地下室付きの家を早く売りたい!シアタールームや地下ワインセラー付き物件の売却ポイント

地下室

音楽や映画が好きな人などには、地下室のある家に憧れを持つ人も多いかもしれません。しかし、地下室に立派なシアタールームを備えたような家であっても、映画に興味がない人にとっては、「余計なおまけ」と評価されてしまうこともあるでしょう。むしろ地下室があることで、建物の維持・管理の負担が増えることや湿気や漏水による建物への被害を懸念する買い手も多いと思われます。実際に「地下室付き」を相続してしまったケースなどでは、「売りに出しても買い手がみつからない」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

今回は、地下室付きという通常の一戸建てとは異なる家を上手に売るための方法についてまとめてみました。

地下室付きの家が売れにくい4つの理由

地下室
地下室には、防音性に優れている、プライバシーを守りやすい、夏でも涼しいといったメリットがあります。これらの特性を上手に活かすことができれば、地下室があることで、居住者の生活がより豊かになる可能性も高くなるといえます。

しかし、「地下室」というのは、イレギュラーな施設でもあるので、すべての人(買い手)が家に地下室が設置されていることを歓迎してくれるというわけではありません。買主によっては、地下室があることのデメリットの方が大きく感じることもあるからです。物件に地下室があることのデメリットとしては、次のようなことを挙げることができます。

物件の販売価格が高い

地下室付きの家は、同じエリアの中古物件と比べて販売価格が高くなっていることも少なくありません。一般的に、地下室を作るためには多額の費用(地下室なしの一戸建てを建てる場合も2倍近い費用)が必要となるからです。注文住宅として自分で建てた地下室付きの家を「赤字にならない」ように売ろうと思えば、同じエリアで新築一戸建てを建てられるほどの販売価格になってしまうこともあるでしょう。一般的な買い手としては、同じ費用がかかるのであれば、中古よりも新築戸建てを選びたいと考える人の方が多いといえますから、その分だけ売りづらくなってしまいます。

地下室の湿気・通気性・漏水を気にする人が多い

通常の部屋と比べて密閉度の高い空間になり地下室では、湿気の問題を避けて通ることはできません。ます。地下室という物件に慣れていない買主さんのほとんどにとっても「湿気のこもる部屋」というのは、あまりイメージの良いものではないでしょう。特に地下室の上に立っている建物が木造の建物であるときには、地下室の湿気のせいで建物それ自体が痛んでしまうことを懸念する買主もいるかもしれません。「内覧にでむいたら地下室がカビだらけ」、「オシャレなトップライト(天窓)があるけど、結露で床は水浸し」ということになれば、買主の購入意欲もそがれてしまいます。

また、地下室のある物件では、その程度の大小を別にすれば、漏水のリスクも覚悟しておく必要があるといえます。万全の備えていたつもりであっても、建物と地面のゆがみなどが原因で、漏水が発生してしまうこともあり得るからです。雨雪の多く水分の多い地盤に作られた地下室では、漏水などへの対応の手間などが懸念されて買い手が集まらないことも考えられます。

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地下室があることで維持・管理費用が高くなる

地下室付きの家では、湿気・換気・水漏れの被害から家を守るために、一定以上の維持管理コストを負担しなければならないので、それが買主に敬遠されることもあるでしょう。特に、世帯住宅に地下室を設置する場合には、予算の都合などで、最初から「一定のカビ・水漏れ問題が生じる」ことを前提に地下室が設置されることも珍しくありません。商業ビルなどの地階のように防水・排水・除湿を完璧に対策しようとすれば、法外な予算がかかってしまうからです。

たとえば、地下室と地面との間にドライエリア(採光・換気などのために空堀された空間)がない場合には、除湿機の設置が必須といえますし、逆にドライエリアがあるには雨水処理のための排水ポンプの設置が不可避といえます。「地下室があること」に大きな魅力を感じない買主にとっては、これらの負担が看過できないということも考えられます。

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物件それ自体の条件が悪いケースも

さらに、地下室のある家は、物件の他の条件にも買主が懸念する事情を抱えていることも珍しくありません。たとえば、地下室のある家は、土地面積が狭いことも珍しくありません。地下室は、「面積の小さい土地」の建物の延床面積を大きくするための方法として用いられることが多いからです。建築基準法は、一定の条件を満たした地下室を容積率緩和の対象としているので、狭い土地に広い延べ床面積の住宅を建てるための方法として地下室設置が選択されることがあるのです(たとえば、地上に同じ床面積の2階建て建物を建築したときには、これと同面積の地下室を設置することができます)。土地面積が足りない場合と同様に、敷地上空に高圧線があることなどが原因で「平屋しか建てられない」土地にも、床面積不足を解消する目的で地下室が設置されることもあります。

