事例として、下記の6つを紹介していきます。

• 建築確認を経ていない物件
• 材料や構造が基準を満たしていない物件
• 斜線規制に違反している物件
• 建ぺい率または容積率の制限を超えた物件
• 建物が用途地域に適合していない物件
• 接道義務を満たしていない物件

1.建築確認を経ていない物件

建物の建築は、事前に「建築確認申請」を提出し、役所の許可を得たうえで工事をおこないます。

また、工事終了後に完了検査を受け、事前の計画どおり工事されていることを証明する「検査済証」の取得も必要です。

しかし、建築確認申請をしていないケースや、検査済証の取得をしていないケースがあります。

単に手続きを怠った場合もあれば、施工業者が計画と異なる工事をしたために、発覚を恐れて完成検査を受けない場合もあります。

いずれにしても、違反建築物であることに変わりはありません。意図せず建築確認を経ていない物件を取得した場合、解体や建て替えなどの対応が必要になるかもしれません。

2.材料や構造が基準を満たしていない物件

防火素材を使用していなかったケースや、必要な保安設備などを設置していなかったケースがあります。

建物に使用する材料や構造に関しても、明確な基準が設けられています。しかし、指定された材料より粗悪品を使用したり、耐震強度の偽装をおこなったりするなど、悪質な施工業者による手抜き工事は少なくありません。

また、集合住宅に求められる防火規定を満たしておらず、火災発生時のリスクが高い物件もあります。

3.斜線規制に違反している物件

斜線規制とは、建物の高さに関する規定です。道路や土地の境界線を基準に、空間を斜めに切り取るような制限を設けます。

主な斜線規制は、下記の3つです。

• 道路の反対側の境界線を基準とした「道路斜線制限」
• 隣地との境界線を基準とした「隣地斜線制限」
• 北側の高さを制限する「北側斜線制限」

地域によって適用される制限の内容は異なります。詳しくは、役所や不動産業者に聞いてみましょう。

4.建ぺい率または容積率の制限を超えた物件

建ぺい率と容積率は、建物の面積に関する規制です。建ぺい率は「敷地面積に対する建築面積」を、容積率は「敷地面積に対する延床面積」を規定します。

• 建築面積・・・建物を真上から見たときの面積
• 延床面積・・・各階層における床面積を合計した面積

具体的な事例としては、下記のようなケースがあります。

• 増改築で制限を超えてしまうケース
• ガレージを居住用スペースに変更したで床面積が増えるケース
• 敷地の一部を売却するなどで敷地面積が減少したケース

5.建物が用途地域に適合していない物件

都市計画区域内においては、建築できる建物の用途が限定されていることがあります。

例えば、住居専用地域では一定規模以上の店舗や事務所などは建築できません。そのような地域に建てられた工場や作業場、遊戯施設などは違反建築物とみなされます。

当初から違反を前提に建築した場合のほか、以下の2点のような形で違反建築物になってしまう場合があります。

• 増改築などによって床面積が増加したり、高さが上がったりするなどで、用途地域による制限を超えてしまう場合
• 建物の用途自体を変更することによって、用途地域における建物の使用目的に違反してしまった場合

6.接道義務を満たしていない物件

都市計画区域内おける建物は「接道義務」といって、道路とどれぐらい接しているかという規制があります。

一部区域によって異なる場合もありますが、原則として「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」とされています。

