共有名義で後悔してしまう7つの事例！よくあるケースと対策を専門家が解説

共有名義不動産の基本ルール

共有名義で後悔しないためには、民法で定められたルールを理解しておくことが大切です。前提として、共有名義の不動産は自由に扱えるわけではありません。売却や賃貸、リフォームなど、行う内容によって共有者の同意が必要です。

また、固定資産税や修繕費などの負担においても、おおよそのルールが決まっています。共有名義にする前に知っておきたい基本的なルールは以下のとおりです。

• 共有名義不動産の活用方法によって必要な同意が異なる
• 共有不動産にかかる税金や費用は共有者が負担する
• 各共有者は自分の持分を単独で売却できる

共有名義不動産の活用方法によって必要な同意数が異なる

共有物に対する行為と必要な同意数

行為	内容	具体例	必要な同意数
使用行為（民法第249条）	共有物をその用途に従って使用する行為	共有不動産に住む、共有する土地を利用するなど	原則として各共有者が持分に応じて使用できる
保存行為（民法第252条）	不動産の現状を維持するための行為	・雨漏りの修繕 ・壊れた窓の修理 ・不法占拠者への明渡し請求など	各共有者が単独でできる
管理行為（民法第252条）	不動産の利用や改良を目的とする行為	・不動産を賃貸する ・賃貸借契約を解除する ・共有不動産の利用方法を決める ・必要な範囲で修繕や改良を行うなど	各共有者の持分価格に応じた過半数の同意が必要
変更行為（民法第251条）	不動産の形状や効用を大きく変える行為	・建物の大規模な増改築 ・土地の造成 ・田畑を宅地に変更する ・共有不動産全体の売却など	原則として共有者全員の同意が必要

老朽化した建物の修繕など、現状を維持するための保存行為であれば、共有者が単独で行える場合があります。一方で、共有不動産を賃貸するなどの管理行為には、共有者の持分価格に応じた過半数の同意が必要です。

共有不動産全体の売却や建物の建て替えなど、共有物の性質を大きく変える変更行為には、原則として共有者全員の同意が必要です。なお、形状や効用を著しく変更しない軽微な変更については、持分価格に応じた過半数で決められる場合があります。

共有名義にしたことを後悔しないためにも、単独名義ではなく共有名義にすることで「共有者ごとの持分割合に応じて権利や負担の範囲が変わる」ということを理解しておく必要があります。

共有不動産にかかる税金や費用は共有者が負担する

共有名義にすると、不動産を実際に使用しているかどうかにかかわらず固定資産税や修繕費などの負担が発生します。

共有不動産にかかる固定資産税や修繕費などは、共有物に関する負担に該当するので、民法第253条第1項により、原則として各共有者が持分に応じて負担します。また、固定資産税においては地方税法第10条の2第1項により、共有者が連帯して納付する義務も生じます。

固定資産税の納税通知書は共有者全員に送られるわけではなく、代表者にまとめて送付されます。代表者がいったん固定資産税をまとめて支払い、あとから他の共有者にそれぞれの負担分を請求するケースが一般的です。

ただし、共有者間で負担割合を取り決めている場合は、その合意に従うこともできます。

共有名義にする場合は、固定資産税や修繕費、管理費などを誰がどの割合で負担するのか事前に決めておくことが大切です。

各共有者は自分の持分を単独で売却できる

先述した通り、共有名義の不動産全体を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。しかし、自分が所有している共有持分だけであれば、原則としてほかの共有者の同意を得ずに第三者へ売却できます民法第206条。

ただし、共有持分を第三者に売却すると、その第三者が新たな共有者となります。新たな共有者から、持分割合に応じた賃料の請求や、ほかの共有者が所有する持分の買取、不動産全体の売却などについて交渉を持ちかけられるケースがあります。

