ひび割れがある家を売却する7つのコツ!補修せずに放置するリスクも解説

ひび割れ住宅

地震や経年劣化の影響で、家にひび割れが発生してしまうことがあります。ひび割れのある家は見た目が悪く、不安も大きいため売却を希望する人も多いでしょう。

実際に所有する家にひび割れが発生してしまった人は

・売却して引っ越したいから、価格相場を知りたい!
・目立たない所にできたひび割れでも、大きく値下げされてしまう?
・少ししかひび割れしていないから、放置してもいいよね?

など、さまざまな疑問や不安があるかと思います。

この記事では、ひび割れが発生している不動産の売却について、不動産専門家の観点から解説し、あなたの疑問や不安を解決します。

具体的には

・ひび割れケースごとの価格相場
・ひび割れがある家を高く売る7つのコツ
・ひび割れがある家を売却するまでの流れ

などの内容を、重要なポイントに絞ってわかりやすく解説していきます。

この記事を読めば、ひび割れが売却価格に影響を与えるケースを理解したうえで、高値で売却できるようになります。

また、ひび割れを放置するリスクも紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

どの程度のひび割れから売却価格に影響するのか

ひび割れ住宅
売却しようとする家にひび割れがあるからといって、すべてのケースで売却価格に影響するわけではありません

しかし、ひび割れの程度が構造を脆弱にするものであれば、価格への影響は避けられません。

基礎、外壁、内壁などのひび割れがどの程度であれば、売却価格に影響を及ぼすのかを解説していきます。

基礎のひび割れは構造の劣化に直結するので価格に影響する

基礎のひび割れを判断する指標の代表格が、国が推進する既存住宅状況調査(インスペクション)のチェック項目です

基礎のひび割れは構造の劣化に直結するため、国土交通省は「既存住宅状況調査方法基準の解説」の中で、調査において指摘すべき事項を定めています

ここでチェックされる事項は、重要事項説明の際に、建物状況調査結果を報告する書類として提示されるため売却価格に大きく影響します

また既存住宅状況調査を実施しない場合においても、チェック項目にある内容を現認した場合、重要事項説明書に記載しないと契約不適合となるため注意しましょう

既存住宅状況調査において、基礎のひび割れはどのような状態であれば指摘事項になり、価格に影響を及ぼすのかをみていきましょう。

参照:既存住宅状況調査方法基準の解説 国土交通省

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基礎のひび割れは0.5㎜以上が価格に影響する

既存住宅状況調査においては、基礎のひび割れの幅が0.5㎜以上あれば、指摘事項になるため、売却価格に影響します

0.5㎜を測定するには、市販のクラックスケールを用いる方法もありますが、手近なものでは0.5㎜のシャープペンシルの替え芯をあてる方法でも判定可能です。

また幅とは関係なく、深さが20㎜以上あるようなひび割れやさび汁を伴うようなひび割れについても指摘事項になるので、売却価格に影響します

こうしたひび割れが発生している場合、一般の相場価格の70~80%くらいで売却されるケースが多いです。

これらの範疇に入らない微細なひび割れ程度であれば、構造の劣化には繋がらないので、売却価格に影響することはありません。

外壁のひび割れは下地まで達すると価格に影響する

外壁は直接建物を支える構造体ではないので、ひび割れが生じても、すぐ建物の崩壊に繋がるわけではありません

しかし外壁のひび割れが下地材(合板、ラス金網、防水紙)まで達している場合、雨水が構造材まで浸入して柱などの劣化を促進させるので、売却価格に影響するひび割れに該当します。

