ひび割れがある家を売却する7つのコツ!補修せずに放置するリスクも解説

ひび割れ住宅

売却をしようとする家でひび割れを発見したらどうすればいいのでしょうか。購入する立場からすれば、ひび割れのある家は見た目が悪く、安全上の不安も大きいため、どうしても購入を見送る対象になります。この記事では、ひび割れのある家を売却するコツと、補修を怠った場合のリスクについて解説をしていきます。

どの程度のひび割れから売却価格に影響するのか

ひび割れ住宅
売却しようとする家にひび割れがあるからといって、すべてのケースで売却価格に影響するわけではありません。しかし、ひび割れの程度が構造を脆弱にするものであれば、価格への影響は避けられません。基礎、外壁、内壁などのひび割れがどの程度のものであれば、売却価格に影響を及ぼすのかを解説していきます。

基礎のひび割れは構造の劣化に直結するので価格に影響する

基礎のひび割れを判断する指標として、国が推進する既存住宅状況調査(インスペクション)のチェック項目が活用できます基礎のひび割れは構造の劣化に直結するため、国土交通省は「既存住宅状況調査方法基準の解説」の中で、調査において指摘すべき事項を定めていますここでチェックを受けた事項は、重要事項説明の際に、建物状況調査結果を報告する書類として提示されるため売却価格に大きく影響することになります。

また既存住宅状況調査を実施しない場合においても、チェック項目にある内容を現認した場合には、重要事項説明書に記載をしないと契約不適合となります。それでは既存住宅状況調査において、基礎のひび割れはどのような状態であれば指摘事項になり、価格に影響を及ぼすのかをみていきましょう。

参照:既存住宅状況調査方法基準の解説 国土交通省

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基礎のひび割れは0.5㎜以上が価格に影響する

既存住宅状況調査においては、基礎のひび割れの幅が0.5㎜以上あれば、指摘事項になるため、売却価格に影響します。0.5㎜を測定するには、市販のクラックスケールを用いる方法がありますが、手近なものでは0.5㎜のシャープペンシルの替え芯をあてる方法でも判定できます。

また幅とは関係なく、深さが20㎜以上あるようなひび割れやさび汁を伴うようなひび割れについても指摘事項になるので、売却価格に影響しますこうしたひび割れが発生している場合、一般の相場価格の70~80%くらいで売却されることになります。これらの範疇に入らない微細なひび割れ程度であれば、構造の劣化には繋がらないので、価格に影響することはありません。

外壁のひび割れは下地まで達すると価格に影響する

外壁は、直接建物を支える構造体ではないので、ひび割れが生じてもただちに建物の崩壊に繋がることはありません。しかし外壁のひび割れが下地材(合板、ラス金網、防水紙)まで達している場合、雨水が構造材まで浸入して、柱などの劣化を促進させるために、売却価格に影響するひび割れになります。

こうしたひび割れがある場合は、一般相場の80~90%で売却されることになります。

内壁のひび割れは価格への影響が少ない

内壁下地であるプラスターボードなどのズレによって壁紙の一部分にひび割れや亀裂が生じていても、構造の劣化に直結しないので、売却価格には影響しません

ただし不同沈下によってひび割れが発生している場合は、基礎の根本的な問題なので、価格に大きく影響します念のために他の部位に不同沈下の兆候がないかを確認しておいた方がいいでしょう。

ひび割れがある家を高く売る7つのコツ

修繕履歴
ひび割れのある住宅は高値で売却しようとしても、欠陥住宅ではないかと懸念されて、容易には進まないことが想定できます。不利な状況を踏まえてどのように売却を進めれば高く売れるのか、そのコツを解説していきます。

1:ひび割れを補修した際は「修繕履歴」に残す

売却の予定がなかった時期に行った補修も含めて、これまで行ってきた修繕工事の経緯や写真などをまとめた記録データを「修繕履歴」として保存しておきます。ひび割れの補修についても、ひび割れがあった事実と補修内容を明らかにすることで、購入希望者の信頼を得ることができ、高値での売却に結びつきます。

2:価格交渉には柔軟に対応する

ひび割れのある家は、なかなか購入希望者から声がかからないのが現実です。売却できないまま何年も放置しておくと、維持管理費や固定資産税などの支出が増えるばかりです。購入を希望する人が現れたら、売却価格を大きく値切られても柔軟に対応した方が、結果的に正しい判断だったということがあります。