その結果、共有持分を売却したことをきっかけに、残された共有者との関係が悪化する可能性もあります。

共有名義を解消する方法として「共有持分だけであれば第三者に売却できる」というメリットだけでなく、第三者が新たな共有者になることによるリスクも理解しておきましょう。

【277人アンケート】共有名義で後悔した7つの事例

イエコン編集部は共有不動産を所有した経験のある人・現在所有している277名を対象に「共有不動産の実態調査」を実施しました。

・調査名：共有不動産の実態調査
・調査対象：共有不動産を所有した経験がある人・現在所有している人
・調査方法：インターネットアンケート
・調査期間：2025年10月

アンケート内の「共有名義にして不動産を所有する上で後悔したことがあれば教えて下さい。（自由回答）」という質問については、以下のような結果となりました。

後悔した内容	回答割合
売却したかったものの、共有者が同意してくれず売却できなかった	36%
修繕費や固定資産税の負担を巡ってトラブルになった	25%
賃貸や建て替えなど、不動産の活用方法を巡って意見が対立した	19%
共有者と連絡が取れず、売却や名義変更などの手続きが進まなかった	15%
相続によって共有者が増え、話し合いがまとまらなくなった	12%
離婚後も共有名義の解消に苦労した	10%
住宅ローンの手数料や登記費用が想像以上にかかった	7%

※1.アンケートは自由回答形式で実施しています。掲載している項目はイエコン編集部にて回答内容を精査し、表現が類似する内容を統合・分類したうえで集計しています。
※2.複数回答が含まれるため、回答割合の合計は100％を超える場合があります。回答割合は小数点以下を切り捨てて表示しています。

売却したかったものの、共有者が同意してくれず売却できなかった

共有名義で後悔した理由として、もっとも多かったのが「売却したかったものの、共有者が同意してくれず売却できなかった」というケースです。今回のアンケートでは、後悔したことがある人の36%がこの回答を挙げました。

ここまで解説した通り、共有不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

特に、共有名義として不動産を相続する可能性がある場合、将来的な売却について事前に話し合うことが大切です。

イエコン編集部が実施したアンケートでは、相続によって兄弟3人で実家を共有することになったものの、売却を希望する共有者に対して、別の共有者が「思い出があるので手放したくない」と反対したケースがありました。

このような問題を未然に防ぐためにも、共有名義にする前に「将来売却するときはどうするのか」「共有者の1人が売却を希望した場合はどうするのか」まで話し合っておくことが大切です。

住宅ローンの手数料や登記費用が想像以上にかかった

夫婦で住宅を購入する場合、ペアローンを利用してそれぞれが住宅ローンを組み、共有名義にするケースがあります。ペアローンでは夫婦それぞれが別々の住宅ローンを契約するので、契約にかかる諸費用がそれぞれ発生し、単独でローンを組む場合より諸費用が増えるのが特徴です。

イエコンが実施したアンケート調査においても、7%の方が「住宅ローンの手数料や登記費用が想像以上にかかった」ことで共有名義を後悔したと回答しています。

具体的に、ペアローンで増える可能性がある費用は以下のとおりです。

ペアローンで増える可能性がある費用

費用	ペアローンで増える可能性	ひとりあたりの費用の目安
住宅ローン事務手数料（融資事務手数料）	夫婦それぞれに発生	・定額型：約2.2万円 ・低率型：借入額の2.2%（税込）
保証会社事務取扱手数料	夫婦それぞれに発生	約55,000円（税込）
印紙税	契約ごとに発生する場合あり	約2万円（1,000万円~5,000万円のローン契約を想定）
抵当権設定登記	それぞれのローンで必要	・登録免許税：債権額 × 0.4% ・司法書士報酬：約45,000円

