地下室付きの家を早く売りたい!シアタールームや地下ワインセラー付き物件の売却ポイント

地下室

シアタールームやワインセラーとして活用されている地下室に憧れを持つ人も多いでしょう。しかし、地下室は維持・管理の負担が多く、湿気や漏水による建物への被害が起きやすいです。

買主にとって地下室があることが、メリットではなくデメリットに感じられる場合、売却は困難になってしまいます。

実際に、地下室のある不動産を手放したいと考えている人は

・地下室があるとなぜ売れにくくなってしまうの?
・地下室付きの物件を早く、高く売却したい!

など、さまざまな疑問や悩みがあるかもしれません。

そこで、この記事では「地下室のある物件を手放したい人」のために、不動産専門家の観点から、あなたの疑問やお悩みを解決します。

具体的には

・地下室付きの物件を売却することが難しい理由
・地下室を「物件の強み」として売却する方法
・地下室付きの家を早く売るための4つのコツ

など、地下室のある物件の扱いや売却について、重要なポイントだけをわかりやすく解説します。

この記事を読めば、地下室のある物件でも素早く、高価に売却できるようになるので、売却活動の参考にしてみてください。

地下室付きの家が売れにくい4つの原因

地下室

地下室には「防音性に優れている」「プライバシーを守りやすい」「夏でも涼しい」などのメリットがあります。

しかし、地下室は特殊な施設でもあるので、すべての買主が地下室付きの家を歓迎するわけではありません。

買主によっては、地下室があることのデメリットの方が大きく感じることもあるからです。

地下室付きの家が売れにくい原因として、以下の4つの理由が考えられます。

  1. 地下室がない物件より販売価格が高い
  2. 湿気や通気性が悪く、漏水のリスクも高い
  3. 地下室にかかる維持・管理費用が高い
  4. 地下室に問題はないが物件自体の条件が悪い

こうした地下室特有のデメリットが原因でなかなか売れないことも考えられます。

それぞれの原因について、具体的に見ていきます。

1.地下室がない物件より販売価格が高い

地下室付きの家は、同じエリアの中古物件と比べて販売価格が高いケースが多いです。

なぜなら、地下室を作るためには多額の費用(地下室なしの一戸建てを建てる場合の2倍近い費用)が必要だからです。

赤字にならないように地下室付きの家を売ろうとすれば、同じエリアで新築一戸建てを建てられるほどの販売価格になることも少なくありません。

しかし、同じ費用なら中古物件よりも新築物件を選びたい人が多いため、地下室付きの家は売れにくいのです。

2.地下室は湿気や通気性が悪く漏水も起こりやすい

通常の部屋と比べて密閉度の高くなりやすい地下室では、湿気の問題は避けて通れません。

「湿気のこもる部屋」は、あまりイメージの良いものではないでしょう。

特に地下室の上に立つ建物が木造だと、湿気のせいで建物が痛んでしまうリスクを懸念する買主も多いです。

「内覧したら地下室がカビだらけ」「おしゃれな天窓があるけど、床は結露で水浸し」となれば、買主の購入意欲も低下してしまいます。

また、建物と地面のゆがみなどが原因で、漏水が発生してしまうケースも多いです。

雨雪が多く水分の多い地盤に作られた地下室では、漏水などの対策にかかる手間を懸念して買主が集まらないことも考えられます。

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3.地下室にかかる維持・管理費用が高い

地下室付きの家では湿気・換気・水漏れの被害から家を守るために、維持管理のコストを負担しなければいけません。

そのため、コストを懸念する買主に敬遠されてしまう可能性が高いです。

じつは世帯住宅に地下室を設置する場合、予算の都合などで最初からカビ・水漏れ問題が生じることを前提に地下室が設置されるケースも珍しくありません。

商業ビルのように多額の費用をかけて、防水・排水・除湿を完璧に対策することは難しいからです。

例えば、地下室と地面の間にドライエリア(採光・換気などのために空堀された空間)がない場合、除湿機の設置は必須です。

一方でドライエリアがある場合も、雨水処理のための排水ポンプを設置しなければならないでしょう。

地下室があることに魅力を感じない買主にとっては、維持・管理にかかる負担が購入を避ける原因になります。

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4.地下室に問題はないが物件自体の条件が悪い

そもそも地下室が原因ではなく、物件自体の条件が買主の購買意欲を下げているかもしれません。

例えば、地下室のある家は土地面積が狭いことも多いです。

なぜなら、建物の延床面積を大きくするための方法として、面積の小さい土地は地下室が作られることが多いからです。

建築基準法は一定の条件を満たした地下室を容積率緩和の対象としているので、狭い土地に広い延べ床面積の住宅を建てるための方法として地下室が設置されることがあります。

土地面積が足りない場合と同様に、敷地上空に高圧線があることなどが原因で「平屋しか建てられない」土地にも、床面積不足を解消する目的で地下室が設置されることもあります。

