底地は、借地人に貸し付けている土地なので、売りに出したとしても購入者は自由に土地を扱えません。
そのため、底地を売却しようとしても非常に安くなってしまいます。買主が見つからず、売買そのものが難航してしまうかもしれません。
もしも、底地の売却を検討しているなら、まずは借地人へ売却できないか相談してみましょう。借地人にとっても、底地を購入することはメリットが大きいです。
借地人への売却が困難だったり、少しでも早く売りたい場合は「底地を専門に取り扱う買取業者」への売却がおすすめです。
以下のフォームから、底地のエキスパートが在籍している不動産会社の無料査定を受けてみましょう。
底地を高く売れる買取業者の選び方
底地は地主と借地人両者の権利が付している不動産なので、扱いやすい物件とはいえず基本的に買取価格は安価になりがちです。
しかし、きちんとした底地運用の実力がある買取業者へ売却することで、自身が希望する以上の買取価格になることもあります。
では、どのように買取業者を見極めるのか、簡潔に買取業者選びのポイントを次の項目から説明していきます。
底地の買取実績が多い
底地の買取業者を謳っているからといって、必ずしも底地の扱いが得意な業者だとは限りません。
そこで、必ず確認したいポイントとしては「買取実績」です。買取実績はその会社・業者の腕の良さや信頼性に直接関わってくるものです。
買取実績が多ければ多いほど、多くのお客さんに信頼されているということになります。
また、買取実績が重なるほど業者側の腕も経験として積み重なっているので、買取できる物件の幅が比較的に広い傾向があります。
買取実績の有無は、業者が運営しているWEBサイトを見ると確認できます。
底地のエキスパートが在籍している
底地に特化したエキスパートが、多く在籍している買取業者も注目すべきです。これは、買取業者が運営するホームページなどに、記載されていることがあります。
広く浅く、さまざまな不動産を扱っている会社よりも、底地に特化したエキスパートスタッフがいる買取業者のほうが「適切な相場感覚」や「特殊ケースに対応できる経験」を持ち合わせているため、買取価格が高くなります。
また、大手不動産会社が買取不可能と判定した底地であっても、よく調査してみると買取できる物件だったというケースもあります。
ですので、底地を知り尽くしたエキスパートスタッフが在籍する買取業者に依頼したほうが二度手間にならずに済みます。
査定・買取スピードが早い
底地を売却するにあたってスピード感を重視する（相続トラブル・法的トラブルなど抱えている）のであれば、なるべく査定・買取スピードが早い買取業者を選ぶことが大切です。
具体的には「最短で12～48時間の査定・買取が可能」としている買取業者を候補にしましょう。査定・買取時間の目安は各業者ホームページなどに記載されていることがあります。
「あまりにも早く価格が出るからテキトーな査定をしているのではないか・・・」と心配になる気持ちもあるかもしれません。
ですが、査定・買取スピードが早い買取業者は「底地の買取実績が多く、エキスパートも数多く在籍しているからスムーズに査定・買取できる」といった傾向があります。
「査定・買取までがスムーズにおこなわれる」ということは、底地を専門に取り扱っていることの裏付けにもなります。
底地の買取は当社にお任せください！
底地の専門買取業者である当社は、底地や借地権の買取を積極的におこなっております。
- 全国出張対応可能
- 最短12時間のスピード査定
- 借地権を巡ったトラブルが起きていても買取可能
買取実績も数多く、底地専門のエキスパートも揃っているので、お電話・WEBサイトからでもすぐに査定買取の受付が可能です。
「相続トラブルがおきていて、なるべく早く売りたい」「底地が必要なくなったので、高く売って処分したい」など、幅広いご相談に対応いたします。
ぜひ以下のリンク、もしくはお電話にて当社クランピーリアルエステートまでご依頼ください。
底地の買取価格相場
底地は建物などの不動産とは異なり、同一のものがありません。形も違えば、接する道路などの条件も違います。
査定をする買取業者によっても買取価格は変わります。きちんとした評価のできる買取業者ならば適正な価格になりますが、底地の扱いに慣れない不動産会社に依頼してしまうと、安く買い叩かれることもあります。
とはいっても、業界内外でよくいわれる買取価格相場はきちんと存在します。
