築50年近い実家を親から相続しても、すでに持ち家があったり地元を離れているなど、住む予定がないという場合もあります。
しかし築50年ともなると、老朽化によって雨漏りや躯体の腐食など建物の不具合が目立ち、住宅として活用するためにはリフォームや修繕が必要なケースも多いです。
もしリフォームや修繕に多額の費用がかかってしまうのであれば、できるだけ高く売ってお金に変えたいと考える人もいるでしょう。
築50年の実家を相続してしまうと、こうした悩みを抱える方も多いでしょう。
・リフォームや修繕に費用がかけるべきか？そのまま売るべきか？
・どうすれば築50年の実家を売却できる？
・築50年の実家を売却する場合どんな手順が必要？
この記事では「築年数の古い実家を相続した人」のために、不動産専門家の観点から解説し、疑問やお悩みを解決します。
具体的には
・築50年の実家を売却できる4つの方法
・築50年の実家を相続した際の売却手順
・築50年の実家を売却する際に優遇される税制
の順番に重要なポイントだけをご紹介していきます。
この記事を読めば、築50年を超える実家でも売却できる方法がわかるので、ぜひ読んでみてください。
目次
築50年の実家を売却する4つの方法
築50年の実家を売る方法としては、次の4種類が考えられます。
- 現状のまま売却する
- リフォームやリノベーションして売却する
- 更地にして売却する
- 築古物件を扱っている専門買取業者に売却する
現状のままであれば、手間や費用をかけずに売却できますが、買主が見つかりにくいうえに売却価格が安くなってしまいやすいというデメリットもあります。
しかし、リフォームやリノベーションをしたり、更地にしてから売却する場合、手間や費用がかかるため、実家を売却できても高く売れないと損をしてしまう恐れもあります。
それぞれの売却方法について、具体的に解説していきます。
1.現状のまま売却する
築50年の実家でも建物の状態が著しく悪くなければ、リフォームせずに現状のままで売れるケースもあります。
なぜなら「昔ながらの住宅に住みたい」や「リフォームやリノベーションをして理想の住宅を実現したい」という買主もいるからです。
現状のままで売却できれば、建物をリフォームや解体する費用もかからないうえ、買主側としても購入後すぐに入居できるというメリットもあります。
ただし、一般的に築50年の建物は資産価値がゼロに近いといわれているため、売却価格は比較的低くなってしまう傾向にあります。
古い建物の資産価値がゼロになってしまう理由を次の項目で解説します。
法定耐用年数によって評価される
戸建てやマンションなどの住宅における資産価値は「法定耐用年数」によって評価されるため、築年数が古くなるほど資産価値が低下していきます。
例えば、木造住宅の法定耐用年数は「22年」と定められているので、築22年以上の木造住宅の資産価値がゼロと扱われてしまうのです。
そのため、古家付き土地を売却する際は、土地のみの売却価格になるケースがほとんどです。
しかし、建物の資産価値がゼロだとしても、住宅としての機能が失われるわけではないため、絶対に売却できないとは限りません。
参照：国税庁 「平成30年分確定申告書等作成コーナーよくある質問」
2.リフォーム・リノベーションして売る
経年劣化によって古くなってしまった実家でもキレイにリフォーム・リノベーションすることで資産価値の評価が上がり、査定価格も高くなるかもしれません。
また、物件の老朽化が目立つ箇所や設備を新しいものに交換することで、買主に良い印象を与えることが可能です。
例えば、床や畳などが傷んでいたり、お風呂やキッチンなどの汚れや不具合が目立つという場合は売却前に新しいものに交換しておくとよいでしょう。
その結果、実家をそのままの状態で売る場合よりも高く売却できることもあります。
3.更地にして売却する
不動産売却においては更地の状態がもっとも高く売れるといわれています。
なぜなら、更地は利用方法が限定されないので、一般のお客さんから投資家、事業者などさまざまな人からの需要があるため、買主の母数が圧倒的に多いからです。
つまり、更地は簡単にいうと扱いやすく人気が高い物件なのです。
一方で、家を解体せずに売却した場合、解体費用や修繕費などがかかるという理由で大幅な値下げ交渉を持ちかけられてしまうこともあります。
物件によっては雨漏りやシロアリ被害などが見つかるケースもあります。
