家賃滞納者を追い出したい!強制退去の手順と費用を紹介

強制退去

貸主は、家賃滞納のリスクを常に負っています。入居審査を念入りに行っても、防ぎようのない場合もあるでしょう。

ここでは、家賃滞納者を追い出したい場合の注意点や強制退去をするための手順などについて解説します。

強制退去の実行には条件がある

強制退去
強制退去とは、「建物明渡請求」という裁判手続きによって実行される措置を指しています。別名、立ち退き請求とも呼ばれます。貸主の気持ちとしては家賃滞納があると、すぐにでも相手を追い出したい気持ちになるかもしれません。しかし強制退去は、様々な対処を試みても事態が改善しなかった場合の最後の手段です。そして執行するためには、満たさなければならない条件があります。法律などで明確に規定されているわけではありませんが、過去の判例などから読み取ると最低でも以下の2つの条件が必要と思われます。

1. 家賃滞納が3カ月以上続いている
2. 貸主と借主の間での信頼関係が破綻している

2番目の「信頼関係の破綻」というものが、強制退去が認められるかどうかの重要なポイントになります。過去の判例でも、賃貸借契約は貸主と借主の信頼関係を基として成り立っているものであり、その関係を維持することが著しく困難となる裏切り行為があって初めて貸主が一方的に契約を解除できるという見解を示しています。

例えば、家賃滞納が3カ月以上続いていたとしても借主と意思疎通ができる状態にあり、未納の家賃についても支払いの意思が示されているなら、まだ信頼関係の破綻には至っていないということになる可能性があります。しかし、もし借主が貸主との接触を故意に避けたり、支払いの約束をしても何度も破るなどの裏切り行為を続ける場合は、信頼関係は破綻したものとみなすことができ、強制退去が可能になる場合があります。賃貸経営において、貸主は「部屋を貸してあげている側」ですし、借主は「部屋を貸してもらっている側」であることは事実です。それでも、強制退去を検討しなければならないような事態になると、貸主よりも借主の権利や立場の方が重んじられる傾向にあります

関連記事
立ち退き
賃貸物件に入居者がいても、色々な理由で立ち退いて欲しくなる場合があります。原則として、正当事由がなければ立ち退きを求めることはできません。 この記事では、立ち退きの正当事由の事例、貸主に有利な方法で立ち退かせられるケースなどをご紹介します。 立ち退きを求めるには「正当事由」が必要 立ち退きにおける「正当事由」とは、その…

強制退去は最終手段、先に和解を試みる

長期間に渡って家賃を滞納し、それに関する事情の説明や相談をしてこない時点で、その借主は常識や社会通念が通用しない相手であると言えるかもしれません。しかしそれでも、すぐに強制退去に訴えるのではなく、借主と直接コミュニケーションを取り、話し合いによる解決を図るよう努力しましょう

例えば、家賃滞納をしている借主は最近病気になったことで仕事を失ったのかもしれません。連絡がつかないのもそのためで、医療費などの出費は増えたのに収入が途絶えてしまったため、やむを得ず家賃滞納という事態に陥ってしまっているのかもしれません。家賃滞納には様々な原因があり、借主にとって本意ではない場合もあります。もちろん家賃滞納をする借主に非があるのですが、まずは貸主側から近づき、冷静に話し合いながら事情を聴き、お互いの妥協点を探りましょう。そのようにして解決策を導き出すことで、強制退去という手段を使わずに解決できるなら、それは双方にとって最善の解決策です。ただし、貸主または周辺住民に身体的な害を及ぼす可能性のある極めて悪質な借主の場合は、無理に接触しようとせず、弁護士などの介入のもとで手続きを進めるべきでしょう。

関連記事
立ち退き
賃貸経営を続けていると、さまざまなきっかけで賃借人に部屋を退去してもらいたくなる事情が発生します。 そんな場合にポイントとなってくるのが「立ち退き料」の支払いです。 そもそも、賃借人に退去してもらうためには、立ち退き料を支払う必要があるのでしょうか。 また、いくらが相場なのでしょうか。 そこで今回は、賃借人に退去しても…

