土地売却における相続時精算課税制度のメリット・デメリットと節税の仕組み

相続時精算課税 土地 売却

一般的な財産の贈与では贈与額から基礎控除額110万円を差し引いた金額に贈与税が課税されます。

この課税方式を「暦年課税」といいますが、一定の要件を満たす場合には「暦年課税」ではなく「相続時精算課税」という課税方式を選択することもできます。

では、相続時精算課税とはどのような課税方式で、土地売却においてどのような影響をもたらすのでしょうか。

この記事では、相続時精算課税の仕組みと土地売却における相続時精算課税のメリット・デメリットを解説します。

相続時精算課税制度の仕組み

相続税申告
相続時精算課税制度は、贈与時に発生する税金の支払いを相続時まで延期することができる制度です。

贈与額や遺産がどの程度なのかによって節税になるか損をするかが決まるので、制度の仕組みをよく理解したうえで相続時精算課税制度を利用しましょう。

2500万円の贈与が非課税になる

通常の暦年課税を利用した贈与では、贈与額から110万円(基礎控除額)を差し引いた金額に贈与税が課税されます。つまり贈与額が110万円以内であれば控除額で打ち消されるため贈与税はかかりません。

一方、相続時精算課税では2500万円までの贈与が非課税になります。2500万円を超える贈与がある場合は2500万円を超えた部分に対して一律20%の贈与税がかかります。

相続時精算課税制度における節税

では、3000万円の贈与があった場合に、暦年課税を利用するのと相続時精算課税を利用するのとでは贈与税にどのような違いがあるのか考えてみましょう。

暦年課税の場合
(3000万円(贈与額)-110万円(基礎控除額))✕50%(贈与税率)-250万円(控除額)=1195万円(贈与税)

※暦年課税の税率、控除額は国税庁ホームページの速算表を参照

相続時精算課税の場合
(3000万円(贈与額)-2500万円(非課税分))✕20%(贈与税率)=100万円(贈与税)

3000万円の贈与にかかる贈与税は、暦年課税だと1195万円、相続時精算課税だと100万円になります。相続時精算課税の非課税枠2500万円を上手に利用することで贈与額が大きくても、かかる税金を少なくすることができます。

参照:国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」

非課税分が相続時に精算される

相続時精算課税によって贈与税が非課税になった分に関しては、贈与者が亡くなったとき(相続時)に精算されます。

精算されるというのは「贈与税非課税分」が「遺産」と合算され、その合計金額に対して相続税が課税されるということです。

例として、次の場合の相続税を考えてみましょう。

条件
遺産・・・3600万円
法定相続人・・・1人

通常の相続では、遺産額が基礎控除額内に収まっているので相続税はかかりません。
(※相続税の基礎控除額・・・「3000万円+法定相続人✕600万円」で計算されます)

しかし、生前に相続時精算課税を利用して2500万円(贈与税非続税課税対象課税)の贈与を受けていた場合は次のようになります。
 

①3600万円(遺産)+2500万円(贈与税非課税分)-3600万円(基礎控除額)=2500万円(相続税課税対象額)

②2500万円(相続税課税対象額)✕15%(相続税率)-50万円(控除額)=325万円(相続税)
 
※相続税率や控除額については国税庁ホームページの「相続税の速算表」を参照

このように、相続時精算課税を利用して贈与税非課税となった金額に対しては、相続時に相続税が課せられます。

ただし、次のように「贈与税非課税分」と「遺産」を合算しても相続税の基礎控除額内に収まる場合は相続税も非課税になります。

1000万円(遺産)+2500万円(贈与税非課税分)=3500万円
基礎控除額(3600万円)に収まっているので相続税は非課税

既に支払った贈与税の扱い

相続時精算課税によって既に支払った贈与税がある場合、支払った贈与税額は相続税から控除されます。

例として、次の場合を考えてみます。

条件
贈与された財産・・・3000万円(※うち2500万円は非課税、500万円には20%(100万円)の贈与税)
遺産・・・3000万円
法定相続人・・・1人

相続税が課税されるのは「遺産」と「贈与税非課税分」を合算した金額から「基礎控除額」を差し引いた金額です。

3000万円(遺産)+2500万円(贈与税非課税分)-3600万円(基礎控除額)=1900万円(相続税課税対象額)

 
1900万円に対する相続税率は15%、控除額は50万円(速算表を参照)なので相続税は次のようになります。

1900万円(相続税課税対象額)✕15%(相続税率)-50万円(控除額)=235万円(相続税)

