「築50年近い実家を親から相続し、実家に戻る予定もないので管理や処分に困っている」という人は少なくありません。
建物には法定耐用年数というものがあり、築50年近いものは資産価値がゼロになるとされています。
築50年ともなると老朽化による雨漏りや腐食などの恐れもあり、住宅として活用・売却するためにはリフォームやリノベーションが必要なケースも多いでしょう。
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築50年の実家を売却する3つの方法と高額売却のコツ
築50年の実家を売る方法としては、次の3種類が考えられます。
- 1.現状のまま売却する
- 2.リフォームやリノベーションして売却する
- 3.更地にして売却する
現状のままであれば、手間や費用をかけずに売却できますが、買主が見つかりにくいうえに売却価格が安くなってしまいやすいというデメリットもあります。
しかし、リフォームやリノベーションをしたり、更地にしてから売却する場合、手間や費用がかかるため、実家を売却できても高く売れないと損をしてしまう恐れもあります。
どの方法を取るにしても、まずは不動産会社に相談して、高額売却に向けたアドバイスをもらうことをおすすめします。
【売却方法1】現状のまま売却する
築50年の実家でも建物の状態が著しく悪くなければ、リフォームせずに現状のままで売れるケースもあります。
なぜなら「昔ながらの住宅に住みたい」や「リフォームやリノベーションをして理想の住宅を実現したい」という買主もいるからです。
現状のままで売却できれば、建物をリフォームや解体する費用もかからないうえ、買主側としても購入後すぐに入居できるというメリットもあります。
ただし、一般的に築50年の建物は資産価値がゼロになるため、土地の資産価値のみ参照して売却価格を決めるケースも少なくありません。
法定耐用年数によって資産価値が決まる
戸建てやマンションなど、住宅の資産価値は「法定耐用年数」によって評価されるため、築年数が古くなるほど資産価値が低下していきます。
そのため、古家付き土地を売却する際は、土地のみの売却価格になるケースがほとんどです。
しかし、建物の資産価値がゼロだとしても、住宅としての機能が失われるわけではないため、絶対に売却できないとは限りません。
法定耐用年数は本来、譲渡所得税など税金の算出に使うものです。実際の不動産取引でも参考にされますが、絶対的な指標というわけではないといえるでしょう。
参照：国税庁「平成30年分確定申告書等作成コーナーよくある質問」
【売却方法2】リフォーム・リノベーションして売る
経年劣化によって古くなってしまった実家でも、キレイにリフォーム・リノベーションすることで資産価値の評価が上がり、査定価格も高くなるかもしれません。
また、物件の老朽化が目立つ箇所や設備を新しいものに交換することで、買主に良い印象を与えることが可能です。
例えば、床や畳などが傷んでいたり、お風呂やキッチンなどの汚れや不具合が目立つという場合は売却前に新しいものに交換しておくとよいでしょう。
その結果、実家をそのままの状態で売る場合よりも高く売却できることもあります。
【売却方法3】更地にして売却する
不動産売却においては更地の状態がもっとも高く売れるといわれています。
なぜなら、更地は利用方法が限定されないので、一般のお客さんから投資家、事業者などさまざまな人からの需要があるため、買主の母数が圧倒的に多いからです。
更地は資産として扱いやすく、人気が高い物件なのです。
一方で、家を解体せずに売り出すと、解体費用や修繕費などのを理由に大幅な値下げ交渉を持ちかけられてしまうケースがあります。
また、雨漏りやシロアリ被害などが劣化・損傷が激しい場合は、ますます需要が下がってしまいます。ボロボロの建物をそのまま売り出すより、取り壊してしまったほうが売りやすくなるでしょう。
更地にするための建物解体費用は「一坪あたり4万円」が相場
建物の解体費用は次の計算式で算出されます。
- 一坪当たりの値段×建物の床面積
建物の構造によっても値段が異なり、築50年の実家に多い木造住宅の場合、一坪あたり「3～4万円」が相場だといわれています。
建物を解体するときの注意点については、以下の記事も参考にしてください。
土地によっては建て替えできない「再建築不可物件」に注意
更地にする前に、実家が「再建築不可物件」ではないか調べる必要があります。
例えば、建築基準法第42条では「幅員が4m以上ある道路に、敷地の間口が2m以上接していなければならない」と定められています。この接道義務を満たしていない土地の場合は、新しい建物を建てられません。
法律の制定・改正前に建てられた物件の場合、現在の基準に合わなくなって再建築ができなくなる物件が少なくありません。
再建築不可物件の詳しい条件や再建築を可能にする方法については、次の関連記事も参考にしてください。
更地にすると固定資産税の負担が増える恐れもある
住宅用地における固定資産税は軽減措置の特例が設けられており、本来課税される金額の最大1/6まで減額されます。
しかし、建物を解体して更地にすると、この軽減措置が適用されなくなります。
そのため、これまで払ってきた固定資産税の最大6倍の金額が課税されてしまいます。
一般的に更地は売れやすいといわれていますが、売却に時間がかかってしまうと、固定資産税の負担が大きくなるといえるでしょう。
なるべく税負担を抑えるためには、いきなり更地にするのではなく「更地渡し可」として売出し、建物を残したまま売却活動をおこなうとよいでしょう。
【高額売却のコツ】複数の不動産会社に査定を依頼する
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築50年の実家を相続した際の「相続から売却までの流れ」
実家を相続しても、すぐに売却できるというわけではありません。
売却前には、次の手続きや準備をする必要があります。
- 相続登記をおこなう
- 遺品整理する
- 土地の境界を測量する
- 実家を購入したときの売買契約書を用意する
- 売却するか親族で話し合う
実家をスムーズに売却したいのであれば、早めに手続きや準備を終わらせておきましょう。
1.相続登記をおこなう
相続登記をおこなっておらず被相続人名義のままの場合、相続した物件を売却できません。
亡くなった被相続人名義の物件は所有者が不在という状況となり、誰もその不動産に関する権利を主張できないためです。