貸主がやってはいけないこと

どんなに悪質な借主に対しても、強制退去の法的手続きを踏む前に貸主自らが実力行使をしてはいけません。さもなければ、貸主側が加害者、あるいは犯罪者とみなされてしまうでしょう。

例えば、部屋の中の物を勝手に処分してしまうと、「器物損壊罪」や「住居侵入罪」にも該当してしまう可能性があります。また、大声や暴言、脅しによる督促を行えば「脅迫罪」「強要罪」が成立してしまうかもしれません。また、家賃滞納に悩む貸主を救済するとしている、いわゆる「追い出し屋」に頼ることも避けましょう。借主の留守中に荷物をすべて処分し鍵を交換することで強制的に追い出すことは可能かもしれませんが、適法ではありません。追い出し屋を使えば、強制退去に必要な費用に比べて安価な費用で済み、スピーディーに問題を解決できるかのように思えるかもしれませんが、場合によっては借主から損害賠償請求や慰謝料請求を起こされてしまいます。貸主が加害者となってしまえば、滞納分の家賃を請求するどころではなくなってしまうでしょう。

日本では自力執行(判決等によらず強制的に債権を取り立てること)はできません必ず裁判などで債務名義を取得した上で強制執行をしなければ、いくら滞納したとしても勝手に追い出すことはできないということを覚えておきましょう。貸主として、今すぐ行動したくなる気持ちも無理はありませんが、さらなる不利益を被らないためにも必ず法に則った仕方で対処しましょう。

関連記事
立ち退き
アパートやマンションなどの賃貸物件の立ち退きは、建物の老朽化や建て替えなどの貸主側に都合がある場合と、家賃を滞納している入居者側に問題がある場合と、二つの方面から考えられます。立ち退きに関するトラブルは賃貸経営をする上で発生しやすく、こじれるとなかなか解決に時間がかかります。 今回は、貸主側の都合で立ち退きをさせる場合…

ステップ1:滞納分の請求および契約解除予告通知を行う

内容証明
まずは規定の期日までに滞納分の家賃を支払うよう請求をします。最初は訪問や電話で行い、それでも会えなかったり話がつかない場合には、書面で通知しましょう。書面には、もし期日までに支払いがない場合には予告なく賃貸契約を解除する旨も記載しておく必要があります。期日までに支払いがなされなかった場合には、賃貸契約解除の通知を送りましょう

書面は必ず内容証明郵便で送ります内容証明郵便は、いつ、誰に、どんな内容の文書を送付したのかを、日本郵便が証明してくれる制度です。ですから内容証明郵便で送付すれは、強制退去に関して訴訟を起こさなければならなくなった場合に、証拠として利用できます。普通郵便や直接投函ではなく、面倒でも必ず内容証明郵便を利用しましょう。

ステップ2:契約解除、その後明け渡し請求訴訟に進む

請求したにもかかわらず、残念ながら滞納分の家賃が支払われない場合には、予告通り賃貸契約解除を行いますその後、明け渡し請求訴訟を起こします。原則として、対象となる物件の所在地を管轄する地方裁判所か簡易裁判所へ申し立てることになります。申立ての際は訴状の他、次のような必要書類を提出します。

・賃貸借契約書
・賃料の支払い経過をまとめた表
・賃料の請求書および配達証明書
・賃貸契約解除通知書および配達証明書
・不動産登記謄本
・固定資産評価証明書など

正式に受理されれば、第一回口頭弁論期日が指定されます強制退去に関して依頼している弁護士がいるなら、弁護士に代理人として出廷してもらうことができます。被告である借主が出頭せず、答弁書も提出されなかった場合には、一回で弁論終結となります。その後、判決が言い渡されます。

ステップ3:強制退去・強制執行が実施される

判決が出ると、たいていの借主は退去に応じて出ていきますしかし中には、判決後も居座る借主がいますそのような場合には、強制執行の申立てが可能になります「強制執行」とは法律上の権利、この場合は建物の明渡請求を強制的に実現することを意味します。ここに来てようやく、立ち退きの見通しが立ち始めます。強制執行の申し立てには、「債務名義」・「執行文」・「送達証明書」の3つの書類が必要になります。