こうしたひび割れがある場合は、一般相場の80~90%で売却されるため注意しましょう。

内壁のひび割れは価格への影響が少ない

内壁下地であるプラスターボードなどのズレによって、壁紙の一部にひび割れや亀裂が生じていても、構造の劣化に直結しないので、売却価格には影響しません

ただし不同沈下によってひび割れが発生している場合、基礎の根本的な問題なので、売却価格に大きく影響します

念のため、他の部位に不同沈下の兆候がないかを確認しておいた方がよいでしょう。

ひび割れがある家を高く売る7つのコツ

修繕履歴
ひび割れがある家は高値で売却しようとしても、欠陥住宅ではないかと懸念されて、容易には進まないことが想定できます。

不利な状況を踏まえて、どのように進めれば高く売却できるのか、そのコツを解説していきます。

1.ひび割れを補修した際は「修繕履歴」に残す

売却の予定がなかった時期に行った補修も含めて、これまでの修繕工事の経緯や写真などをまとめた記録データを「修繕履歴」として保存しておきます

ひび割れの補修についても、ひび割れがあった事実と補修内容を明らかにすることで、購入希望者の信頼を得られるため、高値での売却に結びつきます。

2.価格交渉には柔軟に対応する

ひび割れのある家は、なかなか購入希望者から声がかからないのも現実です。

売却できないまま何年も放置しておくと、維持管理費や固定資産税などの支出が増えるばかりです。

購入を希望する人が現れたら、売却価格を大きく値切られても柔軟に対応した方が、結果的に正しいケースもあります。

3.地元の売買に強い不動産会社に仲介を依頼する

最初から「ひび割れがある家は売れない」と諦めている不動産会社に依頼すると、まったく売れないため注意しましょう。

地元での不動産売買の実績が多い不動産会社に仲介を依頼すると、購入を希望する顧客情報をリストアップしているので、早い段階で購入希望者が現れるかもしれません。

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4.きちんと補修したのであれば既存住宅状況調査をする

構造に支障のある重大なひび割れをすでに補修している場合、既存住宅状況調査(インスペクション)を実施すれば、購入希望者の信頼を得られます

重大なひび割れについては、たとえ補修したものであっても、その事実を重要事項に記載しなければいけません

既存住宅状況調査を実施して、現在はひび割れがないことを明らかにすれば、高値での売却が期待できます。

5.既存住宅売買瑕疵保険に加入する

既存住宅売買瑕疵保険とは、検査事業者が売却物件の検査をして、大きな問題がなかった場合に加入できる保険です。

売主が保険申込者になると、引渡し後に隠れた瑕疵が見つかった場合に買主へ保険金が支払われます

既存住宅売買瑕疵保険への加入は、売主自らが選定した登録検査事業者に依頼する方法と仲介をする不動産会社に依頼する方法があり、それぞれ依頼を受けた事業者が住宅瑕疵担保責任法人に加入の申込みをします。

ひび割れのあった住宅でも、補修によって現在大きな問題がなければ、保証の対象になるため、買主も安心して物件を購入可能です
参考:住宅瑕疵担保履行法および住まいの安心総合支援サイト 国土交通省

6.住宅を空にする

たとえ軽微であってもひび割れのある家は、見えない箇所にも重大なひび割れがあるのではないかと、購入希望者は疑いの目を向けてしまいます。

ですので、購入希望者が家の中をすべて確認できるように、いったん仮住まいに転居して、家を空にするのも効果的な売却方法です。

この際にハウスクリーニング業者に依頼して、室内を本格的に清掃してもらうと、印象が良くなるため、さらに効果が上がります。

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7.訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう

ひび割れがある家を売却できない場合、訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう方法がもっとも有効です。

通常の不動産業者とは異なり、訳あり物件専門の買取業者であれば、ひび割れがある家でも対応可能です。

訳あり物件を専門に扱う業者は、物件を大胆にリフォームして、価値のある物件として再生するノウハウを持ち合わせています

買取した物件の使い道を熟知しているからこそ、ひび割れのある家でも高値で買い取ってもらえます

当社はひび割れがある家の買い取りに自信があります

当社クランピーリアルエステートは、全国800人を超える弁護士・司法書士・税理士と連携している訳あり物件専門の買取業者です。

そのため、ひび割れのある家などで瑕疵担保責任を問われるトラブルに発展しても、早急に問題解決が図れるため、通常の不動産業者では扱えない物件も買取しています。

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ひび割れがある家の売却でお困りの方も、お気軽にご相談ください

ひび割れは時間とともに悪化するため、当社の高額・スピィーディーな査定をぜひご利用ください!

ひび割れがある家を売却するまでの流れ

ひび割れがある家は、どのような流れで売却するのかをみていきましょう。

中古住宅の売却には、不動産業者に仲介を依頼するケースと訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう方法があります。

それぞれどのような流れで進められるのか確認していきましょう。

不動産会社の仲介による売却の流れ

不動産会社の仲介で売却する場合は、次のような流れになります。

1.不動産会社に売却の相談をする
2.不動産会社に仲介を依頼する(媒介契約)
3.不動産の売却活動
4.購入希望者と価格の交渉をする
5.物件情報を開示する(告知義務)
6.売買契約書を結ぶ
7.物件の引渡し

ひび割れがある家の場合「3.不動産の売却活動」の期間中に購入希望者が現れなかったり「4.購入希望者と価格の交渉をする」段階で価格が折り合わなかったりすると、売却まで時間のかかることがあります。

訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう流れ

ひび割れがある家を訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう場合、流れは次のとおりです。

1.問い合わせ
2.条件確認
3.物件調査
4.買取価格の提示
5.金額に納得した場合は契約
6.物件の引渡し

訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう場合は、売却活動をする必要がないため、物件の引渡しまでの期間を大幅に短縮できます