3:地元の売買に強い不動産会社に仲介を依頼する

最初からひび割れのある住宅は売れないとあきらめムードがある不動産会社に依頼すると、まったく売れないという事態になります。地元で不動産売買の実績が多い不動産会社に仲介を依頼すると、購入を希望する客の情報をリストアップしていることもあり、早い段階で購入希望者が現れることがあります。

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4:きちんと補修したのであれば既存住宅状況調査をする

構造に支障のある重大なひび割れの補修を既に済ませているのであれば、既存住宅状況調査(インスペクション)を実施することで、購入希望者の信頼を得ることができます重大なひび割れについては、たとえ補修したものであっても、その事実を重要事項に記載しなければいけません。既存住宅状況調査を実施することで、現在はひび割れがないことを明らかにすれば、高値での売却が期待できます。

5:既存住宅売買瑕疵保険に加入する

既存住宅売買瑕疵保険とは、検査事業者が売却物件の検査をして、大きな問題がなかった場合に加入できる保険のことです。売主が保険申込者になり、引き渡し後に隠れた瑕疵が見つかった場合に買主に保険金が支払われます

保険への加入は、売主自らが選定した登録検査事業者に依頼する方法と仲介をする不動産会社に依頼する方法があります。そのうえで、それぞれ依頼を受けた事業者が住宅瑕疵担保責任法人に加入の申し込みをします。ひび割れのあった住宅でも補修によって現在大きな問題がなければ、保証の対象になりますから、買い手も安心して物件の購入ができます
参考:住宅瑕疵担保履行法および住まいの安心総合支援サイト 国土交通省

6:住宅を空にする

たとえ軽微であっても、ひび割れのある家は、見えない箇所にも重大なひび割れがあるのではないかと、購入希望者は疑いの目を向けてしまいます。このため、家の中に死角が生じないように、いったん仮住まいに転居して、家を空にするのも効果的な売却方法です。この際にハウスクリーニング業者に依頼して、室内を本格的に清掃してもらうとさらに効果が上がります。

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7:訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう

ひび割れがある住宅は売れないのではないかと心配している方には、訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう方法がとても有効です。ひび割れのある住宅でも相談可能です。

訳あり物件を専門に取り扱っている業者は、物件を大胆にリフォームすることによって、価値のある物件としてリセットするノウハウを持ち合わせています売却の方法を熟知しているからこそ、意外と高値で買い取ってもらえます

当社はひび割れのある住宅の買い取りに自信があります

当社クランピーリアルエステートは、全国800人を超える弁護士・司法書士・税理士と連携をしております。そのため、ひび割れのある家などで瑕疵担保責任を問われるトラブルに発展しても、早急に問題解決が図れるため、通常の不動産会社では取り扱いが難しい物件であっても買い取りを実施していきます。

下記リンク先の「不動産スピード買取窓口」に依頼をして頂くと最短48時間以内という早さで現金化が可能なだけでなく、これまでに大手不動産会社などに断られた物件も柔軟に買い取ることができますひび割れのある住宅で売却を躊躇われている方も、お気軽にご相談ください

ひび割れがある住宅を売却するまでの流れ

ひび割れのある住宅は、どのような流れで売却に至るのかをみていきましょう。中古住宅の売却には、不動産業者に仲介を依頼するケースと訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう方法があります。それぞれどのような流れで進められるのかみていきましょう。

不動産会社の仲介による売却の流れ

不動産会社の仲介で売却する場合は、次のような流れになります。

1.不動産会社に売却の相談をする
2.不動産会社に仲介を依頼する(媒介契約)
3.不動産の売却活動
4.購入希望者と価格の交渉をする
5.物件情報を開示する(告知義務)
6.売買契約書を結ぶ
7.物件の引渡し

ひび割れのある住宅の場合「3.不動産の売却活動」の期間中に購入希望者が現れなかったり、「4.購入希望者と価格の交渉をする」段階で価格が折り合わなかったりすると、成約に至るまで長期間を要することがあります。

訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう流れ

訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう場合の流れは次のとおりです。

1.問い合わせ
2.条件確認
3.物件調査
4.買取価格の提示
5.金額に納得した場合は契約
6.物件の引渡し

訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう場合は、売却活動をする必要がないため、物件の引渡しまでの期間を大幅に短縮することができます

ひび割れを放置した場合の4つのリスク

倒壊リスク
売却予定のないまま、ひび割れを放置しておくと、どんな事態になるのかを明らかにしていきます特に基礎と外壁のひび割れは放置しておくと、さらなる重大な事態を招く恐れがあるので、早急な対策が必要です。