底地の買取価格における一般的な相場を説明していきます。
底地の買取価格は更地価格の1割（10%）程度
底地は借地権者がセットとなる不動産（貸宅地）なので扱いずらく、市場での流通性も低いです。
そのため、買取価格は更地価格の1割（10%）程度の価格にしかならないのが慣例です。
ただし、買取後に底地を上手に運用できる買主であれば、1割以上の価格で買い取ってくれるケースもあります。
借地権者が買い取る際の相場は更地価格の5割（50％）程度
底地を売却するなら、まずは借地人への売却を検討してみましょう。
借地権者は底地を最も有効活用できるからです。
その場合、買取価格はおおよそ更地価格の5割（50％）程度まで上昇します。
借地権者と売買するときの価格交渉において、多くの場合は路線価の借地権割合を基準にして売買価格の落とし所を決めます。
底地・借地権割合を売買価格決定の基準にする理由
本来価格相場を表すものではない借地権割合を価格設定の基準にするのは「借地権者が借地権を所有していること」が大きな理由で、その方が合理的だとされています。
これをそのまま価格に反映できるとすれば買取価格は40％になりますが、借地権者のメリットも考慮し50％程度に設定しても取引が成立すると考えられます。
前の項目でも説明しましたが、借地権者が底地を買い取るメリットはとても大きいため、売主が価格を少し上げたとしても売買が成立しやすいことから、相場は5割以上といわれるのです。
鑑定評価における底地の価格相場
底地は不動産鑑定士に評価してもらうことでも、おおよその適正価格を知ることができます。
底地の価格はどのような評価方法や指標で算出されているのか知りたい場合、鑑定評価の内容に注目してみるとよいでしょう。
鑑定評価は「不動産鑑定基準」というもので評価されます。底地の価格については、以下のように述べられています。
底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。出典：http://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf、国税庁「不動産鑑定基準」
つまり、鑑定評価において地主側が受ける経済的利益（賃料や更新料など）がどの程度かということも、底地価格を決めるために必要な判断材料といえます。
鑑定評価のポイント
不動産鑑定基準では、以下のような点も底地価格を決定する根拠として考慮されるとしています。
- 将来における賃料の改定の実現性とその程度
- 借地権の態様及び建物の残存耐用年数
- 契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
- 契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
- 将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
- 借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
- 当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
これらを簡単にまとめて説明すると「将来的に賃料の値上げができるか」「建物がいつ無くなり更地になるか」「契約上で地代以外の利益はあるのか」なども鑑定評価のポイントということになります。
底地における買取価格相場の計算方法は2種類
底地の価格は、更地の時価から借地権の価格を差し引いた金額が一般的で、時価は実際に市場で取引が成立した価格を参考にして、その時々に応じた金額が算出されます。
底地における買取価格相場を知りたい場合、以下の2種類の計算方法があります。
- 路線価と借地権割合から「借地権の評価額」を計算する
- 路線価から「底地の評価額」を計算する
それぞれの計算方法について、順番にみていきます。
①路線価と借地権割合から「借地権の評価額」を計算する
1つ目は、路線価と借地権割合から「借地権の評価額」を計算する方法です。
国税庁の路線価図に記載されている自用地の評価額と借地権割合を用いることで、以下のように借地権の評価額を計算できます。
この計算方法で求めた評価額は、相続税を計算するための財産の価値である「相続税評価額」ともいわれます。