また、ひな壇の土地(傾斜地に造成された前面道路と高低差のある土地)を有効活用する方法として地下室が設置されることもあります。ひな壇の土地では、建物と同じ高さの敷地に駐車場を設けられない場合も多く、その代わりに掘り込み式の車庫(いわゆるボックスガレージ)を設置することがあるからです。これらのケースでは、地下室があること以前に、「敷地面積が狭い」、「平屋しか建てられない(上空の高圧線も「嫌悪施設」となることがあります)」、「段差のある土地である」ということの方が購入希望者にとって大きな問題となることも考えられます。

地下室があることが「物件の強み」になる可能性

ワインセラー
地下室のある家は、上で述べたようなデメリットを抱えるため「万人受けしない物件」であるということができます。不動産の売買は、需要が多いほど、「早く・高く売れる」ことが一般的なので、イレギュラーな物件であることは、その点では不利といえます。しかし、「地下室のある」というイレギュラーな条件を「希少価値」として強みに変えることができれば、よい売却条件で買い手を見つけることも不可能ではありません地下室は、その防音性の高さや直射日光が当たらない、温度が一定であることを活かして、次のような設備を備えることにとても適しています

・ホームシアター
・楽器のプレイルーム
・カラオケルーム(パーティールーム)
・トレーニングルーム
・ゴルフの室内練習場
・ワインセラー
・書斎

富裕層や趣味にこだわる人向けに上手に売る

上記のような設備のある家を持ちたいと考える人には、収入の多い人(富裕層)や趣味のためには多少の失費はいとわないという人が多いといえます。したがって、これらの設備を欲しがっている購入希望者を上手に見つけることができれば、販売価格を下げることなく良い条件で物件を売却できる可能性も高くなるといえます。上でも述べたように、「地下室付きの家」は、絶対数が少ない(同じエリアに何件もあるわけではない)ので、「地下室がほしい」と考えている購入希望者さえ見つけることができれば、弱みではなく強みとなりうるからです。

しかし、地下室付きの家を積極的に探している購入希望者を効率的に見つけることは簡単ではありませんから、販売活動には相応の工夫が必要な場合が多いでしょう。たとえば、一般的な中古物件の販売活動(広告手法)で選択される物件の所在地エリアへの立て看板設置やポスティングなどでは、「ニッチな顧客」を効率よく見つけられないことも多いからです。その意味では、地下室付きの家を上手に売るためには、特殊な物件の取り扱い(販売活動)に長けた専門の業者に依頼する、ウェブを活用して上手に物件の宣伝をするのが上手な不動産会社に依頼することが重要といえます。

地下室付きの家は地震にも強い

地下室付きの家は、地下室をさまざまな用途に用いることができる以外にも、耐震に優れているという大きなメリットがあります。地下室を設置する家では、通常よりも深い地盤面に基礎を作るので揺れに対する強度が強くなるからです。被害日本大震災以降は、特に地震に対する大きな不安を感じる人、住宅の耐震性を重視する人も増えてきているので、「地震に強い家なら多少高くても購入したい」と考える買主に出会える可能性がないわけではありません。

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地下室付きの家を早く売るための4つのコツ

仲介
ここまで解説してきたように、地下室付きの家は、必ずしも万人受けの良い物件ではありませんが、「地下室付きの家」を強く希望する購入者がいる可能性もある物件です。買い手の需要にうまくマッチするように物件を売りに出すことができれば、早く、良い価格で売却することは決して不可能とはいえません。

しかし、シアタールムームや地下ワインセラーがほしいというようなニッチなニーズを有する購入希望者を「すぐに見つける」ことは簡単ではない場合の方が多いでしょう。そこで、「とにかくすぐに売りたい」という事情を抱えている売主さんが地下室付きの家を「1日でも早く売るため」にできる対応のポイントについてまとめてみました。

地下室を埋めてしまう・改修工事を実施する

カビの大量発生をとめられない、深刻な水漏れがあるといった場合のように、地下室自体に大きな問題があるケースでは、地下室を埋める(取り壊す)、カビや水漏れに対して有効な対策(防湿・防水工事)を実施することが考えられます。これらの場合には、地下室をそのままにしておくと、「地下室があることそれ自体」が大きなデメリットでしかないからです。地下室付きの家を探している人を見つけられたとしても、地下室の状態がひどければ、逆に購入を断念する事情にもなりかねません。

しかし、防湿・防水工事には多額な費用がかかってしまうのが一般的です。特に、防水工事は、地下の堀直しになることも多く、1000万近い費用がかかることもあります。「物件を売るため」にそれだけの費用をかけることは、ほとんどの売主にとっては現実的な選択肢とはいえないでしょう。