贈与があったときに贈与税が非課税になっていれば、相続税は上の計算で出したとおり235万円です。

しかし、この例では既に100万円の贈与税を支払っているため、相続税から100万円を控除します。

235万円(相続税)-100万円(支払った贈与税)=135万円

最終的な相続税は135万円になりました。なお、「支払った贈与税」を控除する前の相続税よりも「支払った贈与税」の方が多かった場合は差額が還付されます。

参照:国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択 4税額の計算(2)」

相続時精算課税制度の適用要件

相続時精算課税制度では適用要件として次の3点を挙げています。

  • 贈与者が60歳以上の父母又は祖父母
  • 贈与を受ける者が20歳以上の子や孫
  • 贈与を受けた年の翌年の2月1日~3月15日までに贈与税の申告書を提出

適用要件にある「60歳以上」や「20歳以上」という年齢は、贈与があった年の1月1日における年齢です。

例えば、2019年10月に60歳になった父母が2019年11月に子(30歳)に財産を贈与したとしても相続時精算課税制度は適用されません。

相続時精算課税を利用しようと考えている人は、年齢に気をつけて贈与のタイミングを決定しましょう。

暦年課税が利用できなくなる

相続時精算課税は暦年課税と併用はできません。

例えば、2600万円の財産の贈与を受けたときに2500万円分だけ相続時精算課税を利用して、残りの100万円分は暦年課税を利用するというようなやり方はできません。

また、一度「相続時精算課税」を選択してしまうと、それ以降同じ贈与者からの贈与には相続時精算課税が適用されてしまいます。

したがって、土地などの大きな金額の贈与だけでなく少額の贈与も考えている場合は、慎重に課税方式を選択する必要があります。

土地売却におけるメリット

お金と家と計算機
相続時精算課税を利用すると土地売却時にどのようなメリットがあるのでしょうか。

考えられるメリットを4つ説明します。

①売却利益が大きくなる可能性が高い

土地の取得にかかった費用が少なければ少ないほど、その土地を売却したときの利益は大きくなります。

つまり、土地の贈与にかかる税金が少なければ少ないほど、その土地の売却利益は大きくなるということです。

相続時精算課税では2500万円という大きな金額の贈与が非課税になるので、暦年課税よりも土地取得にかかる税金を抑えられる可能性があります。

例として、4000万円の土地の贈与を受けた場合を考えてみましょう。このケースでは3000万円を超える贈与なので「税率55%」、「控除額400万円」となります。(速算表を参照)

暦年課税を利用した場合の贈与税
(4000万円(土地の価格)-110万円(基礎控除額))✕55%(贈与税率)-400万円(控除額)=1739万5000円(贈与税)

相続時精算課税を利用した場合の贈与税
(4000万円(土地の価格)-2500万円(贈与税非課税分))✕20%(贈与税率)=300万円(贈与税)