※上記はあくまで一例であり、実際にかかる費用は金融機関や借入額、契約方法、住宅の条件などによって異なります。

共有名義にするかどうかを判断するときは、ローンの組みやすさだけではなく、二人で不動産を所有することによる諸費用の詳細についても確認しておくことが大切です。

出典：不動産の譲渡・土地の賃貸借・消費貸借・運送等に関する契約書｜国税庁

離婚後も共有名義の解消に苦労した

夫婦で共有名義の住宅ローンを所有している場合、離婚後に共有名義を解消する方法は、主に「不動産を売却する」「一方が相手の持分や住宅ローンを引き継いで住み続ける」などの選択肢があります。

ただし、以下のように夫婦間で意見が食い違ったり、住宅ローンの審査などが原因で希望どおりに共有名義を解消できないこともあります。

• どちらが住むか・売却するかで意見が分かれる
• 住み続けたいが、住宅ローンを単独で引き継げない
• 売却したくても住宅ローンを完済できない

一方、売却して共有関係を解消する場合でも、売却価格より住宅ローンの残債が多い「オーバーローン」だと、売却代金だけではローンを完済できません。不足分を自己資金で補えなければ、売却そのものが難しくなる場合があります。

共有名義の不動産を所有している状態で離婚すると「夫婦で話し合いがまとまらない」「希望する共有名義の解消方法が実現しない」などのリスクがある点は、事前に確認しておきたいポイントです。

相続によって共有者が増え、不動産の今後の扱いについて話がまとまらなくなった

不動産を共有名義で所有すると、共有者が亡くなることで新たに共有者が増える可能性があります。その結果、不動産の売却や利用方法について意見をまとめることが難しくなり、共有名義にしたことを後悔するケースも少なくありません。

今回のアンケート調査においても、12%の人が「相続によって共有者が増え、話し合いがまとまらなくなった」と回答しました。共有者の1人が亡くなると、その持分は相続人に引き継がれます。その結果、共有者の親や兄弟などを含む複数人の共有になる可能性があります。

共有名義で不動産を取得する際は「相続時点で誰か1人が単独で取得する」「不動産を売却して売却代金を分ける」など、共有名義にしない方法も含めて検討する選択肢があります。

修繕費や固定資産税の負担を巡ってトラブルになった

共有名義で不動産を所有すると、原則として共有者全員が持分に応じて固定資産税や修繕費などを負担する義務があります（民法第253条第1項）。

しかし、一方の共有者だけが不動産を使用している場合でも、他の共有者が固定資産税や修繕費などを負担することがあります。その結果、実際に不動産を使用している人と使用していない人の意見が異なり、負担のあり方をめぐってトラブルに発展するケースも珍しくありません。

今回のアンケート調査でも、25%の人が「修繕費や固定資産税の負担を巡ってトラブルになった」と回答しました。

共有名義の不動産は、複数人でひとつの不動産を所有するという性質上、各共有者が自分の持分に応じて自由に利用できるとは限りません。共有者同士で利用方法を調整する必要があるため、意見が合わないとトラブルにつながることもあります。

修繕費や固定資産税の負担に関するトラブルを防ぐには、共有名義にする段階で固定資産税や修繕費、管理費などを誰がどの割合で負担するのか決めておくことが重要です。

「家族だから後で話し合えばいい」と考えるのではなく、費用負担のルールをあらかじめ書面に残しておくと、将来的な認識の食い違いを防ぎやすくなります。

共有者と連絡が取れず、売却や名義変更などの手続きが進まなかった

共有名義不動産全体の売却や共有名義を解消するための名義変更などにおいては、共有者の同意が必要です。しかし、相続によって共有者が増え、共有者同士が疎遠になるケースも珍しくありません。

ほかにも、遠方に住んでいる親族や、普段から交流のない親族と共有名義になることもあります。その結果、共有者と連絡が取れずに必要な手続きが進まないことがあります。

今回のアンケートでも、15%の人が「共有者と連絡が取れず、売却や名義変更などの手続きが進まなかった」と回答しました。

なお、共有者と連絡が取れずに所在がわからない場合、以下の手続きにて裁判所を通じて共有関係を解消できる場合があります。

手続き	内容	結果
所在等不明共有者の持分の取得 （民法第262条の2）	所在等不明共有者の持分を、他の共有者が取得するための手続き	他の共有者が所在等不明共有者の持分を取得できる
所在等不明共有者の持分の譲渡 （民法第262条の3）	所在等不明共有者以外の共有者全員が持分を第三者に譲渡することを条件に、所在等不明共有者の持分を第三者に譲渡するための手続き	所在等不明共有者の持分を含めて、第三者への売却を進められる