自用地とは、土地評価額の算定基礎となる土地のことで、自用地の評価額は「路線価×奥行価格補正率×地積」で計算できます。
奥行価格補正率については、土地の奥行距離に応じて異なるため、国税庁のリンクを参照するとよいでしょう。
②路線価から「底地の評価額」を計算する
2つ目は、路線価から「底地の評価額」を計算する方法です。
土地には借地権の他に底地も含まれるため、路線価と借地権割合を用いて底地の評価額を計算することも可能です。
具体的には、以下の計算式で底地のみの割合を求めて、底地の評価額を算出できます。
注意点として、上記の評価額を元に計算された金額は、必ずしも実際の底地価格になるとは限りません。
なぜなら、賃貸契約内容や土地の現状、地主の収益状況・契約内容など、さまざまな要素が絡んで底地の価格が決定されるからです。
底地は財産評価基準による評価額よりも低い価格で取引される傾向にあるため、事前に覚えておくとよいでしょう。
買取依頼から売却完了までの流れ
無駄のない底地売買をおこなうためには、底地を売却するまでの流れを把握しておくことが大切です。
底地売買は、以下のように進んでいくことが一般的です。
- 希望の売買価格を決める
- 買取業者を選ぶ＆査定
- 査定後に売買契約を締結し売却完了
次の項目から、順番に見ていきましょう。
1.希望の売買価格を決める
まずは、底地がいくらで売れればよいのかを明確にすることから始めます。
そのためには、底地の価格相場を知ることが大事です。自身が希望する金額が相場と比べてかけ離れすぎていないかなどを確認した上で価格を設定すると、計画が大きく崩れることを防ぐことができるでしょう。
この記事で説明した「底地の買取価格相場」の項目を参考にしてみてください。
2.買取業者を選ぶ＆査定
底地の価格設定が完了したら、買取業者の選定をします。
優良な買取業者を選ぶためには、ホームページをしっかりと確認することに加えて、実際に電話などで問い合わせてみるのも大事です。
その際に、担当者の言葉遣いや応対の態度を気にかけてみましょう。
優良な買取業者はこの記事の「底地の買取業者の選び方」を参考にしてみてください。
買取業者の目星がついたら、実際に底地の査定をしてもらいましょう。
3.査定後に売買契約を締結し売却完了
買取業者の査定結果に納得ができれば、売買契約を結ぶ手続きに入ります。
売買契約の重要事項などが買取業者から説明されるので、聞き漏らしがないようにしましょう。書面でわからないことがあれば遠慮せずに質問することも大事です。
後々トラブルにならないように、些細なことでも見逃さない心づもりで買取業者との売買契約を進めるとよいでしょう。
不動産売買契約書にサインと押印し契約が締結された後、契約書記載の期日までに買取金が振り込まれます。
振り込みを確認し間違いがなければ、無事に売却完了となります。
まとめ
この記事で解説した買取業者選びのポイントや買取価格の相場などを理解することで、自分にあった底地の売買ができるでしょう。
底地は通常の土地と違って、権利割合や借地人との契約内容などが価格を決める要素に含まれます。
そのため、買取価格相場と実際の売買価格が大きく異なる可能性があることを覚えておきましょう。
底地は複数人の権利が複雑に絡み合った不動産です。
ですので、一般物件を主に扱う大手不動産会社よりも「弁護士と連携した専門買取業者」へ買い取ってもらったほうがトラブルなく、高額で売却できます。
当社「クランピーリアルエステート」でも、底地の買取を積極的におこなっておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
底地の買取でよくある質問
底地の買主は大きく分けて「借地権者」と「買取業者」です。借地権者に売れれば、お互いメリットが大きいので、まずは借地権者への売却を検討してみましょう。
借地権者が買い取る際の相場は、更地価格の5割（50％）程度です。
買取業者へ売却する際の相場は、更地価格の1割（10%）程度です。
「底地の買取実績が多い」「底地のエキスパートが在籍している」「査定・買取スピードが早い」といったポイントを満たす買取業者を選びましょう。底地を専門に取り扱う買取業者の査定窓口はこちら
「希望の売買価格を決める」「買取業者を選ぶ＆査定」「査定後に売買契約を締結し売却完了」といった流れで進んでいきます。
