【底地整理をわかりやすく解説】売却時の不動産会社選びのコツも説明！

底地整理とは底地・借地権の法的関係を解消すること

底地とは、借地契約において土地の所有者（=貸主）から見た土地の呼び方です。

底地のままでは権利関係が複雑なため、底地整理をおこなうケースがあります。

地主が借地権を買い取ったり借地人が底地を買い取れば、権利関係が解消できます。その結果、通常の物件と同じ扱いになるため本来の資産価値に回復します。

底地整理の5つの方法

底地を整理する方法は主に以下の5つです。

底地を整理する目的を明確にしておくと、整理方法を選択しやすくなるので覚えておきましょう。

以下の項目から、それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

1.借地人に底地を売却する

現在、底地を借りている借地人に対し、その土地（底地）を売却する方法です。借地人はその土地の上に建物を所有していることが多く、すでにその場所に根付いた生活や事業を営んでいるため、土地の購入に前向きなケースが多いといえます。

借地権が設定された土地は、建物の増改築や大規模リフォーム、売却などの際に地主の承諾を得て、承諾料を払う必要があります。一方、借地人が底地を買い取った場合は、土地の完全所有権を取得することになるため、土地を自由に扱えるようになります。借地人にとってもメリットが大きいため、売却の交渉がスムーズに進む可能性があるでしょう。

借地人に底地を売却するメリット・デメリット、向いている人は下記のとおりです。

メリット	・新たに買主を探す手間がない ・第三者に売却するよりも、高値での売却になりやすい
デメリット	・地代収入を得られなくなる ・第三者への売却よりは高値がつきやすいが、市場価格より低い価格での売却になる
向いている人	・地代収入よりもまとまった現金が欲しい人 ・底地の管理が煩わしい人 ・土地活用の予定がない人

底地の価格については、下記の記事も参考にしてみてください。

借地人に売却するときの価格は「更地価格の50%前後」

底地を借地権者に売却するときは、底地割合が売却価格時の目安です。

まずは、所有権の土地として更地価格を算出したあと、底地割合を掛けます。

この底地割合は地域によって異なり、路線価図(以下の図)で確認できます。

赤丸で囲った部分には、数字とアルファベットが書かれています。数字は1平方メートルあたりの価額で、千円単位です。

そのため「145」は「14万5千円/平方メートル」ということになります。アルファベットは借地権割合です。

借地権割合と底地割合は合計して1(100%)になるので、1から借地権割合を引いた値が底地割合です。

「D」は「借地権割合が60%」ということを示しているので、底地割合は「40%」になります。

しかし、実際には底地割合通りになることは、ほとんどありません。

借地権者との交渉によりますが、更地価格の50%前後で売却することが一般的です。

参照:国税庁ホームページ「財産評価基準書・路線価図」

2.借地人から借地権を買い取る

借地人から借地権を買い取ることで、地主が土地の「完全所有権」を取り戻す方法です。底地と借地権が一体になることで、将来的な活用や売却がしやすくなります。

借地人が売却を希望している場合は、交渉がスムーズに進む可能性があります。売却を考えていなかったとしても、希望の買取価格とあわせて提案することで前向きに考え始めてくれる可能性があるでしょう。

買い取るときの相場は借地権割合より少し低く、更地価格の50～60％です。建物もあわせて買い取る場合には、建物価格もプラスされます。

なお、借地権を買い取るときには土地の担保価値が向上することから、融資も受けやすくなります。そのため、手元に買い取る資金がなかったとしても、一度不動産会社に相談してみることをおすすめします。

借地人から借地権を買い取るメリット・デメリット、向いている人は下記のとおりです。

メリット	・所有権が一本化され、土地を自由に活用・売却できるようになる ・土地の資産価値が上がる
デメリット	・借地権の評価額が高いと、買い取り費用がかさむ ・借地人が売却に応じない場合、交渉に時間や労力がかかる
向いている人	・将来的に土地を更地にして売却・活用したい人 ・地代回収など借地契約の管理が煩わしい人 ・借地人と円満な関係を築けていて、交渉がスムーズに進みそうな人

3.底地と借地権を同時売却する

地主と借地人が協力し、底地と借地権を一体として第三者に売却する方法です。底地と借地をそれぞれ単独で売却するときには、どちらも使用に制限があるので、買主を探すことも難しく、売却価格も低くなりやすい傾向があります。一方で同時売却であれば、土地の完全所有権として売却できるため、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。

同時売却が成立すると借地権割合を目安に売却金額を分配しますが、最終的には話し合って決定するのが一般的です。ただし、当事者同士での交渉はお互いの利益が反するのでまとまらず、トラブルへと発展しやすいので注意が必要です。