接道義務を満たしていない場合、セットバック（敷地の境界を後退させて道路を広げる）といった対処が必要です。

違反建築物を売却する際の注意点

需要こそ大きく下がる違反建築物ですが、売却ができないわけではありません。

しかし、売却時には売り主として注意すべきポイントがあります。

• 重要事項説明で違反建築物であることを伝える
• 融資を受けにくい物件であることを伝える
• >再建築をするときは同規模の建物が建てられないことを伝える

これらを押さえておかないと、売却後に買主とトラブルになる恐れもあります。

重要事項説明で違反建築物であることを伝える

違反建築物のように何らかの問題を抱えている物件を売る場合、その事実を契約前の「重要事項説明」で説明しなければいけません。

買主への重要事項説明そのものは、仲介を依頼した不動産会社がおこないます。売主としては、不動産会社に自分が把握している事実を伝えるようにしましょう。

売主が違反の事実を隠していた場合、契約不適合責任に問われます。契約解除や損害賠償の支払いが必要になるかもしれないので、違反内容は正直に伝えるようにしましょう。

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。引用：e-Govポータル「民法第562条」

融資を受けにくい物件であることを伝える

違反建築物の購入にあたって、住宅ローンの審査通過は困難といえます。

売れにくい物件は担保価値も低いといえるため、金融機関は融資を避ける傾向にあるのです。

必ずしも融資が受けられないわけではありませんが、金利や返済期間など、条件が厳しくなる場合がほとんどです。

再建築をするときは同規模の建物が建てられないことを伝える

建ぺい率や容積率をオーバーしている物件の場合、再建築の際は現行の基準に適合させる必要があります。

つまり、既存の建物より狭い建物しか建てられないということです。

物件が築古の場合、買主側は建て替えを前提に購入するケースが少なくありません。しっかりと事前説明をおこない、認識の違いによるトラブルを避けましょう。

違反建築物を少しでも高く売る3つのポイント

違反建築物を売却するとき、どういったポイントを押さえればデメリットをカバーし、売却活動に入ることできるのでしょうか？

具体的には、下記の3つがあげられます。

• 広く使える物件であることをアピールする
• 土地を買い取ることで接道要件を満たす
• リフォームやホームステージングで物件の内部を新しくする

それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

1.広く使える物件であることをアピールする

違反建築物件のなかでも、容積率や建ぺい率をオーバーした物件はとくに多いといえます。

これらの物件は、逆に考えると「基準より面積が広い家」ということです。

容積率や建ぺい率を超えただけで、建物の取り壊しを命令されることは基本的にはありません。既存の建物を使用するだけなら、問題にならないケースが多いのです。

そのため「なるべく広い家に住みたい」という人などから、購入を申し込まれる可能性があります。

2.セットバックや土地の買取で接道要件を満たす

接道要件を満たしていない場合、セットバックをおこなうか、周辺の土地を買い取って建築可能物件にすることを検討しましょう。

セットバックで境界を下げることで「幅4mの道路に接している」状態にすれば、建築可能物件になります。自分の使える敷地は減りますが、建築可能物件になれば資産価値は上がるでしょう。

また、道路と敷地の設置部分が2m未満の場合は、より道路に面した側の土地を買い取り、2m以上の間口を確保する方法が有効です。敷地面積を広げれば、自然と資産価値も上がります。

どちらも一定の費用はかかりますが、余裕があれば検討してみましょう。

3.リフォームやホームステージングで物件の内部を新しくする

違反建築物は築古物件である場合が多く、建物の劣化などが理由で購入を避けられるケースもあります。

しかし、リフォームやホームステージングをおこなえば、築古物件でも需要を高められます。

違反建築物であっても、リフォームの禁止はされていません。壁紙や床の交換、または設備の刷新をおこなって新築に近い状態へ戻せば、売却価格を上げることも可能でしょう。

ホームステージングは、買主に対して「良い生活空間」をイメージさせるような装飾を施して売却するという手法です。買主の印象を良くし、購買意欲を高めるのに効果的です。

違反建築物を売却するまでの流れ

実際に違反建築物を売却するときは、どのような流れになるのでしょうか。

基本的には通常の不動産売買と変わりませんが、下記の3つはとくに重要です。

1. 査定を受けて不動産会社と契約する
2. 内覧の対応をおこなう
3. 問題点を理解してもらったうえで売買契約を結ぶ

それぞれの手順について、流れにそって解説していきます。

1.査定を受けて不動産会社と契約する

まずは査定を受けて、売却を依頼する不動産会社を選びましょう。

不動産会社によっては違反建築物の取り扱いを断るところもあるので、スムーズな売却を実現するには、複数の不動産会社に査定を依頼することが必要です。

一括査定を利用すれば、1回の入力でまとめて査定依頼を出せるので、積極的に活用しましょう。

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「仲介」より「買取」の方が違反建築物をスムーズに売却できる

不動産会社を選ぶときは、仲介業者と買取業者の違いも把握しておきましょう。

仲介業者は、広告などで物件の買主となる人を探して、売却手続きをサポートする不動産会社です。売買価格に応じた仲介手数料を得ることで利益をあげます。

仲介業者とは「媒介契約」という契約を結びます。媒介契約にも種類があるのですが、違反建築物の場合は、仲介業者に積極的な売却活動をおこなってもらえる「専属専任媒介契約」を締結しましょう。

ただし、仲介業者に依頼しても、買主が見つからなければ物件を売却できません。需要の少ない違反建築物の場合、1年以上売れないケースもありえます。

もう1つの買取業者は、買主を探すのではなく、自社で物件を買い取る業者です。買主を探す手間がなく、現金で一括支払いされるので、早ければ数日ほどで物件を現金化できます。

売却スピードを優先する場合や、すでに売り出していて長期間売れ残っている場合は、買取業者を利用しましょう。

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2.内覧の対応をおこなう

不動産情報サイトなどに物件情報を掲載し、希望者の内覧対応をおこないます。

後からトラブルとならないように、内覧の際は「どの部分が違反に当たるのか」「どのような制限が発生しているのか」などのリスクを、しっかりと伝えておきます。

あわせて、物件のアピールポイントを誠実に伝えることができれば、成約に繋がりやすくなります。

3.問題点を理解してもらったうえで売買契約を結ぶ

買主が問題点を充分に理解し、納得したうえで購入を申し出れば、売買契約を締結します。

契約前の重要事項説明の場では、売主・買主・不動産会社の宅地建物取引士が同席のうえでおこなうのが基本です。重要事項説明書を参照しながら、どこが違反しているかをしっかりと再確認します。

その後に契約を締結し、代金の支払いと物件の引き渡しをおこなえば、売却は終了です。

まとめ

違反建築物は法律に違反している物件であり、一般的には売りにくいといえます。

しかし、違反状態を解消すれば、通常の物件と同じように売却することは可能です。

違反状態のまま売却する場合、事前の説明はしっかりとおこないましょう。認識のズレから買主とトラブルになり、裁判沙汰になるケースも少なくありません。

なるべく早く処分したい場合は、再建築不可物件の専門買取業者に相談し、直接買い取ってもらうとよいでしょう。早ければ最短数日で、物件の現金化が可能です。