1:基礎工事の施工不良による倒壊リスク

基礎にひび割れが発生する原因はいくつかありますが、もし施工不良が原因であれば、最悪の場合、家屋が倒壊するおそれがあるので早急な補強工事が必要です。基礎工事でどのような施工不良が考えられるかみていきましょう。

鉄筋の本数が少ない

鉄筋コンクリート造の基礎は、引っ張り方向の力は鉄筋が負担しています構造計算によって設計された本数の鉄筋が設置されていない場合は、コンクリートの負担が限界を超えるため、ひび割れが発生します

鉄筋は縦と横に20~30㎝の間隔で入っているのが一般的です。鉄筋の間隔は鉄筋探知機で探ることができます。高価な機器ですが、大手現場用具販売店でレンタルすることも可能なので、個人でも利用することができます。

鉄筋の位置が表面に近すぎる

鉄筋の位置が表面近くにあると、浸透した雨水によって鉄筋が錆びる可能性があり、さび汁を発生させる原因になります。見た目も悪くなりますが、さらに進行すると鉄筋の膨張によってコンクリートが剥離することがあります。

コンクリートの品質が劣悪

コンクリートはJIS規格に基づいた製品を打ち込むのが基本ですが、自家製のコンクリートやJIS認定工場でないプラントから出荷された製品は、品質が劣悪なことがあります。強度が不足していると、災害時に家屋が倒壊する可能性もあります。

コンクリートの施工不良

コンクリートは砕石をまんべんなく行きわたらせるために丁寧に施工する必要があります。しかし施工時間を節約するために、水を足したり、砕石を一カ所に集めたりすると、強度不足のコンクリートとなり、災害時に住宅が倒壊する可能性があります。

基礎のひび割れが、ここに挙げたことに起因しているのであれば、単にひび割れを埋める補修では、根本的な対策にはなりません。基礎をさらにつぎ足すなど大がかりな補修工事が必要になります。こうした状況の判断は、建築士事務所か既存住宅状況調査(インスペクション)を実施している会社に調査依頼すれば、専門的な見解を得ることができます

2:不同沈下による住宅が傾くリスク

土地の地盤が軟弱な場合、徐々に住宅が沈んでいくことで、基礎にひび割れが発生することがあります。地盤の強度が一様ではないために、最も地盤の軟弱な個所が深く沈んでいきます。このため不同沈下がさらに進行すると、やがて誰でもわかるくらい住宅に傾きが生じ、危険性が増します

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3:外壁に関連するリスク

外壁のひび割れは、ただちに構造に影響を及ぼすことはないものの、長期間放置することで、やがて構造材の腐食を始めとした様々な問題を引き起こすリスクがあります。

柱が腐食する

外壁のひび割れが下地材まで進行していると、雨水が柱まで到達して、やがて腐食させてしまう危険性があります。

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断熱効果が低減する

外壁のひび割れが下地材まで進行していると、雨水が断熱材を湿らせる可能性があります。一般的な断熱材であるグラスウールは、水に濡れることで空気層が消滅して、断熱効果を発揮できなくなります。

シロアリ被害に遭う

外壁のひび割れを放置して、壁内が常に湿気のある状態のままだと、シロアリが好む環境と化し、生息を促すことになります。

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4:内壁に関連するリスク

内壁単独のひび割れであれば大きな心配はいりません。しかし念のために各部屋の建具や床に不具合がないかを確認しておきましょう。建具の開閉が困難になっているとか、床にビー玉が転がるといった現象があれば、不同沈下の可能性がありますから、早急な対策が必要になります。

まとめ

ひび割れのある家は、見た目の悪さもさることながら、構造上の不安もあるためなかなか買取希望者が現れないことがあります。

売却を促進するためには、やはり購入希望者の不安を払拭することが大きなポイントとなります。安全を確保する補修を実行することで、売買の成立に繋がる可能性が高くなります。しかし一方で、修繕に投資した額だけ物件価格が上がるかといえば、そうとはいえない現実があります。実際の売買では修繕費の半額程度のアップが見込めればよい方でしょう。

そのためひび割れのある住宅については、不動産会社の仲介で売却するよりも、むしろ買取専門業者に直接売却する方が、メリットがあります。業者選択に際しては、取引事例の多さ、現金化までの時間の短さ、買取対象物件の豊富さの3つのポイントに着目するといいでしょう。

当社でも瑕疵物件をはじめ、さまざまな訳あり物件を取り扱っています無料相談も行っておりますので、お気軽に買取専門窓口までご相談ください

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