このように、共有者と連絡が取れない場合でも、裁判所を通じて共有関係を解消できる可能性はあります。ただし、これらの制度を利用するには、所在が不明であることを確認するための調査など、一定の要件を満たす必要があります。

賃貸や建て替えなど、不動産の活用方法を巡って意見が対立した

共有名義の不動産は複数人で管理するという性質上、共有者同士の意見が分かれるケースが少なくありません。今回のアンケート結果でも、19%の人が「賃貸や建て替えなど、不動産の活用方法を巡って意見が対立した」と回答しました。

「共有名義不動産の活用方法によって必要な同意が異なる」でも説明したとおり、共有名義不動産では、行う行為の内容によって必要な共有者の同意が異なります。

そのため、共有者ひとりの「空き家になったので賃貸にして収益化したい」「老朽化しているので建て替えたい」という意見が通るとは限りません。

不動産を所有しているとはいえ、自分の意志で管理方法や活用方法を決められないのは、共有名義ならではのデメリットだといえます。

あなたは大丈夫？共有名義で後悔しないためのチェックリスト

共有名義にするか迷っている場合は、共有者との関係や費用負担、将来的な売却・相続について事前に確認しておきましょう。現在は問題がなくても、時間が経ってから共有者との意見が合わなくなったり、相続によって共有者が増えたりする可能性があります。

共有名義にしても後悔しにくいかどうか、以下の項目をチェックしてみましょう。チェックの数が多いほど、共有名義にしたあともトラブルにつながる可能性を抑えやすいと考えられます。

※上記のチェックリストは、イエコン編集部が実施したアンケート調査の質問「共有名義にして不動産を所有する上で後悔したことがあれば教えて下さい。」を根拠に作成しております。

なお、チェック項目に当てはまらないからといって、必ず共有名義で後悔するわけではありません。共有不動産の傾向として、共有者の関係や生活環境の変化により、購入時には想定していなかった問題が発生するケースは珍しくありません。

チェックの数だけで判断せず、将来起こり得る状況まで考えたうえで共有名義にするか決めることが大切です。

共有名義で後悔しないための対策

共有名義による後悔をできるだけ避けるためには、共有者同士で将来起こり得るトラブルや不動産の扱いについて、事前に話し合うことが大切です。共有名義にした時点では関係が良好でも、離婚や相続、収入状況の変化などによって、将来的に不動産をめぐる意見が合わなくなるケースも珍しくありません。

「今は問題ないから大丈夫」と考えるのではなく、共有状態を続けられなくなった場合にどうするのかまで決めておきましょう。

将来トラブルになった場合の対応方針を決めておく

共有名義にする前に、共有者同士で「双方の意見が合わなくなったときにどうするのか」について話し合い、対応方法を決めておきましょう。もし共有者同士の関係が悪化すると、不動産を思うように動かせなくなる可能性があります。

たとえば、夫婦で共有名義の住宅を購入したものの、離婚後に「売却したい人」と「住み続けたい人」で意見が分かれることがあります。相続によって親の不動産を共有名義として相続する場合も、共有不動産の使い方や将来的な売却の方向性について揉めるケースは少なくありません。

このような場合に備えて、以下のような対応方針をあらかじめ決めておくとよいでしょう。

• 意見がまとまらない場合は、弁護士などの第三者を交えて話し合う
• 一定期間話し合っても解決しない場合は、住宅を売却して共有関係を解消する

とくに重要なのは、共有者同士で「共有状態を永続させることを前提にしない」と認識を合わせておくことです。共有名義は複数人でひとつの不動産を所有するという性質上、各共有者の生活や考え方の変化なども踏まえると、トラブルに発展する可能性を完全になくすことが難しい状態だといえます。