このように建物の損傷がひどい場合は、資産価値を下げてしまう原因にもなりかねないため、更地にしたほうがよいかもしれません。
次の項目では建物の解体費用について解説します。
更地にするための建物解体費用
建物の解体費用は次の計算式で算出されます。
- 一坪当たりの値段×建物の床面積
また、建物の構造によっても値段が異なり、築50年の実家に多い木造住宅の場合、一坪あたり「3～4万円」が相場だといわれています。
例えば、一坪あたりの解体費用が4万円であり建物の床面積が30坪だとすると、解体費用120万円で更地にできます。
ただし、建物を解体して更地にする前に確認しなければならないことがあるため、以下の記事も参考にしてください。
建て替えできない土地があるので注意
更地にする前には、実家が「再建築不可物件」なのか調べまましょう。
なぜ建て替えできない土地が存在するのかというと、建築基準法第42条の接道義務によって「幅員が4m以上ある道路に、敷地の間口が2m以上接していなければならない」と定められているからです。
この接道義務を満たしていない土地の場合は、再建築不可物件と認められてしまいます。
そのため、更地にする前に土地が接している道路が接道義務を満たしているのか必ず確認することが大切です。
再建築不可物件については、以下の記事でより詳しい解説をしていますので参考にしてみてください。
建物を解体すると固定資産税の負担が増える
住宅用地における固定資産税は軽減措置の特例が設けられており、本来課税される金額の最大1/6まで減額されます。
しかし、建物を解体して更地にすると、この軽減措置が適用されなくなります。
そのため、これまで払ってきた固定資産税の最大6倍の金額を納税しなければなりません。
一般的に更地は売れやすいといわれていますが、売却に時間がかかってしまうと、固定資産税の負担が大きくなってしまう恐れもあります。
なるべく税負担を抑えるためには、いきなり更地にするのではなく「更地渡し可」として建物を残したまま、実家の売却活動をおこなうとよいかもしれません。
4.専門買取業者に売却する
- 「実家から遠方に住んでいるため売却活動に時間や手間がかけられない」
- 「空き家になっている実家をすぐに売りたい」
このような人は専門買取業者に売却することも検討してみましょう。
築古物件を扱う専門買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれるケースもあります。
また、業者によっては現状のままで物件を買い取ってくれることもあるので、実家の片付ける手間や費用をかけることなく売却できるかもしれません。
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築50年の実家を相続した際の売却手順
実家を相続しても、すぐに売却できるというわけではありません。
売却前には、次の手続きや準備をする必要があります。
- 相続登記をおこなう
- 遺品整理する
- 土地の境界を測量する
- 実家を購入したときの売買契約書を用意する
- 売却するか親族で話し合う
実家をスムーズに売却したいのであれば、早めに手続きや準備を終わらせておきましょう。
相続登記をおこなう
相続登記をおこなっておらず被相続人名義のままの場合、相続した物件を売却できません。
亡くなった被相続人名義の物件は所有者が不在という状況となり、誰もその不動産に関する権利を主張できないためです。
相続登記は法律上の義務はないため、手続きをおこなわなくても罰則等はありませんが、実家を売却したい場合は早めに相続登記を済ませておきましょう。
遺品整理する
不動産売買において、物件は空室の状態で引き渡すことが基本です。
買主に実家を内覧してもらう際に不用品が溢れていると、物件の印象が悪くなってしまい契約に至らない可能性もあります。
そのため、実家で使用していた家財や遺品などは売却前に処分しましょう。
また遺品整理する際は処分するものと手元に残すものを家族で話し合っておきましょう。
土地の境界を測量する
不動産売却時には、土地の境界を測量して土地面積を明確にしておかなければなりません。
土地の面積によって売却金額が変わるため、本来の土地面積より狭く見積もってしまうと損をしてしまいます。
一方で、本来の土地面積よりも広く見積もって売却してしまうと、それに気づいた買主から契約解除や損害賠償を請求される恐れがあります。
ブロック塀や境界杭がない場合、実家の土地と隣接地の境界があいまいになっているケースが多いため、売却前に土地の測量をおこなっておくことが大切です。