ひび割れを放置した場合の4つのリスク

倒壊リスク
ひび割れがある家を売却しないまま、放置しておくリスクを確認しておきましょう

特に基礎と外壁のひび割れを放置しておくと、さらなる重大な事態を招く恐れがあるので、早急な対策が必要です。

1.基礎工事の施工不良による倒壊リスク

基礎にひび割れが発生する原因はいくつかありますが、もし施工不良が原因の場合、家屋が倒壊するおそれもあるので早急な補強工事が必要です。

基礎工事でどのような施工不良が考えられるかみていきましょう。

鉄筋の本数が少ない

鉄筋コンクリート造の基礎は、引っ張り方向の力は鉄筋が負担しています

構造計算によって設計された本数の鉄筋が設置されていない場合は、コンクリートの負担が限界を超えるため、ひび割れが発生します

鉄筋は縦と横に20~30㎝の間隔で入っているのが一般的です。

鉄筋の間隔は鉄筋探知機という高価な機器で確認できますが、大手現場用具販売店でレンタル可能なので、個人でも容易に確認できます。

鉄筋の位置が表面に近すぎる

鉄筋の位置が表面近くにあると、浸透した雨水によって鉄筋が錆びる恐れもあり、さび汁を発生させる原因になります。

見た目が悪くなるだけでなく、進行すると鉄筋の膨張によってコンクリートが剥離することもあるので注意しましょう。

コンクリートの品質が劣悪

コンクリートはJIS規格に基づいた製品を基本的に打ち込みますが、自家製やJIS認定工場でないプラントから出荷された製品には、品質が劣悪なコンクリートもあります。

品質が劣悪なコンクリートのせいで強度が不足していると、災害時に家屋が倒壊する恐れもあるので注意が必要です。

コンクリートの施工不良

本来、コンクリートは砕石を隅々まで行きわたらせるため、丁寧に施工しなければなりません

しかし施工時間を節約するために、水を足したり、砕石を一カ所に集めたりすると、強度不足のコンクリートとなり、災害時に住宅が倒壊する恐れがあります。

基礎のひび割れが、ここに挙げたことに起因しているのであれば、単にひび割れを埋める補修では、根本的な対策にはなりません。

基礎をさらにつぎ足すなど、大がかりな補修工事が必要になります。

こうした状況の判断は、建築士事務所か既存住宅状況調査(ホームインスペクション)を実施している会社に調査依頼すれば、専門的なアドバイスをもらえるでしょう

2.不同沈下による住宅が傾くリスク

土地の地盤が軟弱な場合、徐々に住宅が沈んでいくことで、基礎にひび割れが発生する恐れもあります。

地盤の強度が一様ではないために、最も地盤の軟弱な個所が深く沈んでいきます

このため不同沈下がさらに進行すると、やがて誰でもわかるくらい住宅に傾きが生じ、危険性が増すので注意しましょう

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3.外壁に関連するリスク

外壁のひび割れは、いますぐ構造に影響を及ぼすことはなくても、長期間放置すると、やがて構造材の腐食などの問題を引き起こすリスクがあります。

柱が腐食する

外壁のひび割れが下地材まで進行していると、雨水が柱まで到達して、やがて腐食させてしまう危険性があります。

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断熱効果が低減する

外壁のひび割れが下地材まで進行していると、雨水が断熱材を湿らせる恐れがあります。

一般的な断熱材であるグラスウールは、水に濡れることで空気層が消滅して、断熱効果を発揮できなくなるため注意しましょう。

シロアリ被害に遭う

外壁のひび割れを放置して、壁内が常に湿気のある状態のままだと、シロアリが好む環境と化し、生息を促すことになります。

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4.内壁に関連するリスク

内壁単独のひび割れであれば大きな心配はいりません

しかし念のために各部屋の建具や床に不具合がないかを確認しておきましょう。

建具の開閉が困難になっているとか、床にビー玉が転がるといった現象があれば、不同沈下の恐れがあるため、早急な対策が必要になります。

まとめ

ひび割れのある家は、見た目の悪さもさることながら、構造上の不安もあるため、なかなか購入希望者が見つかりません

売却を促進するためには、やはり購入希望者の不安を払拭することが大きなポイントとなります。

安全確保するための補修を施せば、売買の成立に繋がる可能性が高くなります

しかし一方で、修繕費用にかけた分だけ物件価格が上がるかといえば、そうとは限らず、実際の不動産売買では修繕費の半額くらい値上げできればよい方でしょう。

そのためひび割れがある家については、不動産会社の仲介で売却するよりも、むしろ買取専門業者に直接売却する方が、メリットがあります

業者選びについては「取引事例の多さ」「現金化までの時間の短さ」「買取対象物件の豊富さ」の3点に着目するとよいでしょう。

当社でも瑕疵物件をはじめ、さまざまな訳あり物件を取り扱っています

無料相談もできますので、以下のリンクからお気軽にご相談ください

最終更新日:
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