そのため、現状は問題がない状態でも将来的なトラブルを考慮し、最悪の場合は共有関係を解消する可能性も踏まえて対応策を決めておくことをおすすめします。

将来の売却や住み替えについて共有者と話し合う

将来の売却や住み替えについて共有者と話し合っておくことも、共有名義にしたことを後悔しないための方法です。住宅を購入したときは長く住み続ける予定でも、離婚や子どもの独立、老後の生活などによって住み替えが必要になることがあります。

たとえば、夫婦または親子で共有名義の住宅を購入したあと、どちらかが転勤になった場合です。片方が「家を売って住み替えたい」と考えても、もう一方が「そのまま住み続けたい」と考えていれば、簡単に話はまとまりません。

不動産を共有名義にする場合は、環境の変化によって双方の意思が分かれるケースも想定し、次のような内容を話し合っておきましょう。

• 何年程度住み続ける予定なのか
• 将来的に売却する可能性があるのか
• 住み替える場合は誰が売却の手続きを進めるのか
• どちらか一方が住み続ける場合に持分をどうするのか
• 売却時の費用や売却代金をどのように分けるのか

上記の中には、共有名義を検討する段階で話しづらい内容もあるでしょう。しかし、共有名義にするということは、将来的に状況が変化したとき、不動産をどうするのかについて共有者同士で判断する必要があるということです。

そのときになって双方の意見が分かれると、トラブルに発展する可能性があります。将来的に起こり得る状況を想定し、あらかじめ対応方法を話し合っておくことが後悔を防ぐ方法のひとつです。

相続によって共有名義になる場合も同様です。共有者同士で将来的な売却方針を決めておけば、相続後に「誰も住んでいないのに売却について意見がまとまらない」といった事態を防ぎやすくなります。

共有名義にすること自体が問題なのではなく、将来の不動産の扱いを共有者同士で決めないまま共有状態を続けることが、後悔につながる可能性がある点に注意しましょう。

費用負担や管理ルールを書面で決めておく

共有名義にする場合は、費用負担や管理方法について共有者同士で話し合い、書面に残しておきましょう。共有者間で負担のルールを決めておけば、後から「誰がいくら支払うのか」といった問題が生じた際にも確認しやすくなるためです。

不動産を共有名義にする場合、原則として管理費用や修繕費などは持分の割合に応じて支払う必要があります（民法第253条）。固定資産税については、地方税法第10条の2第1項により、共有者が連帯して納付する義務を負うとされています（地方税法第10条2）。

このように、法律上の負担のルールが定められていても、実際の共有者間では以下のような問題が発生することがあります。

• 共有者の固定資産税を立て替えているが、なかなか返済してくれない
• 共有者のひとりが不動産を所有し続けているのに対し、管理費用や修繕費を他の共有者も負担することに不満を感じる
• 修繕や設備交換が必要になった際、誰が費用を負担するのかで意見が食い違う
• 一方が住宅を使い続けているのに、別居した側も固定資産税や修繕費を負担することに不満を感じる

とくに、共有者のうち1人だけが不動産に住んでいる場合、「住んでいないのに修繕費を負担するのは納得できない」といった理由でトラブルに発展するケースは珍しくありません。

具体的には、次のような項目を事前に取り決めておくとよいでしょう。

• 固定資産税を誰が支払うのか
• 管理費や建物の修繕、設備交換の費用をどのような割合で負担するのか
• 売却した場合の費用や利益をどのように分けるのか

ここで大切なのが、口頭の約束だけで済ませず書面に残しておくことです。共有名義にする段階では問題なくても、将来的な共有者との関係性や環境の変化によって「そんな約束はしていない」と認識が食い違う可能性があります。