需要の低いひな壇の土地に建てられるケースが多い

ひな壇の土地(傾斜地に造成された前面道路と高低差のある土地)を有効活用する方法として地下室が設置されることもあります。

ひな壇の土地では建物と同じ高さの敷地に駐車場を設けられない場合も多く、その代わりに掘り込み式の車庫(ボックスガレージ)を設置することがあるからです。

これらのケースでは、地下室があること以前に「敷地面積が狭い」「平屋しか建てられない」「段差のある土地である」ということの方が購入希望者にとって大きな問題となることも考えられます。

地下室があることが「物件の強み」になる可能性

ワインセラー

地下室のある家は、前の項目で説明したデメリットを抱えるため「万人受けしない物件」であるといえます。

不動産の売買は、需要が多いほど「早く・高く売れる」のが一般的なので、特殊な物件であることで不利といえます。

しかし「地下室のある」というイレギュラーな条件を「希少価値」として強みに変えることができれば、よい売却条件で買主を見つけることも不可能ではありません。

地下室は防音性の高さや直射日光が当たらない、温度が一定であることを活かして、次のような設備を備える場合に適しています。

・ホームシアター
・楽器のプレイルーム
・カラオケルーム(パーティールーム)
・トレーニングルーム
・ゴルフの室内練習場
・ワインセラー
・書斎

富裕層や趣味にこだわる人向けに売却する

上記のような設備のある家を持ちたいと考える人には、収入の多い人(富裕層)や趣味のためには多少の出費はいとわないという人が多いです。

したがって、地下室を欲しがっている購入希望者を見つければ、販売価格を下げずに良い条件で物件を売却できる可能性は高いです。

地下室付きの家は、母数が少ない(同じエリアに何件もあるわけではない)ので「地下室がほしい」と考えている購入希望者さえ見つければ、弱みではなく強みとなります。

しかし、地下室付きの家を積極的に探している購入希望者を効率的に見つけるのは簡単ではないので、販売活動に工夫が必要なことが多いでしょう。

例えば、一般的な中古物件の販売活動(広告手法)で選択される物件の所在地エリアへの立て看板設置やポスティングなどでは「ニッチな顧客」を効率よく見つけられないことも多いからです。

その意味では、地下室付きの家を上手に売るためには、特殊な物件の販売活動に長けた専門の業者に依頼する、ウェブを活用して物件の宣伝をするのが上手い不動産会社に依頼することが重要です。

地下室付きの家は耐震性に優れている

さまざまな用途に用いることができる以外にも、地下室付きの家は耐震性に優れているメリットがあります。

地下室を設置する家では、通常よりも深い地盤に基礎を作るので揺れに対する強度が強いです。

東日本大震災以降は、特に地震に対する大きな不安を感じる人や住宅の耐震性を重視する人も増えているので「地震に強い家なら多少高くても購入したい」と考える買主が見つかる可能性があります。

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地下室付きの家を早く売るための4つのコツ

仲介

ここまで解説してきたように、必ずしも万人受けの良い物件ではありませんが「地下室付きの家」を強く希望する購入者がいる可能性もあります。

買主の需要にうまくマッチするように物件を売り出せれば、早く・高い価格で売却することも可能です。

しかし、「シアタールームやワインセラーが欲しい!」というニーズをもつ購入希望者をすぐに見つけることは難しいでしょう。

そこで「すぐに売りたい」という売主さんに向けて、地下室付きの家を1日でも早く売るためのコツを解説します。

1.地下室を埋めてしまう・改修工事を実施する

「カビの発生をとめられない」「深刻な水漏れがある」など地下室自体に問題があるケースでは、地下室を埋めたり、カビや水漏れ対策(防湿・防水工事)を実施することも選択肢のひとつです。

問題のある地下室をそのままにしておくと、地下室があること自体が大きなデメリットになってしまいます。

地下室付きの家を探している人を見つけても、状態がひどければ逆に購入を断念されてしまいかねません。

しかし、防湿・防水工事には多額な費用が必要になるケースが一般的です。防水工事は、地下の堀直しになることも多く1,000万近い費用がかかることもあります。

物件を売るために多額の費用をかけることは、多くの売主にとって現実的な選択肢とはいえないかもしれません。

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2.専任・専属専任媒介契約にする

不動産会社と一般媒介契約を結んでいる場合、専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えると、熱心に販売活動してもらえる可能性が高くなります。