実家の取り扱いについて親族で話し合う
実家を相続した後の取り扱いについて、親族全員が納得できるまで話し合っておくとよいでしょう。
その理由は、早く売却したほうがいいと考える人もいれば、実家を残して受け継ぐべきだと考える人もいるからです。
意見が対立している中で実家を売却してしまうと争いの原因になってしまいます。
誰かが移り住むのであれば問題はないかもしれません。しかし、それぞれが持ち家をもっていたり地元を離れて仕事をしている場合など、誰も実家に住まないというケースも考えられます。
空き家のまま放置してしまうと管理費や維持費などがかかるだけの負の遺産になりかねません。
実家の売却を考えているのであれば、親族に売却する根拠や理由を伝えて合意を得ることが大切です。
相続した築50年の実家売却は税制が優遇される
相続した築50年の実家を売却する場合、要件を満たすことで「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用されます。
次の項目から「特例の対象となる居住用財産」と「特例を受けるための条件」について解説していきます。
参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 1 制度の概要」
特例の対象となる居住用財産
特例の対象となる居住用財産とは相続されるまで被相続人が住宅用として使用していた物件であり、以下の3つの要件をすべて満たすものです。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された住宅
- 区分所有建物登記されていない建物
- 相続されるまでの間に被相続人以外の人が住んでいないこと
築50年の実家であれば、1970年頃に建てられた住宅であるため、①の要件を満たしているでしょう。
ま実家が戸建てである場合は②の要件も満たします。
一人暮らしの被相続人（父親または母親）が亡くなってしまうと実家は一時的に「空き家」の状態になります。
正式に実家を相続するまでの間に被相続人以外に誰も住んでいなければ、③の要件を満たします。
特例を受けるための売却時における条件
相続した実家が特例の対象となる居住用財産である場合、特例を受けるためには売却に関する条件も規定されています。
- 相続した日から3年目の12月31日までに売ること
- 売却価格が1億円以下であること
例えば、2019年5月1日に実家を相続したとすると、3年後の2022年12月31日までに売却すれば特例を受けられる可能性があります。（売却価格が1億円以下であるとき）
また、「建物付きでの売却」と「更地での売却」のケースについては以下の売却条件が定められています。
建物付きでの売却する場合の売却条件は次のとおりです。
- 相続してから空き家の状態であること（売却前に実家が利用されていないこと）
- 売却時に建築基準法で規定されている耐震基準を満たしていること
更地で売却する場合の売却条件は次のとおりです。
- 相続してから建物と土地が用途（事業や住宅など）に関係なく誰にも利用されていないこと
耐震基準については1981年に新耐震基準が定められました。そのため、1981年よりも前に建てられた家の場合、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高いです。
建物付きで売却するのであれば耐震補強の工事をしなければならないことも考えられるため、不動産会社とよく相談して売却活動を進めるとよいでしょう。
まとめ
築50年の実家は建物の法定耐用年数によって資産価値が低くなりがちです。
しかし、売却方法によっては資産価値の評価が上がり、高く売れるケースもあります。
もし高く売ることよりも早く売ることを優先するのであれば、専門買取業者に売却することも検討してみましょう。
また、相続の手続きや準備を早めに済ませておくことでスムーズに売却できます。
売却活動をすすめる前に実家を売却する意向を親族と話し合い、売却の合意を得ておくことも重要です。
話し合いの際に、税制が優遇される特例についても親族みんなで確認するとよいでしょう。
相続の前後に誰かが実家を利用していた場合は、特例が受けられないため注意が必要です。
特例を受けられるケースや売却に関して疑問や不安があれば信頼できる不動産会社によく相談しながら、納得のいく形で売却できるように行動することが大切です。