もし可能であれば、費用負担や管理ルールについて、公正証書として作成しておくことも検討しましょう。公正証書に強制執行認諾文言を記載しておけば、金銭の支払いが約束どおり行われなかった場合、裁判を経ずに強制執行できる場合があります。

共有者による費用の未払い・滞納が心配な場合は、このような方法も選択肢のひとつです。

相続で共有者が増えるリスクを考えておく

共有名義にする際は、共有者の一方が亡くなった場合、誰がその持分を相続するのかまで考えておきましょう。共有不動産の共有者が亡くなった場合、その持分は他の共有者に移るのではなく、原則として亡くなった人の配偶者や子ども、両親などに相続されます。

その結果、相続によって共有者が増えて、不動産の売却や管理について意見をまとめることが難しくなる可能性があります。

さらに相続が繰り返されると、もともとの共有者とは面識のない人物などが共有者になる可能性もあります。共有者が増えるほど不動産の売却や活用について話し合う相手も増えるため、共有関係を解消するための調整が難しくなることがあります。

共有名義で不動産を購入、または不動産を相続して複数人で共有する場合は「今の共有者同士の関係が良いから問題ない」と考えず、次の相続まで見据えておくことが大切です。

共有名義で後悔する状況になったときの対処法

すでに共有名義にしてしまい「共有者と意見が合わない」「今後も共有状態を続けるのが不安」と感じている場合でも、共有関係を解消する方法はあります。

基本的にはまず共有者と話し合い「共有不動産全体を売却する」または「ほかの共有者と持分を売買する」などの方法を検討します。話し合いで解決できない場合は、自分の共有持分だけを第三者に売却する方法もあります。

ただし、それぞれ必要な手続きや注意点が異なるため、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

共有者と話し合って共有状態の解消を目指す

まずは共有者と話し合い、共有状態を解消できないか検討しましょう。共有状態を解消する方法には、以下のような選択肢があります。

• 共有不動産全体を売却する
• 共有持分を売却する
• 共有持分を贈与する
• 共有持分を放棄する

共有者全員が売却に同意しているのであれば、不動産全体を売却して共有関係を解消できます。ただし、共有者の1人が「不動産を手放したくない」と考えている場合は、自分の共有持分を売却や贈与、放棄によって手放す方法が現実的な選択肢となります。

自分の共有持分を他の共有者に売却・贈与する場合は、もちろん双方の同意が必要です。しかし、共有持分を専門の買取業者に売却したり、放棄する場合は原則として他の共有者の同意は必要ありません。

共有者全員と話し合いの機会を設けられる状態である場合は、共有名義を解除したいという意思と、不動産全体を売却しないなら、自分の持分を手放す可能性があることを伝えておきましょう。

売却自体にほかの共有者への同意は必要ありませんが、事前に伝えずに売却することでほかの共有者との関係性が悪化する可能性があるためです。

一方で、共有者と疎遠、または関係性が良くないなどの理由で話し合いができない場合、裁判所に共有物の分割を請求する「共有物分割請求訴訟」を利用する方法もあります。

自分の共有持分を他の共有者に売却する

共有不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分だけであれば他の共有者からの同意を得ずに売却できます。共有持分の主な売却先は、他の共有者や専用の買取業者になります。

もし共有持分の取得に前向きな共有者がいる場合は、その方に売却することをおすすめします。その方が、買取業者などの第三者に売却するよりも売却額が高い傾向にあるためです。

ここで共有持分の売却相場についてお伝えすると、ほかの共有者に売却する場合は「不動産全体の価値 × 持分割合（80〜100%）」という割合が一般的です。一方、買取業者などの第三者に売却する場合、相場の80%〜30%程の価格帯になるのが一般的です。