底地と借地権の同時売却のメリット・デメリット、向いている人は下記のとおりです。

メリット	・底地単独で売却するよりも買主が見つかりやすい ・底地単独で売却するよりも高値が期待できる
デメリット	・借地人との協力・合意が不可欠な方法である ・売却のタイミングについて、地主と借地人ですり合わせる必要がある
向いている人	・借地人との関係が良好で、協力関係が築けている人 ・底地を高く売却したい人 ・底地の管理が煩わしい人

借地権の同時売却については、下記の記事も参考にしてみてください。

4.底地と借地権を等価交換する

地主が所有している底地と、借地人が所有している借地権とを合意した割合で交換して、お互いに所有権を取得する方法です。等価交換することで敷地面積が変動しますが、お互いにお金を支払うことなく所有権を取得できます。

等価交換するときには、どのような割合で交換するかが重要になります。目安になる指標は、路線価による借地権割合です。実際には当事者同士で交渉するのではなく、専門の不動産会社に仲介を依頼して割合を調整してもらうとよいでしょう。

底地と借地権の等価交換のメリット・デメリット、向いている人は下記のとおりです。

メリット	・底地を現物で整理できる ・土地活用の幅が広がることもある
デメリット	・等価となるよう調整が必要で、手続きが複雑になりやすい ・借地人との合意形成に時間がかかる場合がある ・交換後の土地形状や活用方法に制約が出る場合がある
向いている人	・底地の面積が大きく、等価交換しても土地活用ができそうな人 ・借地権を買い取る資金がない人 ・土地の面積が減っても、所有し続けたい人 ・借地人との関係性が良好で、協議がスムーズに進みそうな人

5.第三者に底地のみを売却する

個人投資家や不動産買取業者などの第三者に底地を売却する方法です。

底地は収益性が低く扱いにくい資産ですが、安定した地代収入を目的に購入する個人投資家もいます。通常の不動産投資のように空室リスクもないため、購入する価格によっては手堅い投資物件として売り出せるかもしれません。

スピーディーに売却したい場合は、不動産買取業者の利用がおすすめです。底地を直接買い取ってくれるため、最短即日で底地を現金化できます。また、不動産買取業者は底地の管理だけではなく、活用のノウハウも有しているため、売却後の活用を踏まえて適切な価格をつけてくれる可能性が高いでしょう。

第三者（不動産買取業者）に底地のみを売却するメリット・デメリット、向いている人は下記のとおりです。

メリット	・借地人との交渉が不要で、スムーズに売却できる ・資産整理・現金化が早い ・借地権者との関係を引き継いでもらえる
デメリット	・借地人への売却よりも売却価格は安くなる ・新しい所有者と借地人との関係が悪化するリスクもある
向いている人	・早めに底地を手放したい人 ・借地人との関係に悩んでいる人 ・安くても現金化を優先したい人

第三者に底地のみを売却するときの価格は「更地価格の10%程度」

底地を借地権者ではなく、不動産買取業者や個人投資家などの第三者に売却する場合、地代の収益性が価格の目安になります。

第三者は底地を取得しても、借地権者がいる限り自由に利用できません。自由に利用できない代わりに、借地権者から地代を受け取っています。

このことから、地代の収益性が価格の目安になるといえます。

ただし、地代による収益は固定資産税や都市計画税を除くとわずかしか残りません。

その結果、第三者に売却するときには、更地価格の10%程度になることがほとんどです。

底地の売却方法については、下記の記事でも紹介しています。

底地売却の不動産買取業者選びの3つのコツ

不動産買取業者に底地の買い取りを依頼する場合は、どの買取業者を選ぶかで売却価格が大きく変わります。

買取業者を選ぶ際は、次の3つのポイントをそれぞれ確認するようにしてください。

1. 底地・借地権の取扱い実績が豊富か
2. メリットだけでなくデメリットも教えてくれるか
3. 質問や相談に対して担当者の返信は早いか

底地売却で失敗しないために、不動産会社選びのコツをお伝えします。

1.底地・借地権の取扱い実績が豊富か

底地売却は不動産売却の中でも専門的な知識が必要であり、特殊な取引です。底地売買の実績がなかったり、少ない不動産会社に依頼すると不安が大きいです。

売却価格が安くなるだけでなく、いつまで経っても買主を見つけられず、売却が成立しない恐れもあります。

底地売却について相談・依頼するときには、底地や借地権を専門に扱っている会社を選ぶようにしましょう。

当サイトを運営する「クランピーリアルエステート」も、底地を専門的に扱う不動産買取業者です。

弁護士や司法書士など、不動産売却におけるさまざまな専門家と提携しているため、法関係が複雑になりがちな底地も素早く買い取りできます。

底地売却を検討しているなら、まずは以下のフォームから無料でできる売却査定を受けてみましょう。

2.メリットだけでなくデメリットも教えてくれるか

底地を売却すれば、面倒な土地の管理や、借地人との人間関係などに悩まされなくなります。

しかし、底地売却はメリットだけではありません。

売却相手が借地人以外の第三者になると、必要経費を差し引くとお金がほとんど手元に残らないケースもあります。売却して収益が出ると、譲渡所得税が課税される場合もあります。また、今まで得られていた「地代」という継続的な収益を失うことにもなります。