相続登記は法律上の義務はないため、手続きをおこなわなくても罰則等はありませんが、実家を売却したい場合は早めに相続登記を済ませておきましょう。
2.遺品整理する
不動産売買において、物件は空室の状態で引き渡すことが基本です。
買主に実家を内覧してもらう際に不用品が溢れていると、物件の印象が悪くなってしまい契約に至らない可能性もあります。
そのため、実家で使用していた家財や遺品などは売却前に処分しましょう。
また遺品整理する際は処分するものと手元に残すものを家族で話し合っておきましょう。
3.土地の境界を測量する
不動産売却時には、土地の境界を測量して土地面積を明確にしておかなければなりません。
土地の面積によって売却金額が変わるため、本来の土地面積より狭く見積もってしまうと損をしてしまいます。
一方で、本来の土地面積よりも広く見積もって売却してしまうと、それに気づいた買主から契約解除や損害賠償を請求される恐れがあります。
ブロック塀や境界杭がない場合、実家の土地と隣接地の境界があいまいになっているケースが多いため、売却前に土地の測量をおこなっておくことが大切です。
4.売却について親族で話し合う
相続後の実家をどうするかについて、親族全員が納得できるまで話し合っておくとよいでしょう。
その理由は、早く売却したほうがいいと考える人もいれば、実家を残して受け継ぐべきだと考える人もいるからです。
意見が対立している中で実家を売却してしまうと争いの原因になってしまいます。
誰かが移り住むケースもありますが、それぞれが持ち家をもっていたり地元を離れて仕事をしている場合など、誰も実家に住まない・住む予定もない場合も多いでしょう。
空き家のまま放置してしまうと、管理費や維持費、固定資産税が発生してしまいます。
実家の売却を考えているのであれば、親族に対して売却すべき理由を伝えて、合意を得ることが大切です。
相続した築50年の実家売却は控除の特例を活用しよう
相続した築50年の実家を売却する場合、要件を満たすことで「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用されます。
次の項目から「特例の対象となる居住用財産」と「特例を受けるための条件」について解説していきます。
参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
特例の対象となる居住用財産
特例の対象となる居住用財産とは「相続されるまで被相続人が住宅用として使用していた物件」であり、以下の3つの要件をすべて満たすものです。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された住宅
- 区分所有建物登記されていない建物
- 相続されるまでの間に被相続人以外の人が住んでいないこと
2の「区分所有建物登記されていない建物」とは、簡単にいうとマンションのような集合住宅以外の建物です。戸建てであれば要件を満たします。
3の「被相続人以外の人が住んでいないこと」は、被相続人以外の人が事業用に使っている場合も要件から外れてしまうので注意しましょう。
特例を受けるための売却時における条件
特例を受けるためには、売却に関する条件も満たしている必要があります。
- 相続した日から3年目の12月31日までに売ること
- 売却価格が1億円以下であること
例えば、2019年5月1日に実家を相続したとすると、3年後の2022年12月31日までに売却すれば特例を受けられる可能性があります。（売却価格が1億円以下であるとき）
また、「建物付きでの売却」と「更地での売却」で、それぞれ別の売却条件も定められています。
建物付きでの売却する場合の売却条件は次のとおりです。
- 相続してから空き家の状態であること（売却前に実家が利用されていないこと）
- 売却時に建築基準法で規定されている耐震基準を満たしていること
更地で売却する場合の売却条件は次のとおりです。
- 相続してから建物と土地が用途（事業や住宅など）に関係なく誰にも利用されていないこと
耐震基準については1981年に新耐震基準が定められました。そのため、1981年よりも前に建てられた家の場合、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高いです。
建物付きで売却するのであれば耐震補強の工事をしなければならないことも考えられるため、不動産会社とよく相談して売却活動を進めるとよいでしょう。
まとめ
築50年の実家は建物の法定耐用年数によって資産価値が低くなりがちです。
しかし、売却方法によっては資産価値の評価が上がり、高く売れるケースもあります。
また、相続の手続きや準備を早めに済ませておき、親族と話し合って売却の合意を得ておくことで、スムーズに売却できます。
リフォームをして売り出したり、更地として売り出す方法がありますが、いずれにしても専門家である不動産会社に相談してみて、どのように売り出すのがベストかアドバイスをもらいましょう。
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築年数の古い物件についてよくある質問
築年数が古いからといって、売れないとは限りません。現状のままでも買主がつくことはありえますし、リフォームする・更地にするといった工夫で売りやすくすることも可能です。いずれにしても、どのように売るのがベストか不動産会社と相談してみるとよいでしょう。
建物の資産価値は通常、法定耐用年数を参考にして判断されます。例えば木造建築の場合、法定耐用年数は22年となり、それを超えた築年数の建物は資産価値がゼロとなるため、土地の資産価値のみ参照して売却価格を決めるケースもあります。ただし、最終的には売主と買主の合意によるため、建物に値段がつかないとは限りません。
一般的には、古い建物があるより更地にしたほうが売りやすくなります。ただし、更地にすることで固定資産税の軽減制度を受けられず、税額が跳ね上がってしまいます。売買契約成立後に建物を取り壊す「更地渡し可」という条件で売り出すなどの方法を取りましょう。
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」というものがあります。この特例を使用すれば、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除可能です。
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