なお、実際の売却価格は不動産の立地や状態、共有者間の関係性などによって異なります。共有持分の相場については以下の記事でも詳しく解説しています。

また、ほかの共有者が持分を買い取れば、その共有者の持分割合が増えることによるメリットもあります。持分価格の過半数を占めれば管理行為を決められるようになるほか、最終的にすべての持分を取得して単独所有にできる可能性もあります。

ただし、共有者に持分を買い取る意思と資力がなければ成立しません。また、「いくらで持分を売却するのか」をめぐって意見が対立する可能性もあります。

共有者同士で話し合っても金額の折り合いがつかないケースも考えられるので、事前に不動産の査定を受けるなどして価格の目安を確認し、双方が納得できる条件を整理しておくことが大切です。

自分の共有持分のみを第三者に売却する

「共有者に持分の売却を提案したが却下された」「不動産の売却について話しても取り合ってもらえない」という場合は、自分の共有持分だけを第三者に売却する方法があります。

共有不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です（民法第251条）。一方、自分が所有している共有持分については、ほかの共有者の同意を得なくても売却できます（民法第206条）。

つまり、共有者が売却に反対している場合でも、自分だけ共有関係から抜けることが可能です。

ただし、共有持分を第三者に売却するうえで注意すべき点がひとつあります。それは、共有持分を第三者に売却することで、第三者が新たな共有者になりトラブルの火種になる可能性があることです。

共有持分を取得した第三者の方は、ほかの共有者に対して不動産の利用や売却などについて話し合いを求めるケースが一般的です。共有持分だけでは不動産全体を自由に売却できないため、共有者に持分の買い取りを求めたり、不動産全体の売却を提案したりすることがあります。

現在の共有者との関係が良好で、今後も付き合いを続けたい場合は、事前に持分を第三者に売却することを伝えておくとよいでしょう。「共有関係から離れたい」という事情を説明したうえで、共有者自身に持分の買い取りを提案する方法もあります。

一方で「すでに共有者と疎遠になっている」「何度話し合っても不動産の処分について取り合ってもらえない」という場合は、共有者との話し合いだけでは共有関係を解消できないため、第三者への持分売却が選択肢になることもあります。

ほかにも、共有持分のみの売却は不動産全体を売却する場合と比べて、売却価格が低くなりやすい傾向があります。共有持分を取得した第三者は、ほかの共有者との交渉や不動産の活用などに関わることになるので、一般的な不動産と比べて買い手が限られるためです。

共有持分を第三者に売却する方法は「共有関係から早く抜けたい」という場合には有効な方法です。一方で、売却価格や残った共有者への影響も考慮することが大切です。

自分の共有持分を他の共有者に贈与する

共有持分を売却するのではなく、ほかの共有者に無償で譲り渡すことで共有関係から抜ける方法もあります。共有持分を無償で譲り渡す場合は「贈与」にあたり、当事者間の合意によって成立します（民法第549条）。

たとえば、共有している不動産について自分は今後利用する予定がなく、ほかの共有者がその不動産を引き続き利用したいというケースです。この場合、自分の共有持分をほかの共有者に贈与すれば、共有状態を解消できます。

ただし、共有持分の贈与では受け取った側に贈与税がかかる可能性があります。不動産の持分は金銭的な価値があるので「無償で譲り渡すだけだから税金はかからない」とは限りません。

また、贈与によって不動産の持分を取得した場合は、所有権移転登記を行う必要があります。その際、登録免許税がかかるほか、司法書士に登記を依頼する場合は報酬も発生します。

共有持分を贈与する場合は、単に共有状態から抜けられるかだけでなく、贈与税や所有権移転登記にかかる費用まで含めて検討することが大切です。

自分の共有持分を放棄する

共有持分の放棄とは、自分が所有する不動産の持分を手放し、所有関係から抜ける方法です。放棄した持分はほかの共有者に帰属し、その持分に代わる金銭は受け取れません（民法第255条）。特に、共有不動産を今後利用する予定がなく、持分を売却して現金化する必要もないケースに適しています。