このようなデメリットがあるので、底地売却で考えられる地主にとってのデメリットや、リスクも教えてくれる不動産会社に依頼するようにしましょう。

3.質問や相談に対して担当者の返信は早いか

底地売却を検討していると、さまざまな疑問や不安が浮かんでくるかもしれません。

少しでも疑問や不安があれば、電話やメールなどで担当者に伝えることが大切です。そして、担当者からの返信が早いかを確認しましょう。

すぐには回答できないことであっても、「調べて○日までにお伝えします」という言葉があるだけでも信頼できると判断できます。

そのような担当者であれば、地主の不安にも寄り添って誠実な対応をしてくれるでしょう。

おすすめの買取業者については、下記の記事で詳しく紹介しています。

底地整理のメリット

底地整理をするかを迷っている場合は、底地整理のメリットを確認のうえ実際に行うかを検討すると良いでしょう。

底地整理には、下記のようなメリットがあります。

• 土地の管理から解放される
• 借地人とのトラブルを避けられる
• 相続手続きの負担を軽減できる

各メリットについて詳しく紹介します。

土地の管理から解放される

底地は所有していても自由に使えず、地代の回収や管理の手間に対して得られる収益が少ないケースがほとんどです。整理することで、底地の管理業務や固定資産税の支払いといった税負担から解放され、他の資産運用や生活に集中することができます。

借地人とのトラブルを避けられる

底地の所有は、借地人との関係が切り離せないため、管理するうえで下記のようなトラブルが発生する可能性があります。

• 借地人が地代を滞納する
• 借地人が更新料を支払ってくれない
• 借地人が地代の値上げを認めてくれない
• 借地人が許可なく建て替え増改築を行う
• 借地人が許可なく借地権を第三者に譲渡する

底地を管理するにあたり、借地人とのトラブルに悩まされることも多々あります。底地を整理すれば、こうした人間関係のストレスから解放され、精神的な負担も軽くなるでしょう。

なお、底地に関するトラブルについては下記の記事でも詳しく解説しています。

相続手続きの負担を軽減できる

底地は評価が難しく、相続時の分割や手続きが煩雑になりがちです。生前に整理しておかないと、以下のようなトラブルや負担が発生するおそれがあります。

• 底地の分割方法や扱いをめぐって相続人同士で揉める
• 底地の評価額を出すために、不動産鑑定士や税理士に依頼する手間や費用がある
• 複数人の相続人で共有名義にすると、売却や処分がさらに難しくなる
• 時価よりに見合わない相続税が発生するリスクがある

生前に底地整理をしておけば、相続人の負担を減らし、円滑な資産承継がしやすくなるでしょう。

なお、底地は市場での売却価格が低いにもかかわらず、相続税評価額はそれほど大きくは下がらないため、実際の売却価格に見合わない相続税が発生するケースがよくあります。そのため、生前に底地を売却して現金化したり、借地権を買い取って土地の資産価値を上げたりした方が、相続人にとっては負担が少ないといえるでしょう。

底地整理のデメリット

底地整理には多くのメリットがありますが、進めるうえでは注意しておきたいデメリットもあります。

• 売却の場合は買い手が限られ、売却価格も市場価格より安くなる
• 地代収入がなくなる
• 底地売却・借地権の買い取りのいずれも、借地人との交渉が難航することがある

先述した通り、底地の売却先は、主に借地人もしくは不動産買取業者、個人投資家などに限られます。借地人と協力して「底地と借地権の同時売却」ができれば、市場価格に近い金額で売却できる可能性もありますが、底地のみを売却する場合は、利用制限があるため、希望価格での売却が難しくなることもあるでしょう。当然ながら、底地を売却すれば今後の地代収入は得られなくなります。
また、借地人と売買取引を行う場合は、価格交渉がうまくいかずに時間がかかってしまうことも考えられます。
底地の整理には、こうしたリスクや調整の手間が伴う点も念頭に置いておきましょう。

なお、底地所有のメリット・デメリットについては、下記の記事も参考にしてみてください。

まとめ

底地の整理方法は、目的によって最適な手段が異なります。例えば、底地を手放したくない、一部でも所有していたいのであれば「借地権の買い取り」「底地と借地権の等価交換」がおすすめです。

一方、底地を現金化したい場合は「借地人への売却」「底地と借地権の同時売却」「第三者への売却」を検討すると良いでしょう。

底地を早く手放したい場合は、底地に精通した不動産買取業者への売却を検討してみてください。 底地や借地権の取り扱い実績が豊富な業者であれば、適切な価格での買取が期待できるでしょう。