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専属専任媒介契約にする

不動産会社との媒介契約(物件の売却の仲介を行ってもらう契約)が一般媒介契約になっている場合には、これを専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えることで、販売活動を熱心に行ってもらえる可能性が高くなります専任媒介契約(専属専任媒介契約)に切り替えたときには、仲介業者には次の義務が発生するため、販売活動を放置されるリスクがなくなるといえるからです。

・契約から数日以内に物件情報をレインズ(売却物件のデータベース)に登録しなければならない
・売主に対して一定期間ごとの報告義務が発生する

他方、売主側にも、他の業者と仲介契約を結べない(専任媒介契約)、自分自身で買主を見つけることもできない(専属専任媒介契約)という負担が発生します。しかし、地下室付きの家がニッチな物件であることを考えれば、売主が買主を見つける手段が減ることのデメリットよりも、仲介業者により熱心に販売活動を行ってもらえるメリットの方が大きい場合が多いといえるでしょう。

訳あり物件専門業者に依頼する

仲介を依頼した不動産会社が熱心に販売活動を行えば、良い買い手を早く見つけられる可能性は高くなります。しかし、ニッチな物件の販売活動になる以上、不動産会社による販売活動にも一定の限界があります。特に、「普通の中古・新築戸建てのみ」を取り扱っているような地域の不動産業者では、販売活動できるルートそれ自体にも限界がある場合が多いといえるでしょう。

その点、訳あり物件の専門業者であれば、物件の所在地エリアに限定されない幅広い営業活動を行ってもらえる可能性も高くなるといえます。また、訳あり物件の専門業者であれば、ニッチなニーズを抱えた買主側からの問い合わせも多くなるので、運がよければ地下室付きの家を探している希望者とすぐにマッチングしてもらえる可能性もあるでしょう。

不動産会社の買取りを利用する

不動産会社の仲介による物件売却は、買主が現れないことには成立させることができません。そのため、どれだけ魅力的な地下室を備えていたとしても、不便な立地(駅から遠い・人気のない沿線エリア)や危険な立地(傾斜地など)に物件があれば、買い手を見つけることはやはり簡単ではありません。そのような場合でも「早く物件を手放したい」という事情があるときには、不動産会社による買取りで物件を売却することがオススメです。

買取りで物件を売却するメリット

不動産業者の買取りには、「買主が現れなくても物件を早く売却できる」ことの他にも、次のようなメリットがあります。

・売却の際に仲介手数料がかからない
・地下室にカビが生えているような場合でも現況のまま引き渡すことができる
・瑕疵担保責任を負わない
・建築制限・用途制限などの調査をする必要がない

地下室付きの家の場合には、買い手が見つかるまで(買主に引き渡せるようにするため)の維持管理の負担も小さくありません。不動産業者の買取りは、これらの負担のほとんどを大きく軽減することができるので売主にとって大きなメリットといえるでしょう。

当社は「訳あり物件」の査定に自信があります

買取りよる売却の最大のデメリットは、物件の価格が市場売却の場合よりも低くなってしまうことです。物件を買い取った業者は再販売する価格との差額で利益を出すため、市場価格よりも安い価格で買い取らなければ赤字になってしまうからです。

しかし、買取りによる物件評価額の下落は、訳あり物件の専門業者への買取り依頼によって小さくできる可能性があります。通常の中古物件市場では売りづらい(販売価格を下げざるを得ない)物件であっても、専門業者であれば、独自のノウハウに基づいて適正な価格で再販売することが可能だからです。

当社は、さまざまな訳あり物件の取り扱い実績が豊富な専門業者です。他の不動産会社の評価額に納得できないというような物件でも、ご満足いただける査定額をご提案できる自信がございますカビの生えた地下室があるのでなかなか買い手が見つからないという物件のご相談も大歓迎ですので、下記の問い合わせフォームからお気軽にお問い合わせください

まとめ

家に地下室があるということは、買い手によって評価の大きく分かれる事情といえます。そのため、物件の売り出し方によっては、簡単には買い手が見つからないことも多いといえます。特殊な物件の売却は、ニッチなニーズをもった買主をうまく見つけることのできる専門業者に相談することがオススメといえます。また、専門業者であれば、仲介でなかなか売れないというときには買取りへの移行もスムーズに行えます。

買取りというと「安く買い叩かれる」イメージを持っている人も多いかもしれませんが、物件を売るまでに費やすコストと比較すると「早期に買い取ってもらった方が売主の利益が大きい」ケースも珍しくありません。地下室のある家をできるだけ早く売りたいとお考えの場合には、専門業者に買取りを依頼してみることを検討してみてはいかがでしょうか

最終更新日:
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