たとえば、兄弟で親から古い空き家を相続したものの、自分は今後利用する予定がなく、売却しても大きな金額にならないケースが考えられます。このような場合、持分を売却して買い手を探すよりも、共有持分を放棄して所有関係から抜けることを検討する余地があります。

ただし、共有持分を放棄しただけで登記まで自動的に変更されるわけではありません。持分を移転するための登記手続きには、ほかの共有者の協力が必要です。また、持分の放棄によってほかの共有者が持分を取得するため、ケースによっては贈与税が課税される可能性があります。

共有持分の放棄を前向きに考える場合は、事前に共有者へ伝えておくことが、後のトラブルを防ぐコツです。その際、持分の移転に伴う手続きや、贈与税についても説明しておきましょう。

このように、共有持分の放棄は共有関係から抜ける方法の1つではありますが、登記や税金の問題もあります。登記手続きや相続税に関する対応方法に不安がある方は、司法書士や税理士などの専門家へ相談するのも選択肢のひとつです。

共有物分割請求を検討する

共有物分割請求とは、裁判所を介して共有状態を解消するための手続きです。共有者同士の協議だけでは解決できない場合でも、裁判所の判断によって共有不動産の分割方法を決めてもらえます。

共有物分割請求には、共有者同士で話し合う「共有物分割協議」と、話し合いで解決できない場合に裁判所へ申し立てる「共有物分割請求訴訟」という方法があります。

共有名義で後悔している人が共有物分割請求を検討するのは、主に「不動産そのものを整理したいが、共有者同士の話し合いだと意見がまとまらない」ケースです。

自分だけが共有状態から抜けたい場合は、共有持分の売却や贈与、放棄などの方法があります。一方、共有不動産全体を売却したり、特定の共有者が持分を取得して単独名義にしたりする場合は、共有者同士での合意が必要です。

たとえば、共有者の一方は不動産を売却したいのに、もう一方が売却に反対しているケースです。この場合、話し合いだけでは解決できなくても、共有物分割請求によって共有状態を解消できる可能性があります。

なお、共有物分割の方法には、主に以下3つの方法があります。

共有物分割請求による分割方法

項目	概要
現物分割	土地などの不動産を物理的に分け、それぞれの共有者が取得する方法
代償分割	共有者の1人が不動産を取得し、ほかの共有者に代償金を支払う方法
換価分割	不動産を売却し、その売却代金を共有者で分ける方法

共有物分割請求訴訟まで発展し、当事者間で分割方法について合意できない場合は、裁判所が分割方法を定めることがあります。その結果、自分が希望する方法で共有状態を解消できないケースもあるので注意しましょう。

ほかにも、共有物分割請求訴訟には以下のような注意点があります。

• 裁判になることで、共有者との関係が悪化する可能性がある
• 弁護士に依頼する場合は、弁護士費用がかかる
• 判決が出るまでに時間がかかる可能性がある

具体的な内容は以下の記事で詳しく解説しています。

共有物分割請求はあくまでも、話し合いなどで共有状態を解消できない場合に検討する最終手段と考えておきましょう。

まとめ

共有名義は夫婦で住宅を購入する場合や相続で不動産を取得する場合などに利用されますが、将来的に「共有名義にしなければよかった」と後悔するケースもあります。

とくに、売却や管理費の負担をめぐってトラブルになるケースは珍しくありません。また、離婚や相続によって共有者が変わり、権利関係が複雑になる可能性もあります。

共有名義で後悔しないためには、想定できる将来起こり得ることについて、今から共有関係になる方と話し合っておくことが大切です。具体的には以下のケースが考えられます。

• もし結婚生活が上手くいかなかった場合、家をどのように処理するか
• 共有者が亡くなった場合、どのように対応するのか
• 売却や管理など、共有者同士で意見が分かれたときの対応方法

中には話しづらい内容もありますが、将来共有名義にしたことを後悔しないためにも、事前に話し合って自分にとって適切な方法を選択しましょう。