この場合では、相続時精算課税と暦年課税とで1000万円以上も贈与税に差が出ています。

もちろん、相続時精算課税の場合は贈与税非課税分(2500万円)に相続税がかかりますが、相続税は基礎控除額が高いため非課税になる可能性が十分にあります。

また、相続税が課税されることになったとしても、相続税の税率は贈与税の税率に比べて低いため、暦年課税より多くの税金がかかることは稀でしょう。

したがって、相続時精算課税を利用した方が土地を手に入れるための費用を抑えることができ、売却時にはその差額分多く利益を得られる可能性が高くなるのです。

②すぐに売却手続きを進められる

暦年課税では年間110万円の基礎控除を何年でも受けられる仕組みになっているため、贈与を複数回に分けて節税しようとする人もいます。

しかし、大きな金額の土地を少額ずつ贈与していると、土地の全てを売却できる状態になるまでに長い時間がかかってしまいます。

仮に2500万円の土地を110万円ずつ文筆して贈与すると、20年以上も贈与完了を待って売却しなければいけません。

さらに、贈与完了までに既に贈与を受けた部分の固定資産税を払い続けたり、贈与の度に登記変更で税金を支払わなければいけないため、節税になっているのかも疑問です。

一方、相続時精算課税であれば、一度に2500万円までの贈与を非課税にできるため、この金額以内の財産であれば贈与を複数回に分ける必要はなくなります。

贈与を一度で済ませられれば土地の売却に早くとりかかることができ、余計な税金を支払うこともありません。

③取得費加算の特例が適用される

相続した土地を3年以内に売却すると、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

相続税の一部を取得費に加算することで、譲渡所得税の課税対象額が減り、結果として譲渡所得税が節税できる仕組みになっています。

原則として、贈与で土地を取得した場合は相続税を支払わないため、この特例の適用を受けることはできません。

しかし、贈与時に相続時精算課税を選択すれば贈与税非課税分に相続税が課税されるため、取得費加算の特例が利用できるのです。

土地売却後の譲渡所得税の支払いを抑えたい場合は、相続時精算課税の選択を考えてみましょう。

ただし、「贈与税非課税分」と「遺産」の合計金額が相続税の基礎控除額内に収まってしまった場合は取得費加算の特例が利用できなくなります。

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④売却利益を税金の支払いにあてられる

原則として、贈与税は贈与がおこなわれた年の翌年3月15日までに一括で支払わなければいけません。

そのため、十分な資金がない場合は土地を贈与してもらうこと自体を諦めるか、資金が集まるまで贈与を待ってもらう必要があります。

しかし、相続時精算課税を利用すると贈与時に税金がかからなくなったり税額が大幅に減額されるため、資金が少なくても土地の贈与を受けられる可能性が高くなります。

さらに、贈与してもらった土地を相続が発生するまでに売ってしまえば、その売却利益を税金の支払いにあてることもできるのです。

経済的な理由で贈与を諦める前に、相続時精算課税を検討してみましょう。

土地売却におけるデメリット

電卓と女性
2500万円という大きな金額の贈与が非課税になるからといって、必ずしも相続時精算課税が土地売却に有利とは限りません。

ここでは、相続時精算課税の土地売却におけるデメリットを2つ解説します。

①小規模宅地等の特例を利用できなくなる

相続時精算課税を利用して受け取った土地については「小規模宅地等の特例」が適用されません。

「小規模宅地等の特例」とは、被相続人と一緒に住んでいた土地を相続した際、その土地が330㎡以下であれば土地の価格の80%に相続税が課税されなくなる制度です。

では、「小規模宅地等の特例」を利用した場合と「相続時精算課税」を利用して特例が適用外になった場合でどのような違いがあるのか、次の例で考えてみましょう。

■条件
土地の価格・・・4000万円
土地以外の遺産・・・0円
法定相続人・・・1人
【小規模宅地等の特例を利用した場合の相続税】
4000万円(土地の価格)×80%(特例の割合)=3200万円(非課税額)

(4000万円(土地の価格)-3200万円(非課税額))<3600万円(相続税基礎控除額)→課税額は0(非課税)

小規模宅地等の特例を利用した結果、相続税がかからなくなりました。

では、相続時精算課税を利用した場合、相続税などはどのくらいかかるのでしょうか。

【相続時精算課税を利用した場合の税金】
(4000万円(土地の価格)-2500万円(贈与税非課税額))×20%(贈与税率)=300万円(贈与税額)

2500万円(贈与税非課税額)-300万円(支払い済みの贈与税)<3600万円(相続税基礎控除額)→課税額はマイナス(非課税)

相続時精算課税を利用した場合、相続税は非課税ですが贈与税が300万円もかかってしまいました。

このように「小規模宅地等の特例」が適用外になることで多額の税金がかかり、土地を売ったときの利益が少なくなる可能性があります。

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②孫の税負担が大きい

通常の相続において、遺産を相続した人が故人の一親等の血族や配偶者でない場合は、その人の相続税額の2割が相続税に加算されます。

この2割加算の仕組みが、相続時精算課税で土地の贈与を受けた孫にも適用されてしまいます。

つまり、孫は相続人ではないにも関わらず、2割加算された相続税を支払わなければならないということです。

また、相続人であれば税金の支払いに遺産を利用することもできますが、孫はそれができないため、すべての相続税を自分のお金で払わなければいけません。

このように、孫が相続時精算課税を利用すると税金の支払いが大きな負担になる可能性が高く、土地を売却できたとしても利益が相殺されてしまうことが予想されます。

参照:国税庁「No.4157 相続税の2割加算」

課税制度で迷ったら弁護士に相談

不動産 話し合い
ここまで、相続時精算課税の仕組みやデメリット・デメリットについて解説しましたが「こういう人は相続時精算課税を利用するべき」と簡単にいうことはできません。

実際に相続時精算課税制度がメリットになるかどうかは、贈与額や遺産の金額・法定相続人の数など個々の状況によって変わるからです。

状況を見誤ってしまうと「節税するつもりが逆に多額の税金を支払うことになってしまった」ということになりかねません。

相続時精算課税を利用するべきか否か悩んだ場合は、遺産相続に詳しい弁護士や税理士などの専門家に相談しましょう。

適切な課税方法を選択することで土地売却時に大きな利益を得られるかもしれません。

まとめ

「相続時精算課税制度」とは、贈与税を非課税にする代わりに、贈与税非課税分と遺産を合算した金額に相続税を課税する制度です。

最大で2500万円の贈与が非課税になるため、土地の贈与をスムーズにおこなえたり、節税によって土地売却で大きな利益を得られる可能性があります。

しかし、取得費加算の特例が利用できなかったり孫の税負担が大きくなるというデメリットもあり、一概に相続時精算課税が得であるとはいえません。

遺産や贈与額などをふまえて、相続時精算課税制度を利用すべきかどうか慎重に判断する必要があります。

自分で判断することが難しい場合は、相続に詳しい弁護士や税理士に相談して自分の状況にあった課税方式を選ぶようにしましょう。

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