債務名義とは、強制執行によって実現されることが予定される請求権の存在、範囲、債権者、債務者を表示した公的な書類です。強制退去の場合は、貸主が持つ明渡請求権の存在を公に証明する文書のことを指します。強制退去における債務名義には、支払いを命じる判決文が記載された「確定判決」か、この判決は仮に執行することができる、という仮執行の宣言が記載された「仮執行宣言付きの判決」のどちらかが該当するでしょう。

執行文とは、上記の債務名義に執行力があることを公証するための書類です。債務名義を取得しただけではまだ強制執行はできないため、判決の末尾に執行文を添付してもらう必要があります。債務名義に執行文が付与されると、その書類は「執行力のある債務名義の正本」となります。

送達証明書とは、債務名義の正本の送達がなされたことを証明する裁判所の書面のことです。貸主の申立てで強制執行が開始される場合には、借主に債務名義が送達され、そのことが証明されていなければならない、と法律で定められています。このタイミングで債務名義を送ることで、借主にとっては強制執行前に弁済や反論をする最後のチャンスが与えられることになります。しかし送達証明を送るためには、前提として判決正本が完成していなければなりません。判決正本は判決の言い渡し後、約1週間ほどかけて作成されます。ですから判決が出たら即強制退去ということにはならず、ある程度の時間が必要になります。

これらの書類が揃ったら、ようやく強制執行の申立てができます。申立て先は、対象の物件の所在地を管轄する地方裁判所です。その後、執行官へ予納金を支払います。借主の人数や各地方裁判所の規定によっても異なりますが、予納金の額はおよそ6万~7万円です。次いで、執行官と強制退去の具体的な打ち合わせを行います。直接対面する場合もあれば、電話などで行われる場合もあるでしょう。ここで、「明渡しの催告」の日程を決めます明渡しの催告とは、対象の物件に執行官、立会人、貸主、執行補助者(荷物を運び出す運搬業者など)、錠前技術者などが出向き、物件の荷物量や使用状況を確認した後、引き渡し期限と強制執行日を記載した公示書を、物件内に貼り付ける手続きのことです。ちなみに執行官は、物件の荷物の運び出しを行う専門業者を紹介してくれることもあるようです。しかし執行官は、複数の業者を比較して費用の安い業者を紹介してくれるわけではありません。業者に依頼するための費用は貸主が支払うことになるため、予算内で作業してくれる業者を自分で探しておく方が良いかもしれません。

明渡しの催告は、強制執行の申立てからおよそ2週間ほど後に行われるようになります。明渡しの催告の日には物件に出向き、関係者の立ち会いのもと、強制執行の具体的な方法や費用の概算が明らかになります。借主に明示する引き渡し期限は、この明渡しの催告の日から1カ月後と定められています強制執行が実施される日は「断行日」と呼びますが、断行日は引き渡し期限満了の数日前に設定されることが多くなります。断行日になったら、執行官などを伴って物件に出向き、業者によって強制的に物件の中の荷物が運び出されます。運び出しされた荷物は一定期間保管されますが、借主が引き取らない場合は廃棄、または貸主によって売却されます。最後に、鍵を新しいものに交換して、強制退去の一連の手続きは終了します。

関連記事
立ち退き
老朽化した建物を建て替えたい、土地を売りたい、家族を住まわせたいなど、大家さんが入居者に立ち退きを要求する理由は様々です。しかし、入居者側も引っ越し先を探すのも大変ですし、それぞれ生活がある訳ですから、全員がスムーズに了解してくれるとも限りません。 今回は、貸主側の都合で立ち退きを要求するときにどんな手順が必要なのか、…

強制退去の執行費用は10万~50万円ほど

強制執行
強制退去を実行するには、それなりの費用がかかります。物件の合鍵がなかったり、勝手に鍵を変えられてしまっているなら、まずは部屋の開錠のために錠前技術者を呼ぶ費用が必要です。作業料と出張費などを合わせて、およそ1万5千~3万円くらいがかかるでしょう。さらに、運び出した荷物を運搬するためのトラックの費用や人件費などの費用も発生します。荷物の量や部屋の広さにもよりますが、一般的な単身者であれば10万円前後、家族が同居しているのであればおよそ20万~40万円ほどがかかることもあります。また、運び出した荷物を廃棄処分する場合には、荷物に応じた処分料も必要です。これらを合わせると、強制退去には少なくとも10万~50万円を超える費用が必要になると言えます。

また多くの場合、自分ひとりで強制執行までの手続きを行うことはないでしょうから、弁護士に依頼する費用も別途必要です。実際の弁護士費用は各弁護士事務所の定めるところに従って大きく異なりますが、たいていの場合は相談料と着手金、成功報酬や日当などが弁護士費用に含まれることとなります。強制退去における着手金や成功報酬は、対象の物件の家賃に比例して高額になると考えておきましょう。

強制退去にかかった費用は借主に請求できる

家賃を滞納されている上、さらに高額な執行費用がのしかかってくるのですから、貸主としては大きな負担です。そこで、民事執行法第42条では、強制執行にかかる費用は債務者(借主)が負担すると定めています。しかし、どのみち貸主が執行費用を立て替える必要はあります。それがなければ強制執行は実現できず、借主にさらに居座られてしまうことになるため、仕方のない支出と言えます。そして、借主に後日請求できると言っても、滞納分の家賃を支払えずに追い出された借主がまとまった金銭を所持していることはほぼなく、実際は、ほとんどのケースで貸主の自己負担となっているようです。なお、借主に請求できる費用には、弁護士費用は含まれません。ですから強制退去が実現でき、借主から執行費用を返還してもらうことに成功したとしても、弁護士費用だけは貸主の自己負担となるでしょう。

ワンポイントアドバイス:保証会社を使うと裁判までやってくれる

このように、家賃滞納者を退去させるためには多くの時間と労力を費やすことになります。それは滞納した家賃額以上に大きな負担となるでしょう。そこでこのような負担を回避する方法として、保証会社を利用することをおすすめします。保証会社とは入居者の保証人になってくれるサービスのことで、万が一家賃滞納が発生した場合でも保証会社が立て替えて家賃を支払ってくれます。自動的に立て替えてくれるケースと、滞納した旨をファックスなどで保証会社に通知することで代位弁済されるケースがあります。入居時に保証会社に加入してもらえば、家賃滞納自体が発生しないため、かなりのリスク回避となります。また、もしも入居者が事実上滞納しているような場合は、保証会社が建物明け渡し請求をして入居者を退去させるところまではやってくれます。明け渡しまでの家賃についても保証されるため、できる限り保証会社を使ってもらうことをおすすめします。

「費用倒れ」に注意

前述のように、借主から費用を返してもらえる見込みは薄いのが現実です。ですから「費用倒れ」が予測される状況では、強制執行ができる状況が整ったとしても少し慎重になる必要があります費用倒れとは、裁判で勝訴しても、執行費用の負担が大きくなったことで勝訴した側が大きな損失を被る事態を指します。例えば、執行費用が高額で貸主の生活に直接影響するような場合には、無理に執行することが貸主にとっても大きな損害となるでしょう。「後で返してもらえば良い」と簡単に考えず、執行費用を支払っても自分の生活は困らないか、今執行して費用が返還される見込みはどれくらいあるかなどを総合的に考え、慎重に計画を立てましょう。

まとめ

以上、家賃滞納者を追い出したい場合の注意点や強制退去をするための手順などについて解説してきました。強制退去は、お金と時間が非常にかかるのが難点です。法的手段をとり強制退去が成功したとしても貸主側の金銭的負担が増え破綻してしまっては本末転倒です。もちろん自分で借主の物を処分したり、鍵の交換をしたりすることも法律的にダメです。強制退去にかかる費用と労力を減らすために事前に保証会社に加入してもらうのもよいかもしれません。

最終更新日: