底地の売却価格相場は？高く売却するコツも紹介します

底地は土地の権利関係が複雑なため、手放すために売却を検討している人も多いでしょう。

しかし、底地の買主は簡単に見つかりません。売却価格も期待したような金額にならないことがほとんどです。

底地は「借地権」がわかれているため、売却が困難になってしまいます。

ですが「底地だから絶対に売れない」ことはないので、安心してください。

底地を高値で売るなら「底地専門の買取業者」の査定を受けてみるとよいでしょう。実際に売却するかどうかに関わらず、簡単に底地の売却価格相場を調べられます。

底地におけるおおよその売却価格を調べる方法

底地には明確な相場がなく、取引ごとに売買価格も大きく異なります。

ですが「売却するまで、売却価格が一切わからない」わけではないので、安心してください。

底地の売却額は、路線価と借地権割合から求めることで、おおよその価格を調べられます。

底地の価格を路線価から求める

底地の価格を路線価から求める方法は、財産評価基準による評価ともいわれます。主に相続税や、贈与税を計算するときに使用される方法です。

また、この方法では借地権の評価額を求めることもできます。

権利にも評価があるのかと疑問が浮かぶ人もいるかと思いますが、相続税や贈与税を計算するときには借地権の価格を算出しなければなりません。

そのため、借地権にも一定の評価を付与する必要があります。

路線価図の見方と底地価格の計算方法

国税庁のホームページで閲覧できる路線価図には、土地に含まれる借地権がどの程度の割合を占めているのかが明記されています。

路線価図に記載されているA、B、Cなどのアルファベットが借地権割合を表すものとなります。

このアルファベットはそれぞれ「A=90％」「B=80％」「C=70％」「D=60％」「E=50％」「F=40％」「G=30％」というように借地権の割合が決められています。

この借地権割合を用いて、底地と借地権の評価額を算出できます。

例として、上の路線図の赤丸で囲んだ「400C」が付けられている道路に面した物件があります。記載されている数字は1平方メートルあたりの路線価で単位は千円となります。（この場合400千円という意味）

400千円は実際の金額にすると40万円になります。（400×1000）ここまでで路線価と借地権割合が図から読み取ることができます。

まず「（路線価×奥行価格補正率）×地積=自家用地の評価額」という計算式にあてはめると自用地の評価額が計算できます。

そして「自用地の評価額×借地権割合=借地権評価額」という計算式で、大まかな土地の借地権評価額が算出できます。

例として、400Cの道路に面する自用地の評価額が1億9000万円と仮定します。その場合、以下のような計算式となります。

1平方メートルあたりの借地権の評価額が1億3300万円となりました。土地に含まれる借地権の評価額を求めることができたら、もう一方の底地の評価額を算出することができます。

底地評価額は5700万円ということが概算できました。

※計算式の「1-0.7」というのは底地に含まれる借地権を差し引いて、底地のみの割合になるように調整するためのものです。

このように、路線価と借地権割合を用いて、底地の価格を算出できます。

底地の路線価における評価割合は計算上30～40％になることが多く、今回の計算式も30％で算出しています。

ただし、実際に底地を不動産会社や第三者などに売却する場合は、評価割合よりもさらに低い割合で算出された価格になってしまうのが現状です。

参照：国税庁「路線価図・評価倍率表」

参照：国税庁「路線価図の説明」

買取業者の査定を受ければ簡単に売却価格を調べられる

ここまで、路線価と借地権割合から、おおよその売却価格を調べる方法を紹介しました。

ですが、いちいち路線価を調べて計算していると、手間がかかってしまいます。面倒に感じる人も多いでしょう。

そこで、おすすめなのが「底地専門の買取業者」による売却査定を受けることです。

査定を受けたからといって、底地を実際に売却する必要はありません。売却価格を調べるだけでも利用可能です。

以下のフォームから、底地を専門に取り扱う買取業者の無料査定を受けられます。底地売却を検討しているなら、まずは査定を受けてみるとよいでしょう。

底地の売却価格は更地価格の10～15％程度が相場

実際に底地を売却するときの売却先は、借地人、権利関係にない第三者、不動産買取業者となります。

まず、権利関係にない第三者に底地を売却する場合、底地を活用できるケースが少ないため、買主がみつからず売却自体が難しいという問題があります。

そこで、不動産買取業者に売却することがほとんどとなります。

不動産買取業者に底地を売却する場合、すぐに買い取ってもらえますが、売却価格は※更地価格の10～15％ほどの値段になることが多いです。

底地は「借地権」がわかれているため安くなる

底地には「土地を自由に使用し収益を生む権利」がありません。その権利は借地が有する権利になります。

借地人が底地に建物を建てて利用している場合、借りた土地をすぐに使わなくなるということは考えにくいので賃貸契約は半永久的に継続すると予想できます。

つまり、底地は自分の土地にもかかわらず契約が解除されるまでの長い間、一切利用できないデメリットがあります。

底地を普通の土地に戻して利用したい場合は、借地権を自ら買い取り、土地を完全所有するという手段をとらなければなりません。

また、借地人が地主に支払う賃料などの収益は固定性があり、値上げが難しいなどの問題もあります。

このような収益性の低さも不動産としての価値を下げる原因のひとつです。

【売却相手別】底地を高額売却・活用するコツ

売却価格が低くなってしまう傾向のある底地は、売却先や売却のタイミングを考えることで比較的、高い値段で売れます。

また、売るだけではなく、権利を交換するなどの手段も有効な底地活用法です。

次の項目から、底地を高値で売る方法や、上手に活用する方法を説明します。

1.借地人に売却するときのコツ

底地は借地人に売却するのが一番値段が高くつき、利益になりやすいといわれます。

理由は、底地を最も有効活用できるのが借地人であるからです。

借地人が底地を手に入れることで、土地の権利を完全に所有することになり、一気に活用の幅が広がります。

更地にして売却したり、建物を自由に建てることもできます。地代を支払う必要がなくなることも大きいでしょう。

借地人との交渉を進めるためには信頼関係が重要

実際に借地人に底地を売却する際は、借地人が底地を買い取ることのメリットを事前にまとめておき、売却の相談をするとよいでしょう。

ただし、借地人の事情によって、売却の相談を持ちかけても購入できないといわれる場合もあります。

そのような場合は、購入を断られてもすぐに引き下がらずに、値段交渉や長期分割払いなどの提案を地主から出してあげることで、良い返事が貰える確率は高くなります。

また、売買がスムーズに進むよう、借地人との信頼関係を日々築き上げておくことも、底地売却においてとても大事なコツです。

借地権と底地を交換してから売却できると吉

借地人に底地の全てを売却する手段以外に、借地権と底地の所有権の一部を交換して両者が完全所有権を獲得する手段もあります。

借地人が持つ借地権を地主が持つ底地と割合を決めて分筆し交換することで、両者が単独名義の物件を所有することになります。

これにより、地主だった人も土地や建物を自由に扱うことができるようになります。

また、物件自体の資産価値も上がり、売却もしやすくなることで換金性も高まります。

ただし「分筆しても不便にならない程度の広さがある土地」「お互いに納得のいく割合を決める必要がある」点を認識しておく必要があります。

2.第三者に売却するときのコツ

権利関係者ではない第三者への売却は、他の買主よりも難しいですが、全く需要がないわけではありません。地代収益を目的とする投資家が購入します。

底地に投資するメリットは「マンション・アパートのように空室リスクがない」「長期的な安定収入が得られる」「マンション・アパートに比べて維持管理の手間がかからない」などが挙げられます。

底地を投資家が良い投資物件だと判断した場合、比較的に高値で売却することも可能となります。

ただし、投資家に底地を購入してもらうためには、賃料や契約更新料などの収益と底地価格のバランスが取れていることが重要です。

投資家に売却する前に確認しておくべきこと

底地を売却するとき、物件情報に前の項目で説明したメリットを記載しておくと、よいアピールになります。

また、投資家に底地を売却する際には、事前に以下のことを確認しておきましょう。

• 土地賃貸借契約が書面で保管されており、契約内容が明確に把握できるようになっている
• 土地の境界や借地部分が明確化されている

売却後、投資家が安心して底地を運用することができるように、あらかじめ土地を整備しておくことが大切です。

3.不動産業者に売却するときのコツ

不動産業者に底地を買い取ってもらうことが、最も早く売ることができて売却率も高い方法ですが、売却価格が安い点がネックです。

基本的に不動産買取業者は、底地を安く仕入れて、借地人に売却することで利益を得ています。

底地に限らず、なるべく土地の売却価格を高くしたい場合は、複数の不動産買取業者の査定を受けることが高額売却のコツとなります。

まず、底地は市場の流通が少ないという点において、1社のみの査定ではその業者の言い値が全てとなってしまい、納得できない価格でも言いくるめられてしまう可能性があります。

複数の不動産買取業者に査定をしてもらうことで、業者同士の競争を生み、売却価格も競り上がります。

一括査定を受けて「底地専門の買取業者」を選ぶ

複数社の査定額を比べることで、所有している底地の価格帯が見えてくる点も売主にとっては重要なポイントでしょう。

すぐに底地を売って換金したい人は、査定と買取のスピードが早い不動産買取業者を選ぶことを意識するとよいです。

また、一括査定を受けることで高額売却も実現可能です。

「スピーディーに高い値段で底地を売却したい」「底地売却が初めてで相談にのってもらいたい」といった場合は、ぜひお気軽に以下のリンクからお問い合わせください。

底地の売却にかかる税金や諸費用

底地などの土地を売却するときには「譲渡所得税」がかかります。底地の売却における税金は通常の土地売却と同じようにかかります。

譲渡所得税は不動産を売却したことによって発生した所得に対して課税される税金で、不動産の所有期間（5年以内を「短期譲渡所得」、5年超を「長期譲渡所得」）によって税率が異なります。

また、譲渡所得税の他には「印紙税」がかかります。印紙税は売買契約書等の公的書類に使用する印紙代です。

その他の費用として「不動産会社に売買の仲介を依頼したときの仲介手数料」「抵当権抹消登記費用（ローンが残っている場合）」「手続きの依頼をする場合の司法書士への報酬金」などがかかります。

このように、土地を売却する際にはさまざまな税金や費用がかかるので、あらかじめ把握しておくとよいでしょう。

土地売却にかかる税金などについて、以下の記事でも詳しく説明していますので参考にしてみてください。

まとめ

底地は物件ごとに評価が大きく異なります。どのような手段で売却すればよいのか迷う人も多いでしょう。

底地の価格は、周辺の土地相場や底地割合、当事者間の権利関係や収益関係など、さまざまな要素を踏まえて決定されます。

通常の土地よりも個々の評価が複雑で、評価内容はケースバイケースとなり、実際に評価をおこなった専門家でないと価格決定の根拠がわからない場合もあります。

そのため、底地売却における価格相場を求めることは、とても難しいといえます。

少しでも高値で売却するために、まずは「底地を専門に取り扱う買取業者」に相談したほうが安心です。