専任媒介契約(専属専任媒介契約)に切り替えることで、仲介業者には以下の義務が発生するため、販売活動を放置されにくくなるからです。

・契約から数日以内に物件情報をレインズ(売却物件のデータベース)に登録しなければならない
・売主に対して一定期間ごとの報告義務が発生する

ただし、売主側は「他の業者と仲介契約を結べない(専任媒介契約)」「自分自身で買主を見つけられない(専属専任媒介契約)」などの制限があります。

しかし、地下室付きの家がニッチな物件であることを考えれば、買主を見つける手段が減ることのデメリットよりも、仲介業者により熱心に販売活動をしてもらえるメリットの方が大きい場合が多いでしょう。

媒介契約の種類ごとにおける特徴や選び方を以下の記事でわかりやすく解説しているので、契約締結時や見直しの参考にしてください。

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3.訳あり物件専門業者に依頼する

仲介を依頼した不動産会社が熱心に販売活動すれば、良い買主を早く見つけられる可能性が高まります。

しかし、地下室付きの家は特殊物件といえるため、不動産会社による販売活動にも一定の限界があります。

「普通の中古・新築戸建てのみ」を取扱うような不動産業者では、販売活動できるルート自体にも限界がある場合が多いです。

一方で、訳あり物件の専門不動産業者であれば、物件の所在地エリアに限定されない幅広い営業活動してもらえる可能性も高くなります。

また、訳あり物件の専門業者であれば、ニッチなニーズを抱えた買主側からの問い合わせも多くなるので、地下室付きの家を探している希望者がすぐに見つかる可能性も高いでしょう。

4.不動産会社の買取を利用する

不動産会社の仲介による売却では、買主が現れない限り物件を売却できません。

そのため、どれだけ魅力的な地下室を備えていても、不便な立地(駅から遠い・人気のない沿線エリア)や危険な立地(傾斜地など)に物件があれば、買主を見つけることは難しいです。

もし早く物件を手放したいのであれば、不動産会社に買取依頼して物件を売却することも検討してみましょう。

専門業者に物件を買取してもらえば買主側の負担が少ない

不動産業者の買取には「買主が現れなくても物件を早く売却できる」ことの他にも、次のようなメリットがあります。

・売却の際に仲介手数料がかからない
・地下室にカビが生えているような場合でも現況のまま引き渡すことができる
・瑕疵担保責任を負わない
・建築制限・用途制限などの調査をする必要がない

地下室付きの家の場合、買主が見つかるまで(買主に引き渡せるようにするため)の維持管理の負担も小さくありません。

不動産業者の買取は、これらの負担のほとんどを大きく軽減できるので売主にとって大きなメリットといえます。

訳あり物件の専門業者なら高額買取も可能

買取による売却のデメリットは、物件の価格が市場売却の場合よりも低くなってしまうことです。

物件を買取した業者は再販売する価格との差額で利益を出すため、市場価格よりも安い価格で買取しなければ赤字になるからです。

しかし、訳あり物件の専門業者であれば相場に近い価格で買取してくれるケースもあります。

通常の中古物件市場では販売価格を下げざるを得ない物件であっても、独自のノウハウに基づいて適正価格で再販できるからです。

当社は、さまざまな訳あり物件の取り扱い実績が豊富な専門業者です。他の不動産会社の評価額に納得できないというような物件でも、ご満足いただける査定額をご提案できる自信がございます。

「カビの生えた地下室があるせいで、なかなか買主が見つからない・・・」という物件のご相談も大歓迎ですので、下記の問い合わせフォームからお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

家に地下室があるということは、買い手によって評価の大きく分かれるため、物件の売り出し方によっては、簡単には買い手が見つからないことも少なくありません。

地下室付きの家を売却するなら、ニッチなニーズを抱えた買主を見つけられる専門業者に相談するとよいでしょう。

また、専門業者であれば、仲介でなかなか売れない場合は専門業者が買取してくれます。

買取というと「安く買い叩かれる」イメージを持っている人も多いかもしれませんが、物件を売るまでに必要なコストと比較すると、早く買取してもらった方が売主の利益が大きいケースも珍しくありません。

地下室のある家をできるだけ早く売りたいとお考えの場合には、専門業者への売却も検討してみましょう。